士林簡易庭九十三年度士簡字第六九四號

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。訴訟標的及理由要領

一、原告起訴主張：緣民國九十一年上半年，藏傳佛教在台灣之中華格魯巴佛學會會員及上師爬山路過台北縣三芝鄉○○○○段菜公坑小段三五五之二、三五六之八、三五五之五、三五六之七、三五七之六地號共約一千七百坪土地，決定購買變更用途興建供六百個出家眾修行及寺院之用，乃藉由路旁廣告電話與被告戊○○聯繫，因條件尚待磋商且有差距，原告乃代表佛學會於九十一年十月三日以每坪新台幣（下同）一萬元之價格，委託被告戊○○與前述土地所有權人即被告乙○○○、甲○○○、己○○斡旋，並交付斡旋金三十萬元，分開三張支票，每張面額十萬元。斡旋買賣條件包括佛學會擬利用前述一千七百坪土地興建房屋，必須辦理申請變更用途，且施作水土保持工程、興建寺院時，均需利用周圍土地堆放建材及供監工僧眾居住，因而原告要求斡旋條件為被告己○○必須另提供同地段三六一地號、三五五地號土地共約八百零六坪，供佛學會無償使用興建農舍，使用期間五年半，寺院興建完成後，農舍所有權歸地主所有。倘前述全部條件均能斡旋成功，則十日內補足定金三百萬元（含斡旋金）同時簽訂買賣書面契約，倘斡旋不成功，則斡旋金無息返還。嗣因土地所有權人雖同意以前述價格及原告要求之付款方式出售土地，但關於借用土地部分，被告己○○所提出草擬之使用借貸合約，則要求佛學會興建農舍應以RC結構，按最高容積、建蔽率規劃，此舉無異變相敲詐勒索，佛學會站在利益眾生之立場，興建農舍理應從簡，且草擬之使用借貸合約第五條第二項更要求原告不得將借用物轉借或以任何直接、間接方式供他人使用，此條件已違背當初原告出面代表佛學會借用土地以放置興建佛寺之建材及供監工僧眾暫住之原意，雙方認知因有前述差距而無法簽署買賣契約及使用借貸契約。按本件土地買賣契約乃係附有借用土地為停止條件，因借用土地條件無法成就，土地買賣契約亦不生效力。被告戊○○之斡旋並未成功，況兩造未正式簽土地買賣契約前，原告尚無支付定金之義務，被告戊○○亦無權將斡旋金支票轉交土地所有權人，乃被告甲○○○、乙○○○、己○○三人，竟將被告戊○○交付之斡旋金支票兌現，並拒不返還，自屬不當得利，同時亦屬侵權行為，渠三人應依不當得利、侵權行為之規定，各返還十萬元予原告。而被告戊○○違背違背委任意旨，於斡旋未成功前，即將支票轉交土地所有權人，處理委任事務有過失，亦屬共同侵權行為，應依共同侵權行為及民法第五百四十四條之規定，與被告己○○三人負連帶賠償責任，並聲明：被告己○○、甲○○○、乙○○○應各給付原告十萬元，並各自九十一年十一月一日起至清償日按年息百分之五計算之利息；被告戊○○應與被告己○○、甲○○○、乙○○○負連帶給付責任云云。

二、被告則以：系爭土地買賣與土地借用為二事，二者並無條件依存關係，被告戊○○受託斡旋部分，僅包括土地買賣部分，該部分因土地所有權人已同意依原告出價及要求之付款方式出售土地，斡旋即已成功，原收之斡旋金已轉為定金，被告戊○○將之交付土地所有權人即被告乙○○○等三人並無不當，被告乙○○○等三人收受定金，亦非不當得利、侵權行為。退而言之，有關借用土地部分，事實上被告己○○亦已同意無償出借土地五年半，原告與被告己○○未能簽署書面使用借貸契約，乃因合約內被告己○○要求註明「使用方法應符合法令」，惟原告擬違反法令使用土地而不願簽署，原告主張被告有不當得利、侵權行為、債務不履行云云，並無理由等語，資為抗辯。

三、查原告與被告戊○○於九十一年十月三日簽署委託斡旋合約書一紙，並交付斡旋金三十萬元，分別開立三張，面額各為十萬元支票予被告戊○○。嗣後土地所有權人即被告己○○、乙○○○、甲○○○已寄發存證信函表示同意原告提議之土地買賣價款及付款方式，並簽收前述斡旋金，請原告十日內補足定金，同時簽訂買賣契約，存證信函並說明因土地借用約定未盡周詳，請求再為協議，並附上被告己○○草擬之書面使用借貸合約。惟因約定簽訂土地買賣契約當日，原告對於被告己○○草擬之書面使用借貸合約有意見，雙方爭執不下，故迄未簽署書面之土地買賣契約書及使用借貸合約等情，為兩造所不爭執，並有委託斡旋合約書、臺北一一六支局０００二一六之八郵局第二二號存證信函及所附草擬之書面使用借貸合約各一份在卷可稽，堪信為真實。

四、本件兩造爭執重點在於：

㈠被告戊○○收受三十萬元斡旋金受託斡旋之範圍，是否包括借用土地部分？

㈡被告戊○○斡旋是否已成功？

五、經查：

㈠有關被告戊○○收受三十萬元斡旋金受託斡旋之範圍，原告雖主張除包括土地買賣部分外，尚包括另向被告己○○借用土地部分，然此為被告所否認。經查：

⒈原告與被告戊○○簽署之委託斡旋合約書共分八條，第一條即敘明「現因與『預購標的物委託售價與付款方式』尚有差距，特由受委託人戊○○代為斡旋，並給付斡旋金三十萬元」，至於另向被告戊○○之配偶即被告己○○借用土地部分，雖記載於同一紙合約書第八條，惟該條約定內容為「同段三六一地號，面積六０一平方公尺，同段三五五地號，面積二０六六平方公尺，以上所有權全部為己○○所有，願無償提供買方興建農舍並無償使用五年六個月，建築費用及設計費由買方支付（五年六個月期間之計算，以買方提供資料齊全可提出申請建築執照之日起算），由契約文義已可知被告戊○○於簽署委託斡旋合約書時，已當場代理己○○同意無償出借三五五地號、三六一地號土地供原告興建農舍，關於土地使用借貸部分，雙方當時並無歧見而需委託被告戊○○斡旋，原告交付斡旋金三十萬元，係因「土地買賣價格與付款方式」與土地所有權人看法仍有差距，故委託被告戊○○斡旋。

⒉況兩造自承出面訂立契約之人雖為原告，但實際交涉均由訴外人丁○○出面，本院通知證人丁○○到庭，詢問原告究竟委託被告戊○○斡旋什麼，丁○○具結後亦證稱「（借用土地部分）在簽原證一號斡旋合約時就已經談好了，蔡先生願意提供旁邊土地，並且要我們蓋房子給他，要按最高容積率和建蔽率，並要蓋RC結構農舍」「（借用土地期間究竟五年或五年半）商量了好久，我說如果要五年，要等師父回來才能決定，後蔡先生也讓步同意五年半」等語（見九十三年九月八日言詞辯論筆錄）。益證原告交付三十萬元斡旋金委託被告戊○○斡旋之範圍，僅包括土地買賣價格、付款條件，不包括借用土地之部分。

⒊綜上所述，有關借用土地之部分，既不在原告交付斡旋金委託被告戊○○斡旋之範圍，從而，原告單憑借用土地部分雙方嗣後意見並不一致，未能簽署書面使用借貸契約一節，而主張斡旋不成功，尚非可採。

㈡有關被告戊○○斡旋是否已成功：

⒈按斡旋金，是在不動產賣方之要價與買方出價及付款方法尚有差距時，買方欲委託仲介人代其向賣方議價，仲介人欲檢驗買方出價購買的誠意，並避免買方後悔，由買方交付仲介人一定數額的金錢或其他代替物。由買方給付仲介人一筆費用，由仲介人代買方向賣方商議之制度。如出賣人同意，即屬斡旋成功，由仲介人將買受人交付之斡旋金充當定金，付予出賣人。買受人付定金之目的係在確保仲介人與出賣人商議成立買賣契約時，願依約履行，其性質當屬立約定金，此為不動產交易之慣例。查本件委託斡旋合約書第二條、第三條亦載明「斡旋成功則於十日內補足定金三百萬元（含斡旋金），並同時簽訂買賣契約書，斡旋不成功則斡旋金無息全數退還」、「若斡旋成功後委託人違約不買時斡旋金全數沒收」，亦可見兩造約定斡旋成功時斡旋金性質上已轉為立約定金，用以擔保契約之成立，如買方拒不簽定買賣契約時，則將之沒收；此與簽署買賣契約時另交付共計三百萬元之定金，係為證明契約之成立而交付者不同。原告主張：被告戊○○需俟買賣契約成立，買賣雙方正式簽署不動產買賣契約時，始得將斡旋金交付賣方一節，尚非可採。

⒉又，賣方即被告乙○○○等三人於斡旋期間內，同意接受原告之出價及付款方式，此為兩造所不爭之事實，則依斡旋金交付之目的以觀，斡旋已屬成功，被告戊○○依不動產交易之慣例及委託斡旋合約書之約定，將斡旋金分別交付出賣人充為立約定金，自屬有據，尚難認其處理委任事務有何過失或應負侵權行為責任。至於嗣後如買賣雙方無法簽定買賣契約時，亦僅發生原告得否適用或類推適用民法第二百四十九條規定請求被告乙○○○三人返還定金之問題，尚難認被告陳李張素貞等人未定正式買賣契約前即收取十萬元屬不當得利或侵權行為。

六、綜上所述，原告依不當得利、侵權行為之規定，請求被告乙○○○等三人各給付原告十萬元及依共同侵權行為、債務不履行（民法第五百四十四條）之規定請求被告戊○○負連帶給付責任，均無理由，其訴應予駁回。

七、本件事證已臻明確，本院認為被告乙○○○等三人得否收受十萬元，應視斡旋是否已成功而將斡旋金轉為立約定金，與土地買賣契約是否成立或是否已正式簽定書面買賣契約無涉，已如前述，故兩造其餘有關買賣契約與使用借貸契約之關係？買賣契約是否成立之爭執？核與判決結果無影響，爰不一一論駁，併此說明。

臺灣士林地方法院士林簡易庭