士林簡易庭96年度士簡字第1486號

被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬肆仟元，及自民國九十六年十一月十五日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。

訴訟費用新臺幣壹仟貳佰貳拾元由被告負擔。

本判決得假執行，但被告如以新臺幣壹拾壹萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。訴訟標的及理由要領：

一、原告主張被告於民國96年1 月2 日經原告受僱人甲○○帶看後，同意委託原告仲介買受訴外人蘇潔民所有，門牌號碼為台北市北投區○○○路108 號4 樓房屋及所坐落之土地（下稱：系爭房地），願意買受價格為新臺幣（下同）550 萬元，並簽訂一式三張之聲明書、內政部版本要約書（下稱：1月2 日要約書）及購屋人給付仲介服務費暨保密約定同意書（下稱：同意書），經原告受僱人甲○○多次與賣方商談，雙方價格仍有差距，甲○○於96年1 月4 日，電話中徵得被告太太丁○○同意加價20萬元後，翌日（5 日）再與賣方洽商，賣方願意降價至580 萬元，原告受僱人甲○○遂於96年1 月6 日中午前往被告家中，詢問被告是否願意再加價10萬元，然被告仍僅願意出價570 萬元，並於當日重新簽訂一式三張之聲明書、內政部版本要約書（下稱：1 月6 日要約書）及同意書，將出價金額由550 萬元調高為570 萬元，甲○○隨即持1 月6 日要約書再度與賣方協商，賣方終於同意以570 萬元出售，並即於成交確認通知書上簽名確認，隨後，原告受僱人甲○○於96年1 月6 日下午5 點趕往被告家中，通知被告本件成交，並請被告於同一份成交確認通知書上簽名，其後買賣雙方並約定於96年1 月8 日中午12點簽約，不料，簽約當日被告遲到，並反悔表示不買，惟依被告先後簽立2 份同意書有關服務報酬均約定：「如立書人之承購條件於本約有效期間經賣方同意，或立書人提出之承購總價、付款方式及其他承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣契約即為成立。此時，立書人同意給付本公司成交總價款百分之二（含稅）之服務報酬，並於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。」，因此縱使被告事後反悔拒買，仍負有向原告給付服務報酬114,000 元之義務，爰依上開約定，訴請被告給付114,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。

二、被告就上開2 份聲明書、要約書及同意書，以及1 張成交確認通知書上簽名之真正，均自認在卷（詳見本院卷宗第31頁），惟辯稱：

（一）被告根本不知道自己簽署成交確認通知書，原告於1 月6日要約書及同意書內夾帶成交確認通知書，以致被告誤簽，事實上，原告從未告知系爭房地業經賣方同意以570 萬元成交。

（二）要約書並無賣方簽名並附註時間，顯與要約書第3 條之約定不符，且成交確認通知書亦未由賣方簽署承諾時間，自無法認定該等文件具有拘束力。

（三）被告簽立1 月6 日要約書及同意書之前，對原告受僱人甲○○提出3 項詢問：房屋是否有漏水？頂樓是否加蓋鐵皮屋？屋內是否有天花板裝潢？甲○○竟不實告知：不會漏水、頂樓有加蓋鐵皮屋、屋內沒有天花板裝潢，且向被告允諾96年1 月8 日可以先覆看系爭房地，覆看無誤再決定是否簽訂買賣契約，及至96年1 月8 日被告偕同妻女覆看後，發現屋況與甲○○承諾迥異，被告遂憤而當場向仲介、代書與屋主代理人撤回要約，賣方當場亦未反對被告撤回要約，原告未盡其應盡之義務，欺罔被告，負有買賣無法成立之可歸責重大事由，自無理由請求服務報酬。

（四）又依1 月6日 要約書第4 條、第7 條之約定，被告自有權撤回要約，原告亦不得請求服務報酬。

（五）經被告於96年3 月間，向臺北市政府地政處申請調查仲介於業務過程是否提供不動產說明書等相關文件，經地政處承辦員許耿豪函查原告，確定原告未製作不動產說明書等相關文件，顯見原告於執行業務過程中未合乎相關之規定而產生消費爭議，實難謂原告無業務上之可歸責性。

（六）兩造簽訂之要約書係原告為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款之定型畫契約，依消費者保護法第11條之1 第1 、2 項規定，應給予合理審閱期間，甲○○並未向被告解釋要約書之內容與條文，亦未解釋消費者之審閱權利，致被告未能執行審閱期間之權利，被告自仍得主張審閱期間之權益，且於96年1 月8 日之審閱期間內行使撤回要約之意思表示。

三、茲就被告之抗辯，分別論述如下：

（一）賣方蘇潔民業於96年1 月6 日承諾買方即被告之要約條件，並經原告通知被告，有買賣雙方均簽字之成交確認通知書1 件在卷可佐（附於本院卷宗第16頁），核與證人甲○○所為證言相符（詳見本院卷宗第59頁），應為真正。被告雖辯稱：甲○○於1 月6 日要約書及同意書內夾帶成交確認通知書，以致被告誤簽等語。然查：被告就其抗辯並未舉證證明，且成交確認通知書為白色A4大小單張紙張，要約書是黃底黑字且有紅邊之A3大小紙張（有對折），二者紙質、顏色均不同，字體大小也差異很大，業經本院96年11月23日當庭勘驗二份文件原本，並於筆錄內載明勘驗結果（本院卷宗第33頁），此外，「成交確認通知書」標題之字體長、寬各約有0.8 公分，通常有辨識事理能力之人，均能注意與區分2 份文件性質。衡諸被告40年8 月31日生，年約56歲，有戶籍謄本一件在卷可稽，其學歷為國小畢業，平日經營中藥行為業，名下有2 間建物，依其年齡、學歷、職業、社會交易經驗，應無誤認為同一份文件而任意簽名之可能。因認被告所為此部分辯解，不足採信。

（二）又查，1 月6 日要約書第3 條第1 項前段固然記載：「本要約書經賣方親自記明承諾時間及簽章並通知到達買方時，買賣雙方即應負履行簽立買賣契約之一切義務。」，然而，該約款並未限定賣方必須簽章於同一份要約書內，始生承諾之效力，賣方蘇潔民既於成交確認同意書上簽章表明承諾之意，應即生承諾之效力。且衡以上開約款規範目的在於明確賣方承諾之時點，以利認定買賣成立與否，而非以賣方親自附註承諾時間作為承諾生效要件，故在本件兩造對於賣方蘇潔民確在96年1 月6 日對於被告之要約為承諾，及當時被告之要約仍有拘束力，並未撤回等節，並無爭執之情形下，縱使賣方蘇潔民並未親自附註詳細之承諾時間，亦無礙於兩造已互相意思表示一致之認定。被告以此抗辯買賣契約尚未成立，容有誤解。

（三）至於被告辯稱原告之受僱人甲○○對其為不實告知一節，為原告所否認，被告就此有利於己之抗辯，依民事訴訟法第277 條前段之規定，應自負舉證責任。查：

⑴被告所為此部分抗辯，固據證人即被告妻子丁○○證述在卷（詳見本院卷宗第32頁），惟本院衡諸丁○○為被告之配偶，夫妻同居共同經營中藥行，此次為購屋贈與女兒（即被告訴訟代理人），曾與被告共同委託其他仲介公司購屋，但均未成交，本件被告委託原告受僱人甲○○協商過程中，丁○○亦參與出價與表示意見等情形，堪認本件訴訟勝敗與丁○○實有直接且密切之財產上與感情上利害關係，其證言難認無偏頗之可能，因認其所為證言，倘無其他證據佐證，不得逕為採信。

⑵再查，建物頂樓有無搭設鐵皮屋頂、屋內有無天花板裝潢、有無漏水等事項，倘自始即為被告願意購屋之重要考量，而第1 次看屋時疏未注意觀察，則被告大可拒絕出價，待再度看屋確認滿意後，始行出價要約，況且，前二事項，現場一望即知，倘依被告所辯：原告受僱人甲○○與被告全家相約1 月8 日簽約前先再度看屋，待看屋滿意後再決定是否簽約，則甲○○於1 月6 日是否有欺瞞之必要與可能，實有可疑。此外，依據賣方蘇潔民於不動產標的現況說明書（本院卷宗第9-1 頁）上第11項「建築改良物是否有滲漏水之情形」欄勾選「否」，系爭房屋是否確有漏水問題、原告有無不實告知，均有疑問，因認被告空言為此部分辯解，亦難採取。

（四）按1 月6 日要約書第4 條前段及第7 條之約定，買方固於要約有效期間即96年1 月9 日中午12時之期限內，有撤回要約之權利，惟依第4 條但書之約定，當賣方承諾買方之要約條件，並經受託人（即原告）送達買方者，不在此限。經查：賣方蘇潔民業於96年1 月6 日對被告發出之要約逕為承諾，並經原告於同日通知被告，被告即於成交確認通知書上簽章等情，業經上開認定，依1 月6 日要約書第4 條但書之約定，被告即不得撤回要約。

（五）原告受僱人甲○○固然負有將系爭房地不動產狀況等相關情形，誠實告知被告之義務，然被告針對甲○○不實告知建物頂樓有搭設鐵皮屋頂、屋內無天花板裝潢、建物不會漏水等事項，既未能舉證證明，詳如前述，自不得空言指摘原告違背誠實告知之義務。縱使原告受僱人甲○○未將賣方蘇潔民出具之不動產標的現況說明書、土地及建物登記謄本，以及原告製作之不動產說明書、產權調查、物件個案調查表、使用執照存根、建物測量成果圖、地籍圖影本（附於本院卷宗第9-1 、42～54頁）等書面文件，於被告簽立要約書前，提供被告閱覽，惟被告既未能舉證證明該等文件所載內容，與甲○○實際帶看、告知之事實有何出入，亦難憑此推論原告有何隱瞞不實之情事。

（六）末按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。消費者保護法第11條之1 固然定有明文。惟該規定係為保護消費者知的權利，俾其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，以免企業經營者以定型化契約條款約定消費者不知或無從得知或未及注意之契約條款。而該條雖未限制消費者得主張不構成契約內容之條款範圍，然消費者雖無合理審閱期間，惟就其明知或可得而知之契約條款，若認仍得主張不構成契約之內容，將嚴重影響交易秩序，甚至變更契約主給付義務，致契約類型變更，故消費者得依第11條第2 項規定主張不構成契約內容之定型化契約條款，仍應審酌消費者是否已有合理機會知悉或斟酌契約條款，及以消費者締約時非明知或可得而知之契約條款為限，若消費者於締約時已有合理機會知悉或斟酌之契約條款，或其明知或可得而知之契約條款，自應認已有合理審閱機會，不得再依第11條第2 項規定主張不構成契約之內容。經查：

⑴被告所簽訂2 份聲明書、要約書及同意書均為3 張式對折文件，第1 部分標題為「聲明書」，第二部分標題為「不動產買賣斡旋/ 承諾契約書」，第三部分標題為「內政部版本要約書」，最後一部分為「購屋人給付仲介服務費暨保密約定同意書」，其中被告分別於第1 、3 、4 部分之欄位簽名確認。

⑵首頁「聲明書」標題下，乃以放大字體提醒消費者：「在您決定要買這間房子之前，請詳細閱讀以下聲明以保障您的權益」，以下則記載注意一、二之事項，注意一為：「契約審閱期：＊購屋人您在簽訂本契約書前，得要求將本契約書之空白影本攜回審閱三日以上。（若您尚未行使此項契約審閱權，而現在欲行使時，請勿簽署本契約）＊若您已行使前條契約審閱權或已充分了解本契約書之內容，無需另行攜回審閱時，請進入注意二，：：。」，顯已提醒被告可以在簽名前要求有足夠時間閱覽全部契約條款；此外，首頁下方購屋人簽名欄上一行，亦以放大字體載明「請您詳細閱讀以上聲明，確定已充分瞭解上述注意事項後再行簽名」，被告於聲明書末行簽字，顯見被告於簽立第3 部分要約書前，已充分知悉上開說明。

⑶關於第3 部分要約書約款，共有A3紙張之篇幅，規範契約當事人間之權利義務關係尚稱單純，且綜觀契約文字並未使用特別艱澀或與一般民眾法感情歧異之字眼，況且，被告亦自承為購屋贈與女兒，前亦曾與其他仲介公司簽立要約書等語，（本院卷宗第34頁），再審酌被告於1 月2 日與原告簽訂第一份聲明書、要約書及同意書後，又於1 月6 日在自己家中與原告簽訂第2 份印製內容完全相同之聲明書、要約書及同意書，堪認被告確有合理機會知悉並斟酌契約條款，被告猶以無合理審閱期間，抗辯應重新起算審閱期間，實屬無據。

四、按被告先後簽立2 份同意書有關服務報酬均約定：「如立書人之承購條件於本約有效期間經賣方同意，或立書人提出之承購總價、付款方式及其他承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣契約即為成立。此時，立書人同意給付本公司成交總價款百分之二（含稅）之服務報酬，並於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。」，有同意書2 件影本可佐，從而，原告依此約定，請求被告給付按成交總價570 萬元之百分之二計算之服務報酬114,000 元，及自原約定清償期（即買賣雙方原約定簽訂不動產買賣契約書之96年1 月8 日）屆滿後之起訴狀繕本送達翌日（即96年11月15日）起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。

五、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。被告願供擔保，請准宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

士林簡易庭法 官　蔡文育

計算書：金額　（新臺幣)第一審裁判費 　1,220元