士林簡易庭111年度士簡字第627號

• 裁判案由: 給付租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 士林簡易庭
• 裁判日期: 111 年 09 月 08 日
• 當事人: 江怡蓉

臺灣士林地方法院民事簡易判決
111年度士簡字第627號
原 告 江怡蓉
江怡璇
共 同
訴訟代理人 朱家弘律師
被 告 梁靜宜
訴訟代理人 蔡家豪律師
複 代理人 許育誠律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國111年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾伍萬捌仟參佰柒拾元，及自民國一一一年一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟柒佰元，其中新臺幣參仟捌佰玖拾柒元由被告負擔，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣參拾伍萬捌仟參佰柒拾元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、本件兩造合意以本院為管轄法院，有房屋租賃契約書第26條附卷可證，依民事訴訟法第24條規定，本院自有管轄權。二、原告主張：
(一)被告向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路000○0號1樓房屋（
下稱系爭房屋），租賃期間自民國103年1月22日起至117年12月31日止，租金依約在106年間為每月新臺幣（下同）20萬元，應於每月5日以前繳納（下稱系爭租約），惟被告以2樓房屋有漏水至系爭房屋，其支出之修繕費及營業損失已超過80萬元為由，未繳納106年1月至4月計4個月共80萬元之租金，乃依法提起本件訴訟等語，並聲明求為判決被告應給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，且願供擔保請准宣告假執行。
(二)對被告抗辯之陳述：
1.就被告所提被證2之修繕支出憑證，原告全部否認其形式真
正，且被告下列抵銷主張並無理由：㈠誠暉企業-外牆水管爆
裂修繕5,775元，依其統一發票所載品名為「水電材料」，
金額含稅為一式8,405元，與被告主張之外牆水管修繕並不
相同，且另張手開之不知何種單據亦記載水管爆裂修繕為2,000元；㈡權威聖-天花板補水泥塗油漆工程1萬6,500元，依其統一發票所載品名為「室內裝潢」，金額含稅為一式2萬5,500元，與被告主張之天花板補水泥塗油漆工程並不相同；㈢鐵工-陳'R-更換鐵捲門大門8,800元，依其估價單所載品名
為「更換大門」，金額為一式2萬2,000元，與被告主張之更換鐵捲門大門並不相同，且估價單上「鐵捲門8800元」筆跡與「更換大門22000」筆跡不相同，顯然經過變造；㈣巨皓工
程-不鏽鋼滴水盤工程8萬9,775元，原告在105年間即欲就漏水問題進行修繕，然被告與2樓承租人交惡，導致2樓承租人拒絕原告進入修繕，直至原告與2樓承租人和解後，原告將
和解以及可以進行修繕一事告訴被告，被告竟在得知可以修繕後故意安裝滴水盤，費用亦明顯過高，還將其醬料台點焊之成本移花接木至滴水盤上，被告之行為屬權利濫用；㈤史密特龍-沙發更換坐墊費用3萬8,250元，被告應舉證統一發
票所載之沙發確有損壞，且該損害為漏水所造成，並應扣除折舊；㈥天晟-全店油漆工程18萬元，此項目並無統一發票或
收據，且此項工程是屬於「店門口鐵件」、「後門口鐵件」、「室內綠色牆面全面改色」的油漆工程，顯然與漏水無關；㈦誠暉企業-鐵門傾斜修復2,100元，依其不知何種單據所載金額為一式2,000 元，日期為107年12月22日，然被告先
前主張其已於106年6月17日更換鐵捲門，106年12月30日還
進行金額更高的修繕，則短期內再度發生傾斜現象，為何不要求原承攬人鐵工陳'R或長鑫鐵工廠履行保固責任？此顯然不符經驗法則，且該不知何種單據並無誠暉企業之印章；㈧榮恩電器有限公司-原型燈罩4組6萬7,200元，此項目並無統一發票或收據；㈨長鑫鐵工廠-鐵門修繕1萬1,000元，依其收
據所載日期為106年12月30日，然而被告先前主張其已於106年6月17日更換鐵捲門，則短期內發生問題為何不要求原承
攬人鐵工陳'R 履行保固責任？此顯然不符經驗法則，且更
換鐵捲門僅8,800元，為何半年後發生問題卻要支出1萬1,000元？
2.被告主張抵銷營業損失部分：系爭房屋天花板漏水位置係滴水盤安裝區域，滴水盤面積應約略占全部承租面積1％，故被
告應就其所主張連續4個月4分之1座位無法使用盡舉證責任
，且該4個月營業額是否有因為漏水而減少，應與各年度同
時期營業額加以比較，否則無法證明營業額因漏水而減少4
分之1。系爭租約並無營業損失之約定，被告僅得請求減少
因漏水造成承租物使用面積縮減之相對租金，而不得請求營業損失等語。
三、被告則以：
(一)被告承租系爭房屋經營餐廳，於承租期間系爭房屋因經常性漏水，被告因此自106年1月起拒付房租直至106年5月漏水問題獲得改善才繳納房租，再者，系爭房屋鐵門故障、門框變形屢經被告維修，故被告因系爭房屋漏水與鐵門代墊維修費用共41萬9,400元，被告就此部分與原告請求之租金部分主
張抵銷。
(二)又因漏水期間，系爭房屋中有18個座位完全無法使用，佔總座位數73個座位之24.6％，被告於無法營業之前4個月即105年9、10月及11、12月之銷售額分別為383萬0,932元、372萬8,469元，此4個月平均銷售額為188萬9,850元，再以財政部公告109年營利事業各業所得額、同業利潤暨擴大書審純益
率標準，「餐館、餐廳」淨利率為13％，24萬5,680元為被告
餐廳每月純利，4分之1座位無法使用連續4個月，故被告無
法營業之損失總計24萬5,680元，被告就此部分與原告請求
之租金部分主張抵銷等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。四、本院得心證之理由
本件原告主張其與被告簽定系爭租約，被告向其承租系爭房屋，而於被告承租之106年1月至4月間，系爭房屋有漏水之
情形，被告因此未給付該期間每月20萬元，共80萬元租金之事實，已據其提出與所述相符之房屋租賃契約書為證，且為被告所不爭執，堪信為真。惟原告主張被告應給付80萬元乙情，則為兩造所爭執，被告並以上開情詞置辯，茲審認如下：
(一)按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第421條第1項、第423條、第429條第1項、第430條分別定有明文。次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。同法第334條第1項前段定有明文。
(二)經查，系爭房屋於被告承租期間有漏水之情形，為兩造所不爭執，已如上述，再者，被告主張系爭房屋鐵門屢有故障、變形而支出維修費用等情，有卷附之對話紀錄可參(見本院
卷第159頁、171頁)，則系爭房屋因漏水及鐵門不堪使用，
原告為出租人，依法負有修繕義務，然原告未盡其修繕義務而由被告自行修繕，則依上開規定，被告請求原告償還其修繕費用，自屬有據。茲就被告所得主張抵銷之修繕費用部分審認如下：
1.誠暉企業-外牆水管爆裂修繕5,775元：被告就此部分支出5,500元，含稅5,775元，有卷附之估價單、統一發票可佐（見本院卷第79頁），是被告主張抵銷5,775元，應屬可採。至
原告雖抗辯統一發票所載品名為水電材料，與外牆水管爆裂修繕不同云云，然水管修繕所需材料即為水電材料，尚與常情無違，是原告此部分抗辯，尚無可採。
2.權威聖-天花板補水泥塗油漆工程1萬6,500元：觀諸被告所
提出之105年9月25、26日對話記錄（見本院卷第65至69頁），可知被告於105年9月25日即有傳訊息予原告告知天花板需修繕，並於105年9月26日傳權威聖工程行之報價單予原告，其上記載金額為1萬6,500元，此亦有與其他工程合併支出之統一發票為證(見本院卷第81頁)，堪信被告為修繕系爭房屋天花板支出1萬6,500元，則被告主張抵銷1萬6,500元，即屬可採。
3.巨皓工程-不鏽鋼滴水盤工程8萬9,775元：被告就此部分支
出8萬9,775元，有卷附之統一發票、請款單可佐（見本院卷第85頁），是被告主張抵銷8萬9,775元，應屬可採。至原告抗辯滴水盤費用過高，及將醬料台點焊之成本移花接木至滴水盤上云云，然原告未舉何事證資料以證明被告有此之舉，其臆測之詞自無可採。
4.史密特龍-沙發更換坐墊費用3萬8,250元：觀諸被告所提出
之106年4月5日至19日對話記錄（見本院卷第131至139頁）
，可見被告有傳系爭房屋漏水之照片予原告，其中有沙發因漏水受損之照片，而原告就受損沙發支出維修費3萬8,250元，有卷附之估價單、統一發票在卷可佐（見本院卷第87頁），是被告主張抵銷3萬8,250元，亦屬可採。至原告抗辯沙發應折舊云云，然觀諸被告所提出之上開估價單、統一發票，其上記載沙發「維修」，非屬材料換新而無庸折舊，是原告此部分抗辯，即無可採。
5.天晟-全店油漆工程18萬元：觀諸被告所提出之107年4月19
日至107年5月8日對話記錄（見本院卷第151至153頁），固
可見被告有傳系爭房屋多處牆面漏水之照片予原告，然被告所提出之估價單（見本院卷第89頁），其上記載門口鐵件共8萬5,000元與室內綠色牆面全面改色9萬5,000元，核此二者前者與漏水無關，而後者僅有部分相關，亦有與漏水無關之裝潢改色，本院依民事訴訟法第222條第2項酌採1/4，被告
可抵銷之金額於2萬3,750元之範圍，尚屬可採，其餘則無可採。
6.榮恩電器有限公司-原型燈罩4組6萬7,200元：觀諸被告所提出之106年4月1、20日對話記錄（見本院卷第131、139頁）
，雖可知被告有通知原告燈具受損之情形，然綜觀卷內資料，未見被告提出何事證資料以證明其就燈具受損確有支出6
萬7,200元，則被告就此部分主張抵銷，尚無可採。
7.關於鐵門維修乙節，被告主張系爭房屋鐵門屢有故障、變形而支出維修費用，有被告所提之相關報價估價單、發票(見
本院卷第83、91、93頁)，被告主張更換鐵捲門大門8,800元、鐵門傾斜修復2,100元、鐵門修繕1萬1,000元，共2萬1,900元，應為可採。至原告雖以前詞置辯，然參諸被告屢以通
話告知而未見出租人自行修繕，衡情被告應有此部分之支出為可信。
8.綜上，被告所得主張抵銷之修繕費用金額合計為19萬5,950
元（計算式：5,775＋1萬6,500＋8萬9,775＋3萬8,250＋2萬3,75
0＋2萬1,900＝19萬5,950）。
(三)第查，系爭房屋因漏水致被告有部分區域無法營業，為兩造所不爭執，並有被告提出之105年3月27日至106年6月4日之
現場照片在卷可佐（見本院卷第97至113頁），原告為出租
人，其未能提供合於所約定使用收益之租賃物予被告，即屬債務不履行，則被告請求原告賠償所失利益即營業獲利之損失，依上開規定，亦屬有據。系爭房屋因漏水所受影響範圍，本諸民事訴訟法第222條第2項規定，參酌卷附兩造所提出之資料，並考量餐飲業之經營，本應首重衛生、舒適之環境，餐桌間為客人走動之空間，如有部分區域漏水，為客人安全，其周圍可能走動或影響舒適之空間亦勢必無法開放供客人使用，故認系爭房屋因漏水所致無法營業之區域占全部區域1/4。再者，被告於106年1月前4個月即105年9、10月及11、12月之銷售額分別為383萬0,932元、372萬8,469元，此有被告所提出之申報書在卷可稽（見本院卷第185、187頁），此4個月平均每月銷售額為188萬9,850元（計算式：(383萬0,932＋372萬8,469)÷4＝188萬9,850，元以下四捨五入），而
依被告所提出之營利事業各業所得額、同業利潤暨擴大書審純益率標準（見本院卷第189頁），其中餐食業餐館、餐廳
之淨利率為13％，則被告每月損失之淨利應為24萬5,681元（
計算式：188萬9,850×13％＝24萬5,681，元以下四捨五入），
而被告4個月有1/4區域無法營業之損失則為24萬5,681元（
計算式：24萬5,681×4×1/4＝24萬5,681），惟被告僅主張抵銷24萬5,680元，應屬可採。
(四)又兩造互負上開債務，且其給付種類相同，並均屆清償期，基此，被告以其得對原告請求償還之修繕費用19萬5,950元
及請求被告賠償之營業損失24萬5,680元，主張與原告對其
請求之租金80萬元，二者互為抵銷，洵屬有據，故原告得請求被告給付之金額與被告得請求原告給付之金額互為抵銷後，原告尚得向被告請求38萬0,270元（計算式：80萬－19萬5,
950－24萬5,680＝35萬8,370）。
五、從而，原告依上開法律關係，訴請被告給付35萬8,370元，
及自起訴狀繕本送達翌日即111年1月11日（見本院卷第33頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應
予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，此部分假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，但被告聲明願供擔保，請准免為假執行，尚無不合，爰諭知相當擔保金准許之。並依職權確定訴訟費用為8,700元（第一審
裁判費），其中3,897元由被告負擔，其餘由原告負擔。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　8 　　日士林簡易庭 法 官 楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　8 　　日書記官 蘇彥宇