士林簡易庭103年度士簡字第806號

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　103年度士簡字第806號

原告

大師不動產股份有限公司

法定代理人

張淑玉

訴訟代理人

朱炳炘

被告

林愛綢

訴訟代理人

廖學興律師

訴訟代理人

潘英芳律師

上列當事人間給付仲介費事件，本院於103年10月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告委託原告居間購買訴外人吳志嘉所有，門牌號碼為新北市○○區○○○路0 段00巷0 號1 樓之房屋（下稱系爭房屋），兩造並於民國103 年5 月22日簽有不動產買賣議價委託書（下稱系爭委託書）以及所附確認書。系爭委託書第4 條第5 項之約定「議價成功，被告違約不買或不依約履行，則保證金由賣方沒收，買賣契約解除」。另確認書內其他約定與說明第1 點並約定「議價成功購屋人應支付以購屋價額百分之二計算的服務費用與受託人，並於簽訂不動產買賣契約之同時一次支付。但因可歸責於購屋人之事由（包含與賣方合意），致買賣契約解除者，不論有無簽定書面買賣契約，購屋人仍應於契約解除時支付前開服務費。」（下稱系爭約定）。經查，原告據實將被告購屋意思傳達賣方吳志嘉，並努力分析說明市場狀況，終於103 年5 月26日說合吳志嘉以被告要約之新臺幣（下同）970 萬元出售，並於系爭委託書上簽名確認，是被告與吳志嘉關於系爭房屋之買賣契約應已成立。原告說合被告與吳志嘉間成立買賣契約後，即多次定期通知被告補簽訂書面買賣契約以憑辦理物權移轉登記手續，惟被告均置之不理。嗣吳志嘉多次定期催告被告履行買賣契約而被告仍未履行後，因而將買賣契約解除。依據前開約定，原告仍得向被告請求購屋價額百分之二計算之服務費用，即19萬4 千元等語。爰依系爭約定請求被告如數給付服務費用，並聲明：1.被告應給付原告19萬4 千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：本件被告與吳志嘉雙方對於整體房屋屋況未能達成共識，且就房屋貸款問題、其他交屋約定（即不動產之點交方式及移轉登記時期）及違約等重要事項皆未協議，尚難認買賣契約已成立，系爭委託書之性質僅屬一買賣之「預約」，並非契約本約。又依據民法第565 、568 條之規定及立法理由所示，居間人需其所媒介之契約為合法有效始得請求報酬。而兩造所簽訂之系爭約定，無疑是將民法第568 條居間人之報酬請求權之條件，以定型化契約條款之方式，將契約成立之條件轉換成議價成功時即可請求報酬，並同時將民法第568 條之報酬風險轉嫁由消費者承擔，加重消費者之責任，並與其所排除不予適用之民法第568 條之立法意旨相互矛盾，依據消費者保護法第12條第2 項第2 款以及民法第247 條之1 第1 、2 款等規定之意旨，系爭約定顯失公平，自屬無效。從而，被告與吳志嘉間之買賣契約既未有效成立，且前開服務費用之約定既屬無效，是以原告依據系爭約定請求被告給付服務費用即屬無據等語，資為抗辯，並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

（1）本件原告主張其與被告於103 年5 月22日簽訂系爭委託書及所附確認書，以購買價額970 萬元為承購系爭房屋條件，交付保證金5 萬元，委請原告公司向賣方（即系爭房屋所有權人吳志嘉）議價，議價期間至同年月27日止，其後訴外人吳志嘉則於103 年5 月26日在系爭委託書下方賣方同意出售欄確認簽名，此有卷附原告提出之系爭委託書、所附確認書、郵局存證信函為證（見本院卷第70頁至第75頁）。

（2）被告未依系爭委託書第5條所預定簽約之時間103 年5 月27日下午18時至原告公司與訴外人吳志嘉簽立系爭房屋買賣契約書，其後原告公司以被告違約，依系爭委託書第4 條第5 款約定，上開保證金5 萬元應由賣方沒收為由，未返還原告。

四、本院得心證之理由：本件原告主張被告與訴外人吳志嘉間就系爭房屋之買賣，於訴外人吳志嘉於系爭委託書同意被告議價金額時，業已成立買賣契約，因被告於系爭房屋買賣契約成立後，違約不履行買方義務，經訴外人吳志嘉依約將買賣契約解除，依據上開系爭委託書及所附確認書其他說明第1項之約定，屬可歸責於被告事由，至買賣契約解除，不論有無簽訂買賣書面契約，被告仍應系爭買賣契約解除時，支付原告以議價成功之購屋總額百分之二計算之服務費19萬4 千元（即9,700,000 ×2/100 ＝194,000 ）等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是以本件爭點首需釐清者為：（1 ）被告與訴外人吳志嘉間就系爭房屋之買賣契約是否已成立？（2）系爭委託書所附確認書其他約定與說明第1 項之系爭約款內容有無被告主張，依消費者保護法第12條第2 項第2 款及民法第247 條之1 第1 、2 款之規定，顯失公平而屬無效之事由？爰分別說明如次：

（一）被告與訴外人吳志嘉間就系爭房屋之買賣契約是否於吳志嘉於系爭委託書上同意被告提出之議價委託價額時即已成立？

1. 按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345 條第2 項固有明文。惟不動產之買賣，與動產之買賣不同，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。故當事人間，除買賣標的物及價金外，尚約定將其他交易上之重要事項列為必要之點，衡諸契約自由原則，尚非法所不許。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院93年度台上字第441 號、79年度台上字第1357號、80年度台上字第1883號及84年度台上字第2295號判決要旨參照）。

2.本件原告雖主張系爭委託書係被告向吳志嘉要約購屋之意思表示，而經吳志嘉同意被告所提之要約條件後簽名確認，是兩造間就系爭房屋之買賣契約業已成立云云。惟查，就房屋買賣契約而言，契約中應詳盡約定雙方對於房屋買賣之各項應負擔權利義務，諸如付款方法、點交、所有權移轉登記事項等重要事項。而觀諸系爭委託書之記載條款及內容，雖載有買方欲購買之標的、稅費及規費、付款條件、議價條件、預定簽約時間等約定，然對於房屋買賣契約中賣方契約義務，如應交屋、房屋移轉登記期限、房屋現況等約定均付之闕如，亦即系爭委託書大都係約定買方即被告之義務，對於賣方即吳志嘉應負之義務僅有賣方違約不購買時，應負違約金之約定，其餘賣方應負之義務均無相關約定，尚難謂被告與訴外人吳志嘉就系爭房屋買賣契約中之必要之點皆已達成合意。是以系爭委託書對於被告與吳志嘉間就系爭房屋買賣契約之必要之點未規定完足，自難認系爭委託書具買賣契約本約之性質。從而，揆諸前開判決判例意旨，系爭委託書係被告委託原告先就系爭委託書上所載之價格、稅賦等條件預先與訴外人吳志嘉進行磋商，縱使訴外人吳志嘉就原告所提出系爭房屋議價金額予以確認，應僅具系爭房屋買賣預約之性質，又被告與吳志嘉既僅就系爭委託書上之條件達成合意，是該委託書僅具系爭房屋買賣預約之性質，而被告與訴外人吳志嘉又未進一步訂立系爭房屋之買賣之本約，故被告與訴外人吳志嘉間就系爭房屋之買賣契約尚未成立。

（二）原告依系爭委託書所附確認書其他約定與說明第1 項之系爭服務費用之約定是否有被告主張屬無效之事由？

1.按定型化契約，即以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約，或謂依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，而定型化契約條款，乃指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，消費者保護法第2條第7 款、第9 款分別定有明文。而定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者；所謂違反平等互惠原則，下列四項情形均屬之：一、當事人間之給付顯不相當者。二、消費者應負擔非其所能控制之危險者。

三、消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。四、其他顯有不利於消費者之情形者。消費者保護法第12條、同法施行細則第14條則分別有明文規定。又民法債編為防止經濟強者利用定型化契約手段濫用契約自由，及維護交易公平，於89年5 月5 日修訂施行之第247 條之1 亦規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者」。查現今不動產買賣交易興盛，購屋或賣屋者時常委託仲介業者進行購屋交易，由於其大量使用之特性，仲介業者乃預先擬定契約條文，供為與不特定人之交易相對人締約使用，核其性質應屬消費者保護法規定之定型化契約。是以，系爭約定即係原告預先擬定與不特定多數消費者交易使用之附合條款之一，而非被告於委託原告向吳志嘉進行議價之際，始由雙方就契約條件、內容進行磋商而立，當屬於定型化契約條款，其內容有無合乎實質公平要求，自應受消費者保護法及定型化契約理論之審查，合先敘明。

2.次按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565 條、第568 條之規定甚明，最高法院72年度台上字第1537號判決可資參照。復按民律草案第759 條理由謂居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當人之理，亦最協當事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬，民法第568 條之立法理由亦有明文。是以居間契約之報酬必須於居間人媒介而使契約成立之時，居間人始得請求報酬至明。經查，兩造間所簽之系爭委託書以及所附確認書之其他約定與說明第1項之系爭約定，乃被告委託原告作為媒介，就系爭房屋之價格向賣方即吳志嘉進行磋商，就議價成功所約定之報酬，性質屬居間契約之報酬約定。而觀諸系爭約定之意旨，乃指當原告說合購屋者與賣屋者就系爭委託書上所載之條件達成合意之時，亦即議價成功之時，不論雙方買賣契約是否成立，購屋人即應支付原告服務費用。是系爭約定將原告得請求居間報酬之條件提前至被告與吳志嘉就系爭房屋於系爭委託書上之條件達成合意而為買賣之預約時即得請求，此即與前開居間契約所訂報酬給付之法律規定、立法理由相互抵觸。此外，該約定無異是減輕原告就居間契約所應負之義務，而使購屋者即被告須承擔買賣預約成立後，本約無法成立之風險，亦即將居間報酬之風險在被告與訴外人吳志嘉間之買賣預約成立後，即轉嫁由被告負擔，顯係減輕原告之責任而加重被告之責任，應屬顯失公平。從而，揆諸民法第247 條之1 第2 款以及消費者保護法第12條第2 款之規定，系爭約定未排除買賣契約未成立之情形，自屬無效。

3.又被告與訴外人吳志嘉間就系爭房屋買賣契約尚未成立，而系爭委託書及確認書所載系爭約定既有上開未排除買賣契約未成立之情形而有上開違反居間契約法律規定及對消費者顯失公平屬無效事由而無效，從而原告依兩造間所簽立之系爭委託書及確認書之系爭約定請求被告給付依議價成立之房屋價額970 萬元請求百分之2 之服務費，即屬無據，不應准許。

五、綜上所述，被告與吳志嘉間就系爭房屋之買賣契約既尚未成立，又被告依兩造所簽立之系爭委託書及確認書其他約定與說明第1 項之請求報酬之系爭約定，屬定型化約定，因未排除買賣契約為成立之狀況，違反居間契約請求報酬之法律規定，且對消費者顯失公平，而屬無效約款，被告自無給付原告仲介報酬義務。從而，原告依據兩造間所簽立系爭委託書及確認書所訂系爭約定，請求被告給付19萬4 千元，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息即為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣士林地方法院士林簡易庭