士林簡易庭104年度士簡字第724號

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　104年度士簡字第724號

原告

日春不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

蘇鈺筑

訴訟代理人

黃培誠

訴訟代理人

李慶輝

被告

鄭大洽

上列當事人間請求給付報酬事件，於民國104 年10月22日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告依兩造間契約之法律關係，起訴聲明請求被告給付新臺幣（下同）10萬6,000 元及其法定遲延利息。嗣於訴訟中具狀變更聲明請求金額15萬9,000 元及其法定遲延利息（見本院卷第28頁），核屬單純擴張應受判決事項之聲明，自無不合，應予准許。

二、原告主張：被告於民國104 年5 月6 日，至伊公司簽訂不動產一般委託銷售契約書（下稱一般契約），標的物為門牌號碼新北市○○區○○○路0 段000 號9 樓之9 房屋（下稱系爭房屋），期間自該日起至同年8 月6 日止，委託底價原為298 萬元，同日兩造即合意更改為265 萬元，伊於隔日即104 年5 月7 日尋得有意之買主即訴外人謝智楷願出價斡旋，為保障客戶權益，伊再於同日與被告簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱專任契約），委託底價仍為265 萬元，專任委託銷售期間自是日起至同年月14日止，嗣謝智楷於同年月11日出價聲明以265 萬元承購，並簽立買賣議價委託書與邀約書，已達委託底價，被告卻拒絕簽署確認以為出售，已然違約，甚且早於同年月10日即將系爭房屋出售予第三人，嗣並於104 年6 月24日辦理所有權移轉登記，亦有在專任委託銷售期間內自行或另委託其他仲介出售系爭房屋之違約情形，依系爭專任契約第11條之約定，被告應仍全額一次支付委託銷售價格4 ％之服務報酬10萬6,000 元，及該價格2 ％計算之違約金5 萬3,000 元，合計15萬9,000 元，屢經催討，被告均置之不理，乃依系爭專任契約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決被告給付上開金額，及其中10萬6,000 元自支付命令送達翌日即104 年6 月24日（見本院卷第22頁）起算、其餘5 萬3,000 元自追加訴之聲明狀送達翌日即104 年8 月16日（見本院卷第29頁）起算之法定遲延利息，且以供擔保為條件宣告假執行。

三、被告則以：伊就原告所指買方謝智凱於104 年5 月11日下斡旋金30萬元，及以265 萬元簽訂買賣議價委託書完全不知情。且伊係與原告簽訂一般契約，伊不知道有簽專任委託，伊本來就不要簽專任契約。後來是原告臨時找伊簽專任契約，但伊不知道什麼是專任委託，內容也不清楚，因為伊很忙，原告叫伊簽，伊就簽了。原告臨時叫伊去原告公司，說信義房屋的約要先取消，才能簽專任委託，如果7 天沒有買賣，則伊與信義房屋的一般契約就生效，後來原告到伊辦公室說有人要買，伊就跟原告說不賣了，簽專任契約時原告是口頭說明，但沒有一條一條講，印象就是簽完專任契約，一般契約要取消等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。

四、本件原告主張：其於104 年5 月6 日，與被告就系爭房屋簽訂一般契約，委託期間自104 年5 月6 日起至同年8 月6 日止，委託底價原為298 萬元，旋即改為265 萬元，嗣原告於同年月7 日覓得承買人即謝智楷，願以250 萬元承買系爭房屋，原告再於同年月7 日與被告簽訂專任契約，專任委託期間自同年月7 日至14日，委託底價仍為265 萬元，嗣謝智楷於同年月11日願以該金額買受系爭房屋，並簽定承購聲明，經原告請求被告簽署確認遭拒，原告再以存證信函請求被告給付服務報酬等事實，業據提出系爭一般契約書、委託銷售契約內容變更合意書、專任契約書、謝智楷之買賣議價委託書與要約書及存證信函等件為證，復為被告所不爭執；又被告於104 年5 月10日將系爭房屋賣予第三人，並於104 年6月24日為所有權移轉登記乙節，並據原告提出地籍資料查詢為憑，均堪信為真實。

五、原告主張：謝智楷於書面承購價格已達委託底價，被告卻拒絕簽署確認，且於專任委託期間自行或委託第三人出售系爭房屋，違反系爭專任契約之約定，被告仍應依約給付服務報酬10萬6,000 元及違約金5 萬3,000 元等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯。茲審認如下：

㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，消費者保護法第11條之1 第1 項固有明文。其目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。故只須消費者於簽約前已瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。

㈡本件被告於簽立系爭專任契約時，年滿50歲，學歷為高中畢業，此有卷附被告之個人戶籍資料（見本院卷第18-1頁）可徵，又被告自承於委託原告銷售系爭房屋前，亦有委託信義房屋銷售系爭房屋，應屬有相當社會閱歷及委託銷售不動產經驗之成年人，自不難於短期間內瞭解系爭專任契約之內容，且被告亦自認與原告簽訂系爭專任契約時，其內容原告有口頭上解說，承稱：「說信義房屋的約要先取消才能簽專任委託契約，7 天以後如果沒有買賣，信義房屋與伊的一般契約就生效」（見本院卷第32頁）等語，可見被告於簽訂專任契約前，已經認知到專任契約與一般契約最大不同處，為專任委託期間專任契約之委託人不得將系爭房屋委託他人銷售或自己銷售之旨，況徵諸系爭專任契約之首段針對「契約審閱權」特別載明：「注意！依內政部公告，委託人有三天以上之契約審閱權，委託人於契約簽立前可要求將本契約影本攜回審閱（違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容）。故委託人簽立本契約時係業已行使契約審閱權利，並已充分了解本契約條文」，業經原告簽名確認，有系爭專任契約書影本1 份在卷可稽（見本院卷第11頁），堪認被告於簽訂系爭專任契約時，已經了解該定型化契約條款之內容。則依上說明，被告簽立系爭專任契約並未違反消費者保護法第11條之1 之規定。是被告辯稱不知什麼是專任委託，內容也不清楚云云，尚非可採。

㈢被告雖又抗辯：買方謝智凱於104 年5 月11日下斡旋金30萬元，及以265 萬元簽訂買賣議價委託書完全不知情云云。然查，被告與原告簽訂一般契約係在104 年5 月6 日，而專任契約則在隔日之104 年5 月7 日旋即簽訂，且依被告所述，該專任契約係原告臨時叫其至原告公司簽訂，衡諸常情，既於前一日剛簽完約，隔日即行另簽訂契約責任並不相同之契約，一般人恆會究問或交待原因，是原告主張謝智楷出價要求斡旋系爭房屋買賣之情，於簽專任契約時有告知被告等語，應屬可信。被告前揭所辯，亦非可採。再被告已將系爭房屋出賣予第三人，並為所有權移轉登記，如前所述，而依地籍資料查詢（見本院卷第47頁）所載，登記原因為「買賣」，原因發生日期則為「104 年5 月10日」，而系爭專任契約委託銷售期間乃自104 年5 月7 日至14日，則原告主張被告於專任委託期間自行或委託第三人出售系爭房屋等語，亦屬可採。

㈣又依系爭專任契約第11條第1 項約定：「違約之處罰：一、委託人如有下列情形之一者，視為委託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬及以委託銷售價格百分之二計算之違約金予受託人：1 、委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。…4 、買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻不履行簽訂買賣契約書之義務者。」本件被告既於買方謝智楷書面承購價格已達被告委託原告出售之底價時拒絕簽署確認，且於專任委託銷售期間內，自行或委託他人出售系爭房屋予第三人，即屬違反兩造專任契約，原告依上約定而為請求，乃屬有據。

六、按民事訴訟所謂不干涉主義（廣義的辯論主義）係指當事人所未聲明之利益，不得歸之於當事人，所未提出之事實及證據，亦不得斟酌之，此觀民事訴訟法第388 條之規定自明。至於適用法律，係法官之職責，不受當事人所主張法律見解之拘束。因此，辯論主義之範圍僅為判決基礎之事實及其所憑之證據，而不及於法律之適用。查系爭專任契約係被告委託原告居間，由原告提供訂約機會或為訂約之媒介，促使系爭房屋買賣之成立。系爭專任契約第11條固有如上述之約定，惟依民法第568 條第1 項規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者，得請求報酬」，可見居間人報酬之請求，乃以契約因其報告或媒介而成立者為限。則上開委託人應全額一次支付「委託銷售價格百分之四服務報酬」之約定，核其性質，自非屬居間買賣成立而應支付服務報酬之約定，而係委託人如有該項各款之違約情形時，應給付受託人違約金額之計算方式而已，當與該條項所稱「委託銷售價格百分之二計算之違約金」同屬債務不履行之違約金性質，此觀諸系爭專任契約第11條之標題明確記載「違約之處罰」自明；再綜合該條款約定觀察，可知兩造係合意於委託期間，被告自行或委託他人將系爭房屋出售，或當買方書面承購價格已達被告之委託底價而被告拒絕簽署確認時，即視為被告違約，因此原告得不待舉證證明其損害係因債務不履行所致及其損害數額之多寡，即得請求被告給付按委託銷售價格6 ％（即4 ％＋2 ％）計算之金額，依民法第250 條第2 項之規定，此即屬債務不履行之損害賠償總額預定性質之違約金，乃以約定委託銷售價格6 ％為預定之賠償總額。

七、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，亦即應以債權人因債務人違約而遭受之損害及所失利益為標準。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，且此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年台上字第1612號判例參照）。經本院審酌原告依系爭專任契約所負有之義務，含居間、仲介、銷售及得協助辦理過戶系爭房屋與貸款手續，而原告自承系爭專任契約係其與被告簽完系爭一般契約後，隔日尋得買主謝智楷有意斡旋，為保障謝智楷，在同日與被告再簽訂專任契約，為短期即自104 年5 月7 日至14日之專任委託契約，得有1 星期時間去斡旋（見本院卷第32、49頁），則原告於簽訂專任契約後，除買賣交涉及相關差旅出勤外，應無需為何市場調查、廣告企劃、諮商服務等銷售活動與支出，且本件因被告違約，原告亦因此省卻本需處理系爭房屋相關簽約、辦理過戶、點交手續等事宜所需付出之人事、勞務費用，並加計原告之預期利益等各情，認系爭專任契約第11條第1 項所約定按委託銷售價格6 ％之違約金，尚屬過高，應核減為6 萬元為合理，是原告於此範圍內請求被告給付違約金，始屬允當，逾此部分，即非正當。

八、從而，原告依系爭專任契約之法律關係，請求被告給付之金額，以其中6 萬元及自104 年6 月24日起算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

九、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併駁回。

十、依民事訴訟法第436 條第2 項、第79條，判決如主文，並依職權確定訴訟費用額為1,660 元（第一審裁判費），其中626 元應由被告負擔，餘由原告負擔。

士林簡易庭法 官 李冠宜