士林簡易庭102年度士簡字第765號

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　102年度士簡字第765號

原告

兆興不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

翁如鋒

訴訟代理人

陳慶瑞律師

被告

孫綉杏

訴訟代理人

劉錦隆律師

上列當事人間給付報酬事件，經臺灣新北地方法院移送前來，本院於民國102 年12月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由要領

壹、程序部分：本件係因兩造於民國102 年4 月1 日簽訂之不動產專任委託銷售契約書（下稱專任委託書）所生之訴訟，依專任委託書第12條約定，兩造因該契約涉訟，合意由新北市○○區○○○00巷00號、62號之房屋暨土地（下稱系爭不動產）所坐落之本院管轄，有專任委託書在卷可佐，本院依民事訴訟法第24條第1 項之規定，為有管轄權之法院。

貳、實體部分：

一、原告主張：

㈠、兩造前於101 年11月8 日，就被告所有之系爭不動產簽訂不動產一般委託銷售契約書（下稱一般委託書），約定被告應給付原告之服務報酬為成交價額之4%。兩造於翌日即同年月9 日另簽訂委託事項變更契約書（下稱第1 次委託變更書），約定被告稅金自負實拿新臺幣（下同）1,150 萬元，多出部分為原告服務費不得超過4%。102 年4 月1 日兩造再簽訂相同服務報酬金額之專任委託書。原告接受委託後，積極廣告行銷並尋得有意購買系爭不動產之訴外人楊健龍，楊健龍並於同年月13日與被告簽訂不動產買賣契約書，其等約定買賣總價款1,200 萬元。惟被告之代理人廖珮君於同年月22日對訴外人即原告之職員張麗玲為脅迫，要求將約定之服務報酬減為成交價額之2%，否則不出售系爭不動產，張麗玲為避免違約之損害賠償責任，不得已將專任委託書第6 條有關服務報酬部分修改為成交價額之2%，然張麗玲已於同年5 月9日，以遭脅迫為由，寄發存證信函撤銷修改專任委託書之意思表示，被告應給付之服務報酬，回復以系爭不動產買賣總價4%計算。

㈡、專任委託書第13條定有變更契約內容之方式，張麗玲就專任委託書第6 條約定以手寫方式修改，不符修改契約之方式，張麗玲所為之修改行為，且未經原告授權，原告事後亦未同意，其於修改時復未攜帶原告之印章或授權書，無何表現代理之情，縱張麗玲未受脅迫，其所為上開修改行為，對原告亦不生效力。

㈢、兩造就服務報酬之約定，應以系爭不動產買賣總價4%計算，因被告僅給付其中24萬元（即系爭不動產買賣總價款之2%），爰依法起訴請求被告給付餘款24萬元。

㈣、對被告答辯之陳述：

１、原告提出之存證信函係訴外人顏永展經張麗玲同意而寄發。

２、張麗玲係因廖佩君要求以系爭不動產買賣總價款2%為仲介服務費，否則不願交付系爭不動產之所有權狀，張麗玲迫於買主在場，如不應允將無法遂行後續履約事宜，不得已才修改專任委託書服務報酬，確有遭脅迫之情。

３、張麗玲為系爭不動產買賣之承辦人，因而保管相關契約等文書，無法僅因張麗玲保管相關契約，據以認定原告同意張麗玲修改契約條款。又原告開立金額24萬元之發票，僅係表明已收取被告交付之24萬元，更無從據為兩造合意更正服務報酬為24萬元。

４、顏永展為原告之店長，負責協助、陪同原告職員處理案件、協調問題等工作，無為原告修改合約、簽名、核章等權限，其非民法第553 條第1 項、第554 條第1 項規定之經理人，無代原告簽名之權。

５、張麗玲雖於102 年4 月2 日簽訂之委託事項變更契約書（下稱第2 次委託變更書）服務報酬修改為2%處簽名，然張麗玲所為之修改未經原告負責人同意，不符專任委託書第13 條約定之要件。

６、原告收取報酬中之20萬元係取自楊健龍交付之斡旋金，而楊健龍就系爭不動產支付之其餘價金，均開立銀行本票，原告無從自該銀行本票扣除、收取服務報酬，被告以原告保管簽約金340 萬元，卻僅扣除其中20萬元，係同意將報酬減為24萬元等語，無足採信。

７、被告主張原告拒絕交付340 萬元之簽約金，致被告無法取得完稅款600 萬元等情，與事實不合，應無民法第571 條規定之適用。

㈤、原告聲明：①被告應給付原告24萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。②訴訟費用由被告負擔。

二、被告答辯：

㈠、被告與楊健龍於102 年4 月13日簽訂不動產買賣契約書，原告卻以被告尚未塗銷抵押權為由取走簽約金340 萬元。其後雖約定楊健龍於同年月19日交付完稅款600 萬元，原告同時將簽約金交予被告。惟廖佩君於是日依約欲收取款項時，原告竟未連絡楊健龍，更以買主未出現為由，拒絕交還簽約金，廖佩君即向張麗玲表明其係被告之仲介，卻犧牲被告之權益，應減少服務報酬。迨於同年月22日約定交付完稅款時，張麗玲與顏永展同意將服務報酬減為買賣總價款之2%，被告與張麗玲及顏永展且在修改後之專任委託書上簽名。同年月30日，系爭不動產交屋手續完成後，原告即依更改之協議，開立24萬元之發票予被告，如原告係遭脅迫，於收取報酬時豈不反應？又修改服務報酬之場所為便利商店，張麗玲如被脅迫，豈有不報警調閱監視器之理？另被告不出售系爭不動產，係被告負違約責任，原告稱張麗玲為避免違約而受脅迫，亦無理由。況依原告提出之存證信函記載「本人慮及已收受張軒達先生斡旋金新台幣20萬元」等語，與被告係與楊健龍簽訂買賣契約之情節不符，張麗玲且於同年5 月17日傳簡訊予被告，表示上開存證信函非其寄送等語。

㈡、張麗玲就服務報酬之修改，非無權代理：

１、依顏永展之證詞，委託書或委託變更書均係原告先在空白處蓋章後交由業務員攜出使用，而專任委託書及第2 次委託變更書均由張麗玲與被告簽訂，原告顯已授權張麗玲簽約及變更契約內容。再者，102 年4 月22日約定交付完稅款及簽約金時，無須使用專任委託書及第2 次委託變更書，原告卻於張麗玲欲與廖佩君洽談降低服務費時，將上開文書交予張麗玲帶至現場，顯已授權張麗玲得同意降低服務費之成數。

２、依顏永展之證詞，業務員就合約之修改若未牽涉第三人，原告會依照客戶要求，反之則需與客戶協調後經原告同意始得為之，而張麗玲或顏永展於服務費變更為2%後，既未與被告協調，該約定亦未牽涉第三人，原告顯已同意被告之要求。

３、顏永展為原告店長，依民法第553 條第1 項、第554 條第1項規定，店長為經理人，有代原告簽名之權，顏永展亦證稱其對於委託書或委託變更書有審核權，顏永展即有決定權及代理權。

㈢、張麗玲就服務報酬之修改，符合專任委託書第13條約定之要件：

１、兩造簽訂之專任委託書第13條固就修改委託書之方式有特別約定，然除第6 條外，委託書尚有其他修改處，該等修改處未蓋原告印章，足見直接在委託書更改亦可，非必以原告提供之「委託事項變更契約書」為之。況本件服務報酬之修改，業經張麗玲及顏永展同意後記載於第2 次委託變更書，並共同在該第2 次委託變更書簽名。

２、原告於起訴狀中主張張麗玲修改委託書，將服務報酬減為買賣總價款之2%，係被脅迫，主張撤銷該意思表示，非主張未依委託變更書為之而無效，足見兩造當時均認同得在委託書上直接修改。

㈣、依財政部公布之營業人開立銷售憑證時限表，行紀業應按約定應收佣金、手續費、報酬金時為限開立統一發票，而專任委託書第6 條約定，原告於簽訂買賣契約書時即應開立統一發票，非按實際收取之金額開立，是原告主張因被告僅給付24萬元，故僅交付24萬元之統一發票云云，與法不合。又兩造約定原告由買方應給付之購屋款中給付服務報酬，而被告給付之24萬元，除4 萬元係被告簽發支票給付外，其餘20萬元係以買方之價金給付，若原告不同意將報酬減為24萬元，於保管簽約金340 萬元之情況下，豈可能僅扣除20萬元？

㈤、若張麗玲就服務報酬之修改為無權代理，則原告所提專任委託書或第2 次委託變更書上關於服務報酬之記載已被劃掉，原告無從請求報酬。

㈥、原告所稱被告於102 年4 月19日不願收受簽約金及完稅款，且於同年月22日要求降低服務報酬，否則不願交付系爭不動產所有權狀等情，均不實在。蓋被告已將系爭不動產售出，豈有不願收取款項之可能？被告在買主未簽發本票擔保尾款給付之情況下，先取回所有權狀，避免代書送件申請所有權移轉登記，係合理之舉。反之，原告拒絕交付簽約金，且未於同年月19日要求買方本人到場，致被告未能取得完稅款，顯已違反對被告之義務，而為有利於買方之行為，依民法第571 條規定，不得向被告請求報酬。

㈦、被告聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠、原告之業務員張麗玲於101 年11月8 日與被告就系爭不動產簽訂一般委託書，約定被告應給付原告之服務報酬為成交價額之4%。嗣於翌日即同年月9 日另簽訂第1 次委託變更書，就原告之服務報酬改為：被告稅金自負實拿1,150 萬元，多出部分為原告服務費不得超過4%。

㈡、張麗玲於102 年4 月1 日再與被告簽訂專任委託書，該專任委託書第6 約定被告應給付原告之服務報酬為成交價額之4%。嗣於翌日即同年月2 日另簽訂第2 次委託變更書，就原告之服務報酬改為：被告自付土地增值稅，售價1,200 萬元，內含原告服務報酬4%。

㈢、被告與楊健龍於102 年4 月13日就系爭不動產簽訂不動產買賣契約書，約定買賣總價款為1,200 萬元，楊健龍為此於同年月12日簽發銀行本票340 萬元交予原告收受。嗣原告於同年月22日將上開本票交予被告，連同楊健龍簽發交予被告之600 萬元、240 萬元支票各1 紙及先前交付予原告之斡旋金20萬元，已支付買賣價金完畢。

㈣、被告與楊健龍原約定102 年4 月19日給付完稅款600 萬元，惟楊健龍並未到場，經再約定於同年月22日至被告之代理人廖珮君服務公司樓下之便利商店續行辦理不動產買賣事宜，廖珮君是時要求將服務報酬百分之4 ，降為百分之2 ，經張麗玲取出專任委託書及第2 次委託變更書後，將該等文書服務報酬百分之4 之記載修改為百分之2 ，廖珮君及在場之張麗玲與顏永展均在修改處簽名確認。

㈤、被告已支付服務報酬24萬元（即系爭不動產買賣總價款之2%）予原告，原告並開立金額24萬元之發票予被告收執。

四、得心證之理由：原告主張兩造約定之服務報酬為系爭不動產買賣總價款之百分之4 （即48萬元），被告僅支付原告24萬元，尚應給付24萬元等語，為被告否認，並主張兩造約定之服務報酬已變更為系爭不動產買賣總價款之百分之2 ，被告業已清償債務等語，則本件爭點厥為：①張麗玲於102 年4 月22日修改專任委託書第6 條約定之意思表示，是否受脅迫而得撤銷？②張麗玲就專任委託書第6 條服務報酬部分所為之修改得否拘束原告？

㈠、張麗玲於102 年4 月22日修改專任委託書第6 條約定之意思表示，是否受脅迫而得撤銷？

１、按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項前段定有明文。又所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任，最高法院21年上字第2012號判例及95年台上字第2948號裁判意旨可資參照。

２、原告主張被告之代理人廖珮君對其業務員張麗玲以減少服務報酬，否則不出售系爭不動產為脅迫手段，致張麗玲為避免違約之損害賠償責任，於102 年4 月22日修改專任委託書第6 條關於服務報酬之約定等情，為被告否認，原告就此固提出專任委託書及存證信函各1 份，並請求傳訊顏永展及代書周靜慧為證，惟原告既主張被告係以不減少服務報酬則不出售系爭不動產為脅迫之手段，其此部分主張縱然屬實，亦僅係被告以其對買主楊健龍之違約責任，據為與張麗玲洽談降低服務報酬之條件，本難認係不法危害之言詞，其上開談判手段，更不涉及原告違約損害賠償之問題，張麗玲實無因而心生恐怖可言，是僅就原告上開主張，已無從為張麗玲有受脅迫而致意思表示不自由之情存在，原告主張撤銷意思表示，洵無理由。

㈡、張麗玲就專任委託書第6 條服務報酬部分所為之修改得否拘束原告？

１、按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。」、「代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限。」民法第103 條及第107 條分別定有明文。查張麗玲為原告之業務，負責承辦系爭不動產之委託銷售業務，為兩造所不爭執，足認張麗玲於案發當時經原告授權處理系爭不動產買賣事宜無誤。又依證人顏永展於本院審理時證稱：委託契約書或委託事項變更契約書，通常是原告先在空白處蓋好章交予業務員使用，如客戶要求修改合約，業務員會依客戶要求先行修改，如修改後之新條件是原告與當事人間，未涉及第三人，業務員之修改即有效力，原告會接受，如牽涉第三人，原告會謹慎處理，沒有蓋公司章不生效力等語（見本院102 年11月26日言詞辯論筆錄），證明張麗玲代理原告處理系爭不動產買賣事宜，包括可逕行修改契約條款之權限。參酌一般委託書及專任委託書（原證一、四）右下角均載有「凡業務員於執行業務中所做任何承諾非經書面記載於契約本公司不予承認」等文字，有該等委託書在卷可佐，可見原告承認其業務員於執行業務中將所承諾事項載為契約條款之效力之事實，益見張麗玲確有修改契約條款之權限，其權限且至少及於未涉及第三人之契約條款之更改無訛。是細繹專任委託書第6 條及第2 次委託變更書就上開服務報酬所為之修改內容，僅涉及兩造間權利義務關係，未及於任何第三人，該修改條款之效力，應直接對原告本人發生效力，是被告否認張麗玲有代理修改契約條款之權限，無足採信。

２、原告另主張上開契約條款之修改不符專任委託書第13條變更契約內容之方式等情，為被告否認，而兩造簽訂之專任委託書第13條固約定：「本契約非經甲乙雙方書面同意，單方不得任意變更。如雙方同意變更本契約內容時，應以乙方提供之『委託事項變更契約書』為之，該文件具有修正本委託契約書之優先效力，於雙方簽章後生效。」等語，屬設有變更契約內容方式之約定，惟張麗玲有在原契約條款修改契約內容之權限，業如上述，其併有代理本人於委託事項變更契約書載明更改內容之權限，應屬必然，而兩造於102 年4 月22日就專任委託書第6 條服務報酬修改之約定，業已載明於第2 次委託事項變更契約書內，有第2 次委託變更書在卷可佐，難謂上開契約內容之變更，未依專任委託書第13條約定之方式為之，原告此部分主張，難認可採。

㈢、綜上，本件張麗玲就專任委託書第6 條約定有關服務報酬部分有代理本人修改之權限，其修改且符合專任委託書第13條約定之要件，原告自應受修改後專任委託書第6 條約定之拘束，則其主張以系爭不動產買賣價款4%計算服務報酬，請求被告給付餘款24萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，即屬無據，不應准許。

五、本件事證已明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，不一一論駁，併予敘明。

六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為原告敗訴之判決，依職權確定訴訟費用額為3,100 元（第一審裁判費2,540 元、證人旅費560 元），應由原告負擔。

士林簡易庭法 官 林昌義