臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決

原告

施淑美

被告

蔡勛宇

莊惠閔

上列當事人間請求給付租金及違約金等事件，本院於民國114年8月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：被告莊惠閔經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告與蔡勛宇於民國113年9月5日，簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由原告將門牌號碼臺南市○○區○○路000號1樓店面及騎樓（下稱系爭店面）出租予蔡勛宇，並由莊惠閔為蔡勛宇擔任系爭租約之保證人，雙方約定租賃期間自113年9月5日起至116年9月4日止，每月租金新臺幣（下同）2萬元，並應由原告預收押租金即2個月之租金共4萬元（約定押租金分為2個月支付），詎蔡勛宇僅給付第一期押租金2萬元、113年9月、10月之2期租金4萬元，即於113年11月13日，未經原告同意及點交，擅自搬離上址，且被告於租賃期間，屢有下列諸多違約情事，爰依系爭租約第29條後段約定，自113年11月13日起終止系爭租約，並依同條前段及相關約定，請求被告給付下列項目、金額：

㈠依系爭租約第3條約定，蔡勛宇於113年9月5日給付第一期押租金2萬元後，即未再支付第二期押租金，尚積欠原告押租金2萬元，應給付原告違約金即1個月之租金2萬元。

㈡依系爭租約第3條約定，蔡勛宇尚積欠原告113年11月份租金2萬元、水費200元及113年10月2日至113年11月13日期間之電費2,771元，合計2萬2,971元。

㈢依系爭租約第24條約定，蔡勛宇未依臺南市騎樓規範，於系爭店面騎樓內側留出行人通道150公分，原告於113年9月17日就發現蔡勛宇未留出行人通道，通知蔡勛宇改善，蔡勛宇持續未改善，還稱等被舉發再說，後續果於113年10月4日遭檢舉達人舉發而遭警方取締，請蔡勛宇將固定式器具搬入系爭店面內，仍可營業，然蔡勛宇表示不願意，原告已多次規勸蔡勛宇於期限內留出通道及協助申訴，蔡勛宇仍置之不理而被取締，應給付原告違約金即1個月之租金2萬元；另臺南市市長已承諾113年年底實施自治條例，僅需留出150公分行人通道即可設攤，蔡勛宇未待申訴結果，未依系爭租約第4條約定，於1個月前告知提前解約，逕自於113年11月13日搬離上址系爭店面，經原告終止系爭租約，依系爭租約第29條約定，被告應給付原告違約金即1個月之租金2萬元，及系爭租約剩餘未到期（113年12月起至116年9月止）共計2年9個月之租金66萬元。

㈣蔡勛宇違反系爭租約第8條約定，未經原告同意，逕行改裝系爭店面水龍頭，原告同意其無需就騎樓之水龍頭恢復原狀，惟蔡勛宇未依系爭租約第11條約定，將洗手臺及其他雜物搬離並清理乾淨，未盡清潔打掃之責，應給付原告違約金即1個月之租金2萬元；另蔡勛宇違反系爭租約第8條約定，未經原告同意，改裝冷氣室外機，致影響監視器拍攝範圍而需移動監視器，雙方約定蔡勛宇搬離時，應將監視器恢復原狀，惟蔡勛宇未依系爭租約第4條約定恢復原狀，應給付原告違約金即1個月之租金2萬元及原告自行僱工修復原狀之費用400元。

㈤依系爭租約第23條約定，蔡勛宇應於營業前投保商業火災險、公共意外險，經原告多次提醒仍未獲置理，應給付原告違約金即1個月之租金2萬元。

㈥上開各項求償金額合計80萬6,971元，扣除原告先前收受被告交付之押租金2萬元，爰依系爭租約法律關係，請求被告連帶給付原告78萬6,971元。並聲明：被告應連帶給付原告78萬6,971元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告答辯：

㈠蔡勛宇：

⒈莊惠閔僅擔任系爭租約之緊急聯絡人，系爭租約緊急聯絡人欄「莊惠閔」之字跡是我簽的，莊惠閔並不是要擔任系爭租約之保證人，原告先前雖於對話紀錄中表示租約需要保證人及緊急聯絡人等語，但我沒有同意，後續原告亦稱莊惠閔不用簽，就由我自己書寫莊惠閔為緊急聯絡人。

⒉我與原告簽系爭租約時，就有告知原告系爭店面內部空間不夠，需要把工具擺在騎樓，原告信誓旦旦表示經其查詢相關條例，確認只要留150公分的通道就沒有問題，雙方始將此項約定寫入系爭租約中，但我將工具擺在騎樓的第一天，轄區員警就前來勸導，明確告知我該處不能擺攤，連旗子、桌椅都不能擺，我向原告反應，原告仍稱沒有問題、會與員警溝通，隔天員警又到場表示因有人檢舉，限期要收掉，後續員警實際對我開罰單時，原告還跟員警說不能違法開單，並稱罰單原告會處理，但後續亦未處理。原告水塔設置在系爭店面頂樓，當初如非經原告同意改裝水龍頭，我不可能到頂樓關閉止水閥。後續我因完全無法做生意，約於113年11月13日，自系爭店面搬離，因原告堅持不與我點交、說怕我對他怎麼樣，不想與我碰面，我就將鑰匙交還原告，並已將系爭店面清空返還給原告，原告主張我未清空、向我請求違約金，與事實不符。

⒊並聲明：原告之訴駁回。

㈡莊惠閔經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

㈠原告主張其與蔡勛宇於113年9月5日，簽立系爭租約，由原告將系爭店面出租予蔡勛宇，雙方約定租賃期間自113年9月5日起至116年9月4日止，每月租金2萬元，應由原告預收押租金即2個月租金共4萬元（約定押租金分為2個月支付），蔡勛宇僅給付第一期押租金2萬元、113年9月、10月租金共4萬元，即於113年11月13日搬離系爭店面，經原告依系爭租約第29條後段約定，自113年11月13日起終止系爭租約等事實，業據提出系爭租約、原告與蔡勛宇於通訊軟體LINE之對話紀錄附卷為證（新司簡調字卷第15頁至第16頁，新簡字卷第27頁至第28頁），且為蔡勛宇所不爭執（新簡字卷第83頁至第84頁）；莊惠閔對於原告此部分主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何書狀或證據資料為爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項前段準用同條第1項規定，應視同自認，綜合上開證據調查結果，堪信原告此部分主張之事實為真正。

㈡原告雖主張莊惠閔係為蔡勛宇擔任系爭租約之保證人，並提出其與蔡勛宇於通訊軟體LINE之對話紀錄為證（新簡字卷第28頁上方），惟查，原告於上開對話紀錄中，向蔡勛宇表示「113年9月1日早上10點簽約，你的老婆可以到嗎？租約需要保證人和緊急聯絡人」等語，可知原告有意請蔡勛宇之配偶莊惠閔擔任系爭租約之保證人，惟未據蔡勛宇或莊惠閔於上開對話紀錄中加以同意或允諾；另依兩造簽立之系爭租約記載（新司簡調字卷第15頁至第16頁），僅列蔡勛宇為承租人、立契約人（乙方），其上雖分別有「保證人」、「緊急聯絡人」身分證、簽章、電話及住址之欄位，然僅於「緊急聯絡人」欄部分，見有填寫莊惠閔之姓名，「保證人」簽章欄則仍為空白，基此，尚難遽認莊惠閔有與原告達成為蔡勛宇擔任系爭租約保證人之合意，蔡勛宇辯稱莊惠閔僅擔任系爭租約之緊急聯絡人、並未擔任保證人等語，並非無稽；原告雖又主張當時只是便宜行事僅記載於一行，如無保證人，原告不會同意出租，且當時莊惠閔雖因上班不便到場簽約，但已有提供身分證，原告並請蔡勛宇確認莊惠閔同意由蔡勛宇代其簽名，蔡勛宇亦稱莊惠閔身分證都有交給他了，表示同意等語，惟為蔡勛宇所否認，依現有證據調查結果，實難認莊惠閔有擔任系爭租約保證人之意思，原告此部分主張，尚非有據。

㈢按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第421條第1項、第438條分別定有明文。次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，亦為民法第250條第1項、第2項前段、第252條所明定。經查，系爭租約之租賃期間為113年9月5日起至116年9月4日止，依前揭規定，承租人蔡勛宇於租賃期間內，本應依系爭租約第24條約定「騎樓內側留人行道150公分」之方法，就系爭店面為使用、收益，惟依原告提出之前揭對話紀錄及監視器錄影畫面截圖顯示（新司簡調字卷第17頁，新簡字卷第27頁至第28頁），蔡勛宇承租系爭店面後，未依上開約定於騎樓內側留下寬度150公分之暢通空間供行人通行，因不堪屢遭他人檢舉受罰，始於系爭租約屆滿前之113年11月13日，擅自搬離系爭店面，然此係因蔡勛宇未依約定方法為租賃物之使用、收益所致，原告主張應由蔡勛宇負違約責任，確屬有據。蔡勛宇雖辯稱該處騎樓完全不能擺設任何生財工具等語，惟觀諸原告提出臺南市政府線上即時服務系統反映事項處理結果（新司簡調字卷第19頁），臺南市政府警察局永康分局針對原告所詢「永康區中正路段屋主租賃騎樓設攤且占用放置營業器具」部分，答覆稱「騎樓皆應依相關規定保持淨空，惟為顧及民眾生活習性，本分局依臺南市政府騎樓違規處理原則會議，民眾於騎樓內側需留設寬度1.5公尺騎樓暢通空間，供行人通行（機慢車停放及非固定式之攤位，暫不強制取締），但若民眾檢舉，有明顯妨害行人通行（封閉、阻礙行人通行空間等）即予取締」等語，足認原告主張依臺南市騎樓相關規範，原則上僅需於騎樓內側留設寬度1.5公尺之行人通道，即不致遭警方取締開罰等語，並非無稽，蔡勛宇復未就其上開所辯，提出相關證據以實其說，依現有證據調查結果，客觀上難以排除蔡勛宇所稱遭人檢舉、員警取締開罰之情形，係其未依規定留設寬度1.5公尺之行人通道，或有封閉、阻礙行人通行空間等明顯妨害行人通行之行為所致，是蔡勛宇此部分所辯，難認可採。

㈣茲就原告得請求之項目、金額，分述如下（以下⒈至⒍，分別對應前揭貳、一、㈠至㈥之請求內容）：

⒈系爭租約第29條前段約定「上述租約蔡勛宇若違約，同意支付原告違約金租金1次1個月」，可認係按違約次數計收違約金、每次為1個月租金2萬元之約定，而系爭租約中，未就該違約金之性質另有訂定，應視為損害賠償總額預定性之違約金。另依系爭租約第3條約定，系爭租約之押租金為2個月份之租金共4萬元，而依系爭租約頁尾手寫註記「押金分2月支付，113年9月5日收訖押金1個月，9月5日支付第一期2萬元整」等文字，可認係約定押租金分為2個月支付，惟蔡勛宇僅給付第一期押租金2萬元，未支付第二期押租金2萬元，此亦為其所肯認（新簡字卷第83頁），足認確已構成違約；蔡勛宇雖辯稱係因確定不租了，故未再付第二期押租金等語，惟蔡勛宇未依約定方法為租賃物之使用、收益，本非其得任意主張不再承租系爭店面、不再支付第二期押租金之法律上依據，此部分所辯，自非可採。然審酌系爭租約第3條後段約定「押租金於退租時扣除水電費、清潔費、違約金、及房屋內物品損毀之修繕、購買費用，若有剩餘無息返還蔡勛宇，不足時，蔡勛宇補足始可退租」，可知系爭租約約定預先收取押租金之目的，係作為蔡勛宇退租時，積欠水電費、清潔費、違約金、修繕費等費用之擔保，如有不足，原告尚可依前揭約定請求蔡勛宇補足，是蔡勛宇未支付第二期押租金2萬元之違約行為，應未獨立造成原告受有損害，僅使原告額外支出需循民事訴訟途徑，向蔡勛宇追償相關費用所需之勞費，就此部分之違約行為而言，如依系爭租約第29條前段約定按次計收違約金2萬元，實屬過高，爰依法酌減為1,000元。

⒉系爭租約第3條第1款、第2款分別約定「租金為每月2萬元，每月5日繳交，最遲須於每月15日繳交」、「每月租金及水電費，由蔡勛宇親交原告，電費依1樓營業用分電表收費，水費每月補貼200元，依租約前後收費單調整」，第29條後段則約定「若屢犯蔡勛宇同意支付未到期租金，雙方解除契約」。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。前揭系爭租約第29條後段雖約定「雙方解除契約」等語，惟審酌租賃契約屬繼續性契約，其效力之解消應以終止即向後失效為原則，系爭租約第29條後段並明定仍需支付「未到期租金」，可認並無使系爭租約溯及失其效力之意思，核其性質，應屬兩造間關於租約終止、而非解除之約定，至所稱「若屢犯蔡勛宇同意支付未到期租金」部分，則屬違約金之約定，亦即，系爭租約因蔡勛宇屢有違約行為，經原告終止租約後，原告依系爭租約原定租賃期間，原先可得預期獲得之租金收益，應屬原告之所失利益，應由蔡勛宇按其數額給付違約金。經查，蔡勛宇承租系爭店面後，僅給付113年9月、10月之2期租金4萬元，自113年11月起，未再繳付租金，經原告依系爭租約第29條後段約定，自113年11月13日起終止系爭租約等事實，業經認定如前，就113年11月份之租金，於系爭租約終止前之113年11月1日至113年11月12日部分，蔡勛宇仍應依約給付租金，並無疑義，至系爭租約終止後之113年11月13日起至113年11月30日部分，蔡勛宇應支付之費用性質，核屬系爭租約第29條後段約定之違約金，是原告請求蔡勛宇給付113年11月份之2萬元，確屬有據。另原告主張蔡勛宇尚積欠水費200元、電費2,771元等情，亦據提出分電表度數照片、電價表附卷為證（新司簡調字卷第21頁至第22頁），且為蔡勛宇所不爭執（新簡字卷第83頁至第84頁），堪認屬實。是原告此部分請求蔡勛宇給付2萬2,971元，均屬有據，應予准許。

⒊蔡勛宇承租系爭店面後，未依系爭租約第24條約定，於騎樓內側留下寬度150公分之暢通空間供行人通行，違反約定方法為租賃物之使用、收益等情，業如前述，固然構成違約，惟此部分遭他人檢舉開罰之對象應為蔡勛宇，而非原告，是蔡勛宇此部分之違約行為，應未獨立造成原告受有損害，依原告所提臺南市政府線上即時服務系統反映事項處理結果、對話紀錄（新司簡調字卷第19頁、新簡字卷第27頁至第28頁），至多僅使原告額外支出為蔡勛宇遭開立之罰單提出申訴及詢問員警所需之勞費，就此部分之違約行為而言，如依系爭租約第29條前段約定按次計收違約金2萬元，實屬過高，爰依法酌減為1,000元。另按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1項前段、第2項本文分別定有明文。另系爭租約第4條約定「雙方不得臨時毀約，雙方合意需於1個月前告知是否續租或提前解約」。本件蔡勛宇未依約於1個月前告知欲提前終止系爭租約，即於原定租期屆滿前之113年11月13日，未經原告同意及點交，逕自搬離系爭店面，使系爭店面無人看管，可認確已構成違約行為，並違反承租人保管租賃物之義務，惟審酌原告已於同日依系爭租約第29條後段約定，終止系爭租約，系爭店面並未因蔡勛宇擅自搬離而實際受有毀損、滅失，原告應僅因被迫取回系爭店面之占有，而須加以管領，致額外支出一定之勞費，就此部分之違約行為而言，如依系爭租約第29條前段約定按次計收違約金2萬元，實屬過高，爰依法酌減為3,000元。末就原告依系爭租約第29條後段約定，請求給付系爭租約剩餘未到期（113年12月起至116年9月止）租金66萬元部分，其性質應屬違約金之約定，用以填補原告於系爭租約原定剩餘租賃期間租金收益之所失利益乙節，業如前述，惟查，原告終止系爭租約後，至遲自114年5月12日起，即將系爭店面再次出租予他人經營炸雞店等情，有臉書截圖在卷可證（新簡字卷第43頁至第44頁），可認原告此部分實際所受損害，應僅有113年12月1日起（113年11月13日至113年11月30日部分之違約金，業經准許如前）至114年5月12日止，共計5個月又12日，系爭店面無法出租他人收取租金之損失，及因重新招租而需額外支出之勞費，如依系爭租約第29條後段約定，收取違約金66萬元，實屬過高，爰依法酌減為12萬元。

⒋原告主張蔡勛宇未將系爭店面洗手臺及其他雜物搬離並清理乾淨，未盡清潔打掃之責等情，業據提出附有拍攝日期、時間、地點標示之現場照片附卷為證（新司簡調字卷第23頁、第27頁至第30頁）；蔡勛宇雖辯稱其搬離時，已將系爭店面清空等語，惟與前揭現場照片之客觀證據所示情形不符，難予採信。是蔡勛宇違反系爭租約第11條「租約期間屆滿時，蔡勛宇所有雜物不得留置」之約定，確已構成違約行為。惟查，系爭租約第11條後段約定「若有留置不搬者，應視作廢棄物論，任憑原告處理，蔡勛宇絕不異議」，可認原告應僅因處理蔡勛宇留置雜物而需支出相關勞費，就此部分之違約行為而言，如依系爭租約第29條前段約定按次計收違約金2萬元，實屬過高，爰審酌前揭現場照片所示遺留物品之體積、重量、占用範圍，依法酌減為3,000元。另原告主張蔡勛宇未經原告同意，改裝冷氣室外機，致影響監視器拍攝範圍而需移動監視器，雙方約定蔡勛宇搬離時，應將監視器回復原狀，惟蔡勛宇未依約回復原狀，致原告支出自行僱工修復原狀之費用400元等情，亦據提出對話紀錄、估價單附卷為證（新司簡調字卷第25頁至第26頁，新簡字卷第59頁），足認蔡勛宇違反系爭租約第8條「蔡勛宇改裝須由原告同意」、第4條第2項「蔡勛宇於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，到期日按原狀交還原告」之約定，確已構成違約行為，原告據此請求被告給付債務不履行之損害賠償即修復原狀所需費用400元，洵屬有據；惟查，此部分除原告提出之前揭估價單外，未據原告舉證證明蔡勛宇擅自改裝冷氣室外機、未將監視器回復原狀之違約行為，造成原告受有其他具體損害，應認原告僅因自行僱工修復原狀而支出相關勞費，及自蔡勛宇搬離後至原告自行僱工修復完成前，須忍受因監視器移動，影響原有拍攝範圍所生之不便，就此部分之違約行為而言，如依系爭租約第29條前段約定按次計收違約金2萬元，實屬過高，爰依法酌減為600元。

⒌系爭租約第23條約定「蔡勛宇需負商業火險保費、公共意外險，注意用火、電安全，不要超出負荷」，其用語雖未臻明確，惟依兩造訂立系爭租約之意思，應係指被告負有為系爭店面投保商業火災保險、公共意外保險之義務。原告主張蔡勛宇經原告多次提醒，仍未於營業前投保等情，業據提出對話紀錄為證（新簡字卷第27頁上方），固可認蔡勛宇違反前揭約定之投保義務，而構成違約行為。惟按本法所稱保險，謂當事人約定，一方交付保險費於他方，他方對於因不可預料，或不可抗力之事故所致之損害，負擔賠償財物之行為，保險法第1條第1項定有明文。準此，系爭租約第23條約定蔡勛宇應投保商業火災險、公共意外險之目的，應在於確保承租期間，如系爭店面因不可預料，或不可抗力之事故，發生火災或公共意外時，得以保險給付填補原告受有之損害，藉此分散風險。惟查，依卷內證據顯示，自蔡勛宇承租系爭店面之113年9月5日起，至原告終止系爭租約之113年11月13日期間，系爭店面並未發生任何火災或公共意外，難認原告有因蔡勛宇未投保之違約行為，受有何等實際損害，僅使原告於系爭租約終止後，需自行或與新任承租人磋商協議由其投保商業火災險、公共意外險，而支出相關勞費，就此部分之違約行為而言，如依系爭租約第29條前段約定按次計收違約金2萬元，實屬過高，爰依法酌減為1,000元。

⒍綜上，原告本件得請求蔡勛宇給付之金額，應為15萬2,971元（計算式：1,000元＋2萬2,971元＋1,000元＋3,000元＋12萬元＋3,000元＋400元＋600元＋1,000元＝15萬2,971元），經原告同意扣除先前收受之押租金2萬元，應認原告尚得請求蔡勛宇給付13萬2,971元。至莊惠閔部分，難認有為蔡勛宇擔任系爭租約之保證人，已如前述，是原告請求莊惠閔與蔡勛宇連帶給付，尚非有據。

㈤本件原告依系爭租約法律關係，請求蔡勛宇給付租金、水電費用及違約金，係以支付金錢為標的之債權，其中租金、水電費用部分，有約定之給付期限，且均已屆清償期，違約金部分，則無確定之給付期限，原告以起訴狀繕本之送達對蔡勛宇為請求，蔡勛宇迄未給付，應負遲延責任，是原告就其得請求蔡勛宇給付之金額，請求加計自起訴狀繕本送達翌日即113年12月24日起（依新司簡調字卷第41頁本院送達證書，本件起訴狀繕本於113年12月13日寄存於蔡勛宇住所轄區派出所，經10日而於113年12月23日發生送達效力）至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，核與民法第229條第1項、第2項、第233條第1項、第203條規定相符，於法有據，應予准許。

四、綜上所述，原告依系爭租約法律關係，請求蔡勛宇給付原告如主文第一項所示之金額及利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告僅對蔡勛宇之訴為一部有理由、一部無理由，對莊惠閔之訴則無理由，被告2人於訴訟之利害關係顯有差異，爰依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第87條第1項規定，審酌本件紛爭起因、兩造勝敗情形，依職權確定訴訟費用之負擔如主文第三項所示。

六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定，適用簡易程序所為蔡勛宇部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告蔡勛宇得預供相當金額之擔保而免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果皆不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第85條第1項但書、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

臺灣臺南地方法院新市簡易庭