臺灣士林地方法院99年度訴字第1140號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1140號

原告

第一金實業有限公司

法定代理人

楊雅玲

訴訟代理人

陳守文律師

被告

吳家羢

訴訟代理人

許家偉律師

　　　　　　連元龍律師

　　　　　　陳瓊苓律師

上列當事人間履行契約事件，本院於民國100 年4 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠被告於民國99年4 月9 日與原告簽訂帶看銷售同意書（下稱系爭非專任約），將其所有門牌號碼為臺北市○○區○○路26號4 樓之1 建物暨其基地（以下合稱系爭房地），委託原告仲介出售，約定委託售價為新臺幣（下同）2,860 萬元，委託銷售期間自99年4 月10日起至99年7 月10日止。嗣因無人有購買意願，被告乃於99年6 月16日與原告改簽不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭專任約），約定委託售價為2,650 萬元（按應為2,652 萬元），並於第2 條註明由被告實拿2,550 萬元，委託銷售期間自99年6 月17日至99年6 月21日止。原告於系爭專任約委託銷售期間內之99年6 月19日覓得買方朱春珠（下稱朱春珠）願出價2,600 萬元買受系爭房地，並依系爭專任約第9 條第2 項約定，代理被告收受朱春珠交付之定金支票130 萬元。詎被告竟反悔不賣，拒不出面訂立不動產買賣契約，亦不給付原告仲介報酬。

㈡兩造於系爭專任約第2 條約定被告實拿2,550 萬元，故被告應給付原告之仲介報酬為買賣成交價（即2,600 萬元）扣除2,550 萬元，即50萬元。而原告與朱春珠則約定買方應給付之仲介服務報酬為買賣總價2%，即52萬元（26,000,000×2%＝520,000 ）。故如系爭房地能順利經由原告之仲介出售，原告本可取得102 萬元之報酬，惟因被告拒不簽約而有不完全給付情事，致原告受有同額之損害，原告自得依民法第565 條、第227 條，請求被告賠償102 萬元。又依系爭專任約第9 條第2 項、第7 條3 項第2 款約定，視為原告已完成居間仲介之義務，依約被告亦應給付服務報酬50萬元。

㈢被告簽署系爭專任約時，於「業已充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱」欄位中簽名，自不得事後以原告未給予審閱期為由，主張系爭專任約之條款為無效。況被告於99年4 月份陸續與多家仲介公司簽立一般委託銷售契約書（即非專任約），期間均為3 個月，顯見被告對於不動產仲介買賣操作實務與簽約內容甚為知悉明瞭。又原告於收受朱春珠之130萬元定金後，立刻撥打原告家中電話及手機請求簽訂不動產買賣契約書，並寄發成交通知書，實無未依約告知成交訊息情事。又原告未能於收受定金24小時內將定金交付予被告，係因被告拒絕收受所致，不可歸責於原告。原告為覓得買家達成仲介目的，付出許多精力、時間、成本，故違約金之約定亦無過高情形。

㈣並聲明請求判決：⒈被告應給付原告102 萬元（本院卷第45頁）；⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則辯稱：

㈠系爭專任約應為無效：被告為出售系爭房地，於99年4 月份起即陸續與包括原告在內之多家仲介公司簽立非專任約，期間均為3 個月左右，此為原告所明知。詎於99年6 月16日晚間9 時、10時許，原告之營業員陳碧容至被告住處找被告，2 人於社區中庭倉促對話，陳碧容一再要求原告簽署系爭專任約，僅說「簽了這張我們會更努力」，不僅未給予被告法定審閱期間，更未說明系爭專任約與非專任約有何差異。被告為高商畢業，年已60歲，有老花眼，平日早睡，斯時已十分疲累，且中庭燈光昏暗，原告僅指出需簽名處要求被告簽名，簽約時間十分短暫，被告並無機會與精力檢視原告提供之定型化契約，系爭專任約僅係原告為保障其商業利益之目的而要求被告簽署，因原告未給予合理審閱期間，應為無效。且內政部公告之不動產委託銷售定型化契約書，係以「委託人不同意授權代為收受買方支付之定金」為原則，惟系爭專任約第9 條第2 項竟以定型化契約條款方式，強令委託人同意授權受託人代為收受定金，其契約亦屬無效。

㈡依系爭專任約第13條之約定，兩造若須變更系爭專任約之約定內容（包括委售價格、仲介報酬），均須以原告自行提供之「委託事項變更契約書」為之，如不依該方式變更，依民法第166 條規定，其契約應不成立。原告之報酬業經兩造約定，在未以委託事項變更契約書變更之前，原告本不得任意單方變更報酬計算方式。且買方出價未達2,652 萬元，買賣雙方就價金之意思表示即未達一致而不成立，尚不得以第三人之意思表示（例如原告願意拋棄部分仲介報酬之意思表示）來認定買賣雙方之意思表示是否合致。

㈢系爭專任約約定之委託期限為99年6 月17日至99年6 月21日，且第8 條第8 項約定：「乙方（即原告）應於收受定金後24小時內送交甲方」，故縱系爭專任約為有效，原告於99年6 月19日收受定金後，亦應於24小時內送交被告，惟原告並未依約履行，原告違反義務在先，自不得請求支付服務報酬並賠償損害。況原告自稱99年6 月19日即已成交，卻於99年6 月20日、6 月27日仍有帶看紀錄，其說詞顯無足取。另縱認被告須給付違約金，原告請求金額亦屬過高，應予酌減。

㈣並聲明請求判決：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

㈠被告於99年4 月9 日與原告簽訂系爭非專任約，將其所有之系爭房地委託原告仲介出售，約定委託售價為2,960 萬元，委託銷售期間自99年4 月9 日起至99年7 月9 日止。嗣於99年4 月10日變更委託售價為2,860 萬元，委託銷售期間為99年4 月10日至99年7 月10日止。有系爭非專任約、委託事項變更契約書附卷可稽（本院卷第9 頁正面、背面，第47頁正面、背面）。

㈡被告於99年6 月16日與原告簽訂系爭專任約，約定委託售價為2,652 萬元，並註明「屋主實拿2,550 萬元」，委託銷售期間自99年6 月17日至99年6 月21日止。有系爭專任約附卷可稽（本院卷第10頁正面、背面）。

㈢原告於99年6 月23日發存證信函予被告，內容略謂：「（99年）6 月19日依合約（按即系爭專任約）第4 條第1 項代理台端收受訂金130 萬元，同年6 月21日以書面通知不動產買賣成交通知書，台端未至，是依該契約之約定台端應負移轉不動產之義務」等語。96年6 月26日再次發存證信函催告被告履行訂立買賣契約。有存證信函存卷可憑（本院卷第13頁、第14頁）。

㈣系爭房地於99年7 月間經由永慶房屋仲介股份有限公司仲介出售，成交價2,638 萬元，被告支付仲介費用88萬元。有不動產買賣契約書節本、統一發票附卷可參（本院卷第58頁、第59頁）。

四、本件之爭點為（本院卷第118 頁背面至第142 頁）：

㈠系爭專任約是否因原告未給予被告審閱期間，故契約條款不拘束被告？

㈡被告與朱春珠間是否已成立買賣契約？

㈢原告是否依約告知被告已成交之訊息？

㈣原告是否依約於收受定金後24小時內交付被告？

㈤原告請求之違約金是否過高？

五、茲析述本院得心證之理由如下：

㈠系爭專任約因原告未給予被告審閱期間，故契約條款不拘束被告：

⒈系爭專任約係原告為與不特定多數消費者締約之用，而單方面預先訂定者，此為兩造所不爭，自屬消費者保護法所規範之定型化契約。復按，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間供消費者審閱全部條款內容，違反該規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項規定甚明。

⒉經查，系爭專任約之簽約過程，經證人陳碧容（為原告之員工，亦即實際與被告簽約之人）於本院100 年2 月22日言詞辯論期日到庭證稱：「...6 月16日我們有找到買方，有與屋主（即被告）通過三通電話，告知屋主有買方口頭出2,600 萬元，同時也在電話中告知專任合約的契約內容，我有很詳細的詳談過，也經過屋主同意才見面簽專任委託契約... （問：可否請證人詳述如何在電話中跟被告說明專任約的詳細內容及被告當時聽了之後的反應？）我有說已經找到買方了，並跟被告說簽專任約可以保障兩造的權益，我們有告知屋主審閱期的時間，屋主只同意我們專任銷售5 天的時間，所以就用比較簡易的方式，也就是不用契約變更書，而直接用簽專任委託約的方式，一式兩份達到快速成交。我去找被告簽約是在99年6 月16日傍晚，我沒有進到被告家裡，在中庭有燈光有桌椅，簽約時間大概半個鐘頭，因為我們當下有跟他談過他只給我們5天的時間，所以被告同意放棄審閱期。我在那邊待的確實時間我忘記了，天色已經暗了，需要燈光。（見面簽約）半小時的時間內我們在談剛剛證稱之協議內容，即出售價格是多少，屋主實拿2,550 萬元，超出部分為報酬服務，以及原告願意折傭出售的內容，我沒有一條一條念條文給被告聽，因為在電話中有將重要內容念給被告聽（重要內容是指審閱期、價格、期間、收訂的權益），並沒有一條一條念」等語（本院卷第157 頁背面至第158 頁背面）。參諸證人郭勵成（即系爭房地所屬社區之保全員）於同日到庭結稱：「（庭上的陳碧容小姐）是仲介... 有一天晚上（哪一天晚上我不記得了）有來，他是說跟我們住戶吳小姐（即被告）有約，他說被告自己會下來，因為要進來我們社區都要登記，但是我記得他那天沒有進去，被告自己下來，因為我在警衛室，警衛室是面向馬路，被告與陳碧容是在警衛室後方外面的亭子，所以我不清楚他們在做什麼，亭子有桌椅，他隔多久離開我不是很清楚，但是應該是沒有多久，因為我們同一班有兩個保全，另外一個保全一點印象都沒有，因為那個時間他去巡邏，巡邏一次大概40 分 左右。陳碧容是幾點來的我不記得，但是我那天是晚班的，所以一定是七點以後，我們巡邏有固定的時間，晚上九點會去巡邏... （被告與陳碧容所在亭子）平常是沒有開燈的，但是住戶有要求會幫忙開，當天吳小姐有請求開燈，燈光有兩盞日光燈，兩盞日光燈是在桌子的上面，但兩盞都開也沒有法庭這麼亮，是長管的日光燈... 陳碧容沒有進到社區裡面，所以沒有換證也沒有登記」等語（本院卷第159 頁背面）。堪信陳碧容於99年6 月16日致電被告後，於當日晚間即要求會面簽約，時間出於倉促；簽約地點則在系爭房地所屬社區之中庭，其所在位置人員出入雜遝、燈光配置亦不適合磋商契約，堪認被告與陳碧容見面係出於臨時性之安排，並無審閱系爭專任約內容之機會，則被告辯稱原告未給予合理審閱期間等語，即非無據。

⒊系爭專任約雖由被告在「業已充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱」欄位簽名。惟按定型化契約條款，使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利，或其他於他方當事人有重大不利益，按其情形顯失公平者，該部分之約定為無效，此觀諸民法第247 條之1 第3 款、第4 款之規定即明。本件原告提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱權之條款，顯與民法第247 條之1 第3 款、第4 款規範之情形相符，如有顯失公平情事，該條款即屬無效。經查，被告簽署系爭專任約出於倉促、地點亦臨時將就、簽約時間僅約半小時之情，業經論述如上，陳碧容雖稱業於電話中將重要內容告知被告，被告始放棄審閱期云云，惟查，原告就被告與多家仲介公司簽訂非專任約，同時委託銷售系爭房地之情，並不爭執，且有仲介出入登記表附卷可稽（本院卷第73頁），惟陳碧容自承遊說被告簽署系爭專任約之理由為「已經找到買方了，簽專任約可以保障兩造的權益」云云（本院卷第158 頁正面、背面），及電話中僅告知被告審閱期、價格、期間、收訂的權益等內容，並沒有一條一條念契約之內容；簽約的半小時中僅再度說明確認出售價格是多少，屋主實拿2,550 萬元，超出部分為報酬服務，以及原告願意折傭出售等情（本院卷第157頁背面），而未提及一旦簽署系爭專任約後，被告即不得委由其他仲介公司仲介銷售此一嚴重影響權益之法律效果。而被告簽署系爭專任約後，原告即得排除其他仲介公司之服務及介入，而享有專賣權限，被告則喪失選擇其他仲介公司服務之權利，對被告顯有失公平。此由陳碧容自承「（簽專任約）重點是要保障買方及房屋仲介公司」等語（本院卷第159 頁），亦知其情。從而，被告放棄審閱期之權利，簽署對其產生重大不利益之系爭專任約，依其簽約之情形復有失公平，該條款應屬無效，仍應由原告證明已給予被告合理之審閱期。惟原告並未給予被告任何審閱期間，業經認定如上，從而，被告抗辯：依消費者保護法第11條之1 第1 、2 項之規定，系爭專任約約定之條款內容應不得拘束兩造等語，於法即無不合，原告尚不得依系爭專任約第9 條第2 項、第7 條3 項第2 款約定，請求被告給付服務報酬。

㈡系爭專任約既不拘束被告，則原告自不得依系爭專任約第9條規定代理被告收取定金進而成立與朱春珠之買賣契約。則原告以被告與朱春珠間業已成立買賣契約為前提，主張因被告反悔不賣，應負損害賠償責任云云，亦屬無稽。其餘爭點，亦無庸再一一論駁。

六、綜上所述，原告依民法第565 條、第227 條規定，及爭專任約第9 條第2 項、第7 條3 項第2 款約定，請求被告賠償損害暨給付服務報酬共計102 萬元，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。