士林簡易庭111年度士小字第2257號

• 裁判案由: 返還押租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 士林簡易庭
• 裁判日期: 112 年 01 月 06 日
• 法官: 張明儀
• 當事人: 周久甯、金韋廷

臺灣士林地方法院小額民事判決
111年度士小字第2257號
原 告 周久甯

被 告 金韋廷

訴訟代理人 范世琦律師
上列當事人間返還押租金事件，於中華民國111年12月27日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰陸拾元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：被告於民國108 年3 月17日與伊簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告將門牌號碼：基隆市○○區○○路000○0號9樓房屋（下稱系爭房屋）出租予伊，租賃
期間為108 年4 月1日起至109 年3月31日止計1 年，租金為每月新臺幣（下同）18,000 元（含管理費），伊並於簽約
時交付押租金36,000 元。嗣上開租期屆滿，兩造於109年4
月1日簽約延長1年至110年4月1日。上開延長租約屆滿後，
兩造未另訂新約，故本件視為不定期租賃，嗣因兩造合意終止系爭租約，並於111年5月1日完成系爭房屋點交手續，依
約被應即將押租金36,000元返還予伊，扣除系爭房租4月份
租金18,000元、租賃期間未繳納之電費1,988元、水費345元、廢棄物清潔費6,000元後，被告原應返還伊押租金餘額9,667元（計算式：36,000元－18,000元－1,988元－345元－清潔費
6,000元＝9,667元）。然被告竟以原告於室內抽煙汙損系爭房屋天花板及牆壁牆面為由，逕自扣除油漆費用12,000元，而拒絕返還押租金餘額。又系爭房屋於108年至110年間，並無須繳納管理費，直至111年起，系爭房屋方以每坪60元計
算管理費，以系爭房屋45坪每坪管理費60元計算每月之管理費為2,700元，兩造既約定每月租金為每月18,000 元係包含管理費，故被告自108年4月起至110年12月止，上開期間已
溢收每月以2,700元計算，共33個月之管理費計89,100元（
計算式：2,700元×33＝89,100元），故被告係受有89,100元不當得利，致原告受有同額損害，自應返還該所受利益。為此，爰依系爭租約第5條約定及不當得利法律關係提起本件
訴訟，請求被告返還98,767元【計算式9,667元（押租金餘
額＋89,100元（溢收之管理費）＝98,767元】等語；並聲明：
被告應給付原告98,767元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則以：緣原告自108 年4 月1日起向伊承租名下購買之
新成屋即系爭房屋，原告該新成屋之首位租住，原告居住期間（即108年4月1日起至111年4月30日止）除兩造議定扣除1ll年4月租金18,000元、租賃期間未繳納之電費1,988元、水費345元、廢棄物清潔費6,000元，因原告於居住系爭房屋期間長期大量抽煙，導該屋室內天花板及牆壁遭燻黃且氣味難除，非經重新粉刷無從還原整新並消除煙味。伊不得已僅得支出油漆費用12,000元，以僱請油漆師傅即證人王秋宏進行重新粉刷，以去除室內煙味。此本屬可歸責於承租人即原告之過失毀損因素，依約原告自應負回復原狀之損害賠償責任。又伊於購買系爭房屋時，早已依建商即麗源建設股份有限公司（下稱麗源建設公司）要求，於107年1月2日預先繳納
系爭房屋之管理基金8,678元暨住戶管理費15,620元，並無
原告主張未繳納管理費之情形。至系爭房屋所在社區大樓管理委員何時成立且，並於何時開始收取社區管理費，及其收取標準為何，並非伊所能掌控。況兩造於108年間簽訂之系
爭租約，約定租金每月新臺幣18,000 元（含管理費）字樣
，係指租金內含管理費由被告支出，無論有無管理費支出需求，皆無需原告另外支出之意，原告交付之36,000元押租金，經扣抵系爭房屋4月份租金18,000元、租賃期間未繳納之
電費1,988元、水費345元、廢棄物清潔費6,000元及油漆費
用12,000元後，已無賸餘，故原告請求伊返還押租金餘額9,667元並無理由。且伊亦未向原告溢收管理費，故原告請求
伊返還89,100元不當得利，亦無理由等語；資為抗辯；並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、得心證之理由：
原告主張兩造於108 年3 月17日簽訂系爭租約，約定由伊向被告承租系爭房屋，租期自108年4月1日至109年3月31日1年，約定租金每月18,000 元含管理費，另繳納押租金36,000
元，租期屆滿兩造續約1年，延長租約屆滿後，兩造未另訂
新約，嗣兩造合意終止系爭租約，並於111年5月1日完成系
爭房屋點交手續等情，業據提出系爭租約為證，且為被告所不爭執，此部分之事實首堪信為真實堪信為真。至原告主張其得請求被告返還押租金餘額9,667元，及被告自108年4月
起至110年12月止，每月溢收2,700元共溢收33個月管理費計89,100元，係不當得利，應返還該所受利益等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：
(一)系爭租約第11條前段約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。」，而被告抗辯原告於居住系爭房屋期間長期大量抽煙，導該屋室內有面積天花板及牆壁遭燻黃且氣味難除，以達難以回復原狀之程度，故原告應賠償伊油漆費用等情，業據被告聲請傳喚油漆師傅即證人王秋宏到庭證稱：你於111年5月初被告有委託伊至系爭房屋刷油漆，現場煙味很重，有2個房間特別嚴重，被告就指定
伊去刷該2間房間。因為有煙味，且是煙燻的有油，水性漆
的刷不過去，一定要刷油性的漆先刷過1次，再用水性的漆
刷2至3道，所以工時比較久約2日半到3日，該次收費12,000元，伊有開立估價單予被告。該2個房間雖然有窗戶，但窗
戶打開通風後煙味還是很重，且牆壁原本都是淺色的，但都被煙燻到雙暗了等語（見本院卷第93-95頁），並據證人王
秋宏當庭提出其至系爭房屋施作油漆工程前之房間現場照片為證，參以原告對於承租系爭房屋期間有於屋內抽煙乙節未予爭執，而觀諸證人王秋宏提出系爭房屋現場照片，明顯可見該屋房間牆壁上連同天花板及冷氣機，均有一塊一塊黃色暗暗遭到香菸燻黃過的痕跡，足認系爭房屋確有因原告於居住系爭房屋期間長期抽煙，導該屋室內天花板及牆壁遭香菸燻黃之情，該等情形顯非正常使用所產生之自然耗損，足認原告確未盡善良管理人注意義務使用系爭房屋，致系爭房屋室內房間天花板及牆壁受有前開損害。則被告依系爭契約第11條前段約定，主張原告應負回復原狀之損害賠償責任，即原告應賠償油漆費用12,000元，即屬有據。
(二)按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。查被告收受原告繳付之押租金36,000元，經抵充原告積欠之系爭房屋4月份租金18,000元、租賃期間未繳納之電費1,988元、水費345元、廢棄物清潔費6,000元後，尚餘押租金9,667元未歸還原告，業如前述，揆諸前開說明，該押租金
應發生當然抵充租金及損害賠償債務之效力，而本件被告另得請求原告賠償系爭房屋油漆費用12,000元，已據本院認定於前，則經抵充押租金9,677元後，已無賸餘，原告即不得
再請求被告返還押租金。
(三)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。復按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎；若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院98年度臺上字第1925號判決及86年度臺上字第3873號判決意旨參照）。原告主張系爭房屋於108年至110年間並無須繳納管理費，直至111年起，
系爭房屋方以每坪60元計算管理費，以系爭房屋45坪每坪管理費60元計算每月之管理費為2,700元，兩造既於系爭租約
約定每月租金每月18,000 元含管理費，故被告自108年4月
起至110年12月止已溢收管理費計89,100元，係屬不當得利
，自應返還該所受利益云云，惟原告就此部分之事實未舉證以明。反之，觀諸被告提出由麗源建設公司開立之暫收款結算明細表及管理基金、管理費收據（見本院卷第56頁）可知，被告向麗源建設公司買受系爭房屋時，因該屋斯時為新成屋，故該屋所在社區尚未成立管理委員會，故被告即已預先向麗源建設公司繳納管理基金及管理費。原告主張系爭房屋於108年4月起至110年12月止期間無須繳納管理費，顯與上
開事證不符，為不可採。此外，觀諸兩造於108年間簽訂之
系爭租約，第3條約定：「租金每月新臺幣18,000 元含管理費之字樣」，考其真意應係指該18,000 元租金內含之管理
費由被告支出，此觀兩造未於其上註記管理費之收費標準及金額，或由房東代收管理費若干後繳納等字樣即明。原告主張被告自108年4月起至110年12月止每月溢收管理費2,700元，共計溢收89,100元，受有不當得利，應返還該所受利益云云，即屬無據。
四、綜上所述，原告於租賃關係終止後，未將租賃物回復原狀，及未盡善良管理人之注意義務致系爭房屋受有損害，而原告給付之押租金9,667 元餘額尚不足以扣除其應負擔之損害賠償及回復原狀費用，亦無從認定本件被告有向原告溢收管理費受有不當得利之情形。從而，原告依上開法律關係，請求被告給付98,767 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。六、本件係就民事訴訟法第436 條之8 第1 項適用小額程序所為原告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用額為1,560 元（含第一審裁判費1,000元及證人旅費560元），應由原告負擔。中　　華　　民　　國　　112 　年　　1 　　月　　6 　　日士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　1 　　月　　6 　　日書記官 劉彥婷