士林簡易庭103年度士簡字第246號

• 裁判案由: 遷讓房屋
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 士林簡易庭
• 裁判日期: 103 年 12 月 19 日

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　103年度士簡字第246號原　　　告　李奕南
訴訟代理人　余梅涓律師
被　　　告　十五點股份有限公司
兼法定代理　黃銘偉
人　　　　　　　　　　　之3號
共　　　同
訴訟代理人　周滄賢律師
葉家馨律師
秦嘉逢律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國103 年11月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
訴訟標的及理由要領
一、原告起訴主張：
（一）被告黃銘偉與原告於民國102 年4 月4 日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），內容為被告黃銘偉以自住為由，向原告承租門牌號碼台北市○○區○○路00巷00弄0 號2 樓房屋（下稱系爭房屋），租期自102 年6 月1 日起至107 年5 月31日止，每月租金新台幣（下同）1 萬元。嗣被告黃銘偉未經原告同意，逕將系爭房屋交由被告十五點股份有限公司（下簡稱十五點公司）使用，且封閉系爭房屋之樓梯通道，並堆放大量瓦斯桶等易燃危險物，已足以影響公共安全。又未經原告同意，將系爭房屋與隔壁住戶中間之牆面拆除，已嚴重損害原有建築。爰依系爭契約第4 條、第6 條約定，以存證信函終止租約，並依民法第
767 條，請求被告遷讓房屋。為此，聲明：1 、被告應將門牌號碼台北市○○區○○路00巷00弄0 號2 樓房屋返還原告。2 、原告願供擔保，請准宣告假執行。
（二）對被告抗辯所為陳述：原告與被告黃銘偉簽訂系爭租賃契約時，被告黃銘偉未言明系爭房屋作為營業使用，裝潢過程中也未告知原告，原告不知被告黃銘偉要作營業使用之裝潢，亦未告知原告要將系爭房屋交予被告十五點公司營業使用，訴外人李淑蓉（原告之妹妹，其使用系爭房屋樓下1 樓部分）因被告2 人將系爭房屋作為餐廳營業使用造成1 樓馬桶管線阻塞，李淑蓉前往系爭房屋察看事後始知被告黃銘偉竟裝潢作營業使用，被告黃銘偉違約將系爭房屋裝潢作為餐廳，並違約交由被告十五點公司營業使用，原告自得終止系爭租約，請求被告2 人返還系爭房屋。又訴外人葉書銘之證詞並不足以簽立契約時原告即知悉做營業用，訴外人戴士程係被告公司之股東，證詞偏頗。
二、被告答辯稱：
（一）兩造簽訂系爭租賃契約之原因係系爭房屋之共有人即訴外人李淑蓉（亦為原告之妹妹），亦為原告之代理人，主動向訴外人戴士程（即被告十五點公司之股東）表示，見其於隔壁建物經營寬巷子餐廳裝潢十分精美，詢問戴士程是否有意承租系爭房屋，原告顯於簽訂系爭租賃契約前即知悉被告黃銘偉承租系爭房屋目的要用於經營寬巷子餐廳即營業使用，並無私下轉租或使第三人使用之情事。因其要求不要報稅，始以被告十五點公司之負責人即被告黃銘偉出名承租。
（二）被告十五點公司本欲連同系爭房屋之1 樓（即訴外人李淑蓉使用之部分）一併承租，係因李淑蓉表示其欲使用而作罷，且為避免雙方使用上互相干擾，故被告於裝潢時始將1 樓通往2 樓之樓梯封住並於2 樓另外鑿穿開門，李淑蓉亦有到場並向現場監工之人即室內設計師葉書銘表示要將其1 樓樓梯封得漂亮一點，足見其知悉系爭房屋1 、2 樓間樓梯封閉，及2 樓牆面鑿穿開門情事。又證人李淑蓉係原告之妹妹，又係代理原告與被告黃銘偉簽訂系爭租賃契約之人，其證詞偏頗，並不可信。
（三）綜上，被告黃銘偉並沒有違約裝潢系爭房屋或違約營業使用，亦未違約轉租第三人，原告自不得終止系爭租賃契約。並聲明：1 、原告之訴駁回。2 、如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
原告主張其與被告黃銘偉訂有系爭租賃契約，被告黃銘偉係被告十五點公司之負責人，系爭房屋裝潢成餐廳使用之狀態，且現由被告黃銘偉所經營之被告十五點公司開設寬巷子餐廳使用等事實，業據原告提出系爭租賃契約書、臺北市稅捐稽徵處士林分處函、存證信函等件為證，且為被告所不爭執，故此部分事實堪信為真實。原告主張被告黃銘偉違約將系爭房屋裝潢成經營餐廳使用之狀態，又違約交由被告十五點公司經營餐廳，故主張終止系爭租賃契約，訴請被告2 人返還房屋，被告則抗辯稱：系爭房屋裝潢成經營餐廳之狀態及由被告十五點公司經營寬巷子餐廳之情形均於簽訂系爭租賃契約前已告知出租人即原告，及原告之代理人李淑蓉，被告黃銘偉並無違約，原告不得終止系爭租賃契約，被告2 人自得繼續承租使用系爭房屋等語。故本件應審酌之爭點應為被告黃銘偉有無違約裝潢整修系爭房屋？有無違約將系爭房屋交由第三人使用？茲論述如下：
（一）按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。民法第103 條第1 項、第2 項定有明文。本件證人即原告之妹妹李淑蓉於審理中證稱：系爭租賃契約簽約前，是我和戴士程接洽，原告就系爭租賃契約有請我代理他處理租約之相關事宜，只有簽訂租賃契約書當天原告有到場，其他租約相關事宜都是原告委由我來處理等語（見本院卷第86頁正面、背面），參以證人李淑蓉係原告之妹妹，又係系爭房屋之共有人之一，亦為系爭租賃契約書上之保證人，此有被告提出之系爭建物登記謄本及原告提出之系爭租賃契約書在卷可查，堪信證人李淑蓉此部分證述為可信，又證人李淑蓉此部分證述亦為兩造所不爭執，故本件訴外人李淑蓉係原告簽訂系爭租賃契約之代理人，先予敘明。
（二）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。系爭租賃契約第4 條第1
項約定：「本房屋係供住家、營業之用。」（並未將「營業」2 字刪除），於第4 條第5 項約定：「房於有改裝設施之必要時，乙方（即被告黃銘偉）取得甲方（即原告）同意後得自行裝設，但不得損害原有建築。」（並將後段制式文字「乙方於交還房屋同時應負責回復原狀」刪除），於第7 條第1 項約定：「... 水電費及營業上必須繳納之稅捐由乙方自行負擔。」，於第7 條第5 項以手寫文字加註約定：「甲方同意乙方裝潢及整修」，衡諸前開約定，原告確有同意被告黃銘偉裝潢整修，且由系爭租賃契約第4 條第1 項、第7 條第1 項之約定之內容觀之，均有提及「營業」2 字，原告主張其並未同意被告黃銘偉作為營業使用一節，已難遽信。
（三）又證人戴士程（寬巷子餐廳之員工，簽訂系爭租賃契約在場之人）於審理中證稱：系爭租賃契約一開始接洽之人是我與李淑蓉，102 年年初，是李淑蓉找我問我說我們寬巷子餐廳要不要承租系爭房屋，因為我們本來是在系爭房屋隔壁之福德路57巷25弄3 號2 樓裝潢（系爭房屋是5 號2
樓），簽約當天李淑蓉也有到場，當時因為屋況很差，租金也不到1 萬元，所以我們沒有考慮太多，李淑蓉說要他哥哥即原告當出租人，我們也沒有考慮很多就簽約，我一直有告訴李淑蓉我們會花大錢裝潢，她還告訴我們說原告很高興我們把系爭房屋裝潢得很漂亮，李淑蓉知道系爭房屋是要作營業使用，所以系爭租賃契約第4 條第1 項並沒有將「營業」2 字刪除，她還要求說我們營業使用怕有營業的稅捐問題，所以要求不要以公司名義來承租系爭房屋，當時約定裝潢整修之內容就是全拆，廁所也是全拆，全部重新裝潢，所以租約到期後沒有辦法回復原狀，要以現況移交等語（見本院卷第60頁背面至第62頁背面），證人戴士程前開證述之內容提及系爭租賃契約內容未將「營業」使用2 字刪除，及裝潢整修系爭房屋承租人不負擔回復原狀之責任等情，均與系爭租賃契約之約定內容相符，堪信證人戴士程之證述非虛。
（四）再者，證人即負責裝潢系爭房屋之室內設計師葉書銘於審理中證稱：102 年5 月間，我有前往寬巷子餐廳從事裝潢工作，為期2 個月，一開始裝潢時，2 樓左邊（即系爭房屋）破舊不堪，工程內容包括將李淑蓉使用的1 樓通往系爭房屋2 樓的樓梯上方封樓板，並將1 樓樓梯通往李淑蓉使用的客廳做木作的牆壁封住，李淑蓉還交代要將該木作牆壁封得漂亮一點，還有2 樓系爭房屋的水電、泥作、木作、鐵件、鋁窗等，總工程費大約300 萬元，李淑蓉每週三都到1 樓她的音樂教室，施工期間李淑蓉有上來2 樓到系爭房屋看過3 、4 次，她是來看看裝潢的進度，我有跟她講過話，從她的言談中我認為她是系爭房屋的房東，我封住5 號1 樓通往2 樓的樓地板後，李淑蓉也有上來看過，她還會從3 號2 樓那邊的樓梯上來，她交代2 樓系爭房屋的水不能從封住的樓板接縫漏下去，李淑蓉來系爭房屋察看裝潢進度時，工程有進行到牆壁打掉水泥變成紅磚的感覺，鐵件及玻璃在牆壁作裝飾，所有餐桌餐椅都是實木在現場施作，樓地板有磁磚、實木地板、有鐵件，天花板作防火及間接照明，連窗戶都是灰玻，從外觀看起來就不是住家使用，是營業場所，但李淑蓉從沒提及何以系爭房屋裝潢成營業使用之狀態，裝潢完工時她也有來看過，就只有稱讚，我認為她知道系爭房屋是要營業使用，因為她從來沒有反應過我將系爭房屋裝潢成營業場所的樣子有什麼問題，我記得全部裝潢完畢開始營業了，因為她1 樓馬桶堵塞，李淑蓉認為是2 樓系爭房屋經營餐廳的關係，所以有上來系爭房屋察看，並要求我要通馬桶，但那次她也沒有質疑為何2 樓系爭房屋是經營餐廳等語（見本院卷第83頁至第84頁背面）。證人葉書銘僅係系爭建物之室內設計師，與系爭租賃契約毫無利害關係，其自無甘冒偽證之刑責而故為偏頗證述之必要，其證詞至堪可信，由證人葉書銘前開證述可知，訴外人李淑蓉於系爭房屋為期2 個月之裝潢過程中有數次前往察看裝潢進度，且於裝潢完工及寬巷子餐廳開始營業後均有前往察看，卻未曾質疑何以系爭房屋違約裝潢成餐廳之狀態，亦未曾質疑何以經營餐廳營業使用，且原告就系爭租賃契約之代理人李淑蓉於證人葉書銘將系爭房屋（5 號）1 樓通往2 樓之樓板封住後，亦未曾提出任何異議，尚且知悉要自3 號1 樓通往2 樓之樓梯前往系爭房屋（5 號2 樓）察看施工進度，顯見其確實知悉系爭房屋1 樓通往2 樓之樓板封住，及將3 號2 樓與系爭房屋（5 號2 樓）之間的牆壁打除等情形，益徵被告主張原告及其代理人李淑蓉於簽訂系爭租賃契約時同意被告黃銘偉將系爭房屋裝潢成餐廳經營寬巷子餐廳營業使用，並同意將系爭房屋（5 號2 樓）與3 號2 樓之隔間牆打除及將系爭房屋1 樓通往2 樓之樓板封住等事實為真實。
（五）至於證人李淑蓉於審理中雖證稱：我在系爭房屋樓下（1
樓）提供打擊樂團給身障孩子使用，因此認識在隔壁正在裝潢之戴士程，他問我房子空著是否要出租給他，我不清楚戴士程他們當時在隔壁裝潢是要作什麼營業用途，一下子說是網路行銷，一下子說是食品研發，我不會出租給人家作營業使用，被告黃銘偉來看過系爭房屋說很破爛，所以要求一定要裝修，但並沒有告知要打通3 號2 樓跟5 號2 樓之牆壁，我不知道系爭房屋1 樓通往2 樓的樓板被封住，我從來沒有去看過，我是1 樓的馬桶堵塞，堵塞物都是辣油、青菜，所以知道2 樓被當作餐廳營業使用，我有從3 號那邊的樓梯上去2 樓察看，但我也沒有注意到系爭房屋是作營業使用，我就是沒有看，戴士程不讓人家看，葉書銘施工期間，我也從來沒有去2 樓看過，我不想看，也沒有權利進去看等語（見本院卷第86頁至第87頁）。證人李淑蓉證述一開始與證人戴士程接洽時，其係在3 號2
樓裝潢，戴士程有稱要從事網路行銷或食品研發，然此等用途均係營業使用，證人李淑蓉又證稱其不會將系爭房屋出租給他人營業使用，其證詞已前後矛盾，又系爭租賃契約既已約定原告同意被告黃銘偉裝潢整修，且約定租約到期後毋須回復原狀返還，證人李淑蓉身為原告即出租人之代理人，且其每週三即身處系爭房屋樓下，竟證稱自己毫不關心裝潢整修之情形，從未前往樓上系爭房屋察看裝潢整修之進度，又稱1 樓馬桶堵塞物都是辣油、青菜等物，所以知道系爭房屋被當作餐廳使用，卻又稱前往系爭房屋時不察看裝潢情形，亦不當場對被告等人做營業使用表示異議，證人李淑蓉此部分之證述非但與證人戴士程、葉書銘均不相符，且有自相矛盾、悖於一般常情之情形，無足憑採。
（六）綜上所述，原告與被告黃銘偉簽訂系爭租賃契約時，理應知悉系爭房屋係被告黃銘偉欲供作其經營被告十五點公司開設寬巷子餐廳所使用，被告前開裝潢整修及使用系爭房屋之之行為既無違反系爭租賃契約之約定，原告主張終止租賃契約，並訴請被告2 人返還系爭房屋，自非有據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
中 華 民 國 103 年 12 月 19 日士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路0 段0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 103 年 12 月 19 日書記官 蔡明純