臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決

原告

梁明昱

原告

李淑燕

上二人共同訴訟代理人

蔡文斌律師

上二人共同訴訟代理人

林冠廷律師

上二人共同訴訟代理人

吳俊宏律師

上二人共同訴訟代理人

林亭宇律師

被告

晶鄉村社區管理委員會

法定代理人

郭世鴻 住同上

複代理人

陳太元 住同上

參加人

富立建設股份有限公司

法定代理人

陳聰徒 住同上

訴訟代理人

洪梅芬律師

訴訟代理人

涂欣成律師

訴訟代理人

李政儒律師

訴訟代理人

王紹雲律師

參加人

廖海瑞 住臺南市○○區○○里000○00號

訴訟代理人

林金宗律師

設臺南市○○區○○里000號

設臺南市○○區○○路0段000號2樓之2

上列當事人間請求拆除地上物等事件，經本院於民國109年1月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。所謂有法律上利害之關係之第三人，係指本訴訟之裁判效力及於第三人，該第三人私法上之地位，因當事人之一造敗訴，而將致受不利益，或本訴訟裁判之效力雖不及於第三人，而第三人私法上之地位因當事人之一造敗訴，於法律上或事實上依該裁判之內容或執行結果，將致受不利益者而言。本件原告對被告提起拆除地上物等事件，請求拆除位在晶鄉村社區（下稱系爭社區）內其等共有之臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上，如臺南市新化地政事務所民國108年4月8日土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A'所示之瓦斯間及資源回收室，參加人富立建設股份有限公司（下稱富立公司）為系爭社區之起造人，系爭地上物為其搭建；參加人廖海瑞為系爭社區之區分所有權人，此有房地買賣契約、土地及建物所有權狀在卷可參（見本院卷第75-89、181-183頁），參加人可能因被告就本件訴訟之勝敗與否，其私法上之法律地位將受有不利益，故參加人為輔助被告具狀聲請參加訴訟，經核於法並無不合，應予准許。

二、原告起訴主張：

㈠系爭土地為原告等拍賣取得而共有，被告於系爭土地上如附圖所示編號A'部分（面積9.5平方公尺），設置未經主管機關核准之瓦斯間及資源回收室（下稱系爭地上物），用以堆放資源回收物及設置瓦斯管線，原告多次向被告要求拆除系爭地上物，被告均以找不到其他合適地點堆放回收物及設置瓦斯管線而拒絕。

㈡又系爭社區規約於95年2月18日訂立後第1次送至主管機關備查時，規約第2條第1項內容所載之附件一即約定共用之部分完全空白，可見系爭社區規約於95年2月18日訂立時並無具體約定共用部分之範圍，原告於106年3月間因拍賣取得系爭土地所有權時，系爭社區規約並未有專有部分約定共用事項之記載，依公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定，系爭社區規約第2條第1項約定無從拘束原告。另106年6月4日召開之區分所有權人會議，事實上並未逐條討論規約內容，且關於約定共用部分，該次會議絲毫未就附圖所示編號A'部分土地作討論及表決，被告及參加人主張原告有參與該次區分所有權人會議，並同意該次區分所有權人會議關於約定共用部分之決議，並非可採；退步言，依規約第2條第1項規定：「本社區專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如后，其區劃界限詳如【附件一所示】標的物件之圖說」，可知約定共用之範圍依「圖說」認定，惟規約附件一之內容均未見所謂之「圖說」，是縱令該次區分所有權人會議有就系爭土地約定共用作討論，然系爭土地約定共用之範圍並未特定，依公寓大廈管理條例第23條第2項第1款之規定，規約第2條第1項仍不生效力。又民法第799條第3項前段規定，專有部分本須所有人之「同意」，始得依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用，絕非原告為社區住戶之一即謂有義務提供系爭專有部分土地供共同使用，故參加人廖海瑞主張系爭社區之住戶或多或少，均有提供專有或共有之土地供社區使用，原告為社區一份子，自應受規約之拘束，不足為採。此外，參加人廖海瑞雖引用臺灣高等法院104年度上字第825號民事判決主張，系爭瓦斯間係參加人富立公司設置於斯時為該公司專有之土地上，並長期容忍系爭瓦斯間之存在，為配合日後瓦斯管之接管事宜，堪認富立公司與全體區分所有權人間就系爭瓦斯間設備使用之部分，有依公寓大廈管理條例第3條第6款規定，約定共用部分之情事云云。惟上開判決之前提事實為建商有向主管機關申請設置管線設備，而依目前卷證資料顯示參加人富立公司並未向各目的事業主管機關申請設置瓦斯管線設備之相關紀錄，本件自不能比附援引上開判決，認為有約定共用部分之情事。再者，附圖所示編號A'部分，面積9.5平方公尺之地上物係包含系爭瓦斯間（面積6.336平方公尺）及資源回收間，顯見資源回收間所占用系爭土地部分不在規約範圍內，原告亦可請求拆除，爰依民法第767條第1項規定提起本件訴訟。

㈢並聲明：

1.如主文第1項所示。

2.願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則辯以：系爭地上物為社區公共設施，原告參與並同意106年6月4日區分所有權人會議，關於系爭土地上如附圖所示編號A'部分土地作為共用之決議，故不同意拆除系爭地上物。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、參加人部分：

㈠參加人富立公司則以：系爭社區規約第2條約定：「…約定共有部分。一、本社區…約定共有部分之範圍界定如後，其區劃界線詳如【附件一所示】標的物件之圖說」，附件一之內容：「物件名稱：晶鄉村社區全體住戶共用之瓦斯間、基地權利關係：土地產權為善化區溪美里18鄰溪尾216號所有權人。瓦斯間地上物的產權為管理委員會所有，其管理權為社區管理委員會專有」，足見系爭社區規約約定系爭土地如附圖所示編號A'部分，面積9.5平方公尺之土地，雖為原告專有但約定供共同使用。且106年6月4日區分所有權人會議決議將系爭瓦斯間列為約定共用部分，原告委託其子梁寶吉出席該次區分所有權人會議時，並未就附圖所示編號A'部分之土地供公用瓦斯間共用表示異議，而同意規約內容，該約定共用之規約生效，故系爭瓦斯間並非無權占有。

㈡參加人廖海瑞則以：原告係經過拍賣取得系爭土地所有權，原告繼受取得系爭土地後，應依公寓大廈管理條例第24條第1項規定，遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，故原區分所有人所簽立之系爭社區規約，其效力及於原告。系爭瓦斯間本就存在於系爭社區規約之附件圖說之中，因此系爭瓦斯間所坐落之土地，自屬約定共有部分，且106年6月4日區分所有權人會議除瓦斯間使用系爭土地外，警衛室、資源回收間、社區會議室及健身房、社區外牆亦使用專有或共有之土地，足證社區之住戶或多或少，提供專有或共有之土地供社區使用，以提升社區生活品質，原告為社區之一份子，自應受規約之拘束；況且原告已有委託其子梁寶吉參與106年6月4日區分所有權人會議，其於開會時並無異議，亦應受規約之拘束。系爭瓦斯間係由參加人富立公司於興建系爭社區時所設置，則系爭瓦斯間係設置於斯時該公司專有之土地上，嗣長期容任系爭瓦斯間之存在，以便配合日後瓦斯管之接管事宜，堪認富立公司與全體區分所有權人就系爭土地上供系爭瓦斯間使用之部分，有依公寓大廈管理條例第3條第6款規定，約定共用部分之情事。況原告拍定系爭土地前，已知悉系爭瓦斯間存在而系爭瓦斯間係連接瓦斯管線通到各住戶家中，堪認原告就系爭土地上部分供全體區分所有權人共同使用，乃屬可得而知，依前揭規定，原告就系爭瓦斯間之設置自應受拘束，故系爭瓦斯間並非無權占用。

五、本院得心證之理由：

㈠原告於106年3月26日經拍賣取得系爭土地、同段716、718、725地號土地及其上門牌號碼臺南市善化區溪尾216號房屋（下合稱系爭房地），其中系爭土地屬原告專有部分，而系爭土地上如附圖所示編號A'部分，面積9.5平方公尺之土地，有參加人富立公司設置之系爭地上物，供被告管理之系爭社區住戶堆放資源回收物及瓦斯管線間等情，有系爭土地登記謄本、地籍圖騰本、現場照片等資料、內政部不動產資訊平台拍賣拍定價查詢資料在卷可稽（本院卷第25-41、49-50、163-165頁），並經本院於108年2月22日會同兩造及臺南市新化地政事務所人員履勘現場屬實，並製有勘驗筆錄及附圖附卷可憑（本院卷第171-173、205頁），且為兩造所不爭執，此部分事實堪以認定。

㈡本件原告主張被告所管理之系爭地上物無權占用系爭土地如附圖所示編號A'部分之土地（面積為9.5平方公尺），請求被告拆除系爭地上物，然為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌之爭點為：1.系爭土地如附圖所示編號A'部分之土地有無約定共用？2.原告請求被告拆除如附圖所示編號A'部分之系爭地上物，有無理由？茲論述如下：

1.系爭土地如附圖所示編號A'部分之土地有無約定共用？

⑴按本條例用辭定義如下：…三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。…六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。…十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第3、4、6、12款定有明文。又有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體，公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項第1款亦有明文。而區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束，民法第799條之1第4項前段亦定有明文。

⑵被告及參加人辯稱系爭土地如附圖所示編號A'部分為規約約定共用部分，原告為區分所有權之繼受人自應受規約之拘束云云。惟查：依參加人富立公司與原告之前手蘇芳永買賣系爭房地所簽訂之房地買賣合約書所附之土地分割面積圖所示，其上僅有註記「地號47-62（即重測後灣裡段725地號土地）是由前排6戶持分，住戶須同意讓後方20戶住戶車輛自由通行的權利」等語（本院卷第84頁）；另參加人富立公司之法定代理人陳聰徒及蘇芳永則於合約所附之區位圖上蘇芳永所購買之戶號A1房屋位置（包含系爭土地、同段716地號土地及其上門牌號碼臺南市善化區溪尾216號房屋）蓋章，該A1房屋所包含之空地左上方則以色塊標示（本院卷第85頁），由上可知參加人富立公司與蘇芳永買賣系爭房地時，僅明確就系爭725地號土地部分約定作為社區車道，並未明確就該區位圖上A1區域左上角色塊標示之系爭地上物係作何用途有任何說明，難認參加人富立公司交付系爭房地時有約定系爭地上物及所坐落之土地作為社區住戶共同使用部分。且經本院向臺南市政府工務局調取被告設立迄今之規約及其附件，觀諸被告成立時所定之規約第2條約定，系爭社區專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之區域劃界應依規約附件一之標示，惟被告該次報備並未附上該附件，難認系爭社區之區分所有權人已就系爭地上物及所坐落之土地部分約定共用，且載明於規約，故被告及參加人抗辯系爭土地如附圖所示編號A'部分為約定共用部分，原告應受規約拘束云云，即難採憑。

⑶被告及參加人另辯稱原告亦有委託其子梁寶吉出席106年6月4日區分所有權人會議，且同意系爭土地如附圖所示編號A'部分作為約定共用部分云云。經查：原告就106年6月4日區分所有權人會議確有委託梁寶吉出席，有會議出席委託書在卷可憑（本院卷第308頁），然依該次區分所有權人會議之會議紀錄之記載：「第三案晶鄉村社區管理規約檢討……⑹.第二條，專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之名詞解釋：約定專用部分指社區住戶的若干公共設施，雖然位於私有之產權上，但約定為公共使用設施，其維護修繕及變更必須遵守本社區規約及其母法公寓大廈管理條例中有關約定專用部分的相關規定。本社區屬於約定專用部分，例如：資源回收室，警衛室，社區中庭兩面景觀造景圍牆，社區四周外圍之圍牆1圍牆上的造景夜燈，住戶綠（草）地，以及住戶綠（草）地上的造景夜燈，均屬之。⑺.第二條，專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分：增列第三項條文，社區綠（草）地之配置範圍說明及規範，增列條文如下：社區綠（草）地之範圍以富立建設原始之全區規劃綠色標示部分為其範圍，詳如管理規約【附件五】富立建設原始之全區配置圖，住戶產權範圍內的綠（草）地為約定專有部分，住戶應遵守規約中約定專有部分之相關規定。【決議】晶鄉村社區管理規約檢討案，以上⑴～⑺條文說明討論及修訂，經住戶表決，出席19位，贊成19票，全數贊成通過」等語（本院卷第271-272頁），顯見該次區分所有權人會議未將系爭瓦斯間列入討論，並將社區草地範圍之部分均約定為共用部分，然此種包裹式的決議將全體所有區分所有權人專有部分土地內，只要係位在社區草地之範圍均約定為共用部分，縱使其專有部分土地上並未有被告設置之公用設施，亦約定為共用部分，對於區分所有權人專有部分土地權利影響甚鉅，並導致各區分所有權人於該次區分所有權人會議無從就其專有土地擬供社區公用部分逐一表示意見，難認原告有同意將系爭土地如附圖所示編號A'部分，面積9.5平方公尺之專有土地約定供共用，並同意被告設置系爭地上物。況該次區分所有權人會議就系爭社區約定共用之範圍僅以參加人富立公司原始之全區配置圖作為依據，其範圍、面積、界線尚非明確，難謂合於公寓大廈管理管條例第23條第2項第1款約定共用部分之範圍及使用主體需載明於規約之規定，故難認該次區分所有權人會議有將系爭土地如附圖所示編號A'部分土地約定共用，是被告及參加人上開所辯，尚難遽採。

2.原告請求被告拆除如附圖所示編號A'部分之系爭地上物，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。而當事人主張有利於己之事實者，就其事實負舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。是當事人占有他人之物而主張具有得以對抗所有人之合法權源者，就此項有利於己之事實主張，負舉證之責。查系爭土地為原告所共有且屬專有部分，又系爭土地如附圖所示編號A'部分，面積9.5平方公尺之土地，並無約定共用等節，已詳述如前，而被告復未舉證證明系爭地上物有其他合法占用之權源，則原告主張被告無權占用系爭土地如附圖所示編號A'部分土地，自堪採信。從而，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將附圖所示編號A'部分之系爭地上物拆除，即屬有據，應予准許。

㈢ 綜上所述，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告應將系爭地上物如附圖所示編號A'部分拆除，並將該部分土地騰空返還原告，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。本件訴訟費用經核為新臺幣（下同）3,920元（即第一審裁判費2,320元、複丈費及建物測量費1,600元），而原告之請求為有理由，爰依上開規定確定被告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示。

八、又本判決係就民事訴訟法第427條規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項準用第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，原告就此部分聲明願供擔保聲請宣告假執行，核無必要。被告陳明願供擔保免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。

九、結論：本件原告之訴為有理由。爰依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。