108年度新簡字第207號｜民事：返還租賃物｜裁判日期：109 年 01 月 20 日

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決　108年度新簡字第207號原　　　告　吳紫萍訴訟代理人　陳佩琪律師被　　　告　陳晉宜上列當事人間請求返還租賃物事件，經本院於民國109年1月8日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○○○巷○號房屋騰空遷讓返還原告，並應遷出戶籍。被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬貳仟元，及自民國一百零八年七月三日起至清償日止，按週年利率百分之計算之五利息。被告應自民國一百零八年七月三日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬玖仟伍佰元，及其中新臺幣叁萬叁仟元自各月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。事實及理由一、原告起訴主張：被告向原告承租門牌號碼：臺南市○○區○○○路000巷0號房屋(下稱系爭房屋)，租期自民國106年8月10日起至108年8月9日，租金為每月25日前繳納33,000元，押租金66,000元(下稱系爭租約)。被告自107年11月起未繳納租金，經原告分別於108年1月28日、108年2月13日以存證信函催告，被告均置之不理，系爭租約既已屆期，被告亦未依約繳納租金，爰依租賃、不當得利等法律關係分別請求如下，①系爭租約既已屆期終止，被告屬無權占用系爭房屋，依民法第455條規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並將設籍於系爭房屋地址之戶籍遷出；②被告迄今尚積欠自107年11月起至108年6 月之租金未清償，扣除期間被告給付36,000元，及押租金 66,000元後，尚積欠原告租金共162,000元【計算式：( 33,000元×8個月)-36,000元-66,000元=162,000元】，又依系爭租約第12條約定「乙方(即被告)若有違約情事，致損害甲方(即原告)之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，本件訴訟係因被告未依約繳納租金，原告因此支付律師費用 60,000元委任律師維護權益，依上揭約定應由被告賠償律師費用60,000元。是被告應賠償未給付之租金及律師費用共 222,000元；③被告未依約給付租金已達2期以上，原告業以上開2封存證信函催告無效，迄今被告仍持續占用系爭房屋，原告以本件108年6月26日民事變更聲明狀為終止系爭租約意思表示，故於終止後，被告受有相當於每月33,000元租金之不當得利，依民法第179條規定，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告 33,000元。又依系爭租約第6條約定「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推委或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」，則系爭租約既已終止，被告未依約遷讓返還房屋，依上開約定，應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還房屋日止，按月給付違約金165,000元(計算式：33,000元×5倍 =165,000元)。綜上，被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還房屋日止，應按月給付原告共198,000元(計算式： 33,000元+165,000元=198,000元)。並聲明：①被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○路000巷0號房屋騰空遷讓交還原告，並應遷出戶籍；②被告應給付原告222,000元，及自108年6月26日民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；③被告應自108年6月26日民事變更聲明狀繕本送達翌日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告198,000元，及自各月應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告則以：系爭房屋係由訴外人蔡佩蓉即大發食品行(下稱大發食品行)承租，承租前被告係應原告配偶要求，為向原告父親交代，遂先簽立一份草約(即系爭租約)，事後大發食品行有與原告另外再簽一份新租約(下稱系爭新租約)，是在原告與大發食品行簽立系爭新租約後，原告與被告間之系爭租約即應失效，且被告僅擔任大發食品行股東，原告應依據系爭新租約向大發食品行請求遷讓返還系爭房屋及租金，不應向被告有所主張等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證事由：㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項前段，及第455條前段分別定有明文。是承租人未按期繳納租金時，出租人得定相當期限催繳租金，倘承租人仍未繳納，且租賃物為房屋，則遲付租金總額達2個月以上時，出租人經前開催繳未果，即得終止租約。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張於抗辯之事實，並無確實證明方法或僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判；另各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。㈡本件原告主張被告承租系爭房屋之系爭租約已於108年8月9 日租賃期間期滿，並經被告無權占用系爭房屋迄今等情，業經原告提出系爭租賃契約為證，為被告所否認，並以上開情詞置辯，然被告稱系爭租約為草約，嗣原告與大發食品行有另行簽定由大發食品行為承租人之系爭新租約，系爭租約在原告與大發食品行簽立系爭新租約後應為失效，原告不應再向被告有所主張等語，原告就與被告間成立系爭房屋租賃關係已提出租約為佐，被告對其抗辯事實應提出反對證據，惟迄至言詞辯論終結為止，被告皆未能提出上開聲稱取代系爭租約之系爭新租約，依上揭舉證責任分配原則之說明，應由被告負擔舉證責任不利益，被告所辯顯無依據，無足採認。故原告與被告間簽訂之系爭租約確實有效存在，依原告請求分論如下：㈢請求被告遷讓返還系爭房屋及遷出戶籍部分：被告自107年11月起未依約繳納租金，嗣雖再給付36,000 元，及經以押租金折抵後仍有逾2期租金未給付，並經原告以存證信函催討未果，原告遂以108年6月26日民事變更聲明狀之送達作為通知被告終止系爭租約意思表示，而上開書狀已於108年7月2日對被告合法送達，則系爭租約已於108年7 月2日合法終止，原告依民法第455條規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據，應可採認。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項明文規定。系爭房屋之租賃關係業經終止，則被告已無權繼續占用系爭房屋，被告目前戶籍仍設於系爭房屋地址內，為被告所自承，並有被告戶籍謄本在卷可佐，自有妨害原告所有權圓滿之行使，是依民法第767條第1項中段之規定，請求被告應將戶籍自系爭房屋遷出，亦屬有據。㈣請求被告給付積欠之租金及律師費用共222,000元部分： ⒈被告自107年11月起迄至系爭租約終止日為止，除曾給付 36,000元外，未再給付租金予原告，為兩造所不爭執，是自107年11月起至108年6月止，被告共積欠租金264,000元(計算式：33,000元×8個月=264,000元)，扣除已給付之36,000 元及2個月押租金66,000元後，被告尚未給付租金共162,000元(計算式：264,000元-36,000元-66,000元=162,000元)，是原告請求被告給付租金162,000元，應屬有據，要屬可採。 ⒉依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，為民法第247條之1第2款所明定。所謂加重他方當事人之責任，乃係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地者而言，所稱按其情形顯失公平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院94年度台上字第2340號判決要旨參照）。查，本件原告主張被告應給付律師費用60,000元，無非以兩造租賃契約第12條為其依據，惟觀諸該約定條款內容，僅約定乙方（即被告）倘若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償等語，顯見被告即承租人相對於原告即出租人當時之地位，處於經濟弱勢，絲毫沒有與原告磋商之機會，且兩造間並未有約定倘原告違約時，如何賠償被告等情事，足見該約定就本件兩造契約本質所生之主要權利義務加以綜合判斷，有顯失公平之情形，自應認為該約定無效。是原告執此請求，即非有據。㈤請求相當於租金不當得利及5倍違約金部分： ⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦定有明文，又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年臺上字第1695號判例要旨參照）。查系爭租約已於108年7月2日終止乙節，業如前述，被告於系爭租約終止後仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無法律上之原因而受有使用系爭房屋之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，揆諸前開規定，原告自可請求被告給付相當於租金之不當得利，是原告請求被告自108年6月26日民事變更聲明狀繕本送達翌日(即108年7月3日)起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利33,000元，應屬有據。 ⒉按違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院19年上字第1554號民事判例參照）。易言之，違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。經查，兩造間之租賃關係於108年7月2日終止，被告未於終止時遷出，已經本院認定如前，原告據此主張被告應依系爭租約第6條約定給付按租金5倍之違約金，固屬有據，惟審酌該違約金之約定文義，係兼具履約擔保及損害填補作用，是本院審酌被告自108年7月 2日迄今仍居住系爭房屋之違約情節、違約行為之危險性及原告可能所受損害數額等情，認本件原告得請求被上訴人給付之違約金數額應酌減為按月給付16,500元（即每月租金 0.5倍，計算式：每月租金33,000元0.5＝16,500元），始為適當；逾此部分之請求，則無理由。㈥按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，亦為同法第233條第1項及第203條所明定。另違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（參照最高法院62年台上字第1394號判例意旨）。從而，原告請求被告給付上開積欠之租金162,000元，並自108年6月26日民事變更聲明狀繕本送達翌日即108年7月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應予准許。另被告占用系爭房屋受有相當於租金不當得利，而原告請求被告自108年6月26日民事變更聲明狀繕本送達翌日(即108年7月3日)起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，是原告請求倘被告遲延給付，應自各月應給付日之翌日(即各月4日)起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，核屬有據。另原告請求被告賠償違約金部分，屬損害賠償額預定性質之違約金，依上開說明，原告不得就此違約金更請求遲延利息損害賠償，因此，就此部分金額原告併請求加計自各月應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，自屬無據，不予准許。四、綜上所述，原告依租賃、不當得利、契約約定等法律關係，請求①被告應將系爭房屋騰空遷讓交還原告，並應遷出戶籍；②被告應給付原告162,000元，及自108年6月26日民事變更聲明狀繕本送達翌日(即108年7月3日)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；③被告應自108年6月26日民事變更聲明狀繕本送達翌日(即108年7月3日)起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告49,500元(包含相當於租金之不當得利33,000元，及違約金16,500元)，及其中33,000元自各月應給付日之翌日(即各月4日)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾上開範圍所為請求，為無理由，應予駁回。五、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依職權確定訴訟如主文第5項所示。又本件原告敗訴部分為不計算訴訟標的金額之附帶請求，故依法仍應由被告負擔全部訴訟費用，併此敘明。中華民國 109 年 1 月 20 日臺灣臺南地方法院新市簡易庭法官夏明宇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。中華民國 109 年 1 月 20 日書記官徐毓羚

新市簡易庭108年度新簡字第207號

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