臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決

原告

慶茂大樓管理委員會

法定代理人

方育連

訴訟代理人

汪茂鏗

送達代收人

匡啟新

被告

立康生物科技股份有限公司

法定代理人

鄭智文

訴訟代理人

莊美貴律師

上列當事人間給付管理費事件，經本院於中華民國100年7月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）被告係慶茂大樓之區分所有權人（住戶），原告係經合法成立之慶茂大樓管理委員會，被告積欠自民國（下同）99年4月起算之慶茂大樓管理費，經原告向本院提起給付管理費之訴訟後，被告始於100年3月付清積欠之管理費。惟依慶茂大樓住戶公約之規定，逾期繳納管理費者，應加收違約金，故被告應給付自99年4月至100年2月如附表所示之違約金合計新臺幣（下同）109145元。

二、原告對被告答辯之陳述：依97年、98年慶茂大樓會議記錄，公共設施如發生損害時，由管理委員會與住戶各負擔一半費用，因被告未給付帷幕玻璃一半修繕費用，致原告無法維修帷幕玻璃之損壞。又公共設施雖係由管理委員會負責，但是管理費不只作為公共修繕而已，還有公共水電等都由管理費支付，不能只因部分設施未做，住戶就不繳管理費了。且被告拒繳管理費之期間，原告對於各種服務工作並無間斷，如僅係單一事項不能讓住戶滿意，就可以拒繳管理費，那管理委員會之成立也就備受質疑，故被告主張同時履行抗辯權為無理由。聲明：被告應給付原告109145元。證據：提出慶茂大樓住戶違約金及應收帳款明細、被告欠繳管理費明細、前臺南縣政府函文、慶茂大樓住戶公約及停車場管理辦法、存證信函、慶茂大樓第15屆第8次、第14屆第6次、第16屆第1次委員會會議紀錄、慶茂大樓第16屆區分所有權人會議紀錄、慶茂大樓雜項工程簽呈、修繕工程報價單及統一發票、估價單、慶茂大樓管理委員會函。

三、被告抗辯：

（一）按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文，亦即收取管理費之目的係為共用部份之修繕、管理、維護使用。

（二）被告原均按期繳交管理費，但因被告所有而坐落第16樓之玻璃惟幕外牆於98年初即發生破損情形，而該玻璃惟幕外牆是屬於公共設施部份，應由原告負責修復，經多次向原告請求，惟歷經一年多時間均未見原告進行修復之行為，被告實無法再忍耐，乃於99年3月15日發函給原告催告應儘速修復，否則，自99年4月15日起暫停繳納管理費。

（三）本件原告直至100年1月14日開庭時經法官勸諭後始從事破損之玻璃惟幕外牆修復工作，被告亦於原告將外牆璃惟幕修復完成後，旋即於100年3月15日將自99年4月至100年3月止應繳納之管理費合計325248元匯入原告之帳戶內繳納完畢。

（四）按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」，民法第264條第1項前段定有明文。又按「管理委員會之任務：（1）規劃維護本大廈之各項安全及環境衛生事項。……」、「本大樓各項公共設施如已使用超過年限或因設備經過多年需要修護或換新時，經大樓管委會會議決議後，由管理中心修理或更換之，其費用由各區分所有權人按登記坪數共同分擔……」，慶茂大樓住戶公約「參、管理委員會組織章程與職掌第5條，以及柒、公共秩序與公共安全守則」第19條定有明文。被告之所以拒繳管理費，係基於雙務契約之同時履行抗辯權。蓋依慶茂大樓住戶公約，被告雖有繳交管理費之義務，但原告有修護公共設施之義務。被告所有坐落第16樓之玻璃帷幕外牆於98年初即發生破損情形，而該玻璃帷幕外牆屬於公共設施，應由原告負責修復，經被告多次向原告請求，然歷經一年多原告仍未進行修復，故被告於99年3月15日發函催告原告儘速修復，否則，自99年4月15日起暫停繳交管理費。被告於玻璃帷幕修復前拒繳管理費係依法行使同時履行抗辯權，並非給付遲延，故原告請求被告給付違約金並無理由。

（五）原告要求被告繳交修理費用之一半之會議記錄係委員會之決議，並未經過住戶大會之通過，且係因原告之違約才造成被告的拒繳，原告雖有收取管理費之權利，但也有維修設備之義務。聲明：駁回原告之訴。證據：提出第16樓房屋損壞之照片、蓮欣生物股份有限公司99年3月15日（99）欣會字第09903001號函、合作金庫銀行存款憑條、慶茂大樓理中心收據銀行存款憑條、慶茂大樓管理中心收據。

四、經查：

（一）按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段固定有明文。惟所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，亦有最高法院59年度臺上字第850號判例可參。

（二）依公寓大廈管理條例第10條第1項及慶茂大樓住戶公約第肆.「管理費用」中第1條至第5條之規定，大樓住戶應負擔管理費。又若有逾期未繳納管理費者，依慶茂大樓住戶公約第捌.「罰則」中第1條之規定，每日加收千分之三之違約金，違約金以百分之五十為上限，並公佈其姓名，得施以間歇性停電、停水及其信件拒絕受理，並停止代收垃圾等服務，直至繳清為止，逾期二個月則訴請法院命令其給付及經住戶會議之決議訴請法院強制遷離、出讓、拍賣。足見繳納管理費係大樓住戶應盡之義務，沒有任何理由可拒繳或遲繳，否則，不但須給付違約金，管理委員會還得拒絕提供服務，甚或亦得經住戶大會之決議訴請法院強制遷離、出讓、拍賣。況公寓大廈管理條例第39條規定「管理委員會應向區分所有權人會議負責，並向其報告會務。」，則管理委員會執行職務時，並不向個別住戶負責。雖住戶繳納管理費係作為公寓大廈之管理維護之經費，住戶自亦期待管理委員會能善盡管理之職責，二者在事實上固有密切之關係，但並非立於互為對待給付之關係，否則，上開公寓大廈管理條例及慶茂大樓住戶公約對逾期未繳納管理費者，就不會有如此嚴厲處罰之規定了，故被告不得主張同時履行抗辯權而拒繳或遲繳管理費。

（三）大樓共用部分之修繕費用除區分所有權人會議或規約另有規定者外，應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有部分之應有部分比例分擔，公寓大廈管理條例第10條第2項及第11條分別定有明文。又依慶茂大樓住戶公約第陸.「公共設施管理」中第19條規定，本大樓各項公共設施如已使用超過年限或因設備經過多年需要修護或換新時，經大樓管理委員會之決議後，由管理中心修理或更換，其費用由各區分所有權人按登記坪數共同分擔，被告所有坐落第16樓之玻璃帷幕外牆係屬大樓共用部分，原告負有修繕之責任，且應由各區分所有權人按登記坪數共同分擔修繕費用，但原告竟交由區分區分所有權人會議違法決議被告應分擔修繕費用之二分之一，因被告不願繳納，致原告不進行修繕之工作，原告固有不該，但此僅係被告得否另向原告請求損害賠償之問題，被告仍不得執此主張同時履行抗辯權而拒繳或遲繳管理費。

五、綜上所述，既然被告確有遲繳管理費之事實，自應給付違約金，故原告請求被告給付如附表所示之違約金109145元為有理由，應予准許。

六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。但本院依同法第392條第2項、第3項規定，依職權宣告被告如於執行標的物拍定、變賣前為原告預供擔保，得免為假執行。

七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項、第3項，判決如主文。

臺灣臺南地方法院新市簡易庭