臺灣士林地方法院99年度重訴字第289號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第289號

原告

即反訴被告

林武進

訴訟代理人

郭登富律師

訴訟代理人

王耀安律師

訴訟代理人

闕淑媛

被告

即反訴原告

互豐建設股份有限公司

法定代理人

林清波

訴訟代理人

李溫欽

　　　　　　王政民

上列當事人間請求交付房屋等事件，本院於民國100年8月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。本件被告即反訴原告互豐建設股份有限公司於訴訟程序中，對原告即反訴被告提起反訴，主張原告應給付房屋找補款及遲延利息，核與本訴原告主張依據合建契約、物上請求權請求交付房屋、土地、所有權狀之標的、攻擊防禦方法相牽連。依上開法條規定，被告提起反訴，應予准許。

二、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴原僅主張依據合建契約、物上請求權請求被告交付房屋、土地、所有權狀，而聲明請求被告㈠應將臺北市○○區○○段五小段3836建號、建物門牌號碼臺北市○○區○○路38號10樓房屋（下稱系爭房屋）騰空，並將該屋坐落之土地，即臺北市○○區○○段五小段330地號土地，權利範圍100000分之1992之土地一併交付予原告，同時被告應將臺北市松山地政事務所權狀字號97北松字第012510號之建物所有權狀正本與臺北市中山地政事務所97北松字第009984號之土地所有權狀正本交付予原告。㈡應將臺北市○○區○○段五小段3784建號、建物門牌號碼臺北市○○區○○路40號之編號61號停車位（下稱系爭車位）騰空交付予原告，同時被告並應將臺北市中山地政事務所權狀字號97北松字第014521號之建物所有權狀正本交付予原告。嗣於99年12月24日具狀追加依據民法第179 條規定請求被告應給付原告新臺幣145 萬元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；暨自99年12月10日起至返還前二項聲明之房地與停車位之日止，按月給付原告5 萬元。核其所為，要屬訴之追加，惟所引據之社會基礎事實同一，揆之前揭規定，應認於法尚無不合。

乙、實體方面：

壹、本訴部分：

一、原告起訴主張：

㈠、原告提供（合併前地號）南港區○○段○○段360 地號土地應有部分240 分之7 ，於88年間與被告成立口頭合建分屋契約，約定由原告提供上開土地權利予被告，而被告於建屋完成後將系爭房屋、車位交付原告，原告並未與被告簽訂書面契約，亦未同意被告嗣後變更設計而變更分配內容，兩造亦無任何補充協議，而上開合建分屋契約為互易契約之性質，被告原訂完工時間為96年2 月14日，卻遲於97年1 月25日完工、97年4 月30日才取得使用執照，故應立即交屋。96年12月21日原告即依上開合建分屋契約約定將上開土地權利移轉登記與被告，而被告亦分別於97年6 月9 日、97年7 月8 日將系爭房屋、車位不動產移轉登記於原告，原告亦於斯時起繳納地價稅、房屋稅、社區公共管理費、房屋水電費，詎被告卻未將系爭房屋、車位交付予原告占有，而由被告繼續無權占有中，爰依合建分屋契約、民法第398 條、第348 條、民法第767 條規定請求交付系爭房屋、車位及所有權狀正本，並依民法第179 條請求自97年7 月9 日至99年12月9 日，共計29月相當於租金之不當得利，另自99年12月10日起迄返還系爭房屋、車位之日止，每月之不當得利等語。

㈡、聲明：

1.被告應將系爭房屋騰空，並將該屋坐落之土地，及臺北市○○區○○段五小段330地號土地，權利範圍100000分之1992之土地一併交付予原告，同時被告應將臺北市松山地政事務所權狀字號97北松字第012510號之建物所有權狀正本與臺北市中山地政事務所97北松字第009984號之土地所有權狀正本交付予原告。

2.被告應將系爭車位騰空交付予原告，同時被告並應將臺北市中山地政事務所權狀字號97北松字第014521號之建物所有權狀正本交付予原告。

3.被告應給付原告145 萬元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；暨自99年12月10日起至返還前二項聲明之房地與停車位之日止，按月給付原告5萬元。

4.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠、兩造於90年10月1 日簽立之「合建分屋契約」（下稱系爭契約）及94年8 月25日原告變更設計後兩造之協議（下稱系爭協議），原告確可分配系爭房屋及車位，惟依照上開合建分屋契約及補充協議，被告經過找補及其他費用計算（詳如後之反訴部分）後，原告仍應給付被告372 萬497 元，詎原告卻不給付上開款項，被告基於同時履行抗辯權，拒絕交付原告系爭房屋、車位，並非無權占有系爭房屋、車位，是原告請求不當得利即屬無據等語置辯。

㈡、聲明：

1.原告之訴駁回。

2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

貳、反訴部分

一、反訴原告主張：

㈠、兩造於90年10月1 日訂有系爭契約，依系爭契約第3 條第1項第1 款約定，反訴被告所分配房屋面積，係以『本合建標的之土地公告現值總額』除以『本基地全部土地公告現值總額』乘以『本基地房屋總樓地板面積』再乘以61.72 ％，反訴原告則分得其餘之38.28 ％。同條第1 項第2 款約定反訴被告所分配地下一層至地下三層之停車位數量，係以『本合建標的之土地公告現值總額』除以『本基地全部土地公告現值總額』乘以『本基地地下各層之實設停車位數量』再乘以61.72 ％，反訴原告則分得其餘之38.28 ％。再者，依同條第4 項約定假以雙方就所分得面積分配時，房屋以整戶為單位，停車位以整個停車位以整個停車位為單位，並以合建後甲方所應取得之房屋面積及停車位數量計算出應分配價款，同時換算甲方所選取房屋及停車位之總價款，其超出或不足一完整單位之差額部份，雙方同意，依反訴原告第一次公開銷售本大樓房屋及停車位底價之九折計算找補，並於本大樓完工點交房屋及停車位時，一次以現金找補支付給對方。故反訴被告提供之土地現值於當時總共5 筆土地現值合建比例為1.613 ％【計算式：6,679,543 ÷255,532,914 ×61.72％=1.613％】。嗣反訴原告為使建築基地更完整，又另外洽購鄰接土地使建築基地總共增為11筆土地，建築容積由原5883.63 平方公尺增加為6902.52 平方公尺，並於94年8 月25日於銷售接待中心召開變更設計說明會，和反訴被告成立系爭協議，並就變更設計後之造型、平面圖、建材設備表、地主分戶明細表、分配計算表、選屋（車位）明細表等一一說明，且由訴外人即反訴被告之長兄林武村代表家族確認，故反訴被告可分配之比例變更為1.37 5％【計算式：5883.63÷6902.52 ＝85.24 ％，1.61 3％×85.24 ％＝1.375 ％】。而變更後全案之房屋面積為3064.42 坪，第一次公開銷售底價金額為114125萬元，車位數為110 位，第一次公開銷售金額為19840 萬元，反訴被告可分配之房屋面積為42.14 坪【計算式：3064.42 ×1.375 ％＝42.14 】、車位為1.51車位【計算式：110 ×1.375 ％＝1.51】，換算為分配金額則為1,842 萬元｛（114,125 ＋19,840）×1.375 ％＝1842）。反訴被告選取之房屋為62.27 坪，車位為1.03位，房屋與車位總價2,504 萬元，與可分配之1,842 萬元相差662 萬元，而依上開規定九折計算，反訴被告須找補反訴原告595.8萬元，另外反訴被告尚須支付360 地號地上物拆除費用9 萬3,333 元、代訴外人林知毅支付123 萬7, 884元購買編號38號車位、代收款8 萬3,463 元、97年9 月至98年1 月之水電費867 元，扣除掉反訴被告之兄林武村、林武源已代反訴被告支付354 萬9,223 元、反訴原告補貼之土地增值稅5 萬9,885 元、地價稅4 萬3, 942元，則反訴被告應給付反訴原告372 萬0,497 元及自98年9 月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。

㈡、聲明：

1.反訴被告應給付反訴原告372 萬497 元，及自98年9 月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

2.願供擔保，請准宣告假執行。

二、反訴被告則以：

㈠、反訴被告並未和反訴原告簽訂系爭契約，仍應依原口頭成立之合建契約履行。縱按照系爭契約第9條第5項約定：「以上甲乙雙方取得之房屋面積均以地政機關之登記為準」及第3條以反訴被告提供之土地權利公告現值之比例來計算合建分配比例，而因為反訴被告並未同意反訴原告變更設計，故反訴被告亦不知悉且不認同94年8 月25日由反訴原告召開之會議，從而反訴被告其合建比例並不須變小，仍應維持1.613％，且應以反訴原告實際銷售之面積亦即權狀合計面積作為計算基礎，而非以反訴原告所稱之房屋銷售面積為計算基礎，故反訴被告應分得之房屋面積為59.54 坪，而非如反訴原告計算之42.14 坪。又或以使用執照總樓地板面積計算，反訴被告應分得之房屋面積為53.17 坪，均非反訴原告所稱之42.14 坪。至於車位部分的算法則同意反訴原告之計算方式，是反訴被告無需支付找補款等語置辯。

㈡、聲明：

1.反訴駁回。

2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

參、不爭執事項：

一、87年間原告提供（合併前地號）南港區○○段○○段360 地號土地應有部分240 分之7 與被告達成合建分屋之協議。

二、87年間，原告委請長兄林武村與被告洽談合建分屋事宜。

三、系爭房屋於97年4 月30日取得使用執照，系爭房屋及車位於同年6 月完成所有權移轉登記予原告。

四、系爭房屋第一次公開銷售金額為2,319 萬元，61號停車位第一次公開銷售金額為185 萬元，房屋及車位價格為2,504 萬元。原告應負擔360 地號地上物拆除費9 萬3,333 元、代收款8 萬3,463 元，97年9 月至98年1 月電費867 元。被告補貼簽約日起土增稅5 萬9,885 元、地價稅4 萬3,942 元。林武村、林武源代為支付354 萬9,223 元，其中代林知毅支付123 萬7,884 元。林武村、林武源交付之餘款231 萬1,339元作為原告與被告公司結算金額。

肆、本院得心證之理由：原告不否認與被告間有合建分屋契約存在，僅對於合建分屋之比例有意見？是本件之爭點在於兩造間之合建契約內容究為如何？原告即反訴被告是否已同意90年10月1 日之系爭契約及94年8 月25日之系爭協議內容？若原告不曾同意上開內容，則合建分配比例及計算方式應為如何？經查：

一、原告自承87年間委請兄長林武村與被告洽談合建分屋事宜（本院卷一第104 頁），但否認授權林武村簽署90年10月合建分屋契約及授權林武村參與94年8 月25日變更設計說會云云。按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點意思一致，而對於非必要之點未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條定有明文；又解釋契約，應探求當事人之真意，而於文義上及論理上詳為推求當事人之真意時，應斟酌訂立契約當時及過去之事實、其經濟目的及交易上之習慣，本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷。衡情，地主提供土地與建商合建房屋，對於合建比例為何，亦即地主因為以土地與建商互易後可分得建物坪數為何，為契約必要之點，為合建契約是否能成立之關鍵，何況臺北市之房屋市價甚高，同一建案不同坪數大小、座落位置（是否面臨景觀、馬路、方位）、不同樓層、不同平面配置，其單價均有不同，各地主選擇房屋之價值不同，建商如未與地主洽談合建比例以及之後選屋之找補款如何計算，日後必然滋生困擾。原告主張與被告間未明確約定合建比例及分配計算方式為何，已與一般社會常情不符，又原告一再否認雙方間對於合建比例有明確約定，合建比例為系爭契約必要之點，倘若雙方未對合計比例及分配計算方式內容達成意思表示一致，契約應屬不成立，然原告主張與被告間確實存在合建契約，原告陳述即有矛盾之處。

二、林武村即原告之長兄到庭證稱：因為家務的事情都是我在處理，而且我去談（指與被告談合建）的時候我都有告訴他們，開會完之後我都會大概的跟他們談一下，開會之後資料我都有給他們，談的內容我都有給他們看，甚至簽約之前有草約，這個我都有給他們看，看了以後有意見他們會跟我講，然後內容也都有修改過。當初是說六、四分，原則上就是地主六、建設公司四。這件事情從頭到尾並非都是我參加的，我弟弟他們也有輪流去參加，而且選房子的時候他們也都有參加，他們都知道這個事情。我們家族的事情是我對外處理的，這個印章，是因為我當初要去辦理繼承的時候，我母親授權給我，我是79年去辦理遺產繼承的時候刻的印章，契約我是沒有確實看過，但是大約是六、四去分。系爭契約我幫原告蓋章之後，被告有給我一份合約，但是我有轉交給原告，原告當時並沒有反對意見，系爭契約是在89、90年的時候簽的。94年8 月25日會議我忘記是否有參加，但是我確實有在9 月21日簽名在上開會議記錄內容下，當時我並不清楚是否調整合建比例，我核對之後變更之後價值有增加，實際上的坪數我不知道。房子有經過原告選哪一層、哪一戶都是原告自己確認的，開會資料我一定轉交，如果有簽名代表的話，會交給他們或經過我母親轉交，開會時後有說不同樓層、不同位置價格不一樣等語（見本院卷二第80頁至84頁）。原告之兄長林武源亦到庭證稱：87年委託林武村去談合建，後來有拿到合建契約書，也知道有變更設計，本來合約書是5筆土地，後來被告有買鄰地，變更設計大家都知道，林武村回來都有講。因為購買鄰地後，建築的容積變多，所以我們的利益有變多，而且有多利益給我。原告分的條件跟我一樣，就是用土地的持份按照公告現值去分的比例，然後看房價多少、車位多少，如果有落差要補給被告等語（本院卷二第127 頁至第129 頁）。林武村、林武源均為原告之兄長，屬原告至親，何有動機刻意迴護偏袒被告而為不利原告之陳述，是證人證詞堪以採信。從證人林武村、林武源證詞可知，原告於87年間即授權林武村與被告洽談合建，林武村代理原告於90年與被告簽立系爭契約，並用印於契約上，將契約一份交給原告，原告均未提出任何異議，亦表示確實存有合建契約，原告顯然有授權林武村簽署系爭契約之意。94年8 月25日地主會議，被告交付平面圖、建材設備表、地主分戶明細表、車位價格表、土地所有權人明細表、分配計算表、選屋（車）明細表、房屋/ 土地面積表等由各地主攜回，林武村於94年9 月21日簽名代表原告等人，並於選屋選車位及找補金額確認表上簽名（見本院卷一第94、95頁），依林武村之證詞，伊有簽名並註明「代表」，即會將資料交給他們或請母親轉交，原告從上開資料即可知悉因被告購買鄰地變更設計後合建比例有所調整，選屋、選車位後有差額需補繳。嗣後在96年6 月20日，被告尚在興建系爭大樓時，被告提供「建材選色確認單」予原告時，同日訴外人闕淑媛即原告配偶回傳確認（見本院卷二第33頁）；原告自承於96年辦理土地權利移轉登記，系爭建物、停車位於97年4 月7 日在被告辦理移轉所有權移轉登記時，原告提供其印鑑章、印鑑證明給予被告辦理上開作業，係在興建至完工期間，原告及其配偶與被告公司承辦人員對於選屋及停車位、建材設備表等多有接觸，苟原告對系爭契約及嗣後變更設計後之協議一無所知，豈會不提出異議或詢問被告公司承辦人員，又無異議出具上揭如此重要之個人證件、印鑑履行系爭契約之土地、建物、停車位權利移轉登記。且從原告於訴訟中提出被告公司相關文件，更益徵原告知悉系爭契約合建比例及計算方式，於訴訟前對於系爭契約履行均無意見。原告於98年4 月1日簽下同意書，於同意書中確認取得系爭房屋、車位，及由林武村、林武源代為支付找補款273 萬4,290 元、81萬3,833元，原告同意前述金額代林知毅（即原告之子）購買第38號車位之結算款123 萬7,884 元，餘款231 萬1,339 元作為原告與被告交屋結算之部分金額（見本院卷二第34頁），綜上所述，原告確係知悉系爭契約及協議之存在，均未提出異議，且依契約履行，足認原告與被告間確實對系爭契約及變更後協議達成合意。

三、系爭契約第3 條第1 款、第4 款「土地及房屋分配」約定，原告所分配房屋面積，係以『本合建標的之土地公告現值總額』除以『本基地全部土地公告現值總額』乘以『本基地房屋總樓地板面積』再乘以61.72 ％，被告則分得其餘之38.28 ％。同條第1 項第2 款約定原告所分配地下一層至地下三層之停車位數量，係以『本合建標的之土地公告現值總額』除以『本基地全部土地公告現值總額』乘以『本基地地下各層之實設停車位數量』再乘以61.72 ％，被告則分得其餘之38. 28％。3.甲乙雙方同意前述土地公告現值以本基地申請建築執照掛號時為準（87年7 月公告為準）。....四、甲乙雙方就分得之面積分配時房屋以整戶為單位，停車位以整個停車位為單位，並以合建甲方所應取得之房屋面積及停車位數量計算出應分配總價款，同時換算甲方應選取房屋及停車位之總價款，其超出或不足一完整單位之差額部份，雙方同意，依乙方第一次公開銷售本大樓房屋及停車位底價之九折計算找補，並於本大樓完工點交房屋及停車位時，一次現金找補交給對方。甲方另增購房地及停車位則依前項底價之9點025 折計算，且一戶一車為限，並於買賣契約成立時依約付款。」（本院卷一第85頁至第86頁）原告提供之土地現值於當時總共5 筆土地現值合建比例為1.613 ％，計算式：6,679,543 ÷255,532, 914×61.72 ％=1.613％，此為兩造所不爭執。嗣後被告為使建築基地更完整，又另外洽購鄰接土地使建築基地總共增為11筆土地，建築容積由原5,883.63平方公尺增加為6,902.52平方公尺，此有被告提出之92年建築執照、97年使用執照允建容積之樓地板面積計算表為證（本院卷二185 頁至186 頁），嗣後與原告等地主達成協議，比例變更為1.375 ％，計算式：5883.63 ÷6902.52 ＝85.24％，1.613 ％×85.24 ％＝1.375 ％，依系爭契約約定差額以90% 計算，原告可分配之房屋面積為42.14 坪，計算式：房屋面積3064.42 （被證9 ，本院卷一第231 頁）×1.375％＝42.14 、車位為1.51車位，計算式：110 ×1.375 ％＝1.51，換算為分配金額則為1,842 萬元，計算式：（114,125 ＋19,840）×1.375 ％＝1842。原告一再主張以其分得房屋面積應以「所有權狀登記面積」或以「使用執照總樓地板面積」取代「本基地房屋總樓地面積」作為計算基準，均與系爭契約上開約定不符，原告自應受系爭契約之拘束，不能嗣後單方面更改分屋計算方式以所有權狀登記面積或使用執照總樓地板面積做為計算基礎。系爭契約將原告分得之房屋面積、停車位面積分開約定，且被告係將房屋、停車位分開銷售，房屋係以每坪單價計算，而停車位係以每個車位（約185 萬元）計價銷售，原告主張之「所有權狀登記面積」或「使用執照總樓地板面積」，均係將房屋、停車位面積混淆計算所致。又原告選取之房屋為62.27 坪，車位為1.03位，房屋及車位依第一次公開銷售金額為2,504 萬元，二者差額為662 萬元，且經林武村簽名確認於地主選屋車位找補金額確認表上，林武村證稱是由原告親自選屋，其上明確記載差額為662 萬元，而依上開規定九折計算，原告須找補被告595.8 萬元。原告尚須支付360 地號地上物拆除費用9 萬3,333 元、代訴外人林知毅支付123 萬7,884 元購買編號38號車位、代收款8 萬3,463 元、97年9 月至98年1 月之水電費867 元，扣除掉原告之兄林武村、林武源已代反訴被告支付354 萬9,223 元、被告補貼之土地增值稅5 萬9,885 元、地價稅4 萬3,942 元，是原告應給付結算款被告372 萬497 元（計算式5,958,000 ＋93,333＋83,463＋867 －59,885－43,942－2,311,339 ＝3,720,497）。

四、再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。復按被告在裁判上援用民法第264 條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧，最高法院39年上字第902 號判例可參。依系爭契約第3 條第4 款約定，如有找補金額應於完工點交房屋及停車位時一次以現金找補交付給對方，被告於97年8 月27日起寄發五次交屋通知書，多次發函催促原告辦理交屋手續及結清款項，原告拒絕履行上開對待給付，因此被告主張同時履行抗辯即屬有據。是原告依民法第398 條、民法第348 條、系爭契約請求被告交付房屋及停車位以及所有權狀，為有理由，但被告抗辯原告尚有價金372 萬497 元之找補款未支付，並為同時履行抗辯，與上開規定相符，本院自應為命原告向被告提出對待給付後，被告即向原告為給付之判決。

五、按民法第179 條規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」原告主張被告未交付系爭房屋及停車位，構成不當得利而請求每月相當於租金之損害云云。然查，被告業已多次發函請原告配合辦理交屋手續及結清差額，因原告拒絕給付找補款，被告主張同時履行抗辯，自難謂被告須負遲延責任，被告占用系爭房屋及停車位有法律上理由，核與不當得利構成要件不符，原告請求被告給付不當得利即屬無據，應予駁回。

伍、反訴部分之爭點則與本訴同時履行抗辯部分相同，均援用之。反訴原告請求反訴被告給付找補款372 萬497 元，及自98年9 月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

陸、假執行之宣告：原告及反訴原告勝訴部分各陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。被告與反訴被告就此陳明願供擔保免為假執行，爰酌定相當之擔保金額准許之。原告其餘之訴，業經駁回，其假執行之請求亦師所附麗一併駁回。

柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

捌、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴被告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2 項、第392 條，判決如主文。