110年度士簡字第989號｜民事：遷讓房屋｜裁判日期：110 年 11 月 09 日

臺灣士林地方法院民事簡易判決 110年度士簡字第989號原告陳寶萱訴訟代理人康育誠被告佐井國際股份有限公司法定代理人施妙宣上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國110年10月26日言詞辯論終結，並判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣貳仟伍佰肆拾元由原告負擔。事實及理由一、原告經合法通知，未於最後一次言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按民事簡易訴訟訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明為「1.被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告；2.自109年10月31日起至遷讓交屋日止，被告應每月給付原告新臺幣（下同）15,600元；3.被告應按月賠償原告216,000元；4.被告應給付原告339,600元；自109年10月31日起至遷讓交屋日止，被告仍需支付水電瓦斯管理費；5. 原告願供擔保請准宣告假執行。」嗣於訴訟進行中，原告變更訴之聲明為「被告應給付原告231,000元。」核其變更請求部分，屬於減縮訴之聲明，依前揭規定，原告所為變更部分應予准許。三、原告起訴主張：㈠原告於民國108年9月17日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將門牌號碼新北市淡水區新市○路0 段000號5樓之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自108年11月1日起至109年10月31日止，每月租金新臺幣（下同）13,500元，水、電、瓦斯及管理等費用均由被告負擔。㈡系爭租約屆期後，被告卻遲未與原告進行點交，因此原告依系爭租約第7條規定，請求被告給付自109年10月31日起至110年8月17日止租金2倍之違約金216,000元，加計109年10月31日以後之水電瓦斯管理費共15,000元，被告應給付原告231,000元。㈢聲明：被告應給付原告231,000元。四、被告答辯略以：㈠被告並無欠繳任何一期租金，且系爭房屋之管理費，依照系爭契約，應由原告負擔，但原告除未曾繳付外，現又要強令被告負責，甚為無理；而系爭租約已於109年10月31日屆期，被告於同日已遷出系爭房屋並清潔完畢，且繳清水電瓦斯費，只是因一直等不到原告出面交屋，因此尚未歸還鑰匙，原告訴訟代理人亦有向物業查證，確認被告已經遷出，故原告請求遷讓返還系爭房屋及給付租金並無理由。㈡被告當時多次聯絡原告就系爭房屋進行點交，但原告卻置之不理，甚至無法聯繫，因此無法就系爭房屋進行點交，係因原告之因素，不可歸責於被告。而因為沒有進行點交。㈢聲明：1.請求駁回原告之訴；2.如受不利判決，被告願供擔保請准免予假執行。五、法院得心證之理由：㈠原告主張於108年9月17日與被告簽訂系爭租約，約定由原告將系爭房屋出租予被告，租期自108年11月1日起至109年10 月31日止，每月租金13,500元，水、電、瓦斯及管理等費用均由被告負擔，有系爭租約在卷可查，且為兩造所不爭執，首堪認定。㈡按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力；但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，為民法第235條所明定。又按債務人之給付兼需債權人之行為始能完成者，倘債權人拒為此協力，即應負受領遲延之責，債務人於此受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依民法第230條之規定，自不負給付遲延責任，最高法院86年度台上字第580號判決意旨同此見解。而一般租賃房屋之交還，因兩造需交還鑰匙、確認屋況有無應扣減押金事由（如有損壞房屋等情形）、確認屋內承租人物品是否已清空，即須承租人、出租人或其等代理人出面交屋以杜爭議，是租約即屆滿或屆期後，倘承租人已提出交屋之請求遭出租人無正當理由拒絕，或已約定交屋日期，然到場後出租人卻未正當理由而爽約，均應認原告已依租賃契約之本旨提出給付，而為出租人所拒，則於此未能完成給付，係因不可歸責於承租人所致，承租人自不負給付遲延責任。㈢查系爭租約第7條約定：承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金2倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議，有系爭租約在卷可查（見本院卷第16頁），依上開約定內容，係兩造就返還租賃物給付遲延所生損害之預先約定，然該違約金仍應以承租人可歸責為要件。查系爭房屋迄今仍未完成交屋，被告仍持有系爭房屋鑰匙，此為兩造所不爭，又原告訴訟代理人康育誠於系爭租約履行過程中亦為原告之代理人乙節，業經原告自承在卷（見本院卷第117頁），而被告與原告、康育誠間之通訊軟體對話紀錄如下：（畫面右側為被告使用人「Rita」，左側為康育誠或原告，見本院卷第86-88頁） 1.被告與康育誠部分： 2.被告與原告部分： 3.上開對話紀錄，顯示被告於109年10月底、11月初間積極與原告或其代理人康育誠相約交屋，然經康育誠爽約而未出面，嗣於109年11月6日，康育誠表示改由屋主即原告於出面交屋，然經被告與原告確認後，原告仍表示係委託康育誠與被告點交，實使被告對於究竟何時與何人辦理交屋無所適從，再者被告於109年11月9日寄發存證信函予原告，請原告於109年11月15日出面交屋，有該存證信函在卷可按（見本院卷第90-94頁），然兩造仍未完成交屋，就此康育誠於本院自承：在契約到期前、後，被告有提交還房屋的點交事宜，但因為109 年11月、12月原告父親身體不好，所以原告必須回去照顧，差不多時間點原告母親又出車禍，故原告當時沒有時間出面點交等語（見本院卷第114-115頁），然原告既可委由代理人到場，自不能以家庭狀態做為遲延受領交屋之理由，應認被告已依租賃契約之本旨提出給付，然原告因自身因素消極未處理，則於此未能完成給付，係因不可歸責於被告所致，被告自不負給付遲延責任。 4.惟上述不可歸責於承租人之情形，因承租人仍未完成給付，倘出租人復再提出給付請求，且請求之內容合理、明確、給予之時間充足，然承租人無正當理由未予理會，仍將陷於可歸責之給付遲延狀態。系爭租約固因前述原因，可認交屋遲延不可歸責於被告，然嗣原告於110年4月1日、20日及5月12日寄發存證信函予被告，要求被告應於函到3日內與原告完成交屋，有該存證信函在卷可查（見本院卷第28-32頁），該等存證信函被告已於110年4月7日、21日及5月17日收受等節，業經被告自承無誤（見本院卷第145頁），並於本院自承：因為109年3月16日時，康育誠已經威脅說要帶人來我們公司，我們已經決定提告，所以對於這些存證信函不再回應等語（見本院卷第145頁），然被告對於所稱「威脅」之事並未舉證以實其說，縱然所稱康育誠表示「帶人來公司」等節屬實，亦無證據證明係欲前來施行強暴脅迫之犯罪行為，則被告所稱對存證信函未予理會之原因，難認屬正當理由，則自原告前述存證信函指定之收受3日後即110年4月10日起，因原告已為交屋之請求，然被告無正當理由未予履行給付，應認於該時起被告陷於可歸責之給付遲延狀態，則原告主張被告給付110年4月10日起至110年8月17日（共計130日，計算式：21+31+30+31+17=130）之違約金，應認為有理由。5.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條第1 項、第2 項、第252 條分別定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高，最高法院96年度台上字第107號判決意旨同此見解。系爭租約第7條屬損害賠償總額預定之違約金，業如前述，而本件被告未出面交屋，即致原告受有至下個承租戶承租前無法收租之損失，本院考量系爭房屋並非位於荒涼之地，然考量本件最初係原告遲延受領交屋，致兩造欠缺信賴基礎而訴訟至今，並審酌被告雖未歸還鑰匙，惟系爭租約既已屆期，原告實可向法院聲請定暫時狀態假處分後以強制力進入並收回房屋，亦可委請公證人於開鎖之際會同進入以證明回收時屋況，原告所受損失實無須長達130日，本院認上開按月支付2個月違約金之約定實屬過高，考量前述原告自行取回房屋之方式所需之時間，前述違約金應予酌減為1個月租金額即13,500元為適當，是原告得請求被告給付13,500元之違約金。 6.按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院108年度台上字第128號判決意旨同此見解。原告就系爭契約尚有27,000 元之押租金尚未退還被告，前述違約金經以押金抵充後已為負數（計算式：13,500-27,000=-13,500），則原告請求被告給付前述違約金，為無理由，應予駁回。㈣原告另請求被告給付109年12月31日以後水電瓦斯管理費15,0 00元，然無法特定請求權基礎（見本院卷第115頁），參以系爭租約於109年10月31日即已屆滿，且對照前述通訊軟體對話紀錄，可知被告於契約屆滿時積極約定交屋事宜，足認當時被告已無使用系爭房屋之需要，則被告辯稱契約屆滿後即已搬離系爭房屋等情，尚非無據，則上開水電瓦斯費用應難認與被告有關，該等費用應係來自於社區公共水電費之分攤，而該等費用本由身為所有權之人之原告負擔，而管理費部分係基於原告所有權人之身分為給付，亦難認屬原告之損失，則不論依不當得利或債務不履行之法律關係，均難認得向被告請求賠償或返還不當得利，則原告就此部分之請求為無理由，應予駁回。六、從而，原告依據系爭租約之法律關係，請求被告給付違約金216,000元，及未陳述法律基礎而請求被告給付水電瓦斯管理費共15,000元，均為無理由，應予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並依職權確定訴訟費用額為2,540元（第一審裁判費）由原告負擔。中　　華　　民　　國　 110　　年　　11　　月　　 9　　日士林簡易庭法官陳紹瑜以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　 110　　年　　11　　月　　 9　　日書記官吳雪華

士林簡易庭110年度士簡字第989號

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