臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決

原告

徐土泉

訴訟代理人

徐偉郎

被告

林玉山

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年4月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：

㈠被告於民國114年3月1日與原告簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租其所有之門牌號碼臺南市○○區○○里○○000○0號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間為114年3月1日至115年2月28日，每月租金新臺幣（下同）3萬元，並由被告負擔租賃期間之水、電及瓦斯費用，被告已依約繳納押租金4萬5,000元。

㈡詎被告承租系爭房屋後，未按期繳納租金、水費、電費，陸續積欠114年8月至11月之租金合計12萬元，更因積欠水費、電費致遭拆除水錶、電錶，而需重新裝錶，積欠之水費、電費及重新裝錶費用共計8,223元，原告已於114年12月4日寄發存證信函，催告被告於函到後5日內繳清欠款，屆期如未付清即終止系爭租約，該存證信函於114年12月9日招領發生送達效力，被告仍未於5日內繳清欠款，應自催告期滿翌日即114年12月15日發生終止之效力，詎被告仍未遷讓返還，繼續無權占有系爭房屋，並受有繼續使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，並依系爭租約及民法第179條規定，請求被告清償截至114年11月底止，尚積欠之租金12萬元及水費、電費、重新裝錶費用8,223元，合計12萬8,223元，另考量現今租屋市場不景氣，原告就被告自114年12月起應給付之租金及相當於租金之不當得利，僅請求以每月2萬元計算，爰請求被告自114年12月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元。

㈢並聲明：如主文第一至三項所示。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

㈠原告主張之上開事實，業據提出系爭房屋114年期房屋稅繳款書、系爭租約、房租收付款明細、存證信函、普通掛號函件執據及回執、投遞情形查詢資料、水費帳單及催繳欠費通知書、停水處分處理單（通知單）、電費繳費通知單、提醒電費未繳通知、欠費終止契約回條附卷、現場照片、拆錶新裝費用網路列印資料附卷為證（新司簡調字卷第21頁至第31頁，新簡字卷第29頁至第31頁、第35頁至第57頁、第65頁、第69頁至第71頁、第75頁至第77頁、第85頁至第109頁），並有系爭房屋之房屋稅籍證明書在卷可稽（新簡字卷第25頁）；被告對於原告主張之上開事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何書狀或證據資料加以爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項前段準用同條第1項規定，應視同自認，綜合上開證據調查結果，堪信原告之主張為真實。

㈡按承租人應依約定日期，支付租金；租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。再按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要，最高法院109年度台上大字第908號裁定意旨可資參照。本件被告陸續欠繳114年8月至11月之租金，原告於114年12月4日寄發之存證信函，已敘明定期催告被告於5日內繳納上開欠繳租金、逾期未繳即終止租約之意思（新簡字卷第29頁），該存證信函經郵務機關於114年12月9日製作招領通知單通知相對人領取（新簡字卷第65頁、第75頁），被告復未舉證證明其客觀上有何不能領取之正當事由，揆諸前揭最高法院裁定意旨，應認自被告受招領通知時起，原告定期催告被告繳納租金之意思表示，已到達被告而發生效力，惟被告於原告所定催告期限內仍未支付，截至114年11月底為止，被告積欠之租金共計4個月，扣除被告已交付之押租金4萬5,000元後，仍達2個月以上，揆諸前揭規定，可認原告已取得租約終止權，並得收回系爭房屋，是原告以上開存證信函之送達，同時對被告為行使終止權之意思表示，應認自催告期限屆滿翌日即114年12月15日起，發生終止租約之效力，可認兩造間之系爭租約，已於114年12月15日因終止而消滅。

㈢按承租人每月租金為3萬元。租賃期間，使用系爭房屋所生之水費、電費、瓦斯費由承租人負擔，此為系爭租約第3條、第5條所分別明定。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第767條第1項前段、中段、第179條、第181條但書亦分別定有明文。經查，系爭租約於114年12月15日因終止而消滅後，被告已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，對原告就系爭房屋所有權之圓滿行使造成妨害，核屬無權占有，依民法第767條第1項前段、中段規定，應將其等留置於系爭房屋內之個人物品騰空，以除去妨害之狀態，並將無權占有之系爭房屋返還與原告，是原告依前揭規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，為有理由。次查，被告於系爭租約終止前，尚積欠114年8月至11月之租金共12萬元、水費、電費及重新裝錶費用8,223元，是原告依前揭系爭租約之約定，請求被告給付此部分積欠之費用合計12萬8,223元，亦屬有據。又被告自114年12月1日起至系爭租約終止前之114年12月14日，仍應依約支付租金，另被告自系爭租約終止之114年12月15日起迄今，仍繼續占用系爭房屋，核屬無法律上原因而受有使用系爭房屋之利益，並因而造成系爭房屋所有權人即原告受有無法使用系爭房屋之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利，依系爭租約約定之租金為每月3萬元，應得作為被告使用系爭房屋所得利益之計算標準，原告就此部分僅請求以每月2萬元計算被告應給付之租金及相當於租金之不當得利，亦屬有據，從而，原告請求被告自114年12月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，亦有理由。

四、綜上所述，原告依系爭租約之約定、民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，並請求被告給付12萬8,223元，及自114年12月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬元，為有理由，應予准許。

五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。本件原告之訴為有理由，訴訟費用應由敗訴之被告負擔，爰依職權確定訴訟費用之負擔如主文第四項所示。

六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告得就各項所命給付，分別預供相當金額之擔保而免為假執行。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

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