臺灣士林地方法院民事簡易判決

原告

陳宏期

被告

林正成

上列當事人間請求減少價金等事件，業經民國107年11月21日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由要領

一、原告起訴主張：

㈠原告於民國105 年10月1 日透過訴外人全國不動產仲介公司向被告購買門牌號碼新北市○○區○○路00號6 樓房屋（含基地，下稱系爭房屋），總價新臺幣（下同）928 萬元，雙方並簽有買賣契約書，而被告在原告購買前確認房屋狀況時針對客廳漏水處窗戶發現有異常油漆脫落提出問題時，被告回答並無漏水疑慮，故原告相信被告並購買被告所出售之系爭房屋，然而在雙方交易過程中被告與全國不動產仲介公司從未向原告告知系爭房屋有漏水之情形，且房屋現況表上亦勾註沒有漏水，令原告深信系爭房屋並無漏水之問題，然被告表示因其購入之新屋尚在裝潢為由，乃向原告承租系爭房屋至105 年12月15日後始將系爭房屋點交還原告，而原告於106 年2 月2 日開始進行裝潢工程，惟於106 年3 月27日竟發現系爭房屋之客廳牆壁發生嚴重漏水情形導致屋內油漆有嚴重剝落之情形，系爭房屋顯然具有重大瑕疵，而原告在發現漏水問題後請訴外人即購屋仲介盧吉祥與被告聯絡，促請被告出面處理，但被告均置之不理，原告乃自行請廠商修繕系爭房屋之漏水問題，研判被告所搭建之固定式遮雨棚鎖點螺絲鑽穿冷氣排水管導致系爭房屋漏水之主因，故原告要求廠商挖開破損處並更換內管解決此處漏水之問題，原告在處理系爭房屋漏水問題期間須工作與住家兩頭跑，導致原告身心受創，夜晚無法順利入眠導致工作效率不佳，且原告多次通知被告處理漏水問題皆避不出面並置之不理，原告乃依民法第359 條之規定要求減少價金330,000 元，並賠償原告維修系爭房屋漏水之費用108,000 元、工作損失50,000元及精神賠償10,000元，共計498,000 元。為此，爰依買賣契約及損害賠償之法律關係，訴請被告給付498,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈡對被告抗辯之陳述：

1.系爭房屋客廳並非主要受風處且房屋同側牆壁只有此處才有油漆嚴重剝落之情形，而系爭房屋主要受風處皆無此種情形，且系爭房屋地處臺北市與新北市交界處山頂上且正面有大廈擋住海風，並不合乎被告所提出風口氣候潮濕所致，而是系爭房屋有其他情形所導致油漆有嚴重剝落之情形。

2.原告於106 年3 月27日發現漏水之情形有通知仲介盧吉祥做確認，並依民法第356 條之規定與被告聯絡，但被告皆不出面並推卸責任是大樓管線損害所致，直至同年4 月21日原告寄出存證信函後才於同年4 月28日出面協調，但協調過程中被告皆大聲並惡言相向，原告因此害怕讓被告進入系爭房屋內會發生無法預料之狀況而拒絕被告進入系爭房屋，而原告於106 年6 月10日在夢蝶社區管理委員會上有提出完整照片與影片等資料，當時被告皆在場且無反駁，故原告並無隱瞞系爭房屋之實際狀況，與被告所言皆不符合。

3.被告所提兩家製作鋁門窗者使用之六角水泥釘，一般通用為10.5公分，但並非全數皆使用該尺寸，而系爭房屋之氣密窗所使用為乾式免拆框工法，而爭議位置所使用之螺長最長為6公分，而氣密窗總長為7公分，扣除外框鎖點1.3公分仍有5.7公分之長度，並非如被告所說10.5公分之螺牙之申論，而更換內管之圖面明顯可看出其破損內管與氣密窗仍有間距，故被告主張不可採信。

二、被告聲明原告之訴駁回，並抗辯如下：

㈠原告於105 年8 月15日購買系爭房屋前，先後檢視屋況三次，並有拍照、錄影存證，針對本件原告爭執之漏水處窗戶，被告於原告購買前已告知其此處之所以有油漆脫落，係因地處風口、淡水地區氣候潮濕所致，且出售、點交、租約屆至返還系爭房屋時，被告均以相同屋況呈現於原告，未經任何粉刷修飾，原告對此事實均知悉，原告於106 年2 月2 日對系爭房屋進行裝潢工程，並於106 年3 月27 日 施工完成後，始主張系爭房屋之客廳牆壁發生嚴重漏水（下稱系爭瑕疵），且原告附於民事起訴狀上之漏水照片均未載有拍攝日期，無法證明系爭瑕疵於危險負擔移轉於買受人時即已存在，縱得以證明，至多僅得證明裝潢工程施工完成後具有瑕疵，對於危險負擔移轉於買受人時系爭房屋之狀態，究係被告於租賃契約終止前將系爭房屋返還予原告時即具有瑕疵？甚或是裝潢工程施工不當所致？對此原告須負舉證責任。

㈡被告於獲悉上情時，於106 年4 月中旬即至全國不動產進行協調，允諾原告協助瞭解系爭瑕疵是否為該社區大樓公共管線損害所致，並於同年5 月中旬陪同原告與管理委員會進行協調，無原告主張置之不理之情形，再者，當被告向原告表示欲進入系爭房屋會勘系爭瑕疵時，即遭原告斷然拒絕，是以，被告始終無法親眼目睹系爭瑕疵之真實狀況，不免令被告合理懷疑原告係企圖隱瞞系爭瑕疵之實際狀況，以藉此向被告請求減少價金。

㈢縱原告善盡其舉證責任，惟系爭瑕疵處於原告所有之系爭房屋內，被告無法進入瞭解其情，原告提出之證據係立於其單方之立場，且專業度不足，證明力薄弱，應交由公正之專家進入系爭房屋，就系爭瑕疵進行鑑定始足以證明；又依原告提供之照片觀之，漏水處是從鋁窗側面滲漏而出，正好為六角水泥釘之鑽洞處，非原告所指之搭蓋室外機之遮雨棚處流出，此漏水之主因恐為原告之裝潢師傅施做鋁窗時，以電鑽鑽孔欲崁入六角水泥釘時鑽孔太深穿過牆面，而鑽破牆內大樓冷氣排水塑膠管所致，故原告之主張不可採。縱如原告所聲稱漏水主因為固定式遮雨棚鎖點螺絲鑽穿冷氣排水管所致，惟被告查訪同棟大樓之三樓住戶，實際測量後發現同個牆面之深度為17公分，依鋁窗業者一般使用於固定式遮雨棚鎖點螺絲之六角水泥釘為6.5 公分，故原告上開主張並不可採。

㈣原告僅附上其漏水維修費用之發票，不僅未表明任何請求權基礎，且未對前述系爭瑕疵盡其舉證責任，難遽認系爭瑕疵於危險負擔移轉於買受人時即已存在，原告另請求被告為精神損害賠償，惟於原告之陳述中，無法得知其身心受創之損害程度、系爭瑕疵與原告身心受損害之因果關係，故原告請求被告賠償維修系爭房屋漏水之費用及精神損害賠償，為無理由。

三、本院得心證之事由：

㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第373 條、第354 條分別定有明文。又物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354 條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年台上字第951 號裁判要旨參照）。經查，本件原告主張系爭房屋漏水之瑕疵應由被告負物之瑕疵擔保責任之事實，為被告否認在卷，是揆諸前開說明，物之瑕疵於危險移轉時是否存在既有未明，原告自應就系爭房屋漏水之原因及漏水瑕疵存在時點等有利事實負舉證之責。

㈡系爭房屋客廳漏水之原因，經兩造合意之臺灣營建防水技術協進會進行鑑定，鑑定勘察結果為：「……3.新北市○○區○○路00號6 樓客廳冷氣裝設位置於原告購屋後裝潢期間發現漏水，但起訴前已修繕完畢，請鑑定漏水原因為何？……依據聲請人（原告）提供IMG_5569影片本會截取漏水之圖片（詳附件五、本會截取漏水之圖片1 、2 、3 、4 ）舊有冷氣排水管有明顯1 處破洞依其形狀為圓形判斷為鑽孔或螺栓所造成，其週邊之螺栓僅有2 處，一為舊有雨遮骨架鑽孔以螺栓固定、二為新設塑鋼窗鑽孔以螺栓固定，依據聲請人（原告）提供IMG_5569影片本會截取漏水之圖片（詳附件五、本會截取漏水之圖片1 、2 、3 、4 ）舊有冷氣排水管破洞之位置與舊有雨遮骨架鑽孔以螺栓固定之方向不垂直（舊有冷氣排水管破洞之位置在側邊），且其前方有鋼筋（鋼筋完整無斷裂或孔洞），故不可能鑽孔損傷舊有冷氣排水管，且舊有雨遮骨架依相對人（被告）說明賣屋之前即已安裝固定完成（如上客廳裝潢前現況照片），與聲請人（原告）購屋後裝潢期間發現漏水時間點有很大落差，故不可能為舊有雨遮骨架鑽孔以螺栓固定時損傷舊有冷氣排水管，依據聲請人（原告）提供IMG_5569影片本會截取漏水之圖片（詳附件五、本會截取漏水之圖片1 、2 、3 、4 ）舊有冷氣排水管破洞之位置與新設塑鋼窗鑽孔以螺栓固定之方向較為接近垂直且其前方並無鋼筋等阻礙物，且其漏水時間點為聲請人（原告）購屋後裝潢期間新設（舊有為鋁窗）塑鋼窗（免拆框工法）鑽孔以螺栓固定於舊鋁窗上，故本案漏水原因研判為新設（舊有為鋁窗）塑鋼窗（免拆框工法）鑽孔以螺栓固定於舊鋁窗上時損傷舊有冷氣排水管造成漏水現象」等語，有鑑定報告書在卷可稽，是系爭房屋於危險移轉於原告當時，並無原告所指客廳漏水之瑕疵存在，且該漏水之瑕疵亦非被告所造成，原告以此主張系爭房屋有瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任云云，實不可採，且原告以系爭房屋有漏水之瑕疵為由，主張依民法第359 條之規定，請求減少價金330,000元，並請求被告賠償原告維修系爭房屋漏水之費用108,000元、工作損失50,000元及精神賠償10,000元，共計498,000元，亦無理由。

四、從而，原告依買賣契約及損害賠償之法律關係，請求被告給付498,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與本判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為原告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為41,100元（第一審裁判費5,400元、鑑定費35,700元），應由原告負擔。