臺灣士林地方法院小額民事判決

被告應給付原告新臺幣伍萬貳仟零壹拾參元，及自民國一百一十四年六月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元，應由被告負擔其中新臺幣壹仟參佰捌拾參元，及加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；其餘應由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。理由要領

一、原告主張：原告前於民國112年6月1日與訴外人黃翊婷、張怡婷3人，與被告承租坐落於臺北市○○區○○街00號2樓之房屋(下稱系爭房屋)作為住宅，押租金共2個月，租期1年。原告租金約定為每月新臺幣(下同)5,900元，黃翊婷、張怡婷2人租金則分別約定為7,000元、5,900元。後於113年5月底屆滿前雙方同意續租1年。惟被告於113年10月23日竟以原告及黃、張二人等違反不得申請租金補貼之約定為由，片面終止上開租約，並限期原告及黃、張三人於113年10月底前搬遷，原告及黃、張三人乃於同年10月30日將鑰匙返還被告後遷離。然被告未依上開租約第4條約定返還已給付之2個月押租金，亦違反契約第13條第2項約定，未於終止契約前30日通知即逕行要求承租人搬離，應賠償承租人相當1個月租金之違約金。嗣原告因受讓黃、張上開債權，乃依租賃契約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決：被告應給付原告5萬6,400元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被告則以:原告及黃、張三人一開始並未說要申請租屋補助，被告在租屋廣告已經說明有無補助會有兩個價格，而其等選擇金額較低的不租屋補助方案，卻違反約定，係欺騙被告符合訂約當事人資格，被告乃於113年10月份終止租約。本件是黃、張二人主動搬走，原告則自己退租，不是被告請他們搬走。至於押租金部分，因為原告及黃、張三人之上開行為已造成不當得利與加害給付，造成被告損失，因此押租金部分應作為抵充不予返還。基於同一理由亦不用給付原告主張的各一個月違約金等語，資為抗辯。

三、本院得心證之理由

(一)按租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定。租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項定有明文。又「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」消費者保護法第17條第1、4、5項分別定有明文。

(二)次按內政部頒訂之住宅租賃定型化契約不得記載事項第3點規定「不得記載承租人不得申報租賃費用支出」、第5點規定「不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔」、第10點規定「不得記載承租人不得申請租金補貼」。上開不得記載事項第3點、第10點目的在於保障承租人合法申報租金扣抵個人綜合所得稅及向主管機關申請租金補貼之權利，當承租人依法行使上開權利時，稅捐稽徵機關即因此掌握出租人租賃事實及所得，可導致出租人所得稅額增加。倘容許承租雙方特約約定出租人因此增加所得稅額轉嫁由承租人負擔，不啻由出租人享受政府提供予承租人之所得稅優惠及租金補貼，架空上開不得記載事項第3點、第10點規範政策目的。

(三)經查，本件被告與原告及黃、張等人約定以不得申請租屋補助作為前揭租約之內容，顯已違反住宅租賃定型化契約不得記載事項第10點，依消費者保護法第17條第4項之規定，此部分約定自屬無效。被告以此作為終止租約，乃至抵充押租金、違約金之事由，自無可採。至被告雖再辯稱原告等人以上開方式欺騙被告符合訂約當事人資格，故而終止租約云云，然此項約定，並非針對原告等人之當事人資格，實則係為限制任何與之承租住宅之承租人而設，其用意於規避國家法令，逃避稅收或支出，已有違公共秩序，自無可採。

(四)按出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。原告及黃、張三人與被告所簽訂之住宅租賃契約書第4條後段定有明文。茲查，本件原告與黃、張三人與被告簽訂前揭租約，被告受有押租金共3萬7,600元之事實，為被告所不爭執，並有房屋租賃契約書在卷可憑，而原告與黃、張三人業於113年10月30日將鑰匙返還被告後遷離乙節，亦為被告所不爭執，故依上開約定，被告自應返還上開押租金。而原告受讓黃、張二人之上開債權，亦有卷附之債權讓與證書為證，則原告依系爭租約第4條約定請求被告返還上開押租金共3萬7,600元，應屬有據。

(五)再按，依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方，一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。原告及黃、張三人與被告所簽訂之住宅租賃契約書第13條第2項定有明文。經查，原告主張被告於113年10月23日竟以原告及黃、張二人等違反不得申請租金補貼之約定為由，片面終止上開租約，並限期原告及黃、張三人於113年10月底前搬遷，有卷附之對話紀錄、存證信函可考，應可認定，本件姑不論被告並無終止契約之權，如前所述，縱有任意終止之權，亦應依上開約定先期通知承租人。本件被告僅提早7日通知，而未達1個月，應依上開日數之比例計算違約金，故被告應賠償違約金共1萬4,413元(18800x23/30=14413，元以下四捨五入)。而原告受讓黃、張二人之上開債權，亦有卷附之債權讓與證書為證，則原告依系爭租約第13條第2項約定請求被告賠償1萬4,413元，應屬有據。

四、從而，原告依上開法律關係，訴請被告給付5萬2,013元(3萬7,600+1萬4,413=5萬2,013)，及自支付命令送達生效之翌日即114年6月11日（見支付命令卷第73頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為1,500元（第一審裁判費），應由被告負擔其中1,383元，及依民事訴訟法第91條第3項之規定加給按法定利率計算之利息；其餘由原告負擔。