士林簡易庭103年度士簡字第1174號

• 裁判案由: 給付報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 士林簡易庭
• 裁判日期: 104 年 01 月 30 日
• 法官: 張明儀
• 當事人: 川江不動產仲介經紀有限公司、吳榮吉

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　 103年度士簡字第1174號原　　　告　川江不動產仲介經紀有限公司
法定代理人　沈雅純
訴訟代理人　彭家榮
被　　　告　吳榮吉
訴訟代理人　吳玉鳳
上列當事人間給付報酬事件，於民國104 年1 月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
訴訟標的及理由要領
一、原告起訴主張：
被告於民國103 年2 月26日授權訴外人高亞韓與原告簽立委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），被告並簽有授權書，委託原告居間仲介出售其所有位於新北市○○區○○○路0 ○0 號地下1 樓之房地（下稱系爭房地），金額為新台幣（下同）720 萬元，委託期限至103 年5 月26日止，嗣訴外人高亞韓又代理被告與原告變更委託期限為自103 年8 月25日起至104 年1 月31日止，並將價額變更為550 萬元，簽有契約內容變更合意書。按系爭委託銷售契約第5 條第1項
及第2 項約定，買賣成交者，甲方同意給付乙方成交總價款4%之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。因不可歸責乙方事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，甲方不得拒絕服務報酬之給付義務。原告於103
年10月12日已覓得訴外人邱成安既已願意出價550 萬元購買系爭房地，被告拒不出面與訴外人邱成安簽訂買賣契約，依約被告應給付原告服務報酬。因最後價款為560 萬元，爰向被告請求4%之服務報酬224,000 元。為此，聲明：被告應給付原告224,000 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告答辯稱：兩造確實有簽仲介契約，然被告授權訴外人高亞韓係於103 年2 月26日與原告簽訂之系爭委託銷售契約，該份契約委託期限至103 年5 月26日，該日之後被告並未再繼續授權訴外人高亞韓委託原告銷售系爭房地，亦沒有委託訴外人高亞韓與原告變更系爭委託銷售契約之期限，訴外人高亞韓竟未受被告委任無權代理被告與原告簽訂契約內容變更合議書，將委託期限延至104 年1 月31日，被告拒絕承認該份契約內容變更合議書，亦不願意以550 萬元或560 萬元出賣系爭房地。並聲明：駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
原告於103 年2 月26日有授權訴外人高亞韓與原告簽訂系爭委託銷售契約，就系爭房地銷售底價為720 萬元，委託期限至103 年5 月26日止，被告有出具授權訴外人高亞韓之授權書予原告（該份授權書並未載明授權期間為何），而訴外人高亞韓於103 年10月11日仍自行以被告代理人自居與原告簽訂契約內容變更合意書，將委託期限變更為自103 年8 月25日起至104 年1 月31日止，委託銷售底價亦變更降低為550
萬元，然被告對此契約內容變更合意書之簽訂並未出具任何授權書，原告於103 年10月12日覓得訴外人邱成安願以560
萬元買受系爭房地等事實，為兩造所不爭執，並有原告提出之要約書、系爭委託銷售契約書、契約內容變更合約書、授權書在卷可查，堪信上開事實為真實。原告主張訴外人高亞韓嗣後於103 年10月11日與原告簽訂之契約內容變更合意書（其變更委託期限延長至104 年1 月31日，系爭房地銷售底價變更降低為550 萬元）亦有經被告之授權，並請求被告給付買賣成交之報酬224,000 元云云，均為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：訴外人高亞韓與原告於103 年10月11日簽訂之契約內容變更合意書究竟有無經被告之授權？原告是否得依系爭委託銷售契約及契約內容變更合意書，請求被告給付服務報酬224,000 元？茲論述如下：
（一）按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。
（二）本件訴外人高亞韓經被告授權與原告於103 年2 月26日簽訂之系爭委託銷售契約，其內容委託期限係至103 年5 月26日止，且委託銷售底價為720 萬元，被告並簽有授權書授權訴外人高亞韓代理其處理系爭銷售契約之買賣系爭房地事宜，觀諸原告提出之授權書，其上並未記載授權期間，亦未記載授權銷售系爭房地之價格，僅籠統稱授權事項為：「授權人因故不克親自前往辦理上開不動產買賣、出賃等事宜，特全權委任被授權人代理下列事宜：1.買受或出賣或租賃不動產時，就買賣或租賃事實簽訂不動產書面契約、給付價金或收售價金、點交房地等事宜。2.為辦理履約保證，就簽訂買賣價金履約保證申請書及配合辦理其他相關等事宜。3.審閱不動產契約書、現況說明書及其他相關書類文件之內容暨簽章等事宜。4.辦理法院公證、印鑑登記申請、印鑑證明申請、戶籍謄本申請及其他有關本件房地移轉或租賃必要證明文件之申請等事宜。5.代理授權人收受本買賣或租賃案件相關當事人之意思表示。6.有關本件房地買賣或租賃之其他處分等一切事務之委託代理」等語，由上開記載之授權事項第1 點至第6 點顯然可知，授權書之授權事項僅限於授權代理人在系爭委託銷售契約之下處理與承買人簽訂買賣契約相關事宜，並非授權訴外人高亞韓得代理被告與原告變更於103 年2 月26日簽訂之系爭委託銷售契約書之原約定內容。該份授權書應與103 年2 月26日簽訂之系爭委託銷售契約本約一併觀之，始能探究兩造於103 年2 月26日簽約當時之真意，亦即系爭委託銷售契約之期限係至103 年5 月26日止，且銷售底價為720 萬元，該份授權書授權之範圍應僅限於本約約定之期限及底價，即訴外人高亞韓之授權範圍應在103 年5 月26日前與原告覓得之買家於底價720 萬元以上洽談買賣事宜，逾此範圍即逾越被告之授權。原告雖主張訴外人高亞韓於103 年10月11日仍以被告代理人自居與其簽訂契約內容變更合意書，將委託銷售契約本約之最重要之事項即委託銷售底價降低至550 萬元、亦將委託期限變更延長至104 年1 月31日，此等委託銷售契約之重要事項均已變更，且已逾越被告於103 年2 月26日出具之授權書意旨範圍，況該份授權書授權事項欄並未有任何被告授權訴外人高亞韓得代理被告變更系爭委託銷售契約之原內容之記載，原告於103 年10月11日在未取得被告另出具授權書之情狀下，自無理由認訴外人高亞韓有此等逾越原授權權限，變更系爭委託銷售契約重要事項之代理權，故原告主張其與訴外人高亞韓簽訂之契約內容變更合意書效力及於被告本人，並不可採。訴外人高亞韓與原告簽訂之契約內容變更合意書效力既不及於被告，原告主張依據該契約內容變更合意書及系爭委託銷售契約，請求被告給付報酬224,000 元及遲延利息云云，自無所據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與判決結果不生影響，尚無一一詳予論述之必要。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日士林簡易庭 法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路0 段0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日書記官 蔡明純