士林簡易庭103年度士簡字第694號

被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國一百零三年五月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣陸仟參佰壹拾元（含被告應補繳之證人旅費新臺幣伍佰陸拾元），其中新臺幣肆仟肆佰貳拾參元由被告負擔，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬元供擔保後，得免為假執行。

被告應向本院補繳證人林郁倩之旅費新臺幣伍佰陸拾元。訴訟標的及理由要領

一、原告主張：

㈠被告授權委託代理人賴明里於民國（下同）103 年1 月4 日與原告簽立委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），委託原告居間仲介出售其所有之房屋（門牌號碼：新北市○○區○○路0 段000 號8 樓）及坐落基地（以下合稱系爭不動產），金額為新臺幣（下同）1,170 萬元，並載明委託期限至103 年4 月7 日止，嗣經被告書面同意簽署契約內容變更合意書，變更委託金額為1,063 萬元。按系爭委託契約第5 條第1 項及第2 項、第12條第1 款約定：「買賣成交者，乙方（即原告，下同）得向買賣雙方收取成交總價百分之六之服務報酬。其中甲方（即被告，下同）同意給付乙方成交總價款百分之四之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。因不可歸責乙方事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，甲方不得拒絕服務報酬之給付義務」、「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方應全額一次給付服務報酬與乙方。一、委託期間內，甲方自行將委託買賣標的出售或另行委託第三者仲介或片面終止本契約者，甲方應給付委託總價額4 ％與乙方」。今第三人黃念祖已於103 年3 月4 日出具買賣斡旋契約書，表示以1,070 萬元承購系爭不動產，並交付30萬元支票一紙為定金，由原告代收，依系爭契約第8 條第2 項約定，買賣契約已成立，依約被告應給付原告服務報酬。然103 年3 月5 日被告經原告通知並同意後，又向原告表示不賣欲解除契約，為此系爭委託契約第12條第3 款罰則約定，起訴請求判令被告應給付原告428,000 元，並自103 年3 月4 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

㈡被告答辯後，原告陳述略以：買賣已經成交，成交後可歸責於賣方毀約不賣，因此原告請求服務報酬，且經事後查證，被告當時說要辦理變更為自用住宅，原告等待其辦理，之後又表示要自住，但被告早在4月20日已將系爭不動產出售第三人，顯然並非被告要自住，而是私下賣掉了。

二、被告答辯：

㈠被告所有之系爭不動產於103 年1 月3 日委託原告以1,170萬元居間出售，並簽立有委託銷售契約書為憑。惟系爭委託契約書係由原告單方預先擬定之定型化契約，其中第4 條及第8 條所約定之報酬給付要件，僅需買方表示欲以委託價格（即底價）承購且無須交付定金予原告即屬成就，使賣方因簽定委託銷售契約而喪失是否要成立買賣契約之締約自由，形同將許多實際上尚待磋商的出售條件全部託付予仲介人，並使買賣雙方議約交涉重視之條件窄化為僅有價格之高低，顯然悖於居間法律規範就當事人間權利義務之分配，違反消費者保護法第12條，應屬無效。

㈡倘認上開契約約定有效，惟系爭委託契約書第8 條第2 項片面擬制買賣契約成立生效之時點，無視同條款尚有原告需安排買賣雙方簽約之約定，使買賣契約成立時點產生疑義，即應依消費者保護法第11條第2 項之規定，為對消費者有利之解釋，亦即應解釋為買賣雙方正式簽立書面買賣契約時，買賣契約始成立生效，以保障賣方最終對於買賣契約之議約權。本件縱買賣價金及標的物互相同意，然依實務見解，本件買賣雙方對於標的物交付、所有權移轉登記時點、價金之給付方式等事項，均未約定，且尚未達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約必要之點已有互相同意。系爭不動產之買賣契約既尚未成立，原告自不得依系爭委託契約請求服務報酬。

㈢且原告忽於103 年3 月間寄發淡水水碓郵局第101 號存證信函，通知被告關於系爭不動產業已出售，於同年3 月10日至原告處簽訂不動產買賣契約書等情事，惟查被告直至103 年3 月11日始因郵局招領收受上開存證信函，且證人黃念祖亦證述原告從未通知伊到其營業處簽立系爭不動產之買賣契約，倘系爭不動產買賣契約經原告居間成立，原告並未依法通知被告及買方黃念祖簽定買賣契約或履行契約。

㈣除上開存證信函外，原告並未通知被告業已尋得買受人買受系爭不動產之情事，被告也不知悉係以多少價金出售系爭不動產，也未收受任何買受人給付之斡旋金或定金，可證系爭不動產之買賣契約顯然未經原告居間成立。又原告就系爭不動產買賣之相關條件，均未通知被告，被告更無從考量及準備系爭不動產出售之相關事宜，是原告顯然並未依法通知被告履行契約，原告主張被告有違約情事而請求給付服務報酬，亦屬無理。並聲明求為判決：原告之訴駁回，及如受不利益判決，願供擔保請准宣告假執行。

㈤於原告陳述後，續提答辯略以：

⒈就Line通訊紀錄而言，被告是在103 年3 月6 日告訴原告不賣房子，但被告在此之前就以電話告知說不賣了，停止系爭買賣銷售事件，結果原告還是執意出售，並發送該Line訊息給被告，被告才會在隔日發送簡訊告知原告停止系爭銷售事件。

⒉103 年4 月20日出售予第三人時已經超脫系爭委託契約書委託原告的銷售期間，被告並無違反系爭委託銷售書的約定。

三、法院判斷：

㈠原告主張被告授權代理人賴明里於103 年1 月4 日委託原告出售被告所有系爭不動產，委託期間自簽約日起至103 年4月7 日止，委託銷售總價為1,170 萬元，之後又經被告書面同意變更銷售總價為1,06 3萬元等情，業據提出授權書、委託銷售契約書、契約內容變更合意書等件為證，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真。

㈡原告主張買賣已經成交，被告依系爭委託契約即有給付報酬之義務，而被告片面終止契約，已構成違約，依該契約第12條第1 款有關違約罰則之約定，請求被告給付委託銷售總價4 ％之違約金等情，業據提出買方黃念祖簽立之斡旋契約書、給付服務報酬承諾書，原告公司業務員與被告代理人賴明里間透過通訊軟體Line對話之紀錄為證，然為被告否認，並以上開情詞置辯，則原告請求是否有理由，茲分述如下：

⒈被告抗辯系爭委託契約為原告單方訂定之定型化契約，其第4 條及第8 條約定，僅需買方表示欲以委託價格（即底價）承購且無須交付定金予原告即屬成就，使賣方因簽定委託銷售契約而喪失是否要成立買賣契約之締約自由，形同將許多實際上尚待磋商的出售條件全部託付予仲介人，並使買賣雙方議約交涉重視之條件窄化為僅有價格之高低，顯然悖於居間法律規範就當事人間權利義務之分配，違反消費者保護法第12條，應屬無效云云。惟按內政部曾經行政院消費者保護委員會會議通過，於92年6 月26日公布不動產委託銷售契約書範本，及不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項等相關內容；則系爭委託契約，是否有如被告抗辯之無效事由，自可參酌上開內政部公布之契約書範本及相關內容，而為認定，合先敘明。

⒉稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345 條定有明文。經查，本件被告於委託原告銷售之時，已就總價、收款方式等委託條件為明確約定；則兩造於系爭委託契約第8 條第2 款約定：「甲方承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。此時若買方為履行買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方無須再行通知甲方即可全權代理收受定金。」同條第3 款並約定：「前項定金，甲方同意定金暫由乙方保管，於買賣契約簽訂時作為簽約款之一部。」另兩造也曾簽立契約內容變更合意書（見原告證物三），顯示系爭委託契約內容非不能經兩造合意而變更之。是以，在買方提出之購買總價等條件符合被告同意之出售條件下，約定買賣契約即為成立，難謂有何侵害被告權利之處。核其情形，也非內政部公布之契約書範本及相關內容所定不得記載事項；甚且授權受託人（按即原告）代為收受買方支付之定金，也為內政部公布之契約書範本及相關內容所允許。則被告抗辯該等約定無效，尚非有據。

⒊次查訴外人黃念祖已於系爭委託契約有效期間，以高於被告所定1,063 萬元低價之1,070 萬元承購總價，及符合被告指定之付款條件，就系爭不動產提出要約，並交付以合作金庫商業銀行南京東分行為付款人，發票日為103 年3 月3 日，面額30萬元之支票與原告，作為斡旋金及定金，有原告提出不動產買賣幹旋契約書足稽（見原告證物四）。黃念祖亦到庭結證：伊有給斡旋金（按即定金）及簽斡旋契約，讓仲介去斡旋，但等很久都沒有回音，期間仲介也沒通知去簽約，等到3 月底詢問仲介才知道被告不賣房屋；伊後來因系爭不動產屋主不賣而改買另一戶等語在卷（見本院103 年7 月11日調解程序筆錄）。則依前引系爭委託契約第8 條第2 款約定，就兩造間委託銷售契約之履行而言，應認系爭不動產之買賣契約已成立。

⒋系爭不動產最後並未出賣予訴外人黃念祖，為兩造所不爭執，而依原告於103 年5 月7 日調解期日提出與被告代理人賴明里間Line對話紀錄可知，原告於103 年3 月5 日上午11時38 分 即通知被告：「賴小姐：您好！您所委託之物件新北市○○區○○路○段000 號8 樓，已於103 年3 月5 日恭喜成交，成交金額：1070萬，簽約時間在另行電話約定，在此恭喜賴小姐您、需準備：身份證、印鑑章、印鑑證明、土地權狀正本、建物權狀正本」，之後又補充「買方已支付斡旋支票30萬元整」等訊息；接著又於同日下午4 時55分、8 時57分分別詢問被告：「賴小姐，您辦的如何？辦好了嗎？」、「賴小姐您好，您現在在哪呢？」等語；賴明里則於103年3 月6 日下午1 時3 分，始傳訊息：「請看line。我打了3 次電話給你，你都不接，晚上我沒空，我會請我朋友去你店裡拿鑰匙及磁卡，希望你準備好。我不賣房子了，我希望解約。房子我們自己要住，希望你們能諒解，我要解約」等語，表示終止系爭委託契約之意。被告雖辯稱：伊代理人賴明里已於103 年3 月6 日之前以電話通知原告的業務員林郁倩終止系爭委託契約云云，但據林郁倩到庭證稱：系爭契約是被告授權其母賴明里委託銷售，賴明里於103 年1 月4 日來原告店裡簽訂委託書，委託銷售期間有客人出價，有用電話回報2 、3 次價格，黃念祖的部分是以電話及網路訊息通知賴明里，賴明里曾以電話告知下午會來辦自用住宅並來簽收斡旋金，但下午後就聯絡不上，伊未曾接到賴明里通知暫緩出售的電話，在通知雙方達成合意並請其來簽收斡旋金前亦未收到簡訊等語（見本院103 年8 月13日言詞辯論筆錄）。此外，被告就已於訴外人黃念祖要約承購系爭不動產之前，已終止契約乙節，並不能舉證以實其說，尚難憑採。

㈢則依系爭委託契約第8 條第2 款約定，就兩造間委託銷售契約之履行言，應認系爭不動產之買賣契約已成立，業如前述。乃被告於應依約應與買受人簽訂買賣契約書，並給付原告服務報酬之際，片面終止系爭委託契約，顯然違反基於「契約嚴守」及「契約神聖」原則而建構之誠信原則。是，原告依系爭委託契約第12條第1 款違約罰則之約定主張被告片面終止系爭委託契約，應給付原告委託銷售總價4 ％，即屬有據。但該違約罰則約定為「甲方應給付委託總價額4 ％與乙方」，原告依此請求被告賠付違約金，應依兩造委託之總價額，即契約內容變更合意書所定1,063 萬元計算為425,200元（計算式：10,630,000×4 ％＝425,200 ）。然約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定。本院審酌兩造訂約期間長短，及被告違約情節，認上開違約金額尚嫌過高，應酌減為30萬元，始為允當。

㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第203 條分別定有明文。查本件原告係請求被告給付按服務報酬計算之違約金，而非直接請求給付服務報酬，則主張以103 年3 月4 日作為遲延利息之起算日，並非有據，被告應於受原告催告時起負遲延責任；而原告係於103 年3 月10日起訴，其起訴狀繕本於103 年4 月23日寄存送達被告，有本院送達證書1 份在卷可佐，是就原告請求，被告應自起訴狀繕本寄存送達生效日即103 年5 月3 日起負遲延責任。

㈤從而，原告依系爭委託契約之法律關係，請求被告給付違約金30萬元，及自103 年5 月3 日起至清償日止按年息5 ％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，洵無理由，應予駁回。

四、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保請免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額予以宣告。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、末按證人得請求法定之日費及旅費，民事訴訟法第323 條第1 項前段定有明文。查本院於103 年5 月28日調解程序時諭知原告訴訟代理人應通知業務承辦人即證人林郁倩於下次庭期到庭，被告訴訟代理人應通知代理被告處理系爭不動產買賣事務之賴明里到庭對質；然103 年7 月11日調解程序期日僅林郁倩到庭，無從與證人賴明里對質，本院遂諭知該日不進行訊問證人林郁倩，但其仍可領取證人旅費，並另訂於103 年8 月13日言詞辯論期日進行二人訊問與對質；但直至該期日前，證人賴明里均未具狀或以其他方式向本院陳報因故無法到場，卻仍未於該期日到庭，訴訟代理人請求改期訊問，因到場之證人林郁倩不同意，本院遂命證人林郁倩作證並具結，則證人林郁倩依上開規定，即可再次請求領取證人旅費。而證人林郁倩為被告聲請傳訊之證人，其證人旅費應由被告先行預納，惟被告尚未繳納該次證人林郁倩之旅費560 元，已先由本院墊付，一併命被告向本院補繳。

七、訴訟費用6,310 元（第一審裁判費4,630 元，證人黃念祖之旅費560 元，證人林郁倩之旅費1,120 元），其中4,423 元應由被告負擔，餘由原告負擔。

臺灣士林地方法院士林簡易庭