士林簡易庭101年度士小字第1088號

• 裁判案由: 要約書無效等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 士林簡易庭
• 裁判日期: 101 年 11 月 30 日
• 法官: 蔡文育
• 當事人: 吳哲宇、永泰鑫不動產仲介經紀有限公司

臺灣士林地方法院士林簡易庭小額民事判決
101年度士小字第1088號原　　　告　吳哲宇
被　　　告　永泰鑫不動產仲介經紀有限公司
法定代理人　黃建文
上列當事人間請求返還斡旋金事件，本院於民國101 年10月30日言詞辯論終結，並判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由原告負擔。
爭執事項及理由要領
一、原告主張伊於民國101 年7 月2 日晚間，與訴外人即被告所屬業務員盧關鴻經過1 、2 小時之洽談，即簽署不動產買賣要約書（下稱：系爭要約書），表示願意以新台幣（下同）395 萬元，買受訴外人洪篤全委託被告銷售坐落於新北市○○區○○段471 地號土地之應有部分，及其上同段1310建號房屋（即門牌號碼新北市○○區○○街2 段92巷19號3 樓）全部（以下合稱：系爭不動產），並交付被告6 萬元斡旋金（即要約金）。惟因：⑴被告業務員盧關鴻與伊洽談約1 、2 小時即簽署系爭要約書，被告並未主動給予伊至少3 日之契約審閱期間，已違反消費者保護法第11條之1 、第17條及內政部要約書定型化契約應記載事項對於契約審閱期間不得少於3 日之規定，系爭要約書全部條款均應無效，被告應返還伊所交付之6 萬元斡旋金；⑵又緊鄰系爭不動產之隔壁棟即門牌號碼新北市○○區○○街2 段92巷17號2 樓（下稱：17號2 樓）為凶宅，被告隱匿賣方訊息及未盡善良義務，未於伊簽署系爭要約書前確實告知，直到101 年7 月10日下午經伊表達抗議之下，被告才說明從賣方處得知17號2 樓是凶宅，被告之行為違反消費者保護法第4 條、第5 條有關企業經營者對於其提供之服務，應維護交易之公平，及提供消費者充分與正確之資訊等規定，並讓伊在被告選擇性提供資訊之不公平對待下，以高於市價1 至2 成（按交易習慣，鄰近凶宅會減損房價1 至2 成）同意簽署系爭要約書，被告行為不符誠信原則，因此系爭要約書應屬無效；⑶內政部要約書定型化契約應記載事項揭示買方於要約期限內有撤回權，然而被告於系爭要約書上非但未有此項記載，並於系爭要約書第3 條規定要約有效期間不得撤銷，伊於要約期間經向其他仲介公司詢問確認系爭不動產鄰近凶宅，惟礙於系爭要約書第3 條之規定，使伊無權表達撤銷要約之意思，此強迫條款嚴重危害交易的公平性並造成伊之不利益，且明顯違反消費者保護法第11條應本平等互惠原則之規定，伊自得依消費者保護法第12條、第16條及第17條之規定，主張系爭要約書違反平等互惠原則，且對消費者顯失公平，系爭要約書全部條款應全部無效；⑷被告違反不動產經紀業管理條例第17條、第22條及第23規定，由不具備經紀人員資格之盧關鴻從事仲介業務，並向伊解說不動產說明書與系爭要約書，違反民法第71條之規定，因此系爭要約書亦應無效；⑸伊於簽署系爭要約書之前，已詢問被告是否有承作履約保證，被告表示有承作，伊按常理判斷履約保證應是系爭不動產買賣標準程序項目之一，且伊從未向被告表示不作履約保證，是否辦理履約保證應由買賣雙方合意決定。不料，被告於101 年7 月10日下午通知賣方已於系爭要約書上簽名同意按伊出價出售，附帶條件是不做履約保證，伊獲知當時立即反對賣方之附帶條件，被告當時則是強勢要求伊接受賣方之附帶條件，並未表示仍有商討之餘地，依上說明，被告逾越系爭要約書之委託範圍而行無權代理的法律行為，業經伊拒絕承認不作履約保證之附帶條件，依民法第170 條第1 項之規定，被告與賣方約定有附帶條件而回簽之系爭要約書，應對原告不生效力，且不符合系爭要約書第5 條規定賣方同意依買方欲購條件出售之事實，難謂系爭買賣契約業於101 年7 月10日已經成立，伊自無依約簽訂系爭買賣契約之理；⑹伊隨即於101 年7 月10日晚間，以電話通知被告撤回要約終止斡旋，直至101 年7 月12日18時系爭要約書委託有效期間結束前，買賣雙方並未對包括履約保證、系爭不動產存在租賃合約及其他買賣事項尚未合意部分進行商討，參考最高法院93年度台上字第441 號、79年度台上字第1357號及80年度台上字第1883號判決要旨，伊與賣方的買賣契約應未成立，且因不可歸責於伊之事由致不能履行，所以被告與賣方欲依系爭要約書第6
條沒收已轉為訂金之要約金實於法無據，且伊與被告所簽署的系爭要約書迄今已逾委託有效期間而自始無效，被告應無息返還伊所交付之斡旋金6 萬元。⑺兩造簽署系爭要約書其前後過程對伊已失誠信公平，爰依民法第74條之規定，聲請撤銷兩造合意成立系爭要約書之法律行為。基於上開各項理由，爰聲明請求：被告應返還原告6 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。
二、被告聲明請求：駁回原告之訴。並為如下抗辯：
（一）原告自簽署系爭要約書後，至賣方於101 年7 月9 日回簽同意按原告出價出售時為止，從未表示異議，伊並於賣方回簽時，將6 萬元斡旋金交付賣方，因此原告與賣方間之買賣契約已經成立，斡旋金已轉為定金，伊既未持有該筆款項，自無從退還。
（二）盧關鴻於101 年7 月10日下午通知原告，賣方已同意按原告之出價出售系爭不動產，但希望不要作履約保證，原告則希望能作履約保證，其實賣方也可以作履約保證，只是比較傾向能夠不要作，因此買賣雙方就履約保證承作與否仍有協商的空間，不料，原告突於當日晚上來電表示撤回要約拒買。
（三）原告確曾向盧關鴻詢問鄰房有無凶宅，經盧關鴻查證確認後，已向原告回報。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告於101 年7 月2 日晚間，經與被告之業務員盧關鴻洽談後簽署系爭要約書，表示願意以395 萬元，買受訴外人洪篤全委託被告銷售之系爭不動產，同時交付被告6 萬元之斡旋金。
（二）原告於簽立系爭要約書時，並未要求日後系爭不動產交易過程，應委託第三人承作履約保證。
（三）原告於簽署系爭要約書之後，盧關鴻始確認並告知原告，系爭房屋之隔壁棟17號2 樓是凶宅。
（四）原告於101 年7 月10日下午接獲盧關鴻通知賣方同意按原告之出價出售系爭不動產後，始向被告表示撤回買受要約之意思表示。
四、茲就原告主張之上開爭執事項，是否有理由，分論如下：
（一）按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 固然定有明文。惟上開規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者已有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，是消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。經查：系爭要約書文字條款僅14條，以A3紙張之篇幅印製，所使用之字體大小適中、用語白話易懂，衡以原告年逾40歲，學歷為大學畢業，且擔任電子公司產品製程主管逾10年以上，前曾有經由仲介媒介買受不動產之經驗（詳見本院卷宗第23頁反面），為社會經驗豐富之成年人，應不難在短期間內經由閱讀而瞭解系爭要約書之內容，且依原告自承：伊與盧關鴻經1 、2 小時之洽談後簽署系爭要約書等語（詳見起訴狀所載），堪認原告應於瞭解系爭要約書全文約定內容後，始行簽立系爭要約書；何況，徵諸系爭要約書之首段針對「契約審閱權」特別框註載明：原告（要約人）將簽署後之系爭要約書影本攜回審閱三日，三日內原告未表示意見者，視為承認本約內容，且被告（受託人）已告知原告（要約人）得選擇採用內政部版要約書之權利無誤，經原告簽名並書立日期、時間，有系爭要約書影本1 份在卷可稽（附於本院卷宗第18頁），原告復自承當日所簽立之系爭要約書其中一聯確實由伊攜回，伊並未於攜回審閱後3 日內表示任何異議（詳見本院卷宗第16頁反面），益證原告除於簽立系爭要約書之前，已有充分了解該定型化契約條款之機會外，復於簽立系爭要約書後，尚保留有3 日攜回審閱簽約內容表示異議之機會。依據前揭說明，原告簽立系爭要約書並未違反消費者保護法第11條之1 、第17條及內政部要約書定型化契約應記載事項對於契約審閱期間不得少於3 日之規定，原告主張系爭要約書全部條款均應因而無效云云，即屬無據。
（二）按凶宅之定義，依房屋市場之通常交易觀念，係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋。此因素雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，或通常效用之降低，惟依我國社會民情，曾發生非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋之市場接受程度。與週遭環境相較，凶宅之買賣價格有顯著低落情事，依估價學理適合性原則言，非自然身故之情事，將對房屋之個別條件，產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。再按房地產交易實務上，出賣人對於其出售之房屋曾否發生「兇殺或自殺致死之情事」，固有說明義務，然所謂「發生兇殺或自殺致死之情事」乃指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部有（包括主建物及附屬建物），曾發生他人加工致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺）之情事，如非賣方產權持有期間或非他人加工或自行加工致死，則非屬「兇殺或自殺致死之情事」。經查，本件交易之系爭不動產既未發生兇殺或自殺致死之情事，此為原告所不爭執，則系爭不動產顯非一般所謂之凶宅，依房屋市場之通常觀念，即難謂有經濟性之價值減損，而影響其市場價格等情。至於系爭不動產隔壁棟之17號2 樓雖為凶宅，為兩造所不爭執，惟17號2 樓既非系爭買賣契約之標的，而系爭不動產既無發生兇殺或自殺致死之情事，自非一般所謂之凶宅可論，難認屬系爭買賣契約之重要事項，要非仲介人員應負主動說明義務之範圍。因認原告主張被告未於伊簽立系爭要約書之前明確告知隔壁棟17號2 樓為凶宅，違反消費者保護法第4 條、第5 條之規定，系爭要約書應為無效云云，亦非有據。
（三）按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之，消費者保護法第17條第1 項、第2 項定有明文。查系爭要約書第3 條第1 項約定：「買方自簽署本不動產買賣要約/ 承諾書後三日內約定為有效期間（至7 月12日18時止），不得撤銷。」，固然違反內政部公告之要約書定型化契約應記載事項第5 條第1 項：「買方於要約期限內有撤回權。但賣方已承諾買方之要約條件，並經受託人（仲介公司或商號）送達買方者，不在此限。」之規定，應屬無效。惟按定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效，消費者保護法第16條亦有明定。系爭要約書第3 條第1 項之約定既然無效，買方即得不受該條項之限制，逕於賣方承諾買方要約條件前之要約期限內撤回要約，且除去該部分之後，系爭要約書仍可成立，並無顯失公平之情形，因認系爭要約書之其他約款依法仍然有效。原告主張系爭要約書全部條款均應無效，尚屬無據。
（四）又查，盧關鴻為依法訓練合格且領有不動產經紀營業員證明之經紀人員，業據其提出不動產經紀營業員證明及訓練證明書均影本各1 件在卷可參，且為原告所不爭執，其自得協助經紀人執行仲介業務，是由盧關鴻向原告解說不動產說明書及系爭要約書，於法有據，並無違反民法第71條之規定。
（五）再查，原告乃以系爭要約書所載之條件，委託被告居間媒介系爭不動產買賣之締約，其中並未以賣方應同意於日後系爭不動產交易過程，委託第三人承作履約保證為買賣條件，此為原告所不爭執，並有系爭要約書在卷可證，因此，原告自不得於賣方依系爭要約書所載條件回簽承諾出售之後，始主張憑常理判斷履約保證應為系爭不動產買賣標準程序項目為由，任意指摘被告所為代理行為應屬無權代理。至於日後系爭不動產交易過程，買賣雙方是否同意委託第三人承作履約保證，衡諸目前社會不動產交易常態，尚非一般不動產買賣契約成立所必要之點，縱使該點未經買賣雙方意思表示合致，原則上亦不影響買賣契約之成立（有關系爭買賣契約之成立，詳如後述），附此說明。
（六）另按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條定有明文。而買賣契約以價金及標的物為其要素，因此，買賣價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，至其他非必要之點如履約保證、買賣標的上存有租賃契約等其他事項，兩造如無特別約定，自應依現行法律規定為之，不能因此而謂買賣尚未成立。又當事人間除標的物及價金外，苟有特別約定將其他交易事項亦列為必要之點者，衡諸契約自由原則，固非法所不許，惟依舉證責任分配之原則，仍應由主張有此特約之一方，負舉證責任。經查，原告於101 年7 月2 日簽立之系爭要約書上，對於願意出價買受之買賣標的物、買賣價金、付款方式、過戶手續之委辦、悔約責任、稅費、規費之負擔等事項，均已詳加明文約定，並經賣方同意依系爭要約書所載之上開各項約款出售而回簽，原告並未將履約保證以及買賣標的上所存租賃契約之處理，經由特別約定而列為系爭買賣契約必要之點，故自形式上觀之，買賣雙方當事人意思表示合致，買賣契約已然成立並生效，被告依系爭要約書第5 條之規定，將原告所交付之斡旋金轉為定金，交付出賣人，即屬有據，原告徒憑與本件事實不同之其他最高法院判決要旨，遽論原告與賣方間就系爭不動產之買賣契約並未成立云云，實難逕採為對其有利之認定。
（七）末按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。民法第74條第1 項定有明文。又法院依民法第74條第1 項之規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院28年上字第10 7號判例要旨參照）。經查，原告曾於89年間經由中信房屋之媒介買受他筆房地產一節，為其所自承（詳見本院卷宗第23頁反面），顯非無委任仲介公司買受中古屋之經驗，況且，原告並未舉證證明其如何出於急迫、輕率之情形簽訂系爭要約書，以及被告有何利用其急迫、輕率之狀況與之簽約之主觀情事，更未舉證證明系爭要約書所約定之給付及對待給付有何顯失公平之客觀情事，難謂符合民法第74條第1 項之要件。何況，民法第74條第1 項所規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力。因認原告所為此項主張，亦乏依據。
五、綜上各情，系爭要約書並無原告主張之全部條款無效之情形，被告亦非無權代理原告與賣方締約，且賣方業於要約有效期間內之101 年7 月9 日，承諾按原告於系爭要約書所載明之總價、付款方式及其他買賣條件出售，買賣契約即已成立。從而，原告訴請被告退還6 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 101 年 11 月 30 日士林簡易庭法 官 蔡文育
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如上訴狀未表明上訴理由，上訴人應於提起上訴後20日內補提理由書。如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如未依期提出，無庸命補正，法院逕以裁定駁回上訴。
書記官 張毓絹
中 華 民 國 101 年 11 月 30 日計算書：
金 額 （新台幣）
第一審裁判費 1,000 元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。