臺灣士林地方法院民事簡易判決

原告

郭迎晨

被告

陳妃姸即鑫虹橋房屋企業社

訴訟代理人

水閎麟

被告

周晉宇

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國115年7月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：原告於民國113年12月間經由受僱於被告陳妃姸即鑫虹橋房屋企業社之業務員即被告周晉宇，而與被告陳妃姸即鑫虹橋房屋企業社成立居間契約關係，委由被告陳妃姸即鑫虹橋房屋企業社居間仲介購買新北市○○區○○街00號2樓之房屋(下稱系爭房屋)。原告於113年12月8日首次由屋主帶看房屋，並於當日晚間在萊爾富超商簽付斡旋金予被告周晉宇，當時全程未見、亦未獲解說不動產說明書。該說明書遲至113年12月11日簽訂買賣契約時方附上，已嚴重剝奪原告於支付斡旋金前應有之知情與審閱權利。被告所提供之不動產說明書，於「是否有滲漏水情形」及「有無違建或禁建情事」兩欄位，皆勾選「無」，與房屋實際現況有陽台外推、房屋牆面存有明顯壁癌等情形明顯不符。事後被告陳妃姸即鑫虹橋房屋企業社所屬人員又違反誠信，意圖施壓，並探詢原告個人事務，有違保密義務。被告陳妃姸即鑫虹橋房屋企業社提供之仲介服務，顯屬未依債之本旨所為之不完全給付，依不完全給付與不當得利之法律規定，應返還原告已給付之全部對價即新臺幣(下同)11萬元之仲介費，並賠償為檢驗漏水所支出之檢測費9,000元。又被告周晉宇執行上開居間業務有故意或過失，致原告受有上開損害，依不動產經紀業管理條例規定，應由被告二人負連帶賠償責任。爰依上開居間契約與侵權行為之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決:被告應連帶給付11萬9,000元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並願供擔保請准宣告假執行。。

二、被告則以：

(一)被告陳妃姸即鑫虹橋房屋企業社之答辯:點交前瑕疵是賣方承擔，點交後是買方承擔，且超過六個月。買賣當時屋主有說原告稱的陽台外推是格局變動是合法的，裝修狀況有告知原告。如果有漏水應該第一時間就告知，並非10個月後，並聲明求為判決駁回原告之訴。

(二)被告周晉宇之答辯:本件交屋10個月後，當時屋主勾選不動產現況說明書，僅能肉眼觀察，交屋前有請原告確認，且原告有簽過該文件。要去了解現況但原告拒絕，原告要求全額賠償不合理。陽台外推部分原告當時就可以說，但是原告當時沒有反對。且本件是要找屋主，跟仲介無關，伊認為有做到仲介服務等語，資為抗辯。

三、本院得心證之理由

(一)按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第568條第1項定有明文。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第567條第2項亦有明文。不動產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務。復按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第227條第1項、第226條第1項規定亦有明文。再按，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第2項亦有明文。末按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第203條定有明文。

(二)關於契約責任部分：

1.經查，被告陳妃姸即鑫虹橋房屋企業社係以居間為營業，揆之上開說明，對於買賣系爭房屋之必要資訊，負有善盡預見危險及調查、誠實告知買受人即原告之義務，且應據實調查不動產說明書內容。又依我國一般社會大眾普遍認知，房屋常有漏水、壁癌、風化、電線短路、水壓不足不穩等問題，亦或是房屋之部分甚至全部屬於違章建築等情形，若有上開之情將嚴重影響買受人對於房屋之使用，故營仲介業務者自須對於房屋有無滲漏水，或是否為違章建築等事項，進行必要之檢查及告知。

2.復查，觀諸卷附之不動產說明書現況調查表(見本院卷第33頁)，可見其第35項次關於「有無違建或禁建情事」等事項，勾選「否」之內容，而對照原告所提出之內政部不動產交易實價查詢服務網查詢資料(見本院卷第37頁)，則可見系爭房屋已遭備註有陽台外推之記載內容，並有照片可以佐證，顯與上開不動產說明書現況第35項次之記載不符，且此屬外觀顯然可見且得合理懷疑之處，應認為被告陳妃姸即鑫虹橋房屋企業社執行業務而為履行輔助人之被告周晉宇，未盡善良管理人注意詳加調查，且屬可歸責，應由被告陳妃姸即鑫虹橋房屋企業社，就此部分依民法第227條第1項、第226條第1項規定負不完全給付之損害賠償責任。衡酌被告陳妃姸即鑫虹橋房屋企業社居間系爭房屋之買賣過程，仍有其他服務之付出，倘依原告之請求返還全部服務報酬額11萬元，顯失公平。本院審酌被告陳妃姸即鑫虹橋房屋企業社所付出之其餘服務之人力、時間之付出，與上開不完全給付所占仲介內容之合理比例等一切情狀，認原告請求損害賠償之金額應以5萬元為適當，逾此範圍，則無可採。

3.至於其餘原告主張不動產說明書現況調查表第34項次關於「是否有滲漏水情形」勾選「否」部分，業經原告自承經檢測後始知所指房屋牆面存有明顯壁癌之處，並非滲漏水，僅為油漆材質不佳等語(見本院卷第199頁)，故此部分自無勾選內容不符現狀之問題，原告自不得請求檢測費9,000元之賠償。此外，原告另主張其於支付斡旋金之事前遭嚴重剝奪應有知情與審閱之權利，事後遭施壓並探詢原告個人事務，有違反誠信，違反保密義務等情，則未能舉證以實其說，亦未見生何等具體損害結果及其因果關係。故此部分原告之主張自無可採。

(三)關於侵權責任部分，被告周晉宇就未詳查不動產說明書現況調查表第35項次關於「有無違建或禁建情事」事項，勾選「否」之內容乙節，已認定如前述，此部分可認被告周晉宇有過失之失，致原告受有前述相當於5萬元之契約履行損害利益，應依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，由被告周晉宇與其經紀業雇主即被告陳妃姸即鑫虹橋房屋企業社，就5萬元部分負連帶賠償責任，逾此範圍則無可採。另被告陳妃姸即鑫虹橋房屋企業社同時有前述契約賠償責任，與此處侵權責任競合，原告僅得受領一次給付。至原告其餘主張部分則不涉侵權行為，已如前述(二)3.所載，不另贅言。

(四)此外，原告主張尚有不當得利規定之適用云云，然此部分已有契約原因法律關係存在，被告收取費用部分，不涉及民法不當得利規定之適用，原告此部分之法律意見，亦無可採，末此敘明。

四、從而，原告依上開法律關係，訴請被告連帶給付5萬元，及均自起訴狀送達生效之翌日即114年2月13日（見本院卷第99、103頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回，其假執行之聲請，併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。

六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，並依職權確定訴訟費用為1,760元（第一審裁判費），應由被告連帶負擔其中739元，及依民事訴訟法第91條第3項之規定加給按法定利率計算之利息；其餘應由原告負擔。