士林簡易庭101年度士簡字第552號

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　101年度士簡字第552號

原告

即反訴被告

合盛不動產有限公司

法定代理人

陳張桃

訴訟代理人

陳忠義

被告

即反訴原告

高金福

訴訟代理人

廖振洲律師

複代理人

袁啟恩律師

上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國101 年10月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、本訴部分：

壹、程序方面：原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告於法定期間內提出異議，依民事訴訟法第519 條第1 項之規定，應以原支付命令之聲請視為起訴。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠、被告於民國101 年4 月22日委託原告居間仲介向賣方即訴外人張榮洲承購坐落臺北市○○區○○路300 巷28之1 號4 樓房地（下稱系爭房地），承購總價新臺幣（下同）1,350 萬元，訴外人張榮洲於同年月24日同意依上開總價出售予被告，並於被告之不動產買賣意願書上簽名確認，原告之承辦人員鍾昇紘即向被告回報成交事宜，並約定於同年月25日至原告營業處所簽訂不動產買賣契約書。詎被告事後反悔不願承購系爭房地，致無法簽訂買賣契約，依權益確認書第3 條第1 項規定，因可歸責於被告之事由致無法簽訂買賣契約，被告仍應給付原告按成交價百分之2 之服務報酬，爰依兩造契約約定，請求被告給付原告服務報酬27萬元。

㈡、對被告抗辯之陳述：

１、被告於101 年4 月22日至原告處表明欲行購屋，同日原告即帶被告看屋，且簽立權利確認書及不動產買賣意願書，被告也與在場之賣方議價，因賣方表示要實收1,350 萬元，不給仲介費，被告出價1,350 萬元，只願給付買方仲介費，要求原告與賣方儘快洽談，為此願放棄審閱期間，同時在權益確認書第1 條勾選「業已行使契約審閱權利，並充分了解契約內容」之選項、在該選項後簽名及交付斡旋金。嗣賣方於同年月24日表示願給付部分服務費，原告乃通知雙方成交，由賣方在不動產買賣意願書上簽章，斡旋金即轉成定金，並約定於同年月25日簽約，被告卻無理由拒絕到場簽約。

２、因被告知悉賣方底價，本件交易無議價空間，原告對賣方無法收取服務報酬。又被告表示房屋登記名義人係其兒子，希望能於同年月25日簽約，原告遂於同年月24日將斡旋金10萬元送交賣方，賣方並於不動產買賣意願書及定金收據上簽名，原告即通知被告斡旋金已轉為定金，足見被告就買賣標的物、價金及所有權移轉登記方式等一般仲介契約必要之點均有合意。

３、上開權益確認書係內政部版本的權益書，原告跟被告逐條確認合約內容，亦依合約進行，被告是投資客，對不動產交易非常熟悉，也明瞭契約內容。又被告否認簽名之真正，可鑑定字跡。

㈢、原告為此聲明：

１、被告應給付原告27萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

２、訴訟費用由被告負擔。

二、被告答辯：

㈠、權益確認書第3 條第1 項為定型化契約：權益確認書係原告預先擬定用於與多數消費者訂立契約之用，屬定型化契約。

㈡、權益確認書第3 條第1 項有消費者保護法第12條第1 項之情事，應認為無效：依民法第568 條第1 項之規定，縱居間人曾為委託人報告或媒介，委託人與他人若未成立契約，居間人不得向委託人請求報酬。惟權益確認書第3 條第1 項卻約定若可歸責於被告之事由致無法簽訂契約，被告仍應給付原告成交總價百分之2 之服務報酬，依該條款之內容，縱被告與他人之房屋買賣契約未成立，原告亦得向被告請求報酬，則該定型化條款係確保原告之報酬請求權，於簽訂權益確認書後即剝奪被告之締約決定權，該條款內容顯失公平，並對消費者即被告有重大之不利益，依消費者保護法第12條第1 項之規定，應認該條款為無效。

㈢、權益確認書第3 條第1 項有民法第247 條之1 第3 款及第4款之情事，應認為無效：權益確認書第3 條第1 項為確保原告之報酬請求權，附加因被告之事由未簽約亦須支付同數額報酬請求權，有限制被告與其他人締約決定權之情事，與民法締約自由之精神有違，且該條款對無議約能力之消費者即被告顯有重大之不利益，有顯失公平之情事，依民法第247 條之1 第3 款及第4 款之規定，應認該條款為無效。

㈣、原告未提供合理之審閱期間令被告審閱條款內容：依內政部92年6 月26日公告之不動產委託銷售契約書範本，明定契約之審閱期間至少為3 日，原告自應給予被告至少3日之審閱期間，始合於消費者保護法第11條之1 第1 項之規定。惟原告係當場令被告審閱系爭條款內容並簽名，強迫消費者拋棄審閱期間，顯失公平，違反民法第247 條之1 第3款、第4 款及消費者保護法第11條之1 第2 項等規定，上開條款不構成契約之內容。

㈤、被告否認系爭房地曾於兩造約定之斡旋期限成立買賣契約：原告空口表示訴外人張榮洲已同意被告委託承購之價格，被告亦否認原告提出之不動產意願書、定金收據及違約金收據上賣方之簽名係訴外人張榮洲所為。據此，買賣契約未於兩造約定之期限內成立，原告不得依權益確認書第3 條第1 項向被告請求。

㈥、被告否認系爭房地買賣契約已成立，亦否認有可歸責於被告致無法簽約之事由：買賣契約不得僅以當事人就標的物及其價金互相同意即認買賣契約已成立，縱訴外人張榮洲於約定之斡旋期間同意被告委託承購之價格，然雙方僅就買賣標的物及價金達成合意，其餘必要之點未互相同意，系爭房地買賣契約並未成立。另被告係尚未就系爭房地之付款方法、所有權移轉登記時期及標的物交付等事項令被告與訴外人張榮洲討論，被告亦未就上開事項與原告討論，為保障權益，於上開事項討論完成前拒絕簽訂買賣契約，原告遲至兩造約定之斡旋期間期滿，均未令原告與訴外人張榮洲就上開事項達成合意，顯見被告未簽定買賣契約，係可歸責於原告，原告無從依權益確認書請求被告給付服務報酬。

㈦、被告為此聲明：

１、原告之訴駁回。

２、被告願供擔保請准宣告免為假執行。

３、訴訟費用由原告負擔。

三、兩造不爭執之事實：

㈠、被告於101 年4 月22日委託原告向訴外人張榮洲購買坐落臺北市○○區○○路300 巷28之1 號4 樓房屋及其基地，承購總價1,350 萬元，被告並交付原告10萬元斡旋金，約定斡旋有效期間至101 年4 月30日24時止。

㈡、兩造因上開委託事項簽署不動產買賣意願書，被告且另簽署權益確認書。

㈢、上開不動產買賣意願書第4 條第1 項記載：「斡旋有效期間至101 年4 月30日24時止，若賣方於期間內接受買方之承購總價及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條斡旋金即轉為購屋定金之一部分，此據即視為定金收據。買方與賣方應於轉定之日起五日內或依書面約定日至受託人處所簽訂不動產買賣契約書。若斡旋有效期間內賣方不接受買方之承購總價款及付款條件時，則本意願書自動失效，受託人應於三日內無息返還斡旋金予買方．．．。」

㈣、上開權益確認書第3 條第1 項記載：「買方承諾應於買賣契約成立時，給付成交總價款百分之貳之服務報酬予本公司，於簽訂不動產買賣契約時以現金一次給付，絕無異議。若可歸責於買方之事由致無法簽訂契約者，買方仍應依前開規定給付服務報酬予本公司。」

㈤、被告於101 年4 月22日委託當日即簽署不動產買賣意願書及權益確認書，未將上開文書攜回審閱。

㈥、被告拒絕於同年月25日簽訂系爭房地買賣契約書。

四、原告主張系爭房地買賣契約業已成立，嗣因可歸責於被告之事由致未能簽訂系爭房地買賣契約，依被告簽署之權益確認書第3 條第1 項約定，被告應給付原告服務報酬27萬元等情，為被告否認，並以前揭情詞置辯，經查：

㈠、原告主張其受託居間仲介系爭房地當日即帶被告前往看屋，被告當場與賣方議價後，要求原告依承購價與賣方洽談。嗣賣方表明願給付部分服務費，原告即通知被告成交，原告並將斡旋金送交賣方等情，並提出訴外人張榮洲簽章之不動產買賣意願書及買賣定金收據為證，惟被告否認原告上開主張及訴外人張榮洲簽署文書之真正。按文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上之證據力，其為私文書者，則應依民事訴訟法第357 條規定決定之，即私文書之真正，如他造當事人有爭執者，應由舉證人證其真正（最高法院91年度台上字第1645號判決參照），則本件被告既否認訴外人張榮洲簽署文書之真正，自應由原告就此部分舉證證明之，然原告迄未提出任何證據以實其說，自難認其所提出訴外人張榮洲簽署上開文書為真。又原告就其上開帶同被告看屋過程之主張，亦未提出任何證據證明，亦無足認定為事實。

㈡、原告另主張被告曾表示房地登記名義人為其兒子，其交付之斡旋金且轉為定金交予訴外人張榮洲，本件買賣標的物、價金及所有權移轉登記方式均有合意，買賣契約已成立生效云云。被告否認曾表明欲將系爭房地登記予其兒子等語，原告就此未提出證據證明，自難認為實在。又買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2 項固定有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等事項，若當事人於買賣契約協商斡旋過程中，就買賣標的物及價金為約定，惟就付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付、稅負及違約等具體內容未為約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院93年度台上字第441 號、79年台上字第1357號、80年台上字第1883號判決要旨參照）。查原告主張業將斡旋金交予訴外人張榮洲，難認為真實，業如上述，本難認被告與訴外人張榮洲就系爭房地買賣契約已因收取定金而成立。況不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，是縱被告與訴外人張榮洲間就買賣價金、標的有所合意，亦不足解為系爭買賣契約已成立。再者，被告簽署之不動產買賣意願書第4 條第1 項記載：「斡旋有效期間至101 年4 月30日24時止，若賣方於期間內接受買方之承購總價及付款條件時，買賣契約即成立生效．．．。」等語，訂明買賣雙方係「承購總價」及「付款條件」達成合意，買賣契約始成立生效。是姑不論該意願書條款之效力如何，兩造依上開條款之約定，亦非買賣價金、標的合意，即謂買賣契約已成立生效，是原告主張系爭房地買賣契約已成立生效云云，無足憑採。

㈢、被告係因未與訴外人張榮洲間就系爭房地付款方法、所有權移轉登記時間及標的物交付等事項有所討論，始拒絕簽訂買賣契約等情，業經被告供陳明確，原告就被告主張未與訴外人張榮洲為上開事項討論等情既未爭執，自堪信為真實，則被告未依原告通知簽訂買賣契約，非無理由，難認可歸責於被告。況觀諸不動產買賣意願書第4 條第1 項：「．．．若賣方於期間內接受買方之承購總價及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條斡旋金即轉為購屋定金之一部分，此據即視為定金收據。買方與賣方應於轉定之日起五日內或依書面約定日至受託人處所簽訂不動產買賣契約書．．．。」條文，係以買賣契約成立生效，被告交付之斡旋金轉為定金後，被告始負有簽訂買賣契約之義務，而系爭房地買賣契約應未成立，原告主張斡旋金已轉為定金交付予訴外人張榮洲等情，亦無足採，均如上述，被告依約尚無簽訂買賣契約之義務，遑論其拒絕簽約有何歸責之可能。

㈣、綜上所述，本件系爭房地買賣契約應未成立，原告依上開權益確認書第3 條第1 款之規定，請求被告依約給付27萬元及法定遲延利息，即無理由，應予駁回。

叁、本件依職權確定本訴訴訟費用額為2,870 元，應由原告負擔。

乙、反訴部分：

壹、反訴原告主張：

一、上開不動產買賣意願書第4 條第1 項及第6 條為定型化契約：反訴被告係提供消費者不動產締約媒介服務之企業經營者，兩造簽訂之上開不動產買賣意願書，係反訴被告預先擬定用於與多數消費者訂立契約之用，反訴原告無變更內容之可能，該意願書第4 條第1 項及第6 條自為定型化契約。

二、上開不動產買賣意願書第4 條第1 項及第6 條有消費者保護法第11條之1 第2 項、第12條第1 項及民法第247 條之1 第3 款及第4 款之情事，應認為無效：上開不動產買賣意願書第4 條第1 項及第6 條規定買方支付斡旋金並簽訂該意願書後，若賣方於兩造約定之斡旋期間內，願以買方委託之價格出售約定之不動產，則該斡旋金即刻轉變為定金，買方若反悔不買，即可沒收該定金。由此可知，該條款係為確保反訴被告之報酬請求權，使主契約迅速成立，徹底剝奪反訴原告訂約之決定權，有違民法締約自由之精神，該等條款對消費者即反訴原告有重大之不利益，反訴被告且未給予反訴原告合理之審閱期間，是依消費者保護法第11條之1 第2 項、第12條第1 項、民法第247 條之1 第3款及第4 款等規定，上開條項應認為無效。

三、反訴被告不得以上開不動產意願書第6 條規定沒收反訴原告給付之斡旋金：上開不動產買賣意願書，並無任何賣方之簽名，反訴原告締約對象亦非賣方，顯見反訴原告與賣方從未成立定金契約，亦不得僅以買賣意願書第4 條第1 項之約定即認買賣雙方已成立定金契約。而定金契約為要物契約，縱斡旋金依約轉為定金，仍需仲介公司轉交予賣方時，斡旋金始發揮轉為定金之功能與效力。反訴原告否認賣方已收受斡旋金，反訴被告且未出具賣方收受斡旋金之證據，反訴被告自不得沒收反訴原告給付之斡旋金。

四、系爭房地未於兩造約定之斡旋期限內成立買賣契約，反訴原告自得依上開不動產買賣意願書第4 條第1 項後段，請求返還斡旋金10萬元：反訴被告僅空口表示訴外人張榮洲已同意反訴原告所委託承購之價格，卻從未提出證據，反訴原告否認反訴被告此部分主張。又縱訴外人張榮洲已於斡旋期間內同意反訴原告委託承購之價格，惟雙方僅就契約標的物及價金達成合意，就其餘必要之點未互相同意，系爭房地買賣契約並未成立，反訴原告自得依上開不動產買賣意願書第4 條第1 項約定，請求反訴被告返還斡旋金。

五、反訴原告得向反訴被告請求返還1 萬元之行政作業費：反訴原告與反訴被告簽訂不動產買賣意願書時，尚給付1 萬元之行政作業費，因反訴被告未媒介房地買賣契約成立，自無辦理繳納行政規費或稅賦等行政作業費之必要，反訴原告自得請求返還之。

六、綜上，反訴原告得以上開契約條款無效，反訴被告應返還不當得利及依上開不動產買賣意願書第4 條第1 項之約定等事由，請求反訴被告給付業已收取之11萬元。

七、反訴原告為此聲明：

㈠、反訴被告應給付反訴原告110,000 元，及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。

㈡、訴訟費用由反訴被告負擔。

貳、反訴被告抗辯：

一、反訴被告係於反訴原告同意下，於101 年4 月24日完成斡旋金轉成定金給付屋主，因反訴原告未履行簽約義務，且告知反訴被告願被屋主沒收定金，而屋主亦實行其沒收定金之權益，反訴原告請求返還斡旋金不符常理。

二、反訴被告未收取反訴原告交付之1 萬元行政處理費。

三、反訴被告為此聲明：

㈠、反訴原告之訴駁回。

㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈢、訴訟費用由反訴原告負擔。叁、兩造不爭執之事實，除與本訴不爭執之事實相同外，另補充：上開不動產買賣意願書第6 條記載：「違約處罰：斡旋金轉為定金後如買方有反悔不買情事或違反已約定事項，致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收；若係賣方反悔不賣或違反已約定事項，致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還買方所付之定金。」

肆、經查：

一、反訴原告主張系爭房地買賣契約並未成立，亦無證據證明反訴被告已將反訴原告支付之斡旋金轉交予訴外人張榮洲充作定金等情，均屬有據，業如上述，堪認反訴被告未使反訴原告與訴外人張榮洲於斡旋期間達成系爭房地買賣合意，反訴原告主張依上開不動產買賣意願書第4 條第1 項之約定，應返還反訴原告支付之斡旋金10萬元，即有理由。

二、反訴原告主張與反訴被告簽訂不動產買賣意願書時，曾給付1 萬元之行政作業費一節，為反訴被告否認，反訴原告就此未提出證據證明，難認反訴原告此部分主張為真，則其以系爭房地買賣契約未成立，無辦理繳納行政作業費之必要，依不當得利或上開不動產買賣意願書第4 條第1 項之約定，請求反訴被告給付1 萬元，洵無理由。

三、綜上，反訴原告依上開不動產買賣意願書第4 條第1 項之約定，請求反訴被告給付10萬元，即無不合，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。至反訴原告另主張上開不動產買賣意願書第4 條第1 項及第6 條違反消費者保護法第11條之1 第2 項、第12條第1 項及民法第247 條之1 第3款及第4 款之規定，應認為無效，反訴被告應依不當得利之規定，返還10萬元部分，因反訴原告係合併依不當得利及兩造約定提起本件反訴，可致同一之法律效果，其訴訟標的雖有數項，而僅有單一之聲明，本院就原告主張之2 項訴訟標的逐一審理，既認其中1 項訴訟標的為有理由，自可即為原告勝訴之判決，就其餘訴訟標的無再予審酌之必要，併此敘明。

伍、本件反訴係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為反訴被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，就反訴原告勝訴部分，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額1,010 元，由反訴被告負擔，餘由反訴原告負擔。至反訴原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，僅係促請本院依職權宣告而已，無庸為准駁之裁判。另反訴被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，而反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。

丙、本件本訴及反訴判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列，附此敘明。

丁、據上論結，依民事訴訟法第436 條第2 項、第78條、第79條、第87條第1 項、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項，判決如主文。

士林簡易庭法 官 林昌義