臺灣士林地方法院99年度訴字第1468號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1468號

原告

鴻祥開發建設股份有限公司 （原名：捷特建設股份有限公司）

法定代理人

孟華齡

訴訟代理人

粘舜權律師

訴訟代理人

鍾欣惠律師

被告

富羅建設股份有限公司

法定代理人

林瑞萍

訴訟代理人

楊善富

　　　　　　黃文明律師

上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國101 年10月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、兩造爭執要旨：

一、原告起訴主張：

㈠緣台北市○○區○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人王璽鈞所有，於民國97年7月4日因買賣登記為訴外人林振祥所有，復於98年3 月24日因買賣登記為原告所有。被告於99年3 月16日與原告簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向原告購買系爭土地及台北市政府都發局建造執照99建字第11號，約定買賣價金新臺幣（下同）5,600 萬元。系爭買賣契約書第3 條約定付款方式為契約成立時支付600 萬元，尾款5,000 萬元，於金融機構貸款核撥同時支付，貸款金額不足部份以現金於完稅同時補足；第7 條第3 項約定被告應於辦竣產權登記後3 天內辦妥貸款核撥，作為支付原告之尾款，如被告因貸款條件不符或因貸款金額不足時，被告仍應於完稅以現金一次付清貸款差額，但經兩造另行同意者，不在此限。嗣被告因遲延貸款程序，請求原告同意展延付款期限，兩造因此於99年5 月18日簽訂增補條款約定，延展付款期限至99年6 月10日，並約定屆期如甲方仍無法支付價金，原告得不另行通知，沒收已收價金並解除契約。詎料，被告屆期又未清償，兩造因此於99年6 月10日公證簽署協議書（下稱系爭協議書），付款條件再延至99年7月5 日，屆期為結案交付尾款日，如被告仍遲延結清尾款，則原告免除催告及通知程序，被告願將已支付之價金由原告全額沒收。其後被告又因資力狀況，透過地政士展延至99年7 月16日始辦理移轉登記手續，並於99年7 月20日完成過戶，然迄今原告仍積欠尾款500 萬元，經原告於99年8 月9 日以板橋埔墘郵局第563 號存證信函催告給付，被告仍未給付。為此爰依買賣關係，請求被告給付買賣價金500 萬元。

㈡並聲明：

⒈被告應給付原告500萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則抗辯：

㈠兩造於99年3 月16日買賣契約書簽訂之前，原告早已明知系爭土地如附圖所示A 、B 、C 、D 部分遭鄰人占用，然原告公司總經理柯正宗於99年3 月初至被告公司，與被告負責人林瑞萍洽談，明確告知出售系爭土地包含99建字第11號建照，可即興建建物，且兩造簽訂系爭買賣契約前3 、4 天，並進一步洽談，達成初步共識，而由被告先行交付原告面額100 萬元票據為斡旋金，此時原告仍未告知系爭土地部分遭鄰人占用之事實。嗣兩造於99年3 月16日在原告公司簽訂系爭買賣契約書，其中第6 點再度明確約定原告應擔保契約標的之產權清楚，絕無被占用等問題，如有他人主張權利或產權發生糾紛時，原告應負責於尾款付清前依被告所通知之限期內全部排除。若因此致被告權益受損時，原告應負賠償責任；又第3 點亦約明於第三次付款時，由原告向登記機關申請土地鑑界，上開土地於實地測定界址之同時，應即在界址上埋設界樁。故於99年7 月19日由原告具名向台北市士林地政事務所申請鑑界。惟，台北市士林地政事務所於99年7 月26日（北投土920 號）實地測定界址時，測量人員及被告發現有鄰人占用系爭土地之問題，測量人員稱先前於98年8 月12日亦曾鑑界測量（北投土797 號），當時於現場即留有噴漆標明界址，足見原告於簽訂系爭買賣契約前早已知悉系爭土地如附圖所示A 、B 、C 、D 部分有遭鄰人占用之情況，然被告請代書轉知原告處理，原告竟不予置理。嗣於99年8 月中旬，被告向訴外人即原告前手王璽鈞委外之測量公司即訴外人開泰工程有限公司（下稱開泰公司）索取相關資料，經該公司交付測量成果圖，其上標示系爭土地遭鄰人占用面積10.26 平方公尺，此際被告始知事態嚴重，系爭土地存有如此嚴重之瑕疵，必定影響系爭土地須變更設計、重新製作鄰房鑑定報告、設計面積改變等之銷售損害等等。

㈡再者，依系爭買賣契約第1 點約定，買賣標的包含99建字第11號建造執照，該建築執照第21點註記：「…土地涉道路未分割，應於放樣勘驗前完成分割，…」，因此，兩造於簽訂系爭買賣契約同時即約定由原告於3 日內將系爭土地道路部分申請分割，惟原告迄今仍未依約完成分割。本件原告所交付之系爭土地既存有如附圖所示A 、B 、C 、D 部分遭他人占用之瑕疵，原告復未依約排除此瑕疵，且亦未依約完成系爭土地道路部分之分割，被告自得依民法第264 條第1 項規定，為同時履行抗辯，故原告請求被告給付價金尾款500 萬元，即屬無據。

㈢退步言，倘認被告主張同時履行抗辯為無理由，惟被告因系爭土地如附圖所示A 、B 、C 、D 部分遭他人占用，受有下列損害：⒈土地遭鄰人占用損害：系爭土地遭鄰人占用共計10.26 平方公尺（道路分割0.88平方公尺+ 右側、左側、後側占用9.38平方公尺=10.26平方公尺），損害額為294 萬6,457 元（買賣價金5,600 萬元÷買賣面積195 平方公尺×遭占用部分面積10.26 平方公尺＝294 萬6,457 元）；⒉變更設計繪圖、申請建照等費用：合計38萬元；⒊重作鄰房現況鑑定報告書費用：原告所交付被告之鄰房現況鑑定報告書，其建造執照號碼為97建字163 號，並非99建字第11號建造執照，因此須重作鄰房現況鑑定報告書，費用28萬元。是被告爰備位抗辯依民法第360 條、第359 條及不完全給付法律關係，請求原告應賠償被告上開損害或減少價金，並與原告本件請求相抵銷。

㈣並聲明：

⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。

貳、本件經兩造整理不爭執事項並協議簡化爭點結果如下：

一、兩造不爭執事項：

㈠被告以總價5,600 萬元向原告購買其所有坐落臺北市○○區○○段○○段0000地號土地（即系爭土地）及臺北市政府都發局建照執照99建字第11號，兩造並於99年3 月16日簽立土地買賣契約書；嗣兩造於99年5 月18日合意增補條款約定：「甲方（按即被告）因遲延貸款導致無法依約移轉產權，乙方（按即原告）同意延展6 月10日止，甲方貼補乙方貸款利息為63,500元正。…」（見臺灣臺北地方法院99年度訴字第4288號民事卷〈下稱北院卷〉第5 、6 、47頁）。

㈡兩造復於99年6 月10日簽立協議書約定：「雙方就99年3 月16日所簽訂臺北市○○段○○段0000地號（含99建字第11號建照）買賣契約書及99年5 月18日增補條款約定，上揭買賣契約延至6月10日止等相關約定，雙方再次協議如下：

一、本件買賣雙方合意再延至99年7 月5 日止，屆期為結案交付尾款日。

二、甲方補貼自99年3 月16日至99年7 月5 日止之利息新臺幣叁拾萬元整。

三、本案建照7 月12日到期，建照由甲方於6 月10日交還乙方辦理展期，展期辦理費用由甲方支付。

四、該案公契撤回重新申報其費用由甲方支付。

五、至99年7 月5 日屆期甲方仍無法履行買賣程序結清尾款時，雙方同意乙方免除催告及通知程序，甲方願將已支付之價金由乙方全額沒收，雙方解除契約，甲方絕無異議。並交還鄰房現況鑑定報告書及地質鑽探報告。」（見北院卷第7頁）。

㈢系爭土地於97年5 月23日登記為訴外人王璽鈞所有，嗣於97年7 月4 日以買賣為原因，登記為訴外人林振祥所有，復於98年3 月24日以買賣為原因登記原告所有，再於99年7 月19日以買賣為原因登記為被告所有，被告又於99年8 月27日將系爭土地信託登記予訴外人板信商業銀行股份有限公司（見北院卷第8 頁、本院卷第46、47頁）。

㈣北院卷第26頁測量圖，係訴外人即原告前手之前手王璽鈞委託訴外人開泰工程有限公司於96年間測量製作。

㈤原告於99年3 月16日簽約時知悉系爭土地如附圖所示B 部分遭他人占用（見本院卷第28頁）。

㈥訴外人林振祥原為原告公司之董事及總經理（本院卷第30、44頁）。

㈦系爭土地自97年至99年間曾辦理土地鑑界3 次：第一次為97年7 月29日（北投土761 號）由王璽鈞申請，第二次為98年8 月12日（北投土797 號）由永豐商業銀行股份有限公司申請，第三次為99年7 月26日（北投土920 號）由原告公司申請（見本院卷第49、76、102、103、150頁）。

㈧系爭土地上如附圖所示A 、B 、C 、D 部分遭鄰房占用（見本院卷第126 、150 頁）。

㈨被告迄未給付買賣價金尾款500 萬元予原告。

二、本件爭點限縮為：

㈠兩造於99年3 月16日簽立土地買賣契約書時，原告是否已知系爭土地上如附圖所示A 、C 、D 部分遭他人占用之瑕疵存在？又被告是否已知悉系爭土地上如附圖所示B 部分遭他人占用之情事？

㈡兩造有無約定原告於簽約後3 日內將系爭土地道路部分申請分割？

㈢如有，被告以系爭土地有如附圖所示A 、B 、C 、D 部分遭鄰房占用而原告未排除之情形及原告未依約於簽約後3 日內將系爭土地道路部分申請分割，而為同時履行抗辯，拒絕給付尾款500 萬元，有無理由？

㈣如爭點㈢為無理由，則被告備位抗辯依民法第360、359條及不完全給付之法律關係，主張原告應賠償被告遭鄰人占用損害294萬6,457元、變更設計繪圖申請建照等費用38萬元、重作鄰房現況報告書25萬元，並與原告本件請求相抵銷，有無理由？

叁、本院之判斷：

一、兩造於99年3 月16日簽立系爭買賣契約時，原告已知悉系爭土地上如附圖所示A 、C 、D 部分有遭他人占用之瑕疵存在；被告亦已知悉系爭土地如附圖所示B 部分遭他人占用之情事：

㈠原告主張兩造於99年3 月16日簽立系爭買賣契約時，原告並不知悉系爭土地上如附圖所示A 、C 、D 部分有遭他人占用之情事云云，然查：依被告所提出訴外人即原告前手之前手王璽鈞委託訴外人開泰公司於96年間測量製作之測量圖（兩造不爭執事項㈣，見北院卷第26頁），可知系爭土地上與鄰地交界之四處即如附圖所示A 、B 、C 、D 四處於96年間即有遭鄰房牆壁及圍牆占用之情事。又查，原告買受取得系爭土地所有權後，於98年間將系爭土地信託登記予訴外人永豐商業銀行股份有限公司（下稱永豐商銀），藉以辦理更新建照等土地開發相關事宜，雙方並約定由原告自行以訴外人永豐商銀之名義向臺北市士林地政事務所申請土地鑑界，嗣臺北市士林地政事務所排定於98年8 月12日辦理現場測量，原告遂委派代理人即代書陳敏卿於98年8 月12日複丈當天到場，臺北市士林地政事務所於當天完成複丈，惟因申請人未準備界樁，而由臺北市士林地政事務所複丈人員於系爭土地界址處噴漆記號9 點等情，業據原告自承在卷（見本院卷第28頁反面、第113 頁反面），並有系爭土地異動索引、當天即98年8 月12日複丈之土地複丈成果圖（北投土797 號）、訴外人永豐商銀永豐銀信託部（100 ）字第00275 號函，及臺北市士林地政事務所100 年4 月20日、同年10月25日北市士地二字第10030769600 號函、第10032152800 號函與所附土地複丈申請書、土地複丈圖及面積計算表在卷可按（見本院卷第46、49、76、122 、150 至152 頁）。而原告於98年間申請上開土地鑑界雖係為確定界址位置，地政事務所僅提供界址所在，而未針對占用部分測繪其占用位置、面積並表現於土地複丈成果圖，惟衡諸原告於臺北市士林地政事務所複丈當天業已委派代理人陳敏卿到場，地政事務所複丈人員於複丈當天復在界址所在處噴漆記號9 點，有上開土地複丈圖及面積計算表與原告所提出土地複丈成果圖可佐（見本院卷第49、152 頁），而上開噴漆記號之9 點界址位置，其中編號1 號及編號4 至9號之噴漆位置均係位在系爭土地上如附圖所示A 、B 、C 、D 部分即前述96年間即已占用系爭土地之鄰房牆壁及圍牆處，顯見原告至遲於98年8 月12日複丈完成時，即已知悉系爭土地如附圖所示A 、B 、C 、D 部分有遭鄰房牆壁及圍牆占用之情事，且臺北市士林地政事務所上開函文記載「…界址既知，土地是否遭占用亦應為申請人所自明。」（見本院卷第76頁），亦同此認定，堪信兩造於99年3 月16日簽立系爭買賣契約時，原告業已知悉系爭土地上如附圖所示A 、C 、D 部分有遭他人占用之瑕疵存在。原告前開主張，自非可採。

㈡又原告主張被告於簽訂系爭買賣契約時，已知悉系爭土地上如附圖所示B 部分遭他人占用等情，雖為被告所否認，然查，證人即仲介張維謹到院證述：「我曾經陪同柯正宗到被告公司，柯正宗表示公司有土地的案子要和被告公司溝通，到現場後我們就去找被告公司的一名林小姐，柯正宗拿出地界圖及建照……大張的地界圖我有看過，我記得有5 、6 張，我有看到地界圖上面有小角落被反黑，且反黑處有畫箭頭出來，但箭頭位子寫什麼我已經不記得。該地界圖上被反黑處好像有一兩個位置，但實際究竟有多少我已經記不得了。」、「柯正宗與林小姐談的時候我就在旁邊，談論的過程中印象中柯正宗應有依照地界圖面寫的內容跟林小姐講，柯正宗好像有提到系爭土地遭占用。」、「不能明確記得柯正宗當時提到占用的數量及情形，只記得地界圖上確實有幾塊是反黑的。」等語（見本院卷第29頁正、反面），衡諸證人張維謹與兩造並無怨隙或金錢糾紛，堪信證人張維謹前開證述為實在。而證人張維謹對於原告公司總經理柯正宗持地界圖向被告公司負責人林瑞萍指出反黑之區塊數量，固因記憶不清而無法確認有幾塊位置，然證人張維謹既在場聽聞柯正宗係依照地界圖面繪製內容向林瑞萍說明，並有提到系爭土地遭他人占用之情，且證人張維謹對於地界圖上系爭土地角落處有遭占用之反黑標示乙節，前後證述均屬一致，參以證人張維謹所述地界圖上反黑處係位於系爭土地之角落，亦核與系爭土地如附圖所示B 部分遭他人占用之區塊係坐落於土地地界邊緣、角落之事實相符，堪信原告於簽訂系爭買賣契約之前，業已告知被告系爭土地如附圖所示B 部分有遭他人占用之情事。被告前開所辯，即難憑採。

二、兩造並無約定原告於簽約後3 日內將系爭土地道路部分申請分割：被告抗辯於系爭買賣契約簽訂同時，兩造即約定由原告於3日內將系爭土地道路部分申請分割云云。惟查，觀諸系爭買賣契約全文（見北院卷第5 至6 頁），兩造買賣之標的為系爭土地及台北市政府都發局建造執照99建字第11號，此外，概無原告應於簽約後3 日內將系爭土地道路部分申請分割之約定；再者，被告固向原告買受99年建字第11號建造執照，惟被告並未能舉證證明兩造有約定原告應履行上開建造執照注意事項所載各點內容，因此，被告於買受上開建造執照後，即承受該建造執照之權利義務，而依該建造執照注意事項第21點：「基地坐落北投區文林段3 小段65-1地號土地涉道路未分割，應於放樣勘驗前完成分割，分割後基地面積、位置如有變更，應依規定辦理變更設計。」之內容（見北院卷第47頁），系爭土地涉道路未分割之部分，本應由實施建造之被告自行於放樣勘驗前完成分割，並就分割後基地面積、位置之變更，辦理變更設計，被告自不得僅以建造執照有上開注意事項第21點之記載，即謂原告負有履行建造執照注意事項所載內容之義務。是以，本件被告既未能舉證證明兩造間有約定原告於簽約後3 日內應將系爭土地道路部分申請分割乙事，被告此部分所辯，即非足採。

三、被告以系爭土地有如附圖所示A 、C 、D 部分遭鄰房占用而原告未排除之瑕疵，為同時履行抗辯，拒絕給付尾款500 萬元，為有理由：

㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第264 條第1 項定有明文。又買賣契約為雙務有償之債權契約，買受人固有交付價金之義務，惟出賣人亦有按債務本旨將無瑕疵之買賣標的物移轉、交付予他方之義務，是出賣人如未依債務本旨交付買賣標的物，買受人依民法第264 條規定，自得拒絕給付價金而有同時履行抗辯權（最高法院85年度台上字第1396號、87年度台上字第671 號判決意旨參照）。

㈡經查，系爭買賣契約第6 條「產權保證」約定：「乙方（即原告）應擔保本契約標的之產權清楚，絕無一物數賣或被限制登記或與他人爭訟及被佔用或租賃等問題。如有他人主張權利或產權發生糾紛時，乙方除本契約另有約定外，應負責於尾款付清前依甲方（即被告）所通知之限期內全部排除。若因此致甲方權益受損時，乙方應負賠償責任。」（見北院卷第6 頁），是原告依系爭買賣契約應擔保系爭土地無遭他人占用之瑕疵，如有此瑕疵，原告應在被告付清價金尾款前，按被告通知之期限內，將占用狀況排除之。又查，本件被告簽訂系爭買賣契約時，並不知系爭土地上如附圖所示A 、C 、D 部分有遭他人占用之事實，此亦為原告在庭所不否認，則無論原告簽訂系爭買賣契約時是否知悉系爭土地上如附圖所示A 、C 、D 部分有遭他人占用乙事，系爭土地上如附圖所示A 、C 、D 部分既存有遭他人占用之瑕疵（見兩造不爭執事項㈧），且為被告於買受時所不知，原告即應依系爭買賣契約第6 條約定，就系爭土地上如附圖所示A 、C 、D部分遭占用之瑕疵，負排除之義務甚明。嗣被告於99年8 月12日委請律師寄發台北南陽郵局1791號存證信函，請原告於函到15日內清理系爭土地遭他人占有之狀態等語，有前揭存證信函在卷可稽（見北院卷第28至32頁），惟原告迄今仍未排除系爭土地如附圖所示A 、C 、D 部分遭他人占用之瑕疵，原告自無從依債之本旨將無瑕疵之買賣標的物即系爭土地交付予被告，揆諸前揭規定及說明，被告依系爭買賣契約及民法第264 條第1 項規定為同時履行抗辯，拒絕給付價金尾款500 萬元，即屬有據。又被告所為前開同時履行抗辯即先位抗辯，既經本院認定為有理由，本院自無庸就爭點㈣所載備位抗辯為審酌，附此敘明。

四、從而，原告依買賣契約關係，請求被告給付500 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。

肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。