臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決

原告

陳中凱

訴訟代理人

蘇淑珍律師

被告

白宇平

訴訟代理人

陳秀紋

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年11月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠訴之聲明：

⒈被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○路000巷0號6樓之2房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。

⒉被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）12,000元。

㈡系爭房屋為原告所有，先前無償借與被告使用，惟原告已於民國111年10月21日向被告表示欲終止使用借貸關係並收回系爭房屋，被告本答應遷離，事後卻反悔而不肯搬遷，現被告及其家人仍居住在系爭房屋內，經原告多次與被告協議遷出事宜，被告均置之不理，現以起訴狀作為終止使用借貸關係之意思表示，並依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。

㈢被告無權占用系爭房屋，獲有使用收益系爭房屋之利益，致原告受有損害，被告自應負返還相當於其使用系爭房屋期間內之租金予原告。又系爭房屋位於臺南市永康區，以附近租屋行情屋齡20至30年、面積約15至30坪之房屋，每月租金均價約為12,000元，爰依民法第179條規定請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利12,000元。

二、被告則以下列情詞資為抗辯：

㈠聲明：原告之訴駁回。

㈡系爭房屋係被告之母即訴訟代理人陳秀紋於89年9月14日向訴外人宏美建設股份有限公司（下稱宏美建設）購買，並於同年9月22日辦理移轉登記。原告為被告之繼父，其與原告之母陳秀紋於同年11月12日結婚，兩人婚後原告表示要開公司，要求陳秀紋將系爭房屋移轉登記給原告，陳秀紋乃於96年3月30日將系爭房屋以買賣名義移轉登記至原告名下，原告僅為系爭房屋登記名義人，而被告係經原告同意隨同陳秀紋搬入系爭房屋居住，並於98年9月1日將戶籍遷入系爭房屋至今，並非無權占有。系爭房屋本係陳秀紋要買給被告的，陳秀紋將系爭房屋移轉登記與原告時，系爭房屋之貸款大部分已由陳秀紋清償，當時原告亦曾表示待被告成年後要將系爭房屋過戶給被告，嗣後係因原告外遇，要與陳秀紋離婚，當時簽立之離婚協議書有提及原告要將系爭房屋過戶給陳秀紋，惟原告事後卻以本件訴訟逼迫陳秀紋與其離婚，並重新協商離婚條件。

三、本院得心證之理由：

㈠按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第464條、第470條第2項、第767條第1項前段分別定有明文。查系爭房屋及其坐落之臺南市○○區○○段00000地號土地（下稱系爭土地）應有部分萬分之152，為原告所有，有建物所有權狀、系爭土地登記第一類謄本在卷可參（調解卷第19頁、本院卷第27頁）。是原告為系爭房屋之所有權人，主張曾同意將系爭房屋借與被告居住，以起訴狀繕本送達被告時為終止使用借貸契約之意思表示，而起訴狀繕本係於113年4月25日送達被告，有本院新市簡易庭送達證明附卷可佐（調解卷第43頁），故兩造間就系爭房屋之使用借貸契約業於該日終止，原告自得本於所有權人之地位，請求被告返還系爭房屋。

㈡被告抗辯系爭房屋原為其母陳秀紋所有，嗣因原告為了開公司，說服系爭房屋將系爭房屋移轉登記與原告，當時原告亦表示待被告成年後要將系爭房屋過戶給被告，嗣因原告外遇與陳秀紋協議離婚，當時簽立之離婚協議書有提及原告要將系爭房屋過戶給陳秀紋，惟原告事後卻以本件訴訟，逼迫陳秀紋重新協商離婚條件云云。經查：

⒈查被告係陳秀紋之子，陳秀紋於89年9月14日向宏美建設購買系爭房屋，而於89年9月22日移轉登記為其所有，嗣於89年11月12日與原告結婚，再於96年3月30日，以買賣之名義，移轉登記予原告，有被告提出之戶籍謄本、地籍異動索引、建物所有權狀、土地所有權狀、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書在卷可參（本院卷第45-61頁）。惟陳秀紋縱為系爭房屋原所有權人，而與被告為母子關係，然系爭房屋既已移轉登記予原告，原告並已終止兩造間之使用借貸契約，且被告並未提出原告同意於被告成年後願將系爭房屋移轉登記予己之證據可參，難認被告仍有居住在系爭房屋之合法權源。

⒉次查，被告固提出其繳納系爭房屋水電費、管理費之收據（本院卷第39-41頁），惟原告先前既將系爭房屋無償借與被告居住使用，由被告繳納居住使用系爭房屋期間內之水、電及管理費，自屬當然，不得憑此逕認其有權占有使用系爭房屋。

⒊至原告與陳秀紋固曾協商離婚條件，其中包含原告同意將系爭房屋過戶予陳秀紋，有兩人簽名之文書在卷足參（本院卷第43頁）。惟此係原告與陳秀紋間先前關於合意離婚之協議條件，且原告已對陳秀紋提起離婚訴訟，由本院家事庭審理中，實與被告有無權利占用系爭房屋無涉。是被告前揭抗辯，尚屬無據。

㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號民事判決意旨參照）。又房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照），至於房屋所有人因房屋占用他人基地所獲得之利益，則應以基地之價額為基準。因此無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受害人為基地所有人，而無權占用上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占用上開房屋所受之不當利益，與基地所有人所受損害之間，並無直接因果關係，不能混為一談。質言之，無權占用他人土地建屋所獲得之不當得利，固應以基地之價額為基準，而無權占用上開房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利（最高法院97年度台上字第323號民事判決參照）。是原告所有之系爭房屋既為被告所無權占有，則其請求被告返還自起訴狀繕本送達翌日即113年4月25日起占用系爭房地之相當於租金之不當得利，自屬有據。

㈣復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項訂有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號民事判例參照）。查系爭房地坐落臺南市永康區中華二路361巷，附近交通便利、商店林立、生活機能佳等情，有電子地圖在卷可參（調解卷第21頁）。本院審酌上情，認原告請求相當於租金之不當得利，應以年息百分之8計算始屬合理。次查，系爭房屋之課稅現值為295,100元，系爭土地為757.01平方公尺（原告應有部分為萬分之152），系爭土地於113年1月之申報地價為每平方公尺6,720元乙節，有系爭房屋稅籍證明書、系爭土地登記第一類謄本附卷可佐（調解卷第33頁、本院卷第27頁），故原告得請求被告按月返還相當於租金之不當得利應為2,483元【計算式：（295,100＋757.01×6,720×152/10000）×8％÷12＝2,483，元以下四捨五入】，逾此範圍之請求，尚屬無據

四、綜上所述，原告依據民法第767條第1項、第179條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及自113年4月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2,483元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以論列，併此敘明。

六、本件係依民事訴訟法第427條第1項第規定適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。