臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決

原告

即反訴被告

施淑美 指定送達處所：臺南市○○區○○路00

被告

即反訴原告

王可易 指定送達處所：臺南市○○區○○路00

被告

黄紋進 指定送達處所同上

上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國115年5月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。上開所謂「相牽連」，係指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法主張之法律關係間，二者在法律上或事實上關係密切，訴訟資料有共通性或牽連性而得相互援用而言。其規範旨趣在同等保護當事人利益，擴大反訴制度解決紛爭之功能，避免相關聯之請求重複審理或裁判矛盾，符合訴訟經濟原則（最高法院112年度台上字第913號裁定意旨參照）。再按，第一審程序，雖有通常、簡易或小額程序之分，惟除應受法律之限制外，非謂彼此絕對不得行同種之訴訟程序（吳明軒著，民事訴訟法，著作發行，98年10月修訂8版，第830頁，可資參照）。反訴非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第260條第2項定有明文。反訴制度，旨在利用本訴之訴訟程序，以符訴訟經濟之原則，在本訴與反訴均係應依訴訟標的之金額或價額定其適用之程序者，依現行民事訴訟法並無禁止二者合併辯論及裁判之明文，故於通常訴訟程序提起應依簡易程序之反訴，既可達訴訟經濟之目的，不得認為不應准許。又民事訴訟以適用通常訴訟程序為原則，簡易程序及小額程序僅係特別規定，通常訴訟程序對當事人程序利益保障較周全，若當事人於適用通常程序之本訴中，提起原應適用小額程序之反訴，對其程序保障較為周全，基於紛爭解決一次性原則，應認仍得與本訴同行通常訴訟程序，以達訴訟經濟之目的（臺灣高等法院暨所屬法院107年法律座談會民事類提案第22號審查意見暨研討結果意旨參照）。

二、本件原告即反訴被告（以下除關於反訴部分，均以本訴訴訟身分稱之）主張伊與被告王可易於112年10月1日簽訂租賃契約，由被告王可易向原告承租門牌號碼臺南市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）之1樓店面（下稱系爭店面），依租賃契約等法律關係請求損害賠償（詳如後述）。嗣被告王可易於言詞辯論終結前，以同一房屋租賃法律關係對原告提起反訴，請求原告給付違約金及返還押租金。經核被告王可易所提反訴之標的，與本訴係基於同一租賃契約關係所生，二者於法律上及事實上關係密切，證據資料亦有共通性而得相互援用，且非專屬他法院管轄。又被告王可易於適用簡易程序之本訴中提起訴訟標的金額在新臺幣（下同）100,000元以下，原應適用小額程序之反訴，簡易程序對其程序例益保障較為周全，復無法律限制不得提起之情形（如民事訴訟法第436條之15、436條之27關於小額程序反訴之規定），應得許其與本訴同行簡易程序，以達反訴制度擴大解決紛爭之目的。反訴被告以反訴部分為小額事件，抗辯反訴原告應另訴處理，不得為簡易訴訟程序云云（見本院卷第41頁），尚無足採。反訴原告提起本件反訴，與上開規定相符，應予准許。

乙、實體方面：

壹、本訴部分：

一、原告主張：

㈠兩造前於112年10月1日簽訂「房租賃契約書（下稱系爭租約）」，由被告王可易邀同被告黄紋進為連帶保證人，向原告承租系爭店面（不含騎樓），雙方約定租期自112年10月1日起至113年9月30日止。系爭租約第3條約定押租金為24,000元，租金為每月12,000元，於每月15日前繳納，原告並已依約交付鐵門遙控器2個、鋁門鑰匙及中庭小門鑰匙各2支予被告王可易。詎被告王可易竟於承租期間為下列行為：

⒈於112年10月至113年6月30日間無權占用系爭房屋1樓騎樓之租賃區（按：除依臺南市政府規定須留設1.5公尺空間作為行人通行空間外，原告另以每月8,000元出租予訴外人之騎樓範圍，參見113年度司促卷第17011號卷第19頁）及走道，作堆放貨物、停放機車使用，無法律上受有相當於租金之利益，使原告受有相當於租金之損害。

⒉違反系爭租約第7條約定，於113年6月23日報警，對員警謊稱原告更改店面鐵門密碼。

⒊系爭租約第24條約定中庭只能停放機車，並非供承租人從後門出入，被告（本院按：原告未特定行為人）卻於113年6月23日報警後，進入社區中庭使用中庭小門鑰匙，欲開啟後門進入系爭房屋1樓以上之住宅區，侵害原告居住安全。

⒋雙方並未合意終止租約，被告王可易卻於113年6月29日（本院按：原告書狀記載為6月30日，於言詞辯論時改稱為6月29日，見本院卷第65頁）私自搬離，違反系爭租約第4條、第5條約定、民法第453條、第450條第3項規定，未於1個月前告知解約、未點交搬離。

⒌未交還店面鐵門遙控器、鋁門鑰匙，且系爭店面內部、廁所及騎樓均未打掃乾淨，亦未繳清水電費用，致原告支出改換店面鐵門遙控器及清理費用。

⒍於113年7月11日誣告原告妨害住居及妨害自由，經臺灣臺南地方檢察署（下稱臺南地檢署）檢察官以114年度偵字第33025號為不起訴處分確定，不法侵害原告名譽權。

⒎至今仍未歸還中庭小門鑰匙（本院按：嗣被告已於115年5月26日審理時當庭交還原告），且原告不知道被告有無自行複製，唯恐被告（本院按：原告未特定行為人）再次從社區中庭、後門進入系爭房屋住宅區，有再次侵害原告居住安全之虞。

㈡為此，依系爭租約暨連帶保證契約關係、不當得利、侵權行為等法律關係，扣除被告王可易交付之押租金後，提起本件訴訟等語。並聲明：

⒈被告應給付原告189,100元【計算式：113年7月1日（本院按：原告誤為113年6月30日，應予更正）至113年9月30日共3個月租金36,000元＋未於1個月前告知解約、未點交違約金12,000元＋使用騎樓相當租金之不當得利72,000元＋鐵門遙控器費用3,100元＋113年6月23日報警謊稱原告更改店面鐵門密碼之損害賠償20,000元＋113年6月23日使用中庭小門鑰匙開門之損害賠償20,000元＋再次侵害原告居住安全之虞之損害賠償20,000元＋清潔費、水電費10,000元＋113年7月11日誣告之損害賠償20,000元－押租金24,000元＝189,100元】，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠不爭執被告王可易有與原告簽訂系爭租約承租系爭店面，被告王可易在113年6月底前均有依契約約定於每月15日前繳納租金，並無任何遲繳紀錄。

㈡被告王可易承租系爭店面後從未與原告要求要提前解約，係因店面擺設有其他規劃，故於113年6月29日先將店內貨品搬離，並非與原告解約之意。原告卻片面認定被告王可易將貨品搬離屬於違約，於113年6月30日於通訊軟體LINE（下稱LINE）告知被告王可易自113年7月1日起將更改鐵門密碼，並要求被告王可易支付違約金及租金。被告王可易當日即於LINE傳送訊息予原告告知並無解約之意及復撥打電話予原告，惟均未獲置理。原告在租約未到期前擅自換鎖、更改鐵門密碼，致被告王可易無法繼續使用系爭店面，實係原告違約，被告王可易既無從依租賃契約使用租賃物，自得拒絕給付租金，並無再給付後續租金之義務。

㈢系爭房屋1樓騎樓部分本為進出通道，被告王可易於進出貨時經過或將貨品暫放，僅為一時使用，並無長期占用之情形。況騎樓為私有公用性質，原告明知該處為臺南市公告之友善騎樓範圍，不影響行人通行即可停車，原告卻要求被告不得停車，甚至主張停車亦屬占用騎樓，自無足採。

㈣113年6月23日系爭店面鐵門無法開啟，被告王可易聯絡原告皆無回應，因此報警請求警察到場協助，也有請警察測試遙控器及比對鑰匙，並非要進入系爭房屋住宅區。原告另對被告提出妨害自由、侵入住居告訴，亦經臺南地檢署檢察官以114年度偵字第1379號、第18405號為不起訴處分確定。

㈤被告王可易未歸還遙控器、鑰匙，係因雙方尚未約定點交，若先行寄回遙控器、鑰匙，可能讓原告認定被告王可易有解約之意，致生更多爭議及糾紛。原告違約自行換鎖及更改鐵門密碼，致被告王可易無法進入系爭店面、與原告約定點交，費用自不應由被告王可易負擔等語置辯。

㈥並聲明：原告之訴駁回（漏未對原告假執行之聲請聲明駁回）。

三、得心證之理由：

㈠經查，兩造前於112年10月1日簽訂系爭租約，由被告王可易邀同被告黄紋進為連帶保證人，向原告承租系爭店面，雙方約定租期自112年10月1日起至113年9月30日止，押租金為24,000元，租金為每月12,000元，於每月15日前繳納，且原告已交付鐵門遙控器2個、鋁門鑰匙及中庭小門鑰匙各2支予被告王可易等情，業經原告提出系爭租約影本翻拍照片2張為證（見113年度司促卷第17011號卷第7頁至第9頁），且為兩造所不爭執。此部分之事實，先堪認定。

㈡原告另主張被告於113年6月29日私自搬離，未點交搬離，違反租賃契約約定，請求被告給付租金、違約金，占用騎樓部分之不當得利及侵權行為損害賠償，則均為被告所否認，並以前揭情詞置辯，本院分述如下：

⒈113年7月1日至113年9月30日間之租金：

①按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第421條第1項、第440條第1項、第2項定有明文。又不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。再按，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付；出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院99年度台上字第526號、96年度台上字第1692號民事判決要旨參照）。

②查原告於112年10月1日將系爭店面出租予被告王可易，兩造均稱係供營業使用（見本院卷第102頁），該供營業用房屋之租賃，並無租賃住宅市場發展及管理條例之適用，是依土地法第100條第3款規定，出租人須於承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上，已定相當期限催告承租人支付租金，承租人於其期限內仍不為支付，始得依民法第440條第1項規定終止契約，此乃當事人一方依法律規定行使之法定終止權，與當事人一方依契約約定行使之約定終止權，或當事人合意終止之契約行為，三種終止型態之發生原因、行使方法、法律效果均有不同。原告固於起訴時主張被告王可易於113年6月29日搬離，未提前1個月告知，違反系爭租約第4條、第5條約定，然系爭租約第4條、第5條條款使用「雙方合意」、「提前解約」等文字（見本院113年度司促字第17011號卷第7頁），依原告所述須經雙方「合意」，即單方終止不生終止效力（見本院卷第64頁至第65頁、第107頁），此亦與被告認知一致（見本院卷第107頁），應與當事人一方為終止之意思表示而行使終止權之情形無涉。原告自始否認有與被告王可易達成合意，自難認有系爭租約第4條、第5條約定之適用。至於原告改稱被告王可易違反民法第453條、第450條第3項規定（見本院卷第73頁、第102頁），係定期租賃契約定有任意終止權時其行使方式之規定，亦屬當事人一方行使終止權之終止態樣，亦與系爭租約第4條、第5條約定之「合意終止」無涉，殊無足採。況原告主張被告王可易於113年6月29日自系爭店面「搬離」，雖為被告所不爭執（見本院卷第65頁），然觀被告提出之LINE對話紀錄可見被告王可易於原告告知更換密碼後，隨即於113年6月30日、113年7月1日對原告表示「我都還沒有說要跟妳解約，我不能把東西搬走嗎？」、「我們沒有約定解約時間，我也沒有跟妳說過要解約」等語（見本院卷第25頁），且被告王可易於113年7月11日尚曾返回系爭店面，嘗試開門進入（見本院卷第67頁），益徵被告王可易並無對原告「解約」之意思，自無終止契約之法律效果，遑論有何違反系爭租約第4條、第5條之行為。至原告主張被告未支付113年7月租金，已無租賃權云云（見調字卷第14頁），經本院闡明前開土地法及民法規定後，亦不再爭執被告王可易於113年7月後仍有租賃權存在，僅仍須支付租金（見本院卷第70頁、第102頁），則在租賃關係存續之前提下，不論被告王可易是否將系爭店面貨品清空或搬離、甚至將租賃物閒置未用，同為承租人使用收益之展現，只要未違反法律或契約約定，均非原告可得置喙。而原告於簽立系爭租約時尚曾收取押租金為24,000元，尚可抵償租金2個月，依土地法第100條第3款規定，至少須4個月未繳租金，積欠租金達2個月以上始得催告及終止契約，系爭租約租期將於113年9月30日屆滿，依現行法律規定，原告在系爭租約賸餘期間，均不可能取得民法第440條第2項規定之法定終止權，仍應負有將租賃物交付承租人使用收益之義務，原告卻僅憑其主觀認知，將被告王可易「清空貨品」、「搬離並未1個月前告知」等舉動解讀為「片面解約」，藉詞指稱被告王可易違反系爭租約第4條、第5條關於「合意解約」之約定（見本院卷第103頁），更無視兩造於契約約定當月租金應於15日前繳納（見本院卷第65頁），即被告王可易於113年7月15日前仍應享有113年7月份租金給付債務之期限利益，擅自於113年7月1日更改鐵門密碼，致被告王可易無從再於租期內進出系爭店面（見本院卷第103頁），已事實上排除承租人對租賃物之占有，遑論對租賃物之使用收益，顯使被告王可易承租系爭店面之目的不能達成，違反出租人依民法第423條所負之主給付義務，至為明確。被告王可易自得依民法第264條第1項規定行使同時履行抗辯權，按租賃物於租約賸餘期間已「全部不能使用」之程度，拒絕履行支付全部租金之義務。從而，原告請求被告王可易給付113年7月1日至113年9月30日間之租金36,000元，自難認有據。

⒉未於1個月前告知解約、未點交違約金：查被告王可易於113年6月29日自系爭店面搬離，並無提前終止契約之意思，系爭租約亦未經原告及被告王可易合意終止，均如前述，系爭租約於租約賸餘期間前仍然存續，被告王可易自不負有於113年7月間與原告點交之義務。原告主張被告王可易違反系爭租約第5條，請求給付違約金12,000元，應屬無據。

⒊使用騎樓相當租金之不當得利：原告主張被告王可易於112年10月至113年6月30日間無權占用系爭房屋1樓騎樓之租賃區及走道，作堆放貨物、停放機車使用，為被告王可易所否認，並以前揭情詞置辯。原告主張被告無權占用未承租之騎樓部分，核屬「非給付型之不當得利」中之「權益侵害之不當得利」，應由原告就被告有何侵害事實存在之要件事實負舉證責任。本院於曾詢問原告主張被告王可易占用之範圍、面積為何，且有何被告王可易持續占用使用之證據，原告僅稱有監視器照片為證（見本院卷第66頁、第104頁至第105頁）。觀原告前於113年8月聲請支付命令時提出之系爭房屋1樓外監視器錄影畫面截圖（見本院113年度司促字第17011號卷第19頁、第31頁至第121頁），固可見錄影畫面內有停放機車及放置貨物，然該截圖為一靜態紀錄，僅能察知監視器拍攝一瞬之騎樓狀況，上開截圖時間自112年10月17日起至113年6月29日共46張，除113年6月29日畫面係被告王可易搬貨離開（見本院113年度司促字第17011號卷第6頁），其餘45張分散於8個月間，即1個月平均約7張許，並非連續、無間斷之拍攝紀錄，自不能證明被告王可易有原告主張持續占用包括租賃區在內騎樓（本院按：原告主張對價為每月8,000元，見本院卷第66頁）之情形，此外，原告並未提出其他證據供本院調查，應認其舉證尚有未盡，原告主張被告王可易之侵害事實，尚屬無法證明，自不得依不當得利請求返還。

⒋鐵門遙控器費用：承前，系爭租約於租約賸餘期間仍然存續，被告王可易並不負有將租賃附屬設備返還原告之義務，原告於113年7月1日先行更換密碼，係原告之債務不履行，其支出鐵門遙控器費用3,100元，自無從令被告王可易賠償。

⒌113年6月23日報警謊稱原告更改店面鐵門密碼、使用中庭小門鑰匙開門之損害賠償：被告雖不否認有於113年6月23日因無法進入系爭店門報警處理，及使用中庭小門鑰匙嘗試開門進入之客觀行為（見本院卷第67頁、第69頁），惟原告主張被告為故意侵害（見本院卷第68頁），卻並未舉證證明被告有何「謊報」或進入系爭房屋住宅區之主觀上故意，亦未證明原告名譽權為何受有貶損，且被告使用中庭小門時均有員警在場，最終被告亦未從後門進入系爭房屋住宅區，自難認對原告居住安寧造成侵害。至原告援引之系爭租約第7條約定（見本院卷第74頁），並未定有法律效果，原告亦未再敘明該條款與侵權行為有何關聯，或如何單獨作為請求權基礎以請求賠償。此部分請求，均難憑採。

⒍再次侵害原告居住安全之虞之損害賠償：原告主張被告未歸還中庭小門鑰匙，唯恐被告再次從社區中庭、後門進入系爭房屋住宅區，有再次侵害原告居住安全之虞。然被告已於115年5月26日當庭將簽約時原告交付之中庭小門鑰匙2支交還，有本院言詞辯論筆錄可證，原告僅泛稱「我不知道被告有無自行複製」、「要問他」云云（見本院卷第106頁），並未提出其他證據供本院調查，純為原告片面臆測，本院自難憑採。

⒎清潔費、水電費：原告另主張系爭店面內部、廁所及騎樓均未打掃乾淨，亦未繳清水電費用，請求被告給付清潔費、水電費10,000元。先不論本件原告於113年7月1日更換密碼，係原告違約在先，其擅自進入被告王可易有權占有使用之租賃物，豈有反指被告未清掃乾淨甚至請求清潔費用之理？原告請求被告清潔費、水電費合計10,000元，於本院115年4月14日稱水電有單據，將再陳報（見本院卷第71頁），於115年5月26日又未能提出任何單據，甚至無法陳明清潔費、水電費各項金額為何，僅稱「水費600元，電費我沒有上1期的，扣除水電費就是清潔費」云云（見本院卷第105頁至第106頁），且此部分前於原告聲請支付命令時，業經本院承辦事務官於113年10月23日以「就關於清掃工作及電費請求等項，亦未能提出已核實支出費用之釋明文件」等語為由駁回該項請求，現仍未能提出任何證據，其舉證尚有未盡，自不待言，此部分請求，亦難認有據。

⒏113年7月11日誣告之損害賠償：

①按誣告行為對於被誣告人之名譽、信用，亦大都有所妨礙，故誣告罪之內容，已將妨害名譽及信用之犯罪吸收在內。是行為人故意虛構事實，向司法機關為犯罪之訴追，致他人名譽、信用受有損害者，係利用司法機關有追訴犯罪之職權，以侵害他人權利，自屬侵權行為（最高法院87年度台上字第2502號判決意旨參照）。然，憲法第16條保障人民訴訟權，旨在確保人民於其權利受侵害時，有依法定程序提起訴訟，並受法院公平審判之權利。惟訴訟應循之程序及相關要件，立法機關得衡量訴訟案件之種類、性質、訴訟制度之功能及訴訟外解決紛爭之法定途徑等因素，為正當合理之規定（司法院釋字第591號解釋文參照）。蓋因在現代法律制度下，國家機關完備，訴訟制度及執行程序均為國家獨占，私力救濟原則上為法律所禁止，是人民在權利受侵害或認有受侵害之虞時，依國家設立之制度請求司法機關予以偵查、追訴、審判，以排除侵害或實現權利，自屬國家提供之制度性保障。依此，刑事訴訟法第232條明定犯罪被害人得提出告訴，亦為憲法訴訟權之實現，僅其權利之行使應由法律予以規定，以防止濫行興訟致妨害他人自由，或虛耗國家有限之司法資源。但告訴案件經檢察官偵查後，最終可能產生起訴、處分、有罪或無罪之結果，其原因多端，如犯罪構成要件不合、舉證不足，或因司法機關對證據取捨之認定不同，自不得逕憑案件偵審之最終結果，反推告訴之人有何故意或過失不法侵害對造權益之情形。此觀我國最高法院向來認為倘告訴人並未就其申告之內容虛構、憑空捏造，僅係出於誤會或懷疑而申告者，仍不得以誣告罪論處亦明（最高法院43年台上字第251號、44年台上字第892號、46年台上字第927號刑事判例意旨參照）。

②原告復以被告王可易前對其提起告訴，業經臺南地檢署檢察官以114年偵字第33025號為不起訴處分，故意侵害原告名譽權云云（見本院卷第91頁、第71頁）。而查，被告王可易對原告提起告訴，係以原告於租賃期間未經被告王可易同意進入系爭店面，及於114年7月1日擅自變更鐵門密碼，致被告王可易無法進入，因認原告涉犯侵入住宅、強制等罪嫌（見本院卷第93頁）。核其所申告之事實，客觀上均有其事，僅檢察官以原告主觀上「誤認」系爭租約業已解消，且更換密碼時被告王可易並不在場，認與侵入住宅及強制罪之要件尚有不合（見本院卷第95頁），故不至成立刑事犯罪。被告王可易據此對原告提起告訴，所本事實顯非虛構、杜撰或捏造，出於其自身之理解及懷疑，依法向有權之偵查機關提出告訴，無非係希望透過檢察官之偵查程序查明事實真相、捍衛自身權益，揆之前開說明，應屬憲法保障訴訟權之實現，未逾合法權利行使之範疇，尚難認有侵害原告權利之故意，亦無不法，自無從成立對原告名譽權之侵害。

四、綜上所述，原告主張被告王可易違反租賃契約，尚無足採，其依系爭租約契約關係、不當得利、侵權行為等法律關係，請求被告王可易給付租金、違約金、不當得利及損害賠償，均屬無據。被告黄紋進於系爭租約作為被告王可易之連帶保證人，而主債務人被告王可易對原告既無債務存在，基於保證債務之從屬性，被告黄紋進之保證債務亦無從發生，對原告自不負任何清償或賠償責任。原告之訴，為無理由，應予駁回。又原告之訴，既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回之。

貳、反訴部分：

一、反訴原告主張：反訴兩造於112年10月1日簽訂系爭租約，由反訴原告向反訴被告承租系爭店面，雙方約定租期自112年10月1日起至113年9月30日止，反訴原告並於簽約時交付相當2個月租金之押租金24,000元。詎反訴被告竟於113年7月1日擅自更改鐵門密碼，致反訴原告於租約賸餘期間無法再進入系爭店面，應屬違法終止契約，致租賃關係消滅。為此，依系爭租約第5條約定、押租金契約等法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告36,000元【計算式：違約金12,000元＋押租金24,000元＝36,000元】，及自113年7月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、反訴被告則以：伊有在LINE告知反訴原告已更改密碼，如果反訴原告仍要承租，可以報案請警察跟伊說要繼續使用，伊可以給他新的遙控器等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

㈠經查，反訴原告主張反訴被告前於113年7月1日更改鐵門密碼，致反訴原告無從再於租期內進出系爭店面等節，固為反訴被告所不爭（見本院卷第103頁），且已違反反訴被告身為出租人應交付租賃物予承租人使用、收益之契約義務。然反訴原告依系爭租約第5條請求相當1個月租金數額之違約金，該條係關於「合意解約」之約定，本件反訴兩造並無終止契約之合意，自難認有該條之適用。況反訴被告自始並未取得法定終止權，縱其於113年7月1日更改鐵門密碼時已有提前終止之意思（本院按：惟反訴被告仍否認），亦無從發生使租賃契約解消之效力。倘反訴原告確因反訴被告違反契約義務，致其不能使用租賃物受有損害，自應另依債務不履行法律關係請求賠償，惟單就反訴原告主張反訴被告「違法解約」之動作而言，並未受有損害。此部分請求，應屬無據。

㈡再按押租金 (即履約保證金) 係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還；押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院81年度台上字第1630號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。又債務不履行之損害賠償，須債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，包括責任成立及責任範圍之因果關係，均負有舉證責任。查系爭租約雖未經反訴兩造合意終止，惟租賃期間已於113年9月30日屆至，反訴被告更於租期屆至前違約取回租賃物，反訴原告於簽約時交付押租金24,000元，依前開說明，除承租人有何欠租或其他債務不履行情事發生當然抵充，自得請求出租人返還。而反訴被告於本訴主張反訴原告有租金未付、提前解約未告知、未依約點交、未返還遙控器、積欠清潔費及水電費等違約情事，均無足採，業已敘明如前，自難認反訴原告有反訴被告抗辯欠租或債務不履行應負損害賠償之情事，即不生抵充之問題。從而，反訴原告依押租金契約法律關係，請求反訴被告將押租金全額返還，應屬有據。

㈢末按再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件反訴原告請求返還押租金之債務，係無確定期限之給付，反訴被告在受反訴原告催告而未為給付時，始負遲延責任，又本件反訴起訴狀繕本於114年12月10日寄存於反訴被告住所地之警察機關，於114年12月20日午後12時生效，有送達證書1紙在卷可憑（見本院卷第37頁），因此，反訴原告請求反訴被告給付24,000元，自114年12月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據，逾此範圍之請求（即自113年7月1日起算至114年12月20日間之法定遲延利息），則無足採。

四、從而，反訴原告依押租金契約法律關係，請求反訴被告給付24,000元，及自114年12月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

叁、綜上所陳，原告依系爭租約暨連帶保證契約關係、不當得利、侵權行為等法律關係，請求被告給付189,100元，為無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，均不應准許。反訴原告依押租金契約法律關係，請求反訴被告給付24,000元，及自114年12月21日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不另一一論述。

伍、本件反訴原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定職權宣告假執行。

陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。