臺灣士林地方法院99年度訴字第99號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　99年度訴字第99號

原告

癸○○

訴訟代理人

辛○○

訴訟代理人

陳建瑜律師

訴訟代理人

陳瓊苓律師

訴訟代理人

藍健瑋律師

被告

乙○○

訴訟代理人

陳建勳律師

訴訟代理人

張弘明律師

被告

丙○○

訴訟代理人

李志雄律師

被告

東盛國際開發有限公司

法定代理人

子○○

訴訟代理人

甲○○

複代理人

壬○○

　　　　　　庚○○

上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國99年9 月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：伊於民國98年7 月25日經由被告東盛國際開發有限公司（下稱「東盛公司」）之居間仲介，以新臺幣（下同）2,500 萬元之價格，購買被告乙○○所有、坐落臺北市○○區○○段一小段752 地號土地應有部分242/10000 ，及坐落其上同地段10037 建號，門牌號碼臺北市士林區○○○路○ 段219 巷16之7 號房屋（下稱「系爭不動產」），並簽訂不動產買賣契約書（下稱「系爭買賣契約」）為憑。伊業已交付簽約款150 萬元予被告東盛公司。詎被告乙○○遲未依約交付印鑑章及印鑑證明文件，致伊無法如期辦理系爭不動產所有權移轉登記。伊乃發函催告被告乙○○履約，被告乙○○則否認授權予被告丙○○處理系爭不動產買賣之情事。惟被告丙○○於締約過程中，確曾出示被告乙○○之身分證影本、授權書正本（下稱「系爭授權書」）及系爭不動產所有權狀等文件，以證明被告乙○○授權其處理系爭不動產之買賣事宜，伊始簽訂系爭買賣契約。是被告乙○○既授予被告丙○○代理權處理系爭不動產買賣事宜，依民法第103 條之規定，系爭買賣契約之效力自及於被告乙○○。嗣被告乙○○拒絕辦理系爭不動產所有權移轉登記，經伊解除系爭買賣契約，自應依系爭買賣契約條款第9 條第3 項之約定，給付150 萬元之懲罰性違約金。又縱被告乙○○未授權予被告丙○○，然被告丙○○於締約過程中除出示系爭授權書、被告乙○○之身分證影本及系爭不動產所有權狀外，並交付系爭房屋之鑰匙予被告東盛公司之仲介人員，使伊得進入現場看屋，被告乙○○應有表示授與代理權之行為，自應負民法第169 條之表見代理人責任。又若被告乙○○未授權予被告丙○○，亦不負表見代理之責，則被告丙○○明知被告乙○○未授與其代理權而仍與伊簽訂系爭買賣契約，顯係故意以背於善良風俗之方法加損害於伊，其所受損害應依系爭買賣契約第9 條第3 項約定之150 萬元違約金計算。是依民法第110 條、第184 條第1 項後段之規定，請求被告丙○○賠償其所受損害150 萬元。又被告東盛公司應本其專業，就相關代理權證明文件之真偽及系爭不動產之所有權人詳為調查，其未盡上開善良管理人之注意義務致伊受有損害，爰依民法第544 條、不動產經濟業管理條例第26條第2 項之規定，訴請被告東盛公司賠償伊所受損害150 萬元。又伊因被告東盛公司未查明相關代理權證明文件之真偽及系爭不動產之所有權，至少受有租金及管理費支出49萬7,147 元、搬遷及倉儲費用8 萬元、額外支出之裝潢費用20萬元、銀行貸款提前解約金13萬4,240 元、仲介服務費2 萬7,500 元，共計93萬8,88 7元之損害等語。並聲明：㈠被告乙○○應給付原告150 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告丙○○應給付原告150 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告東盛公司應給付原告150 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣前三項中被告之一若對原告給付，其餘被告於其給付範圍內，免除給付義務。㈤願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告乙○○則以：伊未授與被告丙○○代理權出售系爭不動產及簽訂系爭買賣契約，且伊亦未提供印鑑章及印鑑證明文件予被告丙○○，系爭買賣契約上之簽名及印文均非伊親自簽名及蓋章，是伊自不須依系爭買賣契約之約定給付原告違約金。又被告丙○○雖有提出伊之身分證影本、系爭授權書正本及系爭不動產所有權狀，然原告仍於98年8 月10日以存證信函函詢伊有無授權被告丙○○簽訂系爭買賣契約，足見原告仍無法相信被告丙○○有合法代理權，且原告於被告丙○○無法提供乙○○印鑑證明及蓋有印鑑章之授權書之情形下，仍執意與被告丙○○簽訂系爭買賣契約，故伊亦不需依民法第169 條之規定負表見代理責任等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、被告丙○○則以：系爭不動產為伊於95年5 月8 日出資購買，並借名登記予被告乙○○，惟伊仍保有對系爭不動產使用、管理、處分之權能，且被告乙○○亦承諾伊得對外以其代理人之身分出賣系爭不動產。是伊係有權代理被告乙○○簽訂系爭買賣契約，而非故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，且伊否認原告受有損害，原告自不得請求伊賠償其所受損害等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、被告東盛公司則以：被告乙○○授與被告丙○○代理權，以代理其管理、處分系爭不動產。被告丙○○於代理權限內，以代理人名義與伊訂定「一般委託銷售契約書」，委託伊銷售系爭不動產，均合於民法代理相關規定。且被告丙○○於締約過程中，業已提出系爭授權書、所有權狀、被告乙○○之身分證影本等代理權證明文件及系爭不動產之鑰匙，是被告丙○○業已具有代理行為之外觀。況伊並無調查代理權證明文件真偽之能力，是伊已盡善良管理人之注意義務而無過失。又系爭買賣契約經解除後，伊已將簽約款150 萬元返還原告，故原告並未受有損害。另原告於簽訂系爭買賣契約之前即98年7 月13日已出售原有住屋，足見原告出售原有住屋並非因買受系爭不動產之故，故原告主張因系爭買賣契約未能如期履行，致受有93萬8,887 元之損害，顯無理由。且系爭買賣契約之解除後，原告亦因此免除給付買賣系爭不動產自備款及貸款利息，與其所主張之租金、管理費、銀行貸款提前解約罰金、仲介服務費等費用相抵後，原告並未受有損害；又原告不論搬遷至系爭不動產或其他不動產，均須支出搬遷及倉儲費用，與系爭買賣契約是否履約並無因果關係；至原告額外支出之裝潢費用乃其個人行為，不應歸責於伊等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

五、不爭執事項（見本院99年4月23日準備程序筆錄）：

㈠原告經被告東盛公司居間仲介，以2,500 萬元之價金購買系爭不動產。被告丙○○並於98年7 月25日以被告乙○○之代理人之身分與原告簽訂系爭買賣契約。

㈡系爭不動產登記為被告乙○○所有。

㈢被告丙○○於簽訂系爭買賣契約時，向原告表示被告乙○○已授權伊處理系爭不動產買賣事宜，並出示被告乙○○之身份證影本、系爭授權書及系爭不動產所有權狀正本等文件予原告，後經被告東盛公司留存系爭不動產所有權狀影本後將正本交還。

㈣系爭不動產因被告乙○○未交付印鑑證明而無法移轉登記與原告。

㈤原告於98年8 月10日、9 月2 日以存證信函催告被告乙○○履行系爭買賣契約。被告乙○○則以存證信函否認授權被告丙○○簽訂系爭買賣契約而拒絕履約。原告復以98年8 月10日士林天母存證號碼00314 號存證信函解除系爭買賣契約並請求被告乙○○給付懲罰性違約金

㈥原告簽立系爭買賣契約時所交付之票面金額150 萬元支票，已於98年9 月14日取回。

六、得心證之理由：原告主張被告乙○○授權被告丙○○與伊簽訂系爭買賣契約後，拒不辦理系爭不動產之所有權移轉登記，且縱被告乙○○未授權被告丙○○，然其亦有表示授與代理權之行為，而應負表見代理人責任。又縱被告乙○○未授權予被告丙○○，亦不負表見代理之責，則被告丙○○明知被告乙○○未授與其代理權而仍與伊簽訂系爭買賣契約，顯係故意以背於善良風俗之方法加損害於伊，且被告東盛公司未盡善良管理人之注意義務，詳為調查相關代理權證明文件之真偽及系爭不動產之所有權，致伊受有損害，均應賠償伊所受之損害等語。然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點為：

㈠原告得否依系爭買賣契約第9 條第3 項之約定，請求被告乙○○給付懲罰性違約金150 萬元？⒈被告乙○○是否授與被告丙○○代理權，與原告簽訂系爭買賣契約？⒉若被告乙○○未授予被告丙○○代理權，則被告乙○○是否有表示授與代理權之行為？㈡原告得否依民法第110 條之規定，請求被告丙○○給付損害賠償？㈢原告得否依民法第184 條第1項之規定，請求被告丙○○給付損害賠償？⒈若被告丙○○明知被告乙○○未授與其代理權而仍與原告訂約，是否係故意以背於善良風俗之方法加損害於原告？㈣原告得否依民法第544 條之規定，請求被告東盛賠償其損害？⒈被告東盛公司是否違反善良管理人之注意義務，未發覺被告乙○○未授與被告丙○○代理權，而有過失？⒉原告是否因此受有損害？㈤原告得否依因不動產經濟業管理條例第26條第2 項之規定，請求被告東盛房屋損害賠償？茲論述如下：

㈠原告得依系爭買賣契約第9 條第3 項之約定，請求被告乙○○給付懲罰性違約金150 萬元。

⒈被告乙○○授與被告丙○○代理權，與原告簽訂系爭買賣契約，自應依系爭買賣契約負責。

⑴按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章者，推定為真正，民事訴訟法第358 條定有明文。又印章由自己蓋用，或由有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，故主張變態事實之當事人，應就此負舉證責任（最高法院74年度臺上字第2143號判決意旨參照）。準此，如私文書上之印文真正，則該私文書即推定為真正，如印章所有人抗辯其印章係被盜用者，即應就被盜用之事實，負舉證之責。

⑵經查，證人即信義房屋仲介人員己○○證稱：系爭不動產係伊介紹予被告丙○○向張益坤買受，被告丙○○借用被告乙○○名義登記的。簽約時，被告乙○○有到場親自簽約，但中間接洽過程均係與被告丙○○聯絡，簽約當天被告乙○○有到場並出示系爭授權書，說是方便伊等以後出售系爭不動產，但印象中當時系爭授權書內容是空白的，僅有左下方「乙○○」的印文等語（本院卷一第165 頁背面至第166 頁背面），足證系爭授權書於被告乙○○提供予被告丙○○時，即已蓋用「乙○○」之印文。且觀諸系爭授權書上「乙○○」之印文（本院卷一第19頁）及被告乙○○與張益坤簽訂之不動產買賣契約書上之「乙○○」之印文（本院卷一第133 至138 頁），兩者之大小、文字之書體、型態、佈局均相符合，是上開印文應屬相同。被告乙○○既不爭執該不動產買賣契約書上「乙○○」印文之真正，則系爭授權書上「乙○○」之印文，亦應屬真正無疑。是依首開說明，系爭授權書上「乙○○」之印文既屬真正，自應推定系爭授權書為真實。被告乙○○雖辯稱系爭授權書上之印文非其用印云云，然其並未就印章遭人盜用之事實，負舉證之責。是其上開所辯，尚乏依據，而不足採。基此，原告主張乙○○確曾授權被告丙○○出售系爭不動產等語，並提出系爭授權書為證，自屬有據。

⑶次查，被告丙○○於簽訂系爭買賣契約時，向原告表示被告乙○○已授權伊處理系爭不動產買賣事宜，並出示被告乙○○之身份證影本、系爭授權書及系爭不動產所有權狀正本等文件予原告等情，為兩造所不爭執（見上五之㈢），足徵被告乙○○已將足以表徵系爭不動產所有權之相關證明文件交付予被告丙○○。且徵諸被告乙○○及被告丙○○之簡訊留言紀錄：「（被告丙○○）：我們今晚即將簽約，希望你儘快準備印鑑證明及印鑑章，我跟李宗信的事已經進入訴訟階段，希望你不要因為他而為難我們，更不要牽扯進來」、「（被告乙○○）：我不知道你說什麼但妳跟他怎樣我不清楚，我在台中渡假也不是這兩天會回去我會拿給你的」等節以觀（本院卷一第104 頁），益徵被告乙○○於原告及被告丙○○簽訂系爭買賣契約前，即已同意辦理系爭不動產之所有權移轉登記事宜，將其印鑑章及印鑑證明文件交付予被告丙○○。是被告乙○○應有授與被告丙○○代理權，以簽訂系爭買賣契約及辦理系爭不動產所有權移轉登記事宜。原告主張伊僅單純借用名義予被告丙○○，而未授與被告丙○○代理權以出售系爭不動產云云，尚非可採。

⑷證人即被告東盛公司之仲介人員丁○○證稱：被告丙○○為系爭不動產之實際所有權人，被告乙○○僅係人頭，之前另有2 棟不動產係被告丙○○借用被告乙○○名義登記為所有權人，再由被告丙○○以代理人之名義處理不動產之買賣事宜，該2 件交易均未發生爭議，系爭不動產買賣過程與前2 件均相同，伊去被告丙○○辦公室簽委託約時，被告丙○○之秘書張道真有提出系爭不動產權狀正本、系爭授權書正本、被告乙○○身份證影本、印章，且被告丙○○告訴伊其有給付被告乙○○人頭費等語（本院院一第163 至164 頁）。證人即被告東盛公司之仲介人員戊○○於前開期日證稱：伊係負責為原告帶看系爭不動產，伊等去看過系爭不動產8 、9 次，前2 、3 次看屋時被告丙○○還住在系爭不動產裡，後來被告丙○○不住系爭不動產時，就將鑰匙交給丁○○等語（本案卷一第167 頁背面）。是綜合上開證人證詞以觀，系爭不動產實際上應為被告丙○○所有，而由被告丙○○借用被告乙○○名義登記為所有權人，且被告乙○○於同意借用其名義予被告丙○○時，即已一併授權被告丙○○處理系爭不動產之買賣事宜，並提供系爭授權書予被告丙○○，再由被告丙○○交由房屋仲介公司進行委託銷售。是故，被告丙○○、東盛公司辯稱被告乙○○於買受系爭不動產時，即一併授權被告丙○○處理系爭不動產之買賣事宜，被告丙○○並非無權代理等語，足堪採信。

⑸被告乙○○雖辯稱伊從未將印鑑章、印鑑證明文件交付予被告丙○○，可證伊未授與被告丙○○代理權云云。然被告乙○○於簽訂系爭買賣契約前1 日即98年7 月24日以簡訊回覆被告丙○○，表示將提供印鑑章及印鑑證明文件予被告丙○○等情，已如上述（見上六、㈠之１）。是被告乙○○雖未交付印鑑章及印鑑證明文件予被告丙○○，然其確曾承諾被告丙○○將提供印鑑章及印鑑證明文件，是尚難以其嗣後未實際交付印鑑章及印鑑證明文件，而認其未授與被告丙○○代理權。又被告乙○○固辦以被告丙○○借用伊名義登記之3 棟不動產，伊均會向李宗信確認同意出售後，伊才會授權被告丙○○出售，而非於同意借名時即授與被告丙○○代理權出售云云。然稽諸該被告乙○○回覆被告丙○○之簡訊內容：「（被告乙○○）：我不知道你說什麼但妳跟他（李宗信）怎樣我不清楚，我在台中渡假也不是這兩天會回去我會拿給你的」，顯見被告乙○○於同意提供印鑑章及印鑑證明文件予被告丙○○時，即已知悉被告丙○○與李宗信就系爭不動產有所爭執。是其是否授與被告丙○○代理權已簽訂系爭買賣契約，應與被告丙○○及李宗信間有無糾紛無關。被告乙○○上開所辯顯與實情不符，而不足採。

⑹被告乙○○雖又辯稱從上開簡訊，可知伊無法理解被告丙○○所述之內容，故不得以此證明伊同意提供印鑑章及印鑑證明文件云云。然觀之被告丙○○之簡訊內容及被告乙○○上開回覆之內容，可知被告乙○○所述「我不知道你說什麼」等語，應係指被告乙○○表示其不知悉被告丙○○與李宗信就系爭不動產間之糾紛為何，而非不知被告丙○○請求其提供印鑑章及印鑑證明文件係為履行系爭買賣契約及辦理系爭不動產之所有權移轉登記。職是，被告乙○○之上開簡訊內容已明確表示其知悉被告丙○○在處理系爭不動產之買賣事宜，並同意提供印鑑章及印鑑證明文件予被告丙○○，故其所辯上情，亦不足採。

⑺被告乙○○另辯稱原告曾於98年9 月18日以存證信函詢問、催告伊是否承認系爭買賣契約，故原告亦無法確定伊是否授權被告丙○○簽訂系爭買賣契約，足證伊並未授與被告丙○○代理權云云。然原告催告被告乙○○確答是否承認授權被告丙○○簽訂系爭買賣契約之日期既係於系爭買賣契約業已簽訂、被告乙○○拒絕提出印鑑章及印鑑證明文件之後，其用意應僅係確認被告乙○○是否拒絕履行系爭買賣契約，而非自始即認為被告丙○○為無權代理。故尚難以原告嗣後曾發函催告被告乙○○確答是否承認系爭買賣契約，逕認被告丙○○為無權代理。

⑻按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103 條第1 項定有明文。系爭買賣契約第9 條第3 項約定：「本約簽訂後，乙方（即被告乙○○）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解約，應立即返還已收價金並負擔甲方所受損害之賠償以外，並同意按甲方（即原告）已支付價金總額計算，作為懲罰性違約金給付甲方」等語（本院卷一第16頁背面至17頁）。被告乙○○授與被告丙○○代理權簽訂系爭買賣契約，其自應受系爭買賣契約內容之拘束。又原告簽立系爭買賣契約交付票面金額150 萬元之支票，然系爭不動產因被告乙○○未交付印鑑證明而無法移轉登記予原告，原告復以98年8 月10日士林天母存證號碼00314 號存證信函解除系爭買賣契約並請求被告乙○○給付懲罰性違約金等情，為兩造所無異詞（見五之上㈣、㈥），並有存證信函附卷為憑（本院卷一第23至28頁）。是依系爭授權書第9 條第3 項之約定，被告乙○○自應給付原告150 萬元之懲罰違約金，堪已認定。

⒉至爭點２「若被告乙○○未授予被告丙○○代理權，則被告乙○○是否有表示授與代理權之行為？」、爭點㈡「原告得否依民法第110 條之規定，請求被告丙○○給付損害賠償？」、爭點㈢「原告得否依民法第184 條第1 項之規定，請求被告丙○○給付損害賠償？」、爭點㈣「原告得否依民法第544 條之規定，請求被告東盛賠償其損害？」、爭點㈤「原告得否依因不動產經濟業管理條例第26條第2 項之規定，請求被告東盛房屋損害賠償？」部分，因被告乙○○有授與被告丙○○代理權簽訂系爭買賣契約乙節，業經認定如上。被告乙○○應受系爭買賣契約之拘束，而依系爭買賣契約第9 條第3 項之約定負責。被告丙○○並非明知被告乙○○未授與其代理權，而無權代理被告乙○○簽訂系爭買賣契約。被告東盛公司亦無因未盡調查相關代理權證明文件之真偽及系爭不動產之所有權人之注意義務，而致原告受有損害之情形。基此，上開爭點自無庸再予論述。

㈡按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項本文及第203 條分別定有明文。本件原告及被告乙○○未就懲罰性違約金之清償期限及遲延給付時之利率為約定，則揆諸上開說明，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達之翌日起（見本院卷一第45頁），按週年利率5%計算之遲延利息，即無不合。

五、綜上所述，被告乙○○授與被告丙○○代理權簽訂系爭買賣契約後，拒不交付印鑑章、印鑑證明文件，致系爭不動產無法移轉登記予原告而經原告解除系爭買賣契約。從而，原告依系爭買賣契約第9 條第3 項之約定，於請求被告乙○○給付150 萬元之懲罰性賠償金之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請求宣告假執行及免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。

據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。