士林簡易庭 - 113年度士簡字第1331號（確認區分所有權人會議決議無效）

臺灣士林地方法院民事簡易判決 113年度士簡字第1331號原告滕翠鳳訴訟代理人林亮宇律師周佳慧律師被告日成海闊社區管理委員會法定代理人張仁修訴訟代理人林新傑律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於民國114年7月8日言詞辯論終結，判決如下：主　文確認被告於民國一百一十二年十二月十四日召開之第二十三屆管理委員會第五次例會，就議題二關於「車輛長期妨礙VIP逃生出口案」之決議無效。確認被告於民國一百一十三年二月二十二日召開之第二十三屆管理委員會第六次例會，就議題二關於「17號8樓車輛長期妨礙VIP逃生出口案」之決議無效。確認被告於民國一百一十三年三月十六日召開之第二十四屆區分所有權人會議之臨時動議，關於「一、社區住戶使用停車場公共空間停車案」之決議無效。訴訟費用新臺幣肆仟壹佰柒拾捌元由被告負擔，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。事實及理由壹、程序部分：一、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院104年度台上字第1355號判決意旨參照）。查本件原告主張原告為日成海闊社區（下稱系爭社區）編號124號停車位（下稱系爭124號車位）之所有權人，使用範圍及於其右側空地之停車空間（下稱系爭車位），系爭社區於民國112年12月14日、113年2月22日、113年3 月16日所召開之管理委員會例會及區分所有權人會議中，決議取消原告就系爭車位之停車許可，更進而向原告收取每月新臺幣（下同）3,000元之租金，已使原告權益受損，並違反民法第56條第2項、第72條、第148條、公寓大廈管理條例第1條第2項、第37條等規定應屬無效等情。是前開決議既為原告否認，按諸前開裁判意旨，足認原告有提起本件確認決議無效之訴法律上利益，先此敘明。二、被告起訴時之法定代理人為張文臻，嗣於訴訟進行中變更為張仁修，經其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。貳、實體部分：一、原告起訴主張：（一）原告於90年2月21日以80萬元之價格，向新燕實業股份有限公司購買系爭社區之編號64號停車位；後於94年1月時，原告與訴外人曾作霖（下稱曾作霖），就彼此所有之停車位進行交換，原告取得曾作霖所有系爭124號車位及系爭車位，且因系爭124號車位之使用權及於系爭車位，可以使用之範圍較上揭編號64號車位為大，故原告另行支付20萬元予曾作霖作為補償；此後，原告按時向被告繳納系爭124號車位及系爭車位之清潔費用，時間長達20年，且於20年期間，系爭車位皆有通過消防安全檢查，並無任何公共安全、消防安全之疑慮。（二）曾作霖係向系爭社區之建商即日成鑫建設股份有限公司（下稱日成鑫公司）購買系爭124號車位，且於其購入之際，該建商表示系爭124號車位之使用範圍有含系爭車位，則曾作霖就系爭車位之使用權，係透過該建商與各承購戶之約定專用分管契約，原告自曾作霖承繼系爭124號車位之所有權，理應一併承繼該分管契約，對系爭車位具有使用權；且原告使用系爭車位、繳交清潔費，已經長達20年，縱依被告所有之繳費紀錄所示，原告繳交系爭車位清潔費亦已達14年之久，此段期間，其他區分所有權人亦未有干涉原告使用系爭車位之情事，當可認為成立默示分管契約，原告就系爭車位具有使用權。（三）現被告為將系爭車位作為出租車位使用，竟無視前開分管契約，及系爭車位年年皆通過消防檢查、並無安全疑慮之事實，逕以社區公共安全為由，於112年12月14日第23屆管理委員會第5次例會（下稱系爭第5次例會），就議題二「車輛長期妨礙VIP逃生出口案」（下稱系爭妨礙逃生出口案）作成：「基於社區公共安全，8票同意取消該位置（即系爭車位）停車許可，亦取消汽車清潔費」、及「於安全門上以壓克力製作警語：【社區消防疏散通道】【緊急安全逃生出口】」之決議，復於113年2月22日第23屆管理委員會第6次例會（下稱系爭第6次例會），就議題二「17號8樓車輛長期妨礙VIP逃生出口案」（下稱系爭車輛妨礙逃生出口案）做成相同之決議；上揭2決議違反系爭社區規約第13條之約定，且係刻意損害原告之權益，故依據民法第72條、第148條、公寓大廈管理條例第1條第2項、第37條等規定，上揭2決議應為無效。（四）於113年3月16日被告召開第24屆區分所有權人會議，其中就社區住戶使用停車場公共空間案提出臨時動議（下稱系爭臨時動議），系爭臨時動議之決議為「經表決統計結果，原使用車主承租期1年，租金3,000元/月，1年後設定為公共臨時停車位（下稱系爭公共空間停車案）」，並經主席簽名後公告，已生決議之效；系爭臨時動議涉及原告之財產權，應不得以臨時動議方式提出，且系爭臨時動議之決議票數僅38票，未達法定或系爭社區規約所定出席人數3/4同意之決議門檻，故系爭臨時動議實有得撤銷之情事；又系爭臨時動議攸關原告之權益，卻於原告未出席之情況下，以臨時動議方式提出，並刻意強調原告無使用系爭車位之權，以此誤導出席者，同意之票數亦未達出席人數3/4，於程序上已有違誤，且系爭臨時動議又將原告就系爭車位之使用權限予以剝奪，更命原告需繳交每月3,000 元之租金，顯係破壞系爭車位之分管契約，並損害原告之權益，故依據民法第72條、第148條、第56條第2項之規定，系爭臨時動議應為無效。（五）先位聲明：1.確認系爭第5次例會就系爭妨礙逃生出口案之決議無效；2.確認系爭第6次例會就系爭車輛妨礙逃生出口案之決議無效；3.確認系爭臨時動議之系爭公共空間停車案之決議無效。備位聲明：1.確認系爭第5次例會就系爭妨礙逃生出口案之決議無效；2.確認系爭第6次例會就系爭車輛妨礙逃生出口案之決議無效；3.系爭臨時動議之系爭公共空間停車案之決議，應予撤銷。二、被告則以：（一）系爭車位係全體區分所有權人所共有，關於系爭車位之分管協議，當與全體區分所有權人協議，現系爭社區規約中，並無載明系爭車位有約定專用情事，系爭社區之區分所有權人會議亦未曾就系爭車位約定專用事項為議決，故原告所稱曾作霖與建商之分管協議，並非與全體區分所有權人之協議，則系爭車位並無存有任何分管契約，原告與曾作霖間之交易，自與系爭車位無涉。（二）依照系爭社區之使用執照所示，系爭車位所在位置，係系爭社區俱樂部之緊急安全逃生出口，通常使用方法為常態開放通道使用，於該處停放車輛，將影響緊急安全逃生動線，並妨礙消防栓之使用，故縱原告所主張系爭車位之分管協議存在，亦因違反建築法、公寓大廈管理條例、及系爭社區規約而無效，現被告基於社區安全之維護，而為系爭妨礙逃生出口案、系爭車輛妨礙逃生出口案之決議，與系爭社區規約及法律之規定並無相違，當屬合法有效之決議。（三）被告僅係考量原告有使用系爭車位之事實，而向原告收取清潔費，非承認原告有權使用系爭車位，且系爭社區大多數區分所有權人均未知悉原告有使用系爭車位之情事，當無成立默示分管契約之可能。（四）系爭臨時動議並未通過，不生決議之效力，原告請求確認系爭臨時動議無效或撤銷系爭臨時動議，並無理由。（五）聲明：請求駁回原告之訴。三、本院得心證之理由：（一）原告主張其於90年2月21日以80萬元之價格，向新燕實業股份有限公司購買系爭社區之編號64號停車位；後於94年1月時，原告與曾作霖，就彼此所有之停車位進行交換，取得曾作霖所有系爭124號車位及系爭車位，並另行支付20萬元予曾作霖；後被告於系爭第5次例會，就系爭妨礙逃生出口案作成系爭妨礙逃生出口案之決議；復於系爭第6 次例會，就系爭車輛妨礙逃生出口案作成相同之決議等事實，業據提出臺北縣（現改制為新北市）淡水地政事務所土地及建物所有權狀、不動產買賣契約書、支票、系爭社區規約、系爭第5次、第6次例會會議記錄等件為證（見本院113年度士簡字第1331號卷【下稱本院卷】第27至51、55至79頁），復被告對此部分亦未爭執，故此部分之主張，應屬可採。（二）原告主張系爭車位之使用權前經日成鑫公司售予曾作霖，且與系爭社區住戶成立分管契約，後原告向曾作霖購買系爭車位並取得使用權，系爭社區住戶自應承繼前開分管契約等語，被告則以前詞置辯，經查： 1.按所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，始具有效力，業經司法院大法官會議著有349號解釋。故在民法第826條之1規定修正施行前成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依349號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷（最高法院105年度台上字第1733號、107年度台上字第70號判決意旨參照）。次按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決意旨參照）。再按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院97年度台上字第909號、98年度台上字第1087號、99年度台上字第790號判決意旨參照）。 2.證人曾作霖於本院言詞辯論時具結證稱：我係於90年間向日成鑫公司購買系爭124號車位及系爭車位，日成鑫公司當時跟我說系爭124號車位旁可以多停1台車，但要多付20萬元，我就跟日成鑫公司購買上開車位，且因購買2個車位，1次要繳2個位置之清潔費用，社區大部分住戶都知道我有停2台車，且我車位買的最貴，我在停車的時候都沒有住戶來抗議，管委會也沒跟我說過停車位只劃1格所以只能停1台，我後來於94年間將上開車位賣給原告等語（見本院卷第280至282頁）；而依原告所提管理費通知函（見本院卷第387至389頁），可見原告於本件前均係繳2個車位之清潔費共計600元，益徵證人曾作霖上開所述應非子虛，堪可採信，足認證人曾作霖既與系爭社區建商即日成鑫公司約定有權使用系爭車位，且系爭車位自證人曾作霖取得使用後，即持續繳交2個車位之清潔費。再者，觀諸系爭車位之所在地，係在系爭社區VIP服務管理中心大門前，此有平面圖及照片在卷可參（見本院卷第157至163頁），而證人曾作霖上開證稱購買系爭車位後均有停放車輛，是從系爭社區地下停車場觀察，應得輕易得知系爭車位係由證人曾作霖及後續被告所獨自占有使用，其他共有人均無法任意使用該部分，況證人曾作霖及被告先後於90年、94年使用系爭車位後至112年間，均有額外繳交1個車位之清潔費長達20年之久，且被告及系爭社區之各區分所有權人於上開會議前均未有異議，堪認系爭社區之各區分所有權人及其後之受讓人，對於系爭車位之使用，均有默示同意證人曾作霖及被告可單獨使用，自需受默示分管契約之拘束，是被告否認原告與系爭社區之各區分所有權人間成立默示分管契約，顯與上開事證不符，自難憑採。（三）被告另主張系爭車位所在位置，係系爭社區俱樂部之緊急安全逃生出口，通常使用方法為常態開放通道使用，於該處停放車輛，影響緊急安全逃生動線，並妨礙消防栓之使用，違反建築法、公寓大廈管理條例、及系爭社區規約而無效等語，然查，觀諸系爭社區停車場平面圖及原告所提之現場照片所示（見本院卷第51至53、157頁），系爭車位係在系爭社區VIP服務管理中心大門前，並未完全阻塞通道；復證人即系爭社區住戶連怡欽於本院言詞辯論時具結證稱：系爭社區停車格均有通過消防檢查等語（見本院卷第285頁），可見原告及證人曾作霖使用系爭車位至今，經消防檢查時均未有遭認定妨害消防或安全之情事。再者，依系爭臨時動議內容所載（見本院卷第83至85頁），系爭社區決議將系爭車位收回後，將改為公共臨時停車位，可見系爭社區取回系爭車位後，並未禁止停車並常態開放通道使用，反而係將系爭車位改為公共臨時停車位，而供系爭社區住戶所公共使用，由此益證系爭車位似無違反相關法規之問題。復被告並未舉證系爭車位確有違反建築法、公寓大廈管理條例、及系爭社區規約等相關證據，自難認被告所辯可採。（四）又按本條例未規定者，適用其他法令之規定。管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議，公寓大廈管理條例第1條第2項、第37條定有明文。是管委會之決議內容如與本條例、規約或區分所有權人會議決議相違者，應屬無效。再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條亦有明文。查系爭第5次例會，就議題二「車輛長期妨礙VIP逃生出口案」作成：「基於社區公共安全，8票同意取消該位置（即系爭車位）停車許可，亦取消汽車清潔費」、及「於安全門上以壓克力製作警語：【社區消防疏散通道】【緊急安全逃生出口】」之決議，復於系爭第6次例會，就議題二「17號8樓車輛長期妨礙VIP逃生出口案」作成相同之決議，然原告就系爭車位之使用已與系爭社區之各區分所有權人間成立默示分管契約，業如前述，則系爭第5 次、第6次例會之內容任意取消原告就系爭車位之使用，而此對於系爭社區之各區分所有權人所得利益極少，但對原告所受之損失極大者，堪認係以刻意損害原告使用系爭車位之權益為主要目的，依上開法律規定，前開會議決議應為無效。（五）另按關於公寓大廈住戶區分所有權人決議之效力，公寓大廈管理條例並無明文規定，公寓大廈管理條例第1條第2項規定：本條例未規定者，適用其他法令之規定。而公寓大廈住戶之性質雖屬非法人團體，惟由其性質觀之，已與社團法人相當接近，故關於其意思決定機關所為決議之效果，應類推適用民法第56條關於社團總會決議效力之規定。又總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2項定有明文。經查，觀諸原告所提於113年3月16日被告召開第24屆區分所有權人會議紀錄（見本院卷第81至83頁），其中就系爭臨時動議之決議為「經表決統計結果，原使用車主承租期1年，租金3,000元/月，1年後設定為公共臨時停車位」，然原告就系爭車位之使用已與系爭社區之各區分所有權人間成立默示分管契約，則系爭臨時動議之決議將侵害原告使用系爭車位之權益，承前所述，系爭臨時動議之決議亦應為無效。至被告雖辯稱系爭臨時動議並未通過，不生決議之效力等語，然參酌上開會議紀錄，該次會議確實有做出上開決議，縱主席後續有裁示「本案使用適法性有疑義，不宜驟然行使收回，移請下屆管委會繼續追蹤釐清再議」，然此部分亦無解決議已作成之效力，僅屬後續執行與否之問題，故被告此部分所辯，尚無可採。（六）從而，原告先位請求確認系爭第5次例會就系爭妨礙逃生出口案之決議、系爭第6次例會就系爭車輛妨礙逃生出口案之決議、確認系爭臨時動議之系爭公共空間停車案之決議無效，均有理由，應予准許。又預備訴之合併，係以先位之訴不合法或無理由，為後位之訴判決之條件，先位之訴有理由，後位之訴即無庸判決。本件原告所提起預備訴之合併，本院認其先位之訴為有理由，就其備位部分，自無庸判決，附此敘明。四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條第2項。依職權確定訴訟費用額為4,178元（第一審裁判費2,540元、證人旅費1,638元），應由被告負擔，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。中　　華　　民　　國　　114 　年　　8 　　月　　 5　　日士林簡易庭　法　官　葛名翔以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　8 　　月　　 5　　日書記官　詹禾翊

士林簡易庭113年度士簡字第1331號

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