臺灣士林地方法院小額民事判決

原告

財政部國有財產署北區分署

法定代理人

趙子賢

訴訟代理人

曾智群律師

訴訟代理人

王譽霖律師

被告

王友田

訴訟代理人

邱啟鴻律師

王奕涵律師

上列當事人間請求給付土地使用補償金事件，本院於民國115年7月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：

(一)原告管理中華民國所有之臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地），而被告以其所有之「西安街1段313巷6弄29號2樓加強磚造三層樓房(頂樓加蓋)之第二層」之地上物(下稱系爭房屋)，無權占用系爭土地面積達21平方公尺(編號26錄)，於民國114年1月20日起至114年7月31日止，受有相當於租金之利益，致原告受有不能管理使用系爭土地之損害，乃以系爭土地申報地價百分之五計，依民法不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決：被告應給付原告新臺幣(下同)3萬4,873元，及自支付命令狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

(二)對被告抗辯之陳述系爭土地於原告接管前由陸軍總司令部為安置原臺大士林血清研究所違建戶，於57年間提供土地使用權同意書，同意原始住戶興建房屋使用，性質為使用借貸契約關係，與原始住戶間並無設定地上權之合意。被告非原借用人，而係贈與取得系爭房屋，原告亦未同意移轉占有，依債之相對性，不得對原告有所主張，抑或因被告非原始住戶，且原借用人已死亡，而經原告依民法第472條第2款或第4款規定於114年1月20日以台財產北管字第11485003670號函向被告終止契約。又被告係因贈與而取得系爭房屋，非以行使地上權意思而占有系爭土地，其取得時效不能開始進行。

二、被告則以：

(一)陸軍總司令部於57年間為安置原臺大士林血清研究所違建戶，與原始住戶潘龍寶等48人達成地上權協議，於辦妥地上權前提供斯時為其所管理之臺北市○○區○○段○○段000○000○00000○000○00000地號等5筆土地（重測前為臺北市○○區○○段000000○000000地號土地），並出具土地使用權同意書，同意供建築住宅使用並完成建物所有權登記。嗣經原始住戶王郭素梅於99年12月22日以贈與為原因將系爭房屋移轉登記予被告(被告與王郭素梅為母子關係)。兩造應繼受上開地上權設定協議，被告僅係尚未辦理取得系爭土地之地上權登記，並非無權占有，且被告於占有之始為善意無過失，並以行使地上權意思，和平、繼續、公然占有系爭土地已逾10年，而完成時效取得地上權登記請求權，亦非無權占有。

(二)又被告所有之系爭房屋座落系爭土地上，係基於原告前管理機關陸軍總司令部無限期借予原始住戶建屋居住使用，此契約尚及於繼受取得系爭房屋之被告，原告應受此拘束，不得任意終止，原告所稱已於114年1月20日終止契約，已然違約並違反誠信原則，且僅以公告方式為之，被告並未收受，應不生效力。被告基於無限期使用借貸契約，及占有連鎖之法理，有占用系爭土地之正當權源。

(三)系爭房屋之移轉均為與原始住戶相關之後代，被告使用系爭土地並未逸脫契約目的。原告不應無視歷史安置背景，逕認被告為無權占有等語，資為抗辯，並聲明駁回原告之訴。

三、本院得心證之理由本件原告主張系爭土地為中華民國所有，現由原告管理，被告所有之系爭房屋占用系爭土地達21平方公尺(編號26錄)等情，業據其提出土地勘查表、土地建物查詢資料、現場照片等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真。是本件應審究者厥為：原告依不當得利之法律關係，請求被告給付土地使用補償金，被告所辯前揭情詞，是否得為其受有利益之法律上原因？茲審認如下：

(一)按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。

1.經查，系爭土地既為中華民國所有，現由原告管理，被告所有之系爭房屋占用系爭土地達21平方公尺，已如前述，且被告於原告主張其占有期間(即114年1月20日起至114年7月31日止)之前，業已取得系爭房屋所有權迄今，此為兩造所不爭執，並有建物登記第一類謄本存卷可考(見本院卷第81頁)，則被告於上開占有期間受有使用土地之利益，致原告受有損害，應可認定。

2.至被告雖以前詞置辯，認其有占有權源云云，意指其使用系爭土地存有法律上原因，惟查：

⑴觀諸兩造所稱之57年間由原告接管之前手機關陸軍總司令部出具之土地使用權同意書(見本院卷第61至64頁)，其上確有記載「右列土地(臺北市○○區○○段000000○000000地號土地)本人同意潘龍寶等(48戶使用人)興建住宅，使用期間最少十五年，並申請建築執照辦理移轉登記，在未辦理設定地上權登記前，並同意聲請建築登記，絕無異議」等內容，可認原管理機關陸軍總司令部曾為安置原臺大士林血清研究所違建戶48戶，以系爭土地供原始住戶興建房屋及申請相關執照之目的範圍內使用土地，並同時設有最少15年之使用期限。就此，上開土地使用權同意書，核其性質應為使用借貸契約，就其期限而言，初以15年為期，而於超過15年後即處於類如未定期限之狀態，使用目的亦可見係作為系爭土地設定地上權登記前之權宜使用，而地上權設定本以有償為其對價義務，此觀民法第835條之1、第836條等規定可知，從而可見契約並無永久供契約相對人無償使用系爭土地之意，否則自無明定以設定地上權為使用目的完畢之必要。

⑵再者，按有左列各款情形之一者，貸與人得終止契約：二、借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用者。四、借用人死亡者。民法第472條第2、4款定有明文。本件被告雖與上開同意書之契約相對人即系爭房屋原始住戶王郭素梅為母子關係，有戶籍資料與土地使用權同意書可參。然被告於99年間受移轉系爭房屋時究非使用借貸契約之相對人，依債權契約相對性，自不得逕以他人間之契約，主張其有無償使用借貸系爭土地之權利。再且，使用借貸契約與借用人之個人憑信相關，本不許借用人任意轉供契約以外第三人使用，否則即構成法定終止契約事由，此觀民法第472條第2款後段規定甚明，而被告亦未能舉證原告曾同意允許契約外之第三人即被告使用系爭土地，被告自身自無固有權利得向原告主張無償使用，更無所謂占有連鎖法理之適用。再進而言之，若時至被告因王郭素梅死亡而繼承契約相對人之權利義務，惟原告亦憑原契約相對人死亡為由，業於114年1月20日以台財產北管字第11485003670號函向被告終止契約，此有卷附之上開函文可憑(見支付命令卷第35至37頁)，而非僅以公告方式為之，合於前引民法第472條第4款之規定，且上開使用借貸契約本無永久無償供人使用之意，已如前述，以此為由終止契約，難認有違誠信原則，據此應認上開使用借貸契約已然合法終止。自此，被告已無從以上開同意書所表之使用借貸契約，作為其受有使用系爭土地利益之法律上原因。

⑶又被告另謂系爭房屋之移轉均為與原始住戶相關之後代，被告使用系爭土地並未逸脫契約目的，原告不應無視歷史安置背景，逕認被告為無權占有云云，然衡諸上開契約目的，究為權宜使用，終仍以有償之地上權設定為終止，契約並無永久無償提供之意，時至今日，地上權設定既猶不能達成合意完成設定登記，而永久維持無償使用狀態，更非契約宗旨，原告依法終止契約後請求補償金，難認有違反契約目的或歷史安置背景。

⑷此外，被告另主張兩造間繼受地上權合意，及現因完成時效取得地上權登記請求權云云，然按，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。民法第758條第1項定有明文。兩造之前手間是否存有地上權合意，自上開土地使用權同意書內容以觀，並非明確，被告亦未舉證以實此說，遑論涉及地上權租金之重要之點是否達成合意，更屬有疑。被告所謂地上權合意之說，委難憑採。況地上權設定，依法仍以登記為必要，未經登記即不生效力。而時效取得完成之情形，亦僅取得地上權登記請求權，於未經登記前，亦不生取得地上權之效力。從而，無論是否存有地上權合意或地上權登記請求權，被告均未取得地上權甚明。遑論地上權仍以有償為其對價義務，亦難作為被告無償使用之依據。從而，上開被告所辯，洵無足採。

⑸綜上，被告所主張之法律上原因，均經原告一一否認，且為本院所不採，故被告受有利益而無法律上原因，應可認定。

3.據此，原告依民法第179條規定，請求被告給付自114年1月20日起至114年7月31日止期間所受之利益，即屬有據。

(二)復按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例、97年度台上字第294號判決意旨參照）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價週年利率10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而依土地法施行法第25條之規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，再依土地法第148條之規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105條之規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價週年利率10％為上限。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價週年利率10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。茲查，系爭土地申報地價為6萬2,400元，有卷附之土地建物查詢資料可參，本院衡酌系爭土地所在土地之位置、利用狀況、交通便利與繁榮程度、使用經濟效用等項，認原告請求按申報地價週年利率5％計算，尚屬允當。原告以被告於114年1月20日起至114年7月31日止占用系爭土地21平方公尺，而提出相當於租金不當得利之金額，如卷附之國有土地使用補償金歸檔計算表所示(見支付命令卷第13頁)，共計3萬4,873元，應為可採。

四、從而，原告依上開法律關係，訴請被告給付3萬4,873元，及支付命令狀送達生效之翌日即114年12月20日（見支付命令卷第49頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為被告敗訴之判決，同法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為1,500元（第一審裁判費），應由被告負擔，及依民事訴訟法第91條第3項之規定加給按法定利率計算之利息。