112年度新簡字第13號｜民事：給付報酬等｜裁判日期：112 年 06 月 30 日

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 112年度新簡字第13號原告幸福家事業有限公司佳里分公司法定代理人李應吉訴訟代理人陳琪玫被告楊益銘訴訟代理人黃美英呂冠磐上列當事人間請求給付報酬等事件，經本院於民國112年5月24日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣參拾壹萬參仟陸佰元，及自民國一百一十一年九月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣參仟肆佰貳拾元由被告負擔。本判決第一項得假執行。但被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣參拾壹萬參仟陸佰元預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：㈠緣被告授權訴外人黃美英為代理人，前於民國110年5月12日委託原告居間承買訴外人何明燦(以下簡稱賣方）所有坐落嘉義縣○○鎮○○○段00○00○00地號等3筆土地（下稱系爭土地），原約定承買價格為新臺幣(下同)1,470萬元、服務報酬為成交價百分之2。嗣同年6月25日提高承買價格為1,960萬元、服務報酬降為百分之1.6等情，有授權書、不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書等可證。經原告仲介下，終得賣方於110年6月30日同意被告之承購價格及條件，並在被告之不動產意願書（下稱系爭意願書）上「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤。賣方簽章：ˍˍˍˍ簽章時間：民國年月日時」欄，賣方簽章處，親自簽署「何明燦」，及書寫簽章時間，以示同意依系爭意願書上條件出售無誤。原告旋協助被告與賣方於110年6月30日完成土地買賣契約書之簽署，而被告並依前揭買賣契約書之價金給付方式給付第一期款（簽約金）196萬元，有土地買賣契約書可證。足證被告係透過原告居間而與賣方就系爭土地簽訂買賣契約，原告已完成居間媒介義務，殆無疑義。㈡被告簽立之買方給付服務費承諾書(下稱系爭服務費承諾書)第1條手寫約定：「土地以120萬一分成交，仲介費為土地成交總金額1.8%。土地以121〜150萬一分成交，仲介費為土地成交總金額1.6%。」，系爭土地買賣成交總價金1,960萬元，經以1.6%計算服務報酬應為313,600元，並經確認數額無誤，有被告代理人簽立之幸福家不動產服務費確認單可查。本件被告與賣方間就系爭土地之買賣契約成立後，雖因可歸責於被告因素而不履行契約義務，賣方於111年4月23日發送存證信函解除契約而合法解除在案，被告不同意賣方沒收已給付價金，乃提起請求返還土地買賣簽約款訴訟，經臺灣嘉義地方法院111年度訴字第201號判決駁回被告請求返還簽約款之訴，並確認賣方解除契約合法而得領取履約保證專戶內被告交付之第一期買賣價款196萬元等情，有該院111年度訴字第201號民事判決可查，被告對於前開判決結果並未提起上訴而確定在案。被告就系爭土地之買賣契約既經原告居間仲介而成立，雖事後並因可歸責於被告之事由，致賣方合法解除買賣契約，依最高法院49年台上字第1646號判例見解，原告仍得依系爭服務費承諾書約定之服務報酬為請求。㈢系爭服務費承諾書第1條變更約定為：「不動產買賣契約完成土地過戶並點交完畢時，立書人（即被告）同意給付買賣總價金百分之一黙六之服務報酬予受託人（即原告）並以現金一次給付。」，即本件服務報酬之清償期，約定為「完成土地過戶並點交完畢」始屆至。而被告與訴外人何明燦間之買賣契約係因被告違約而為賣方合法解除，已無法發生「完成土地過戶並點交完畢」之事實，惟揆諸最高法院110年度台上字第2741號判決意旨，為清償期屆至之時，亦即，本件買賣契約經解除之時即為被告給付本件服務報酬清償期之時，原告乃於111年9月1日以台南大光郵局存證號碼427號存證信函催告被告給付本件服務報酬，經被告於111年9月16日收受，有台南大光郵局存證號碼427號存證信函暨收件回執可查。不料，被告猶拒絕給付，被告於收受上開催告信函之翌日起負有給付遲延之責。㈣综上所述，原告依兩造間居間承買所成立之法律關係，請求被告給付服務報酬313,600元及法定遲延利息，依約有據。㈤聲明：被告應給付原告313,600元，及自111年9月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯略以：㈠被告為大成長城企業股份有限公司（下稱大成公司）員工，基於大成公司購置土地規劃禽畜牧場養殖作業效率需要，於土地洽購、簽約等作業均先以被告為形式上契約當事人，實由大成公司資材處黃美英協理為接洽原告及土地賣方之實質承辦人。大成公司購置土地以符合可規劃禽畜牧場養殖為企業經營目標，因此於簽訂土地買賣契約、簽訂居間仲介契約時除了以大成公司能完整、無瑕疵取得土地所有權外；尚以能取得農業設施容許使用為買賣契約條件，並以完成土地所有權過戶登記、土地點交為給付居間仲介費清償期，此觀土地買賣契約附加條款可知。被告（實為大成公司）不僅與原告簽訂以完成過戶始給付居間仲介費為清償期特約條款，凡被告（實為大成公司）與不同仲介業者均簽訂相同意旨之特約條款，凡此作業種種，除有黃美英可資清楚說明外，原告簽訂仲介服務契約時均明白大成公司之要求。㈡本件居間報酬依前開所述，被告僅於土地完成過戶並點交完畢始生給付居間仲介費義務，此為本件居間報酬清償期之特約條件，基於私法自治及契約自由精神，雙方特約排除民法第565，568條，故原告對被告無依民法居間規定請求給付居間報酬之權利。㈢被告雖因另案於解除土地買賣契約中受不利益判決，惟原告與被告訂立居間契約既透過特約約定以土地完成過戶並點交為居間報酬清償期，基於契約相對性及契約自由原則，被告給付居間報酬義務自以居間契約特約為依據，與被告於另案土地買賣契約判決結果無關，居間契約與土地買賣契約各自獨立，不可混談。原告引用該案判決結果作為被告給付居間報酬依據，實洵有誤。且最高法院尚亦承認雙方於居間成立後，可基於契約自由原則約定返還居間報酬，此有最高法院108年度台上字第2251號判決意旨參照，故本案居間契約與土地買賣契約本可分別觀察，相互獨立，契約內容不應相互援引。㈣原告以原證七向被告請求給付居間報酬，當時被告無完整居間合約，無從確認原告之主張是否正確屬實，故被告於111 年9月22日以存證信函請求原告提供相關文件俾便核對，被告迄至收到原告起訴書時始獲得完整資料。原告既藉故使被告不得已應訴，則被告自無遲延給付責任。另履行契約應依誠實信用公平原則，综合上述答辯，原告明知被告購買土地之企業目的並同意以特約於被告取得土地所有權、完成過戶始屬原告完成居間服務終點，原告蓄意曲解相關法條及雙方合約真意，違背民法第148條誠信原則。三、本件經證據調查及協議，兩造不爭執之事實如下：㈠被告於110年5月12日授權黃美英與原告(幸福家事業有限公司佳里分公司) 簽訂不動產買賣意願書，承購標的為坐落嘉義縣○○區○○○段○○○○段00○00○00地號之農用土地，且於特約事項記載「本農地必須確保無套繪可解除套繪申請農地農用證明」及「賣方須配合買方申請農業設施容許使用並核准，否則本斡旋無效」。㈡兩造當日並簽訂「買方給付服務費承諾書」，承諾書第一項「不動產買賣契約完成土地過戶並點交完畢，立書人同意給付買賣總價款百分之一點六之服務報酬予受託人並以現金一次給付。」第二項末段增載「土地以120萬/分成交，仲介費為土地成交總額1.8%」及「土地以121萬～150萬/分成交，仲介費為土地成交總額1.6%」。㈢被告於110年6月30日與系爭土地出賣人何明燦共同簽訂「土地買賣契約書」及「土地買賣特別約定事項及土地買賣契約書附加條款」，雙方議定買賣總價款為新臺幣壹仟玖佰陸拾萬元(含營業稅)，且第一期款給付日期110年6月30日、金額196萬元。㈣買賣雙方於110年6月30日另簽訂「價金信託履約保證申請書」，被告亦已依約將第一期款如數匯至指定之受託信託財產專戶。㈤兩造於不動產買賣簽約當日即110年6月30日簽訂「幸福家不動產服務費確認單」，總服務費金額新台幣參拾壹萬參仟陸佰元，客戶簽章欄手寫註記「完成過戶結案後支付」。㈥被告買受系爭土地係為興建牧場，但經申請，並未取得主管機關核發之農業設施許可證，故未依約給付第二期款及第三期款。賣方則於111年4月23日寄發存證信函為解除買賣契約及沒收已支付價款作為違約金之意思表示，該信函已送達予被告，買賣雙方因上開契約解除而未完成土地過戶事宜。㈦被告因系爭土地買賣糾紛，向臺灣嘉義地方法院起訴請求賣方何明燦返還土地買賣簽約款，該院以111年度訴字第201 號受理，賣方則於訴訟中反訴請求買方即本件被告應同意賣方領取履約保證專戶內之196萬元。該訴訟事件已於111年6 月30日判決，駁回本件被告之訴，及為賣方勝訴之判決確定。㈧原告於111年9月15日寄發台南大光郵局存證信函第427號，向被告催告於函到後5日內給付服務費313,600元，被告於同年月16日收受該信函，於111年9月22日另寄發永康郵局存證信函416號予原告，原告亦已收受該存證信函。四、得心證理由：㈠按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第568條定有明文。又民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款。倘當事人就既已存在之債務，約定於預期不確定事實發生時履行，則為清償期之約定，而非條件。及當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，應認該事實之發生時或其發生已不能時，為清償期屆至之時。此項清償期之約定，與民法第九十九條第一、二項所定附條件之法律行為，於條件成就時，其法律行為發生效力或失其效力之情形，尚有不同。㈡依兩造不爭執之事實，被告經由原告公司仲介，已於110年6月30日與訴外人何明燦簽訂土地買賣契約書，同日並與原告簽立「幸福家不動產服務費確認單」，載明總服務費為313,600元，客戶簽章欄則手寫註記「完成過戶結案後支付」。嗣系爭土地實大成公司為興建牧場而以被告名義訂約及支付第一期買賣價金，經大成公司提出興建申請，並未取得主管機關核發之農業設施許可證，被告未遵期給付後續買賣價金，賣方遂寄發存證信函解除買賣契約，最終買賣雙方並未完成土地過戶及點交，合先陳明。㈢原告主張居間服務已完成，無法完成過戶，係因被告緣故而由賣方解除契約，應視為期限屆至，依據兩造簽立之「買方給付服務費承諾書」及「幸福家不動產服務費確認單」，請求被告給付報酬313,600元乙節，則據被告抗辯「完成過戶結案後支付」為雙方之特約條件，條件未成就，不須支付報酬云云。兩造爭執事項顯為「完成過戶結案後支付」之約定，為給付期限或給付條件？經查，原告為仲介服務業者，原則上買賣雙方簽立土地買賣契約書，買賣契約成立，仲介服務即已完成而得請求報酬。嗣因被告於承諾書及確認單手寫註記「完成過戶結案後支付」，致未於買賣契約簽立後給付報酬，上開「完成過戶結案後支付」之約定，核屬當事人就既已存在之債務，約定於預期不確定事實發生時履行，揆諸上開說明，應為清償期之約定，而非條件，應足認定。㈣至於原告仲介本件土地買賣，未能完成過戶登記之原因，依兩造不爭執之事實及本院調閱臺灣嘉義地方法院111年度訴字第201號案卷資料，買賣雙方約定農業設施容許適用申請時程為4個月（即至110年10月31日止），而依卷內之嘉義縣大林鎮公所及嘉義縣政府函文，大成公司於110年8月3日向嘉義縣大林鎮公所提出申請，該所於同年11月9日函送嘉義縣政府審查，嘉義縣政府於110年11月26日發函嘉義縣大林鎮公所轉知大成公司限期於110年12月31日補正，大成公司未遵期補正，嘉義縣大林鎮公所於111年1月13日函覆不予同意，並檢還申請書。被告因未獲得農業許可，乃未依約履行後續給付價金之義務，賣方則因此解除買賣契約。由此可見，未能完成土地移轉登記乃可歸責於大成公司之事由，故於賣方何明燦合法解除土地買賣契約之時，應可認為本件仲介報酬之清償期屆至之時。㈤綜上調查，原告業已完成系爭土地之買賣仲介服務，並經兩造確認服務報酬為313,600元，但以完成過戶登記為清償期之約定。嗣因可歸責於被告之事由，賣方解除土地買賣契約，致不能完成土地過戶登記，可認被告之清償期於契約解除而不能過戶登記時屆至。本件原告寄發信函定5日期限催告被告給付，被告於111年9月16日收受信函，但未於期限末日即111年9月21日給付，自111年9月22日起有遲延之事實。從而，原告依據仲介契約關係，請求被告給付313,600元，及自111年9月22日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之遲延利息請求，不予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、答辯及舉證，核與判決結果不生影響，而無論述必要，併此說明。六、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，此民事訴訟法第79條及第87條第1項定有明文。本件訴訟僅原告支出第一審裁判費用3,420元，被告則無費用支出，是本件訴訟費用額確定為3,420元。及本件僅就利息為原告部分敗訴之判決，因利息不併算訴訟標的金額，故訴訟費用全部應由被告負擔。及本件係依民事訴訟法第427條第1項規定，適用簡易程序之簡易事件，所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定職權宣告假執行，而無諭知原告供擔保之必要。另被告陳明願供擔保免為假執行，核無不合，併酌定相當擔保准許之。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2、3項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　30　　日臺灣臺南地方法院新市簡易庭法官　許蕙蘭以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　30　　日書記官柯于婷

新市簡易庭112年度新簡字第13號

關鍵資訊