臺灣士林地方法院民事簡易判決

原告

陳許良子

原告

鍾梅如

原告

鍾雅芳

原告

陳建志

原告

陳悠萍

共同訴訟代理人

陳為元律師

被告

瑞誼資產管理有限公司

法定代理人

江育勝

上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國111年4月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：被告於民國110年4月9日向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○街000號房屋（下稱系爭房屋），租期自110年4月10日起至116年5月31日止，110年6月1日起算租金，被告需於110年4月12日給付第一個月租金新臺幣（下同）22萬元，及押金44萬元，並約定第一年租金為每月22萬元，第二年每月24萬元（下稱系爭租約），惟被告自110年7月起未給付完整租金，原告於110年9月14日以存證信函催告給付租金，然被告僅分別於110年9月16日給付11萬元、110年10月14日給付11萬元、110年11月22日給付7萬元後，即未再給付租金，至110年12月29日止，已積欠6個月租金共132萬元，扣除被告已交付租金29萬元，押租金44萬元，被告尚有59萬元未給付，原告遂於110年12月29日以存證信函催告被告於函到5日內給付租金，否則終止租約，被告於110年12月29日收受後逾期仍未給付，系爭租約應於111年1月4日終止。又依租賃契約書第6條第2項約定，被告應自111年1月4日起至遷讓之日止，按月給付48萬元之違約金，乃依租賃、所有權之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應自111年1月4日起至遷讓之日止，按月給付48萬元，且願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：因疫情原因造成經營困難，請求依民法第227條之2之規定變更系爭契約之約定等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。

三、本院得心證之理由

(一)按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段定有明文。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。同法第767 條第1 項前段亦有明文。

(二)經查，原告主張之事實，業據提出與所述相符之公證書、房屋租賃契約書、存證信函、回執等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真。基此，原告請求被告遷讓返還系爭房屋及自111年1月4日起至遷讓之日止，按月給付違約金，應屬有據。惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨可參）。觀諸兩造間所簽定之房屋租賃契約書第6條第2項約定：「乙方（即被告）應於終止租約或租賃期屆滿交還房屋，否則自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房屋之貳倍計算之違約金至交還日為止。」等內容（見本院卷第25頁），本院審酌原告於租約終止後被告繼續無權占有系爭房屋，其所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，並衡諸被告不依約搬遷，導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益，再考量目前社會經濟處於存款低利率之狀況，疫情期間造成生計困難等因素，認原告請求按月以租金2倍計算之違約金尚屬過高，應予酌減為按月以第一年租金1倍計算即22萬元為適當，逾此範圍，即無可採。

(三)至被告雖以上開情詞置辯，惟按，契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。民法第227條之3第1項定有明文。查本件被告未依約給付租金，原告因而依法終止租約，租約終止後，自無上開規定之適用，是被告此部分抗辯，尚無可採。

四、從而，原告依上開法律關係，訴請：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應自111年1月4日起至遷讓之日止，按月給付22萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，此部分假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。

五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，訴訟費用由被告負擔。