士林簡易庭106年度士簡字第762號

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　106年度士簡字第762號

原告

黃美玲

訴訟代理人

謝孟峰律師

被告

謝佳伶

訴訟代理人

張世偉

訴訟代理人

曾冠棋律師

被告

中悅房屋仲介有限公司

法定代理人

范玉霞

兼訴訟代理人

彭建偉

被告

湯曉明

被告

受 告知人 陳莉莉

被告

信義房屋仲介股份有限公司

上一人法定代理人

周俊吉 住同上

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107 年5 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由要領

壹、程序事項

一、本件被告中悅房屋仲介有限公司、彭建偉均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查本件原告於起訴時原聲明：被告謝佳伶應給付原告新臺幣（下同）49萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。嗣於本院審理中，追加中悅房屋仲介有限公司（下稱中悅公司）、彭建偉、湯曉明為被告，並擴張訴之聲明為：被告謝佳伶應給付原告68萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；被告中悅公司、彭建偉、湯曉明應連帶給付原告68萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，且任一被告已為給付者，其他被告於相同範圍內免其給付責任。經核，原告上開追加、擴張部分，合於上開規定，應予准許。

三、次按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427 條第1 項及第2 項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有適用簡易程序之合意。民事訴訟法第435 條定有明文。本件原告訴之聲明經擴張後，已逾50萬元，因被告俱未抗辯而為本案之言詞辯論，依上開規定，視為已有繼續適用簡易程序之合意，合先敘明。

四、又當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1 項定有明文。查被告謝佳伶聲請將本件訴訟告知陳莉莉、信義房屋仲介股份有限公司（見本院卷第67頁背頁至第69頁），該二人乃為具有法律上之利害關係之人，核無不合，應予准許，並已就陳莉莉、信義房屋為訴訟告知，併此敘明。

貳、實體事項

一、原告主張：

(一)原告於民國102年4月15日經由被告中悅公司（已於106年6月28日為解散登記，但尚未清算）所屬不動產經紀人即被告彭建偉及營業員即被告湯曉明居間仲介，與被告謝佳伶簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00號5 樓房屋（下稱系爭房屋），且因以木製天花板遮住水泥天花板，無從依通常檢查得知，嗣於102 年5 月31日交屋後一週，即發現系爭房屋有漏水及鋼筋外露之瑕疵，漏水處為客廳左右兩邊、房間牆壁、和室、浴室、廚房等，被告謝佳伶明知系爭房屋有上開瑕疵，卻仍於不動產標的現況說明書中表示系爭房屋無滲漏水及無鋼筋外露水泥塊剝落之情形，且上開瑕疵亦侵害原告居住安寧之人格法益甚鉅，致受有非財產上之損害，被告謝佳伶自應負瑕疵擔保及債務不履行之損害賠償責任。

(二)被告彭建偉、湯曉明身為中悅公司專業之不動產經紀人、營業員，自應就系爭房屋之瑕疵情形進行調查，向原告為詳盡之說明，因未具不動產銷售專業之原告，於本件爭議發生後，尚可輕易自經手被告謝佳伶與前手即訴外人陳莉莉間就系爭房屋買賣之仲介同業中探知此情，豈有無法調查之理？況被告謝佳伶亦自陳其於委賣系爭房屋時，即已向被告彭建偉、湯曉明告稱系爭房屋有多次修復漏水之情，則被告彭建偉、湯曉明居間出售系爭房屋前，不僅未再就系爭房屋漏水瑕疵為詳盡之調查，反為達成其銷售之目的，與被告謝佳伶聯合向原告保證系爭房屋並無滲漏水等瑕疵，並於其等所製作之「不動產標的現況說明書」中「建築改良物是否有滲漏水之情形」及「建築改良物是否現有或曾有鋼筋外露水泥塊剝落之情形」等欄處俱勾選「否」，刻意忽略系爭房屋曾反覆進行修復漏水之事實，故被告彭建偉、湯曉明確己違反經紀人員之調查及說明義務，被告中悅公司應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項與被告彭建偉、湯曉明連帶負責。

(三)系爭房屋經鑑定修復費用需58萬元，故原告請求被告應給付58萬元之減價金額，以回復系爭房屋之通常效用，及原告因系爭房屋之瑕疵而受精神折磨，致受有非財產上之損害，請求賠償10萬元，共計68萬元，乃依買賣契約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明求為判決：㈠被告謝佳伶應給付原告68萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡被告中悅公司、彭建偉、湯曉明應連帶給付原告68萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，且任一被告已為給付者，其他被告於相同範圍內免其給付責任，並願供擔保請准宣告假執行。

(四)對被告抗辯之陳述：

⒈系爭房屋漏水嚴重，早已存在多年且無完善修繕結果，欠缺一般房屋應有品質，被告等仍應負責。

⒉原告於102 年5 月31日受領系爭房屋後，已於同年11月11日在前案中起訴行使權利，不因其後撤回訴訟而有異。

⒊原告於購買時沒有看到水漬，是買後才發現且才知道系爭房屋曾經有修過漏水。

⒋系爭房屋因上開漏水而未達不動產房屋買賣所具備之基本品質，縱於系爭買賣契約中有註明現況點交，亦不因而免除出賣人物之瑕疵擔保責任。

二、被告謝佳伶則以：

(一)原告基於同一事實，前於102年11月11日向本院提起民事訴訟（102 訴字第1602號案，下稱前案），後撤回訴訟，現提起同一訴訟，顯已逾民法第365 條第1 項規定之除斥期間，自不得再請求減少價金。

(二)被告謝佳伶係於99年10月22日向前手屋主陳莉莉購買系爭房屋，當時除知悉前陽台漏水外，其餘問題並不知情，且被告謝佳伶未曾居住過系爭房屋，即無從得知系爭房屋有何瑕疵，自無可歸責。

(三)原告於前案起訴時，雖有提及水漬問題，惟其所指之水漬係被告謝佳伶於向陳莉莉購屋後修復漏水所遺留，原告在購買系爭房屋前，曾先後多次至現場勘查，對於上開水漬現象，應已可見該瑕疵，當時被告謝佳伶於原告反應後，曾僱請防水專業人員勘驗現場，證實無漏水現象，被告謝佳伶為息事寧人，而曾同意為其「請抓漏達人提出預防性水泥及頂樓防水層修補的保固方案」，但原告卻要求天花板裝潢全面翻新及樓頂防水全面更新重做，並起訴求償，實屬無理。

(四)被告謝佳伶買屋時發現前陽台漏水現象，經通知陳莉莉修復未果，遂由當時仲介成交之信義房屋修復，故於102 年4 月15日兩造簽訂系爭買賣契約時，系爭房屋已約1 年多無漏水，而被告謝佳伶亦當場向原告強調已修復漏水1 年多，被告謝佳伶之仲介人員即訴外人呂韋德遂囑其於不動產現況說明書上勾註無滲漏水現象。

(五)兩造約定以物之現況點交，已有不論滲漏水與否，均同意以現況交屋之合意，其後發現瑕疵，應由買方自行處理，況系爭房屋自102 年4 月交屋迄今，已歷4 年餘，應認系爭房屋於交屋後恐因地震、颱風等不可抗力，天然外力之介入，導致漏水瑕疵，乃不可避免之現象，應屬買賣標的物危險移轉之問題，應由買受人承擔，原告如仍主張被告謝佳伶有可歸責事由，則除應證明瑕疵存在外，亦應就漏水係於交屋時（或簽約時）即已存在，盡舉證之責等語資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、被告中悅公司、彭建偉則以：交屋後原告有對系爭房屋施工裝冷氣，有裝孔，且原告所稱之漏水處並非真的漏水，只是木製天花板潮濕所形成之水漬痕跡等語。

四、被告湯曉明則以：本件於準備交屋前，天氣都是下大雨狀況，如真有漏水情形，則漏水情況會非常明顯，而不是等到交屋後將近2 個月才出現問題等語，資為抗辯。

五、本院得心證之理由本件原告於102 年4 月15日經由被告中悅公司所屬被告彭建偉、湯曉明居間仲介（其中被告彭建偉為經紀營業員，被告湯曉明為營業員）與被告謝佳伶簽訂系爭買賣契約，購買系爭房屋，並於102 年5 月31日交屋等事實，有不動產標的現狀說明書（見本院卷一第16、253 頁）、不動產說明書（見本院卷二第161 至164 頁）、不動產買賣契約書（見本院卷一第18、50、248 頁、卷二第175 、176 頁）、交款資料（見本院卷一第58至60頁）、專戶資金控管表、不動產買賣斡旋契約書、產權調查（見本院卷一第254 、255 、262 頁）等資料在卷可參，且為兩造所不爭執，堪信為真。惟原告主張被告應給付減價金額及賠償責任等，則為被告所否認，並分別以前揭情詞置辯，茲審認如下：

(一)被告謝佳伶應負物之瑕疵擔保責任：

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354 條第1 項前段、第355 條、第356 條第1 項、第359 條分別定有明文。

⒉經查，關於系爭房屋之漏水瑕疵乙節，經本院委託社團法人台灣住宅品質消費者保護協會鑑定而為證據保全，嗣由該會覆以：「一、原老舊建物瑕疵原因：⑴原建物之混凝土品質不良，而造成容易龜裂及吸收滲漏水，室內RC天花板龜裂，鋼筋鏽蝕外露，原有樓板層混凝土剝落。⑵女兒牆外牆磁磚已多處空洞化及填縫破損，導致雨水藉由填縫破損處滲透至品質不良之混凝土，產生滲漏水現象。⑶原有室內裝潢時，將滲漏區域以盛水盤將之引流至牆外，後續再將天花板包覆隱藏起來，經長年風雨侵蝕導至引流孔有逆流之滲漏水現象。... 三、後續修繕費用合計為58萬元整」等鑑定內容，此有該會106 年11月23日住宅消保字第00000000號鑑定報告書存卷可參（見本院卷一第154 頁背頁，下稱本件鑑定），本件鑑定內容，核與現場照片相符，亦與本院到場履勘所見無違，應堪採信，足見系爭房屋確存有鋼筋鏽蝕外露及漏水現象。

⒊系爭房屋之漏水現象，乃係以盛水盤引流之方式為暫時之處置，可知系爭房屋之漏水缺陷於以盛水盤引流及木製天花板封藏前，應已存在且未為妥善之修復，若謂此等缺陷是於系爭買賣交屋後所生，衡情原告應不至自行以盛水盤引流並以木製天花板封藏處理，否則其後於102 年11月11日提起前案訴訟（見本院卷二第155 頁），豈非多此一舉，從而，上開漏水瑕疵，乃至盛水盤引流之裝設及木製天花板之封藏，應在系爭買賣交屋前已然存在，較為合理，就此，對照證人即時任中悅公司承辦被告謝佳伶託賣之經紀人呂偉德於本院審理時亦證稱：系爭房屋已經裝潢好，係帶裝潢的，天花板是封起來的，不知有無盛水盤等語，益徵上開瑕疵應在系爭買賣交屋前已經存在。同理，鋼筋鏽蝕外露部分，既亦同為木製天花板所封藏，亦應為系爭買賣交屋前已經存在，亦可認定。

⒋再者，上開漏水與鋼筋鏽蝕外露既經木製天花板所封藏，即非原告於買受時或交屋時所得望眼知悉，而參諸系爭買賣契約書，亦未曾提及上開瑕疵存在之內容，足認原告應屬善意且無重大過失。又原告於發現漏水現象後，即聯繫被告中悅公司要求被告謝佳伶處理，復以存證信函通知被告等人，乃至提起前案訴訟，此有卷附之通話紀錄、郵件、存證信函、起訴狀等可考（見本院卷一第52至57、61、63、64頁、本院卷二第153 、155 頁），亦未有怠於通知被告謝佳伶之情。從而，依上開說明，被告謝佳伶自就系爭房屋應負擔物之瑕疵擔保責任，而不論上開盛水裝置與天花板封藏是否為被告謝佳伶所為或知悉。

⒌況且，參諸原告所提出被告謝佳伶占有系爭房屋期間之100年5 月24日抓漏之工程報價單（見本院卷一第247 頁），其上已有記載：「施工項目：一、客廳天花板牆面裂縫高壓灌注止水施作；附註：施工不易需請木工先行施作維修孔」等內容，而所謂高壓灌注止水即使用防水止水針，對照本件鑑定拆除天花板後亦見有防水止水針之情形，此有卷附之照片可參（見本院卷二第156 頁），二者若合符節。再者，上開工程報價單所示之修復方法僅需花費5,00 0元，此與原告所提出經其他抓漏公司所出具之建議修繕方式：「將住家上方頂樓27坪地板，重新施作地板防水/ 隔熱處理，以解決貴住家頂樓天花板漏水等問題…」等內容（見本院卷一第45頁），乃至本件鑑定所提出之需花費58萬元之修繕工法差異甚大，可知應僅為暫時性之處置。是以，縱上開盛水器與天花板封藏非被告謝佳伶所初為，上開事證亦足以認定被告謝佳伶於出售系爭房屋前已然知悉上開瑕疵、盛水裝置與天花板封藏等事，其於系爭買賣契約中故意不告知瑕疵，亦堪認定，應負物之瑕疵擔保責任甚明。

⒍至被告謝佳伶雖以前揭情詞置辯，惟查：

⑴被告謝佳伶所稱水漬現象或前陽台已修復漏水乙情，雖有證人呂偉德於本院審理時證稱：被告謝佳伶有告知伊前陽台有漏水過，但已修復，而水漬則係該漏水所遺留，因而認現況為無漏水，始在不動產標的說明書上記載無漏水等語，然參照本件鑑定之內容可知漏水瑕疵自始並未根除，故被告謝佳伶所稱前陽台已修復漏水之事，或與本件漏水瑕疵不同，或僅就本件漏水瑕疵為暫時性處置，無論何者，均無從免除其就本件鑑定所見瑕疵之擔保責任。況且，證人呂偉德於本院審理時亦證稱：系爭房屋已經裝潢好，係帶裝潢的，天花板是封起來的，不知有無盛水盤等語，已如前述，更見本件漏水瑕疵自始即未揭露在系爭買賣契約中，自不得卸責。

⑵又被告謝佳伶辯稱其除上開前陽台漏水之事外，其餘問題均不知情，自無可歸責云云，然本件經鑑定所見之瑕疵，既未揭露而為原告所知悉，則系爭買賣契約之對價關係即有所失衡，詳言之，系爭買賣價金乃係購買一現無漏水瑕疵之中古房屋，經買賣雙方同意後所得出，如事後始知有此瑕疵存在，則當初約定價金之基礎即有所動搖，出賣人自受之有愧，如謂雙方均不知有此瑕疵，豈不正洽顯示價金之失衡，故基於對價均衡，被告謝佳伶本應負擔保責任，此與其是否事前知情或可否歸責無涉，遑論被告被告謝佳伶事前應已知悉，詳如前述，不另贅言。

⑶被告謝佳伶又謂系爭買賣契約已約定現況點交云云，並提出系爭買賣契約書為證（見本院卷二第176 頁），然現況點交之約定，並非等同排除瑕疵擔保責任之約定，按一般交易習慣，其所指者乃就買受人可望眼查知之狀況，或雙方已知之瑕疵免責，並無就目視無從知悉及不告知瑕疵情形而為免責之意，本件鑑定所見瑕疵，如非經鑑定時拆除天花板，原告迄今仍無從得悉天花板內之狀況，自難認上開現況點交之約定，得以排除被告謝佳伶應負之物之瑕疵擔保責任。

⑷被告謝佳伶另謂原告之請求已逾越民法第365 條第1 項規定之除斥期間云云，惟按，買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。前項關於6 個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。茲查，本件原告於102 年5 月31日受領系爭房屋後，於102 年11月11日提起前案訴訟，向被告謝佳伶請求減少價金，此有卷附之本院102 年度訴字第1602號民事案卷資料可佐，則原告實未逾6 個月之時效規定。至原告於前案中雖因故而撤回訴訟，迄至106 年5 月31日始復提起本件訴訟，然亦未逾越物之交付時起5 年之期間。況乎，被告謝佳伶亦有故意不告知瑕疵之情，已如前述。是被告謝佳伶此部分抗辯，亦無可採。

⒎綜上，原告請求給付減價金額之主張，依前引之民法規定，以修復費用58萬作為向被告謝佳伶請求減少之價金而請求給付之，應屬有據。

(二)被告謝佳伶應負債務不履行責任：

⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195 條及第197 條之規定，負損害賠償責任。民法第227條、第227 條之1 分別定有明文。復按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第195 條第1 項前段定有明文。又不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195 條第1 項規定請求賠償相當之金額（最高法院92年度台上字第164 號判例意旨參照）。

⒉再按凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354 條第1 項規定，自負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上第1112號判決意旨參照）。

⒊第查，系爭房屋之漏水瑕疵，被告謝佳伶於系爭買賣時既已知悉而未為告知，此已如前述( 一) ⒌所述，是被告謝佳伶屬可歸責，而應負不完全給付之責。本件漏水瑕疵導致居住環境潮濕、生活品質下降，使用功能及舒適性均受有嚴重妨礙，可認原告之居住安寧之人格利益受有侵害且情節重大，就此，原告依上開規定請求非財產上損害賠償，應予准許，本院衡諸本案一切情事，認原告向被告謝佳伶請求精神慰撫金10萬元尚屬適當。

(三)被告中悅公司、彭建偉、湯曉明毋庸負責：

⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第567 條定有明文。次按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第24 條之2第4款、第26條第2項分別定有明文。

⒉經查，被告中悅公司為系爭買賣契約之仲介公司，被告彭建偉、湯曉明則為仲介人員，依上開規定，雖均負有調查之義務，然本件鑑定所見之瑕疵，既經以木製天花板封藏，以致不拆開即無從發現系爭房屋之天花板上藏有盛水盤及鋼筋外露鏽蝕等情，衡情仲介業者應無可能將裝潢拆除以檢查有無瑕疵始為仲介，況且，上開瑕疵已涉及建築與防水之專業知識，應已不在上開被告之調查範圍。至系爭買賣契約簽訂當時，上開被告雖經被告謝佳伶告知曾有前陽台漏水之事，但因經告知已經修復，且外觀上除遺留水漬外，並無顯然可見之漏水現象，上開被告自亦無從以此推知有本件鑑定所見漏水瑕疵之存在。基此，尚難認被告中悅公司、彭建偉、湯曉明有何未盡調查義務之情，是原告主張被告中悅公司、彭建偉、湯曉明亦應負責乙情，尚無可採。

六、從而，原告依上開法律關係，訴請被告謝佳伶給付68萬元，及自起訴狀繕本寄存送達生效之翌日即106年7月15日（見本院卷一第135頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回，此部分假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

八、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告謝佳伶敗訴之判決，依同法第389條第1項第3 款之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，並依被告謝佳伶聲請宣告如預供如主文所示之擔保，得免為假執行，及依職權確定訴訟費用為4萬7,380元（第一審裁判費7,380元、鑑定費用4萬元），應由被告謝佳伶負擔。