士林簡易庭103年度士簡字第657號

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　103年度士簡字第657號

原告

鄭有成

訴訟代理人

劉興業律師

複代理人

王正豪律師

被告

陳壽美

被告

兼訴訟代理 楊柏銘

被告

人 樓之1

被告

巨昇仲介有限公司

兼法定代理　蘇聖雄

人

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103 年11月25日言詞辯論終結，並判決如下：

主文

事實及理由要領

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2款、第7 款、第2 項分別定有明文。經查，原告原以陳壽美、楊柏銘及巨昇仲介有限公司（下稱巨昇公司）為被告，起訴時聲明第1 、2 項為「被告應各給付原告新臺幣（下同）20萬元整，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；前項之給付，如任何一被告為給付者，他被告於該給付之範圍免給付之義務」，嗣於本院審理中，追加巨昇公司之法定代理人蘇聖雄為被告（見本院卷第94頁背面、第97頁），蘇聖雄亦未表示異議（見本院卷第94頁背面），經核其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，自應准許。

二、按公司之清算，以董事為清算人，公司法第322 條第1 項前段定有明文，本件被告巨昇公司業已於103 年8 月20日歇業，並由被告蘇聖雄進行清算及申報，有營利事業清算申報書在卷可佐（見本院卷第112 頁至第118 頁），是被告巨昇公司之法定代理人仍為被告蘇聖雄；又按解散之公司，除因合併、分割、破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第24條、第25條分別定有明文。是以，被告巨昇公司之法人人格於清算範圍內，既仍存續，其於本件訴訟自有當事人能力，先予敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠原告於民國103 年3 月6 日透過被告巨昇公司之仲介人員涂碧珠，向被告陳壽美、楊柏銘購入位於臺北市○○路0 段00號4 樓之房地（下稱系爭不動產），並定有不動產買賣契約書（下稱系爭契約），買賣價金為950 萬元，並已付清且完成移轉登記在案；系爭不動產與同址3 樓早年本為同一屋主所有，該屋主並將二不動產改裝成內部通行之格局，即3 樓通往系爭不動產無對外樓梯，原告進入系爭不動產必須通過3 樓方得為之，此部分之通行現況已於系爭買賣契約書記載，原告亦知而無疑義。詎料3 樓現任屋主即證人湯竣淵向原告表示「欲通行3 樓，須支付通行補償費」，令原告甚為錯愕，然自買賣系爭不動產起至湯竣淵向原告索償前，被告等均未告知有通行補償費之事，故原告對此事並不知情；至103 年5 月21日原告向涂碧珠詢問後，涂碧珠遂自行以原告之名義，向臺北市大同區公所調解委員會申請調解，並於103年6 月10日達成通行補償費27萬元之決議，由原告支付其中之20萬元，涂碧珠則給付其餘之7 萬元給湯竣淵。

㈡被告楊柏銘雖稱不知有通行補償費乙事，然103 年5 月21日涂碧珠稱曾向被告楊柏銘詢問通行補償費應由何人負擔，但因與湯竣淵協調不成，即未有下文，足證被告楊柏銘應知悉通行補償費之事；縱被告楊柏銘未曾與仲介人員或原告接觸而不知通行補償費一事，然被告楊柏銘之弟與被告陳壽美迄今仍住在系爭不動產而與仲介人員互動，並請求仲介人員向湯竣淵協調隔間一事，故依民法第103 條代理之規定，代理人被告陳壽美及楊柏銘之弟既知悉，亦應認為被告楊柏銘已知悉。且按常理而言，類如系爭通行補償費之事，因影響房屋售價，攸關委託人之權益，自當取得委託人之意見以作為仲介人員銷售房屋、擬定售價之參考，而身為委託人之被告楊柏銘，委實無法推諉其不知有通行補償費之事，故而被告楊柏銘實應對通行補償費之事負責。

㈢依證人湯竣淵所言，在原告之前被告蘇聖雄曾協同其他買主帶看系爭不動產時，湯竣淵即已向被告蘇聖雄提出通行補償費之事，是以有關通行補償費之事在原告之前即已發生，被告等卻隱瞞該重大訊息未告知原告，進而辯稱湯竣淵要求原告支付通行補償費之原因係原告主動要求隔間、與原來是否有通行補償費一事完全無關云云，然依湯竣淵所言及實際情形，原告施作隔間係為申辦門牌號碼，並非如被告等所辯；況且湯竣淵已證實最早向其提出隔間要求者乃被告蘇聖雄，其目的在求提高系爭不動產之賣價，是以湯竣淵要求通行補償費乃因被告巨昇公司為調高系爭不動產售價而來，並非原告要求隔間所致，被告等卻將湯竣淵要求通行補償費一事全數推卸給原告，益證被告等所辯均非實情，要無足採。另被告巨昇公司一再聲稱原告只是人頭、實際辦理該買賣過程之徐容妹係投資客云云，但不論是否真實，原告或徐容妹均為中華民國國民，原告依法律規定向被告請求，不知與是否為投資客有何關聯而需使被告巨昇公司一再爭執？被告巨昇公司違反忠實履約義務，不思己過卻質疑原告身份，其履約之誠信可見一般。

㈣系爭契約明文約定「本標的需經過3 樓客廳到達本標的」，意即買方可通行3 樓至系爭不動產，僅係通行上需經過他人住家而略有不便而已，並未告知需支付通行補償費，現3 樓屋主湯竣淵要求不支付通行補償費者不得通行，等同前開契約約定事項無法實現，則出賣人即被告陳壽美、楊柏銘自應負瑕疵擔保及不完全給付之責任；再者，通行補償費一事在原告之前即已發生，出賣人及仲介人員即被告等人卻在明知有該因素之前提下，未詳實告知原告，以致原告無法依通常及約定狀況使用系爭不動產，系爭不動產即有瑕疵，且瑕疵係被告等人均已知之瑕疵，顯然被告等人刻意隱瞞，則對於原告的損失，被告等當應負責賠償。乃依瑕疵擔保之規定請求減少買賣價金20萬元，並依民法第179 條之規定請求被告陳壽美、楊柏銘返還之；依不完全給付之規定請求被告陳壽美、楊柏銘各賠償20萬元，並請求擇一判決之；另依居間仲介契約及侵權行為之法律關係，請求被告巨昇公司賠償原告20萬元；被告蘇聖雄未盡民法第567 條居間人之告知義務，依公司法第23條第2 項規定，應與被告巨昇公司負連帶賠償責任。

㈤聲明：⒈被告應各給付原告20萬元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒉前項之給付，如任何一被告為給付者，他被告於該給付之範圍免給付之義務。⒊願供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯略以：

㈠被告陳壽美、楊柏銘：

⒈系爭不動產出賣前已可通行3 樓，並無通行費的問題，且在系爭不動產出賣後，被告陳壽美以回租方式繼續居住其內並進出自如，湯竣淵並未向被告陳壽美、楊柏銘要求支付通行費或補償費，故湯竣淵與被告陳壽美、楊柏銘間無論售屋前後均不存在通行費或補償費一事。而證人湯竣淵會向原告要求補償費，係因原告之貸款銀行要求或為申請門牌而要施作隔間，需經過3 樓房屋，此經湯竣淵到庭證實，既然原告施作隔間一事確為事實，湯竣淵向其要求補償費即屬合理，並與原來是否有通行費或補償費完全無關。湯竣淵所請求既已證實為補償費，證人涂碧珠亦證述其未將「3 樓要通行費」一事告知被告陳壽美、楊柏銘及楊柏銘之弟，更可證實本案並無通行費，僅於有隔間時始產生補償費，被告陳壽美、楊柏銘及其弟自始至終完全未參與隔間及補償費之事，故而本案爭執之補償費與被告陳壽美、楊柏銘完全無關。此外，原告固依其所提出之錄音譯文內容指稱被告陳壽美、楊柏銘知情通行費或補償費一事，然涂碧珠講話時一再被徐容妹夫妻打斷或刁難、否定，原告怎可隨意引用而指被告陳壽美、楊柏銘知情通行費或補償費之事？

⒉被告巨昇公司法定代理人即被告蘇聖雄雖曾向賣方即被告陳壽美、楊柏銘提及向湯竣淵協調隔間一事，其目的係可賣出較高價格，而基於善意由其主動向湯竣淵協調，並預計由被告陳壽美、楊柏銘以25萬元補償之，故事實上並非其所自稱「被告陳壽美、楊柏銘請其與湯竣淵協調」，此純係被告巨昇公司為提高成交價格而預先設事，並非指被告陳壽美、楊柏銘知道有「通行補償費」而故意不告知（實際上並無通行補償費），乃原告誤解被告蘇聖雄原意所致；且被告楊柏銘經詢其弟及被告陳壽美，其2 人均表示並未委請被告巨昇公司與湯竣淵洽談隔間之事，純係仲介公司之己意而已。況被告陳壽美、楊柏銘已多方查知系爭不動產約略價格，雖成交價格與期望有落差仍接受，且售屋係為家庭急用（由兩造約定簽約款30萬元不入履約專戶即知），被告陳壽美及楊柏銘之弟僅代理開門讓仲介帶看有意買房者進入系爭不動產看屋一事，並無其他任何代理行為與互動，買賣事宜完全交由被告巨昇公司處理，僅需就價格表示同意與否而已。

⒊訴外人徐容妹既在巨昇公司有多次買賣房地經驗，理應對本次買賣系爭不動產需經過3 樓房屋採更慎重之態度，怎可一昧推責於完全不知情之被告陳壽美、楊柏銘？且原告既已提出買賣斡旋契約書980 萬元，被告巨昇公司卻以950 萬元與被告陳壽美、楊柏銘商談，不符商業道德，但此舉若為減少仲介費亦不合理，故原告實與被告巨昇公司達成將減少之30萬元備為將來補償費之共識；證人涂碧珠作證時也一再強調通過3 樓之事要原告自行解決，更證原告已被告知補償費一事。

⒋聲明：請求駁回原告之訴。

㈡被告巨昇公司、蘇聖雄：

⒈原告與訴外人徐容妹均係中古屋投資客，除系爭不動產外，尚有他處房地委託仲介公司出售，故原告對於房地產買賣經驗、知識較一般民眾為高。

⒉系爭契約第14條明載「依現況交屋」、第17條亦載「本標的需經過三樓客廳到達本標的」，被告於仲介本件買賣時亦已明確告知原告，原告對此事實亦已自認。另原告自承其之所以給付3 樓屋主即證人湯竣淵20萬元，係為申請門牌號碼，而於103 年6 月10日與湯竣淵達成調解，惟查：系爭契約於103 年3 月11日完成所有權移轉登記並點交完畢，上開調解案顯係原告於買賣契約履行完畢後，因其個人事由所生之支出，實與系爭契約無涉；被告巨昇公司於仲介系爭不動產出售事宜時，並未與湯竣淵達成「通行需付費」情事，業經湯竣淵到庭作證屬實，而上開調解會係原告出於自由意志與湯竣淵達成之調解，顯非系爭不動產之瑕疵，原告自不得據此向被告等請求此部分支出之金額。

⒊系爭不動產買賣成交單價遠低於附近成交行情，原告亦自承「我只知道這房子是便宜賣給我」，足徵原告買受系爭不動產並無任何損失。事實上被告曾向原告表示如認本件紛爭受有損害可解除系爭契約，被告可再仲介轉售他人，惟原告卻稱買受系爭不動產賺錢是他的事，而不願解除買賣契約，參以原告委託律師提出本件訴訟，而不以民法第88條撤銷錯誤意思表示或解除契約，在在足徵原告所稱「系爭房屋有瑕疵」云云，顯不實在。

⒋末查，原告主張被告有故意過失致其權利受損害，故依民法第184 條規定對被告主張賠償20萬元云云，惟綜觀原告所提諸訴狀，其始終並未舉證證明係何種權利受侵害，本件原告之主張顯無理由，並聲明：原告之訴駁回。

三、法院得心證之理由：

㈠原告主張其與被告巨昇公司間定有居間仲介契約，經該公司之員工涂碧珠仲介後，向被告陳壽美、楊柏銘購買系爭不動產，並於103 年3 月6 日訂立系爭契約，該契約約明「本標的需經過3F客廳到達本標的」，嗣因同址3 樓現任屋主要求給付補償金，則原告、3 樓現任屋主湯竣淵、仲介人員涂碧珠於103 年6 月10日於臺北市大同區調解委員會達成調解，協議原告可行使通行權，然必須支付補償金27萬元（其中20萬元由原告負擔，7 萬元由涂碧珠負擔）等情，有其所提出之系爭契約、臺北市大同區調解委員會調解筆錄在卷可佐（見本院卷第9 頁至第14頁），自堪信為真實。

㈡原告主張向被告巨昇公司、蘇聖雄請求20萬元損害賠償應為有理由

⒈原告主張被告巨昇公司明知通行同址3 樓應給付補償費，卻未盡告知義務等情，雖經被告巨昇公司、蘇聖雄所否認，然而，證人即3 樓屋主湯竣淵於本院審理程序中證稱：伊第一次要補償費是向被告蘇聖雄提出，伊記得當時仲介人員有帶買主來看屋，但不確定是否為現任買主，而若未付費用，伊不願意讓新任4 樓住戶通行3 樓，嗣原告前來表示已購得4樓，伊表示通行要給付補償費，但原告表示根本不知情等語（見本院卷第46頁至第47頁），證人即仲介人員涂碧珠亦於本院審理程序中證稱：伊知道公司人員有跟3 樓屋主湯竣淵接觸過通行費之事，但因未達成協議，故伊並未告知要額外付費，而是要原告岳母自行去解決等語（見本院卷第44頁），依據前開證人證詞，被告巨昇公司、蘇聖雄、證人涂碧珠顯然知悉3 樓屋主已要求4 樓新任屋主必須就通行一事給付相當之補償費，此雖非直接涉及買賣標的物，然與其整體價值密切相關，姑且不論3 樓屋主所要求之通行費金額是否已明確，單憑其將對4 樓新任屋主要求通行費用一事，極可能對買賣雙方於磋商契約時造成影響，而身為仲介方之被告巨昇公司、蘇聖雄、證人涂碧珠卻隱瞞此節未予告知，顯然已違反居間仲介契約應盡之告知義務，造成原告日後必須另行為通行一事支出費用，自應對原告所生之損害為賠償。

⒉被告巨昇公司、蘇聖雄雖抗辯稱原告已因此殺價30萬元，並無損害云云（見本院卷第21頁背面至第22頁），並提出不動產買賣斡旋契約書、證人涂碧珠之證詞（見本院卷第26頁、第42頁背面至第43頁背面），然而，依據前開證據所示，尚無從證明原告確已知悉必須為通行3 樓一事支出費用，證人涂碧珠更數度明白證稱並未告知要額外付費（見本院卷第43頁背面至第44頁背面），其雖證稱要買方「自行解決」，然此等語意不僅曖昧不明，原告亦可能係因系爭不動產須通行3 樓肇致不便，故要求賣方降價，並非因知悉有通行費用而自行殺價30萬元，更遑論經對照證人湯竣淵之證詞及臺北市大同區調解委員會調解筆錄可知，原告於購得系爭不動產後，經證人湯竣淵表示才知悉有通行費用一事，且證人湯竣淵先前要求通行費用實為80萬元，經調解後才降為27萬元，亦無所謂殺價30萬之事，是被告巨昇公司、蘇聖雄上開所辯，並非可採。

⒊被告巨昇公司、蘇聖雄另辯稱因原告購屋貸款，應銀行要求作隔間增值，施工需通行3 樓空間，3 樓屋主才要求支付費用，且依據調解筆錄，原告與證人湯竣淵乃係為預防雙方日後生活上摩擦始成立調解，此並非系爭不動產本身之瑕疵，自不得請求賠償云云（見本院卷第21頁背面至第22頁、第103 頁），惟參照證人涂碧珠、湯竣淵前揭證詞，被告巨昇公司、蘇聖雄、證人涂碧珠早在本件原告購得系爭不動產前，已然知悉3 樓屋主湯竣淵有意請求4 樓買主給付通行費用，卻刻意隱瞞不予告知，且證人湯竣淵更明白證稱：伊尚不知銀行貸款相關事宜時，已向原告表明應給付補償費一事等語（見本院卷第46頁），顯見支付通行費用與銀行貸款、隔間施工等毫不相關，被告巨昇公司、蘇聖雄上開所辯並非屬實，難認可採。

⒋被告巨昇公司、蘇聖雄復抗辯稱原告以低於市價之價格購得系爭房地，並無損害，倘果有損害，當可主張民法第88條撤銷錯誤意思表示或解除契約云云，然原告確因被告巨昇公司隱瞞需支付通行費用之事，事後與證人湯竣淵達成調解，必須另行給付20萬元通行費用，已如前述，自難謂其無任何損失，況且，原告主張被告巨昇公司就居間仲介契約有債務不履行之情形，並據此請求損害賠償，此為其正常權利之行使，當不能以原告未主張其他如解除契約等權利，即謂其並無損害或主張不實，被告巨昇公司、蘇聖雄上開所辯實無理由。

⒌綜上，原告與被告巨昇公司間既訂有居間仲介契約，而被告蘇聖雄及巨昇公司之仲介人員涂碧珠明知系爭不動產確存有給付通行費用之情事，卻未曾告知原告，不僅違反居間仲介契約之告知義務，亦肇致原告因而受有損害，從而，原告請求依契約關係、公司法第23條第2 項之規定請求被告巨昇公司、蘇聖雄各給付20萬元之損害賠償，暨起訴狀繕本送達翌日即103 年7 月1 日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，且因被告巨昇公司、蘇聖雄本於不同之原因事實，就同一內容之給付，對原告各負全部給付義務，如任一被告為給付，其他被告於該給付之範圍免給付之義務，自屬有理由。

㈢原告主張向被告陳壽美、楊柏銘請求20萬元損害賠償為無理由

⒈原告主張被告陳壽美、楊柏銘出售系爭不動產時已知須支付通行費一事，卻未告知云云，然業經被告陳壽美、楊柏銘所否認，且查證人湯竣淵於本院審理程序時證稱：被告陳壽美居住在系爭不動產時，伊並未向其收取通行費用，但系爭不動產賣掉之後，若未支付費用，伊不願意讓系爭不動產住戶通行，亦即相關費用是針對新買主，且伊第一次要補償費是向被告蘇聖雄提出等語（見本院卷第45頁背面至第47頁），而證人涂碧珠亦清楚證稱：伊並未向被告陳壽美、楊柏銘或其弟提及3 樓屋主要求通行費用之事等語（見本院卷第45頁），綜合前開證人所述，顯見被告陳壽美、楊柏銘對於通行3 樓必須支付費用一事毫不知情，自無從期待渠等於締結買賣契約之際將此事告知賣方，故原告主張被告陳壽美、楊柏銘未盡告知義務而應負有賠償責任，尚非有據。

⒉其次，原告雖以證人湯竣淵雖證稱：伊曾與被告蘇聖雄會面，其提及4 樓屋主要求協調隔間，使價錢好賣，並允諾補償25萬元等語（見本院卷第46頁），而認被告陳壽美、楊柏銘確實知情云云，然亦經被告陳壽美、楊柏銘所否認，況且，被告蘇聖雄雖稱係受4 樓屋主所託談論補償費用，然是否果有其事或僅係假託他人名義，仍無從證明，此觀之證人湯竣淵亦證稱：伊不知道被告蘇聖雄要求補償金額一事，是其個人意思還是被告楊柏銘之弟之意思等語（見本院卷第47頁），自不能據此認定被告陳壽美、楊柏銘有已知悉須支付費用卻未曾告知原告之事實。

⒊再者，原告另主張證人涂碧珠曾表示被告楊柏銘知悉須支付通行費用之事，並提出原告岳父母與證人涂碧珠之對話錄音譯文為證（見本院卷第50頁至第54頁），惟經被告陳壽美、楊柏銘以該對話錄音譯文為片段節錄，而質疑其真實性及證據能力（見本院卷第120 頁背面），且對話一方之證人涂碧珠亦表明對該對話錄音譯文內容部分不予認同（見本院卷第45頁），則其真實性已非無疑，況且，依據該對話錄音譯文內容，多處對話語意模糊，上下連貫意思不明，亦不能排除雙方對話間口誤之可能，實無從據此證明被告陳壽美、楊柏銘於買賣之際已知悉須支付通行費用並刻意隱瞞之，故原告主張渠等2 人未盡告知義務而有賠償責任云云，難認有理由。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告巨昇公司、蘇聖雄敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為2,630 元（含第一審裁判費2,100 元、證人旅費530 元），其中1,760 元應由被告巨昇公司、蘇聖雄負擔，餘由原告負擔。

士林簡易庭法 官 劉育琳