士林簡易庭97年度士訴字第3號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　97年度士訴字第3號

原告

丁○○

訴訟代理人

楊久弘律師

被告

佳盛食品有限公司

兼法定代理人

甲○○

共同訴訟代理人

楊嘉中律師

上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國98年2 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、兩造之主張：

壹、原告主張：

一、原告主張伊原承租門牌號碼台北市大同區○○○路339 號經營中藥材買賣，於偶然機會中發現坐落於台北市○○區○○段3 小段1299建號建物即台北市大同區○○○路361 號房屋1 、2 樓（下稱：系爭建物）之出售廣告，因該地點與原告前開承租店面地點相近，老客戶不致於流失，加上都在迪化街中藥商圈，同時考量原承租店面經營之成本後，原告遂向前手丙○○買下系爭建物欲自營生意，並於民國91年12月19日辦妥所有權移轉登記，茲因丙○○前曾就系爭建物與被告甲○○間有不定期限租賃契約，原告依法繼受成為該不定期限租賃契約之出租人。

二、嗣因原告依土地法第100 條第1 、3 、5 款，對於被告甲○○有下列各項終止租約，請求返還系爭建物之請求權，爰請鈞院任擇一訴訟標的，判命被告將系爭建物騰空遷讓返還予原告：

（一）被告甲○○於原告成為系爭建物所有權人後，仍繼續占用系爭建物，且從未按月給付租金新臺幣（下同）43,000元，原告遂向鈞院起訴請求被告返還系爭建物並給付租金及不當得利，並經鈞院93年度士簡字第1045號及94年度簡上字第27號判決（下稱：「前案判決」）命被告甲○○給付原告自92年6 月21日起，至93年11月8 日止之欠租共715,233 元，前案審理長達1 年4 月期間，即屬合理之催告期間，該判決於94年12月8 日確定後逾7 個月，被告甲○○仍未支付欠租，姑且不論丙○○並未將押租金轉交給伊，縱使扣除被告甲○○交付丙○○之押租金100,000 元，被告甲○○積欠租金總額，亦已逾2 個月以上，原告未曾表示拒絕受領租金，故原告在95年8 月2 日以原證五存證信函向被告甲○○為終止租約之意思表示，被告甲○○於翌日（3 日）收受後，系爭不定期限租賃契約應於95年8 月3 日終止，至於被告甲○○於租約終止後，始單方面按月匯款給原告，並不影響租約終止之效果。被告甲○○於租約合法終止後，仍繼續使用系爭建物，即屬無權占有，爰依土地法第100 條第3 款、民法第767 條及第455 條之規定，聲明請求：被告甲○○將系爭建物騰空遷讓返還予原告；又被告佳盛食品有限公司（下稱：佳盛公司）未經丙○○及原告同意，逕向被告甲○○借用系爭建物使用，亦屬無權占用，爰依民法第767 條之規定，同時聲明請求：被告佳盛公司將系爭建物騰空遷讓返還予伊。

（二）原告當初購買系爭建物之目的即為經營藥材行，惟因被告長期占用系爭建物，而原告所有另一門牌號碼台北市○○○路408 巷3 號房屋位於小巷內，無法作為營業場所，致原告前一承租店面（台北市○○○路339 號）之出租人不願續租時，原告只得另行以月租65,000元並負擔出租人之租賃所得稅之代價，承租台北市○○○路341 號1 樓現有店面暫供營業使用，然而，經營生意之地點不宜經常變動，承租店面終非長久之計，而原告於負擔上開租金外，還要背負系爭建物貸款債務，經濟壓力甚為沈重，實有收回供原告自己營業之必要。前案判決當時，原告所經營之正豐參茸藥有限公司（下稱：正豐公司）由伊及其他股東合資設立，經前案判決認定非僅供原告自己營業使用，而與土地法第100 條第1 款之要件不符。前案判決後，正豐公司其他股東出資均轉讓由原告承受，現出資股東僅有原告一人，故原告於95年8 月2 日以原證五存證信函向被告甲○○為終止租約之意思表示，被告甲○○於翌日（3 日）收受後，系爭不定期限租賃契約應於95年8 月3 日終止，被告甲○○仍繼續使用系爭建物，即屬無權占有，爰依土地法第100 條第1 款、民法第767 條及第455 條之規定，聲明請求：被告甲○○將系爭建物騰空遷讓返還予原告；又被告佳盛公司未經丙○○及原告同意，逕向被告甲○○借用系爭建物使用，亦屬無權占用，爰依民法第767 條之規定，同時聲明請求：被告佳盛公司將系爭建物騰空遷讓返還予伊。

（三）被告甲○○未經原告前手丙○○與原告之同意，擅自將系爭建物出借與被告佳盛公司使用之事實，業經前案判決認定，被告甲○○違反租賃契約約定，故原告在95年8 月2日以原證五存證信函向被告甲○○為終止租約之意思表示，被告甲○○於翌日（3 日）收受後，系爭不定期限租賃契約應於95年8 月3 日終止，被告甲○○仍繼續使用系爭建物，即屬無權占有，爰依土地法第100 條第5 款、民法第767 條及第455 條之規定，聲明請求：被告甲○○將系爭建物騰空遷讓返還予原告；又被告佳盛公司未經丙○○及原告同意，逕向被告甲○○借用系爭建物使用，亦屬無權占用，爰依民法第767 條之規定，同時聲明請求：被告佳盛公司將系爭建物騰空遷讓返還予伊。

貳、被告抗辯：

一、被告則辯稱：本件與前案判決之當事人、聲明及法律關係均相同，屬同一事件，應依民事訴訟法第249 條第1 項第7 款裁定駁回原告之訴。縱本件與前案判決非同一事件，原告就前案判決判斷過之下列重要爭點，亦不得為相反之主張：

（一）原告於前案第二審最後言詞辯論期日，向法官提出正豐公司其餘股東陳慧萍、陳素珠、劉錦秋、劉宗波出具之證明書，主張各股東均係借名而已，並未實際出資之事實，未為法官採信，而不准許原告依土地法第100 條第1 款收回營業。原告仍於本件主張正豐公司係原告獨資經營，應為前案判決既判力所及，不得重行起訴；且正豐公司與原告個人乃不同之權利主體，雖原告為正豐公司之唯一股東，然正豐公司與原告顯非同一人格，仍與土地法第100 條第1 款收回供自己營業使用要件不符。

（二）被告甲○○與丙○○所簽租約第8 條固然約定，承租人未經出租人同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借由他人使用。惟被告甲○○自30年前向丙○○承租系爭建物後，先提供訴外人同盛公司使用，其後出借予佳盛公司經營，自始均為丙○○同意，並為原告所知悉，並無違反土地法第100 條第5 款之情事，況且，原告此項主張亦為前案判決既判力所及，自不應准許。

二、此外，原告於95年8 月2 日所寄發原證五存證信函，未依民法第440 條第1 、2 項之規定，定相當期間催告被告甲○○支付租金，自不得主張依土地法第100 條第3 款終止租約，而前案起訴狀及前案判決內容，亦均無「定相當期限」、「催告債務人給付欠租」之意思通知，自不生催告效力；且被告甲○○屢至原告處給付租金，均遭原告拒收，被告甲○○乃依民法第235 條後段，於95年2 月15日，以被證四通知原告可提前1 日通知被告甲○○，隨時恭候領取租金，被告甲○○自無庸負遲延責任，嗣被告甲○○於95年8 月3 日收受原證五存證信函後之95年8 月18日，清償原告1,634,000 元，並自95年8 月起至今，均按月給付43,000元，顯無欠租達2 個月以上之終止事由；何況，本件租賃契約之租金債務乃原告應赴系爭建物內收取之往取債務，原告未於95年8 月2日寄發原證五存證信函前向被告收取租金，只構成原告受領遲延，被告甲○○無庸負欠租責任。

乙、理由：

壹、程序方面：

一、關於原告基於土地法第100 條第1 款、第5 款及民法第767條之規定，訴請被告甲○○騰空遷讓返還系爭建物部分，是否違反一事不再理原則？

（一）按民事訴訟法第400 條第1 項規定：「訴訟標的於確定之終局判決中經裁判者，除法律別有規定外，當事人不得就該法律關係更行起訴」，即訴訟法上所謂一事不再理之原則。此原則係針對同一事件已有確定之終局判決者而言。而所謂同一事件，必須同一當事人就同一法律關係（即訴訟標的）而為同一之請求（聲明相同、相反、或可以代用），若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束（最高法院19年上字278 號判例、同院86年度臺抗字第310 號判決、82年度臺上字第1612號判決意旨參照）。又判決之既判力，僅關於為確定判決之事實審言詞辯論終結時之狀態而生，在確定判決事實審言詞辯論終結後所發生之新事實，即不受其既判力之拘束。

（二）經查：原告於前案起訴時，先位主張伊與被告甲○○間無不定期限租賃契約關係，被告甲○○占有使用系爭建物，應屬無權占用，爰依民法第767 條之規定訴請被告甲○○將系爭建物騰空遷讓返還予原告，並備位主張縱使法院認定伊與被告甲○○間有不定期限租賃契約關係存在，因伊需將系爭建物收回經營業務，爰按土地法第100 條第1款、民法第767 條之規定，終止租賃契約，並訴請被告甲○○將系爭建物騰空遷讓返還予原告。前案判決則以原告與被告甲○○間有不定期限租賃契約關係存在，且原告收回房屋乃供自己與其他股東共同經營之事業使用，不符土地法第100 條第1 款收回自住之要件，駁回原告上開先、備位主張及聲明，此經本院調取93年度士簡字第1045號、94年度簡上字第27號歷審卷宗，核閱無誤。

（三）原告基於前案確定判決之認定，遂在前案判決確定「後」之95年3 月間，辦理股東出資額轉讓、修正章程等變更登記，再本於此一前案言詞辯論終結後所發生之新事實，依據土地法第100 條第1 款及民法第767 條之規定，提起本件訴訟，訴請被告甲○○騰空遷讓返還系爭建物，參照前揭說明，自非前案確定判決既判力所及。

（四）又查，原告於前案未曾主張基於土地法第100 條第5 款之規定，訴請被告甲○○騰空遷讓返還系爭建物部分，業經本院調卷查明，且土地法第100 條第5 款之訴訟標的，係本於承租人違反租約，終止租賃契約而生之租賃物返還請求權，與前案土地法第100 條第1 款之訴訟標的，為本於收回自住，終止租約而生之租賃物返還請求權，兩者據以請求之權利並不相同，原告基此不同之訴訟標的起訴，亦不受前案確定判決既判力之拘束。

二、關於原告追加民法第455 條之訴訟標的，請求被告甲○○騰空遷讓返還系爭建物是否合法？

（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2 款定有明定。

（二）原告於起訴狀內僅基於土地法第100 條第1 款、第3 款、第5 款及民法第767 條之規定，訴請被告甲○○騰空遷讓返還系爭建物部分，嗣原告於更審前之第一次言詞辯論期日時，當庭表明：「被告甲○○部分依租賃關係請求。」（詳見本院95年士簡字第1484號卷宗第62頁），經上訴審廢棄發回後，原告於97年12月2 日言詞辯論期日當庭言詞追加民法第455 條之訴訟標的，並請求本院擇一判決原告勝訴。

（三）按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台上字第16號判決意旨參照）。兩造間之系爭不定期限租賃契約是否經原告合法終止，而得收回系爭房屋之事實，自起訴時即為本件主要爭點，原告追加民法第455 條之訴訟標的，請求本院擇一為原告有利之判決，不影響上開主要爭點之認定，並可延續利用原有訴訟資料，避免歧異之裁判，核與民事訴訟法第255 條第1項第2 款規定，並無不合，本院應就原告追加之訴併為審理。

貳、得心證之理由：

一、兩造不爭執之事實：

（一）臺北市○○區○○段3 小段521 地號、522 地號土地及其上系爭建物，為原告向訴外人丙○○所買受，並於民國91年12月19日完成所有權移轉登記。

（二）原告原承租臺北市大同區○○○路339號房屋，設立正豐參茸藥有限公司，經營中藥材買賣，上開租賃房屋與系爭建物均坐落於迪化街中藥商圈，嗣上開租賃房屋經屋主收回後，原告改承租臺北市大同區○○○路341 號房屋，作為經營中藥材買賣之營業場所，除每月應負租金65,000元，並應負擔出租人之租賃所得稅。至於原告另所有臺北市大同區○○○路408 巷3 號房屋，坐落於如本院發回更審前卷宗第45頁照片所示巷內。

（三）被告甲○○與訴外人丙○○前就系爭建物簽訂租賃契約，租期自86年6 月20日起至87年6 月20日止，租期屆滿後，被告甲○○繼續使用系爭建物並給付租金，雙方間自87年6 月21日起視為以不定期限繼續租賃契約，原告前曾訴請被告返還系爭建物並請求損害賠償，惟經前案確定判決認定原告應承受訴外人丙○○與被告甲○○間之不定期租賃契約，每月租金金額為4 萬3 千元。

（四）被告佳盛公司以系爭建物門牌登記為公司所在地，其法定代理人原為被告甲○○，後變更為訴外人乙○，嗣再變更為被告甲○○。

（五）原告於95年8 月2 日以原證五存證信函通知被告甲○○終止系爭租約，被告甲○○於95年8 月3 日收受。

（六）被告自前案判決後之95年8 月18日，匯款1,634,000 元給原告，清償以往累欠之租金，並自95年8 月起迄今，按月匯款43,000元給原告。

（七）前案判決於94年12月8日確定（參見本院卷宗第105頁）。

二、本件應審酌之爭點為：

（一）系爭租賃契約所約定之清償地是否為系爭建物（即系爭租金債務是否經合意約定為往取債務）？

（二）原告以原證五存證信函終止系爭租約前，是否已按民法第440 條第1 項之規定定相當期限催告被告甲○○給付欠租？終止系爭租約是否合法？茲就上開爭點分論如下：

（一）被告抗辯：伊與丙○○約定租金清償地在租賃物所在地（即系爭建物），故應由出租人赴承租人處收取租金，屬往取債務等語，為原告所否認，被告就此抗辯固據提出87年1 月至91年6 月存置於系爭建物內之現場營業帳冊影本為據（詳見二審卷宗第110 ～140 頁），並聲請訊問證人乙○。然原告否認上開營業帳冊上之簽名為丙○○，並辯稱：縱認上開帳冊內簽字確為丙○○所簽，亦無法證明丙○○簽字之地點在系爭建物內，不足證明租金之清償地經合意為租賃物所在地，且被告於收受原證五存證信函時，未曾抗辯應由原告前往收取租金，反而自當月起，逕將欠租匯款至原告指定帳戶，系爭租金債務顯非往取債務等語。經查：

１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。再按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之住所地為之。民法第314 條定有明文。本件既非以給付特定物為標的，且無其他法律或習慣可循，參照上開條文，倘兩造並未另有合意，原則上應屬赴償債務，而非往取債務。是被告甲○○辯稱伊與丙○○就租金之清償地合意約定在系爭建物（即往取債務），此屬對其有利之事實，自應由被告甲○○先負舉證之責。

２、查被告甲○○辯稱：87年1 月間起，至90年11月間止之租金，均由丙○○或其父親親自至系爭建物內收取現金或租金支票等語，固據證人即被告甲○○媳婦乙○證述在卷（詳見二審卷宗第143 頁），然本院衡諸乙○為被告甲○○之媳婦，乙○夫妻與被告甲○○共同在系爭建物內經營餅乾糖果之買賣，並賴此維持全家生計，此為乙○所自承（詳見本院卷宗第162 頁），堪認本件訴訟勝敗與乙○實有直接且密切之財產上與感情上利害關係，其證言難認無偏頗之可能，因認其所為證言，倘無其他證據佐證，尚不得逕為採信。況且，縱認證人乙○證言屬實，充其量亦僅足以推論被告甲○○與丙○○「於上開期間內」，默示合意以系爭建物為租金債務清償地而已；至於自90年12月起之租金，因丙○○皆以電話要求被告甲○○，改以郵寄租金支票方式付租，因此，迄92年6 月19日為止，丙○○未曾再至系爭建物內收取分文租金，此有上證16、17在卷可佐，亦難認雙方自90年12月之後，仍有往取債務之合意；再者，衡以證人乙○證稱：「（法官問：為何90年12月之後改以郵寄票據方式付租？）當時丙○○只告訴我他住很遠，請我改以郵寄票據方式付租，原本是要求我一次多交付幾個月租金票據，後來則是要求我寄交整年度租金票據。」、「（法官問：丙○○要求你改以郵寄票據方式付租時，有無告知何時要再回復自行到店內領取租金現款？）丙○○只有到店內收租金時，會到現場來，而且幾乎都是20日當天來收，事前沒有另外通知，如果要求我郵寄租金票據，都是以電話聯絡，不會到現場，因此我都是聽丙○○電話告知，他要求我寄幾個月份租金票據，我就照他的吩咐郵寄，禁止背書也是他的吩咐，丙○○要求我郵寄租金票據之後，並沒有告知我日後所有租金支付方式，我就是等他的通知。」等語（詳見本院卷宗第161 頁）。顯見丙○○與被告甲○○間，就90年12月20日此後之租金債務，已有終止繼續依循往取債務之模式收取租金之合意，改由被告甲○○按月將租金支票寄交丙○○個人收取之方式清償租金債務，且其後，渠二人亦未曾再度重新合意以系爭建物為清償地，故於原告依法繼受丙○○之出租人地位時，自應繼續由被告甲○○按月將租金支票寄交原告個人收取，被告甲○○辯稱原告所繼受之租賃契約，仍以系爭建物為租金之清償地，實非有據。從而，被告甲○○於95年2 月15日以被證四存證信函通知原告前往系爭建物領取租金，自不生提出清償之效力。

（二）按民法第440 條第1 項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。依民法第229 條第3 項規定負遲延責任；又同法第229 條第2 項後段規定，其經債權人起訴或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效力。是苟出租人對於支付租金遲延之承租人，已起訴請求支付租金，如起訴後已經過相當期間，縱起訴書未定有返還期限，或未記載苟不依限支付欠租即行終止契約，仍發生催告之效力（參見最高法院70年台上字第2011號、73年台抗字第413 號判例及91年度台上字第444 號判決）。經查，原告成為系爭建物所有權人之後，被告甲○○雖曾開立受款人為原告、張美玉、閻張碧玉，面額各43,000元之支票2 張交付原告，作為支付92年6 、7 月份租金，遭原告退回拒絕受領，被告甲○○遂於同年9 月5日以原告、張美玉、閻張碧玉為提存物共同受取人，向本院提存所提存租金，惟依債務本旨，被告甲○○本應按月向原告個人給付系爭建物租金43,000元，其前揭未依債務本旨所為之清償與提存，均不生清償之效力等事實，乃前案判決所認定之重要爭點，有前案判決2 件在卷可佐（參見原證四）。嗣原告於93年9 月27日向本院遞狀起訴請求被告甲○○給付自92年6 月21日起，迄93年11月8 日止之租金（93年度士簡字第1045號），起訴狀繕本並於93年10月6 日送達被告甲○○（詳見前案1 審卷宗第5 、30頁），依民法第229 條第2 項之規定，原告之起訴與催告有同一效力，雖原告之催告並未定有期限，然自前案判決確定日即94年12月8 日起（被告甲○○依系爭租約應給付租金之對象及金額業已明確），截至被告甲○○95年8 月3 日收受原告以原證五存證信函終止租約之意思表示為止，已逾7 月以上，參照上開說明及判例意旨，堪認原告終止系爭租約與民法第440 條第1 項之規定相符，因認原告主張系爭租賃契約於95年8 月3 日終止，於法有據。

三、原告依土地法第100 條第3 款，於95年8 月3 日合法終止系爭租約後，被告甲○○仍繼續占有使用系爭建物，即屬無權占有，原告基於民法第767 條、第455 條之規定，訴請被告甲○○將系爭建物騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。又原告與被告甲○○間租賃契約關係既已終止，則占有之連鎖性已中斷，被告佳盛公司自不得再以其與被告甲○○間之使用借貸契約對抗原告（即所有權人），被告佳盛公司占有系爭房屋亦為無權占有，從而，原告依民法第767 條所有物返還請求權，請求被告佳盛公司將系爭建物騰空遷讓交還予原告，亦屬有據，併應准許。

四、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。

五、原告就其所主張之數項訴訟標的，請本院擇一為有利於原告之判決，其基於土地法第100 第3 款、第767 條、第455 條之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭建物，既經全部准許，原告另依土地法第100 條第1 款、第5 款之規定，請求返還系爭建物部分，即無庸再予審酌，附此敘明。

六、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一詳予論述，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。

八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

士林簡易庭法 官　蔡文育

計算書：金額　（新臺幣)第一審裁判費 　12,583元