臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決

原告

黃素玲

訴訟代理人

雷皓明律師

訴訟代理人

王湘閔律師

訴訟代理人

黃書炫律師

被告

黃世鎧

訴訟代理人

洪志賢律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年3月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠兩造於民國113年8月18日，簽立住宅租賃契約書（下稱系爭租約），由被告承租原告所有之門牌號碼臺南市○○區○○街000巷0○0號房屋（下稱系爭房屋）1樓、2樓，約定租賃期間自113年10月1日起至114年9月30日止，每月租金新臺幣（下同）5,000元。嗣於系爭租約到期前之114年8月17日，被告以通訊軟體LINE語音通話向原告表示願意續租，原告遂於114年8月28日傳送訊息予被告，告知被告應於114年9月22日，以新訂條件即每月租金6,000元重新簽立租賃契約，並於同日前往本院公證處辦理公證，然被告未前往簽立新租約及辦理公證，原告於114年9月22日傳送訊息告知被告，因被告未出席簽立新租賃契約及辦理公證，兩造間之租約不會延續，系爭租約將於114年9月30日終止，請被告於114年9月30日或之前搬出並交還系爭房屋。被告於收受上開訊息後，並未就系爭租約續約一事給予回應，顯見兩造並未就系爭租約達成續約之合意，且原告已於114年9月22日明示拒絕續約，故系爭租約已於114年9月30日因屆期而終止，詎被告知悉原告無意續租後，即未再支付使用費用，亦拒絕返還系爭房屋，迄今仍無權占有系爭房屋，爰依系爭租約第14條第1項約定、民法第455條、第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還與原告。

㈡系爭租約已於114年9月30日屆期終止，被告迄今拒不將系爭房屋1樓、2樓騰空遷讓返還與原告，違反系爭租約第14條第1項約定，依同條第3項約定，被告應自114年10月1日起至將系爭房屋騰空遷讓返還與原告之日止，按月給付相當於月租金額之不當得利5,000元，及懲罰性違約金5,000元，共計每月1萬元；又系爭房屋為透天厝，1樓至4樓之通道連通、無隔斷，需倚賴1樓入口出入，亦即3樓、4樓需經1樓、2樓始得出入，被告藉由把持系爭房屋出入口及通往3樓、4樓之走道，達成實質占用系爭房屋1樓至4樓之目的，致原告受有不能就系爭房屋3樓、4樓部分自行使用收益或為另為出租收取租金之損害，被告並因而獲有得使用系爭房屋3樓、4樓之不法利益，原告自得另依民法第179條規定，按系爭房屋1樓、2樓之租金為計算基礎，自114年10月1日起至將系爭房屋騰空遷讓返還與原告之日止，請求被告返還相當於租金之不當得利每月5,000元。

㈢退步言之，如認原告未為終止系爭租約之意思表示，系爭租約仍為持續，原告亦以民事起訴狀為終止契約之意思表示。

㈣並聲明：

⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告。

⒉被告應自114年10月1日起至將系爭房屋騰空遷讓返還與原告之日止，按月給付原告1萬5,000元。

⒊願供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯：

㈠系爭房屋坐落之臺南市○○區○○段000地號土地（重測前為蜈蜞潭段2134地號土地，下稱系爭土地）原為兩造父親黃義進所有，黃義進於67年1月16日死亡後，系爭土地由黃義進之配偶即黃柳彩、黃義進之4名子女即黃世昌、黃璽溶及兩造共同繼承，惟因當時子女均尚未成年，故均由黃柳彩管理，黃柳彩以系爭土地與建商訂立合建契約，並因此取得現金與房屋，此一事實經本院107年度訴字第969號判決（下稱系爭另案）認定屬實。

㈡原告為64年次之人，於系爭房屋85年興建時，年僅21歲，仍為在學之大學生，並無能力出資興建系爭房屋，實為黃義進因擁有土地而與建商合資興建房屋，因此取得鉅額現金，並於其過世後，由黃柳彩繼承而持有系爭土地，並以系爭土地與建商簽署合建契約取得鉅額資金，成為系爭房屋興建時家中唯一有能力出資興建之人。又黃柳彩以系爭土地與建商訂立合建契約時，因當時被告及黃世昌財務狀況不佳，可能致使繼承黃義進之遺產時遭債權人求償，黃柳彩為免2人因積欠債務導致財產遭債權人強制執行，故與建商簽署合建契約時，要求建商將合建後分得之土地及資金均交由黃柳彩保管，未分配予黃義進之其他繼承人，嗣後，黃柳彩為免土地及資金閒置，將上開資金用於興建系爭房屋，復為避免被告及黃世昌遭債權人強制執行，遂將系爭房屋借名登記於原告名下，惟系爭房屋實為黃柳彩所有之財產，系爭房屋雖有請領使用執照，惟並未辦理保存登記，即是為避免發生更多爭執，上情自系爭房屋坐落之系爭土地，於興建系爭房屋時登記於黃柳彩名下，黃柳彩過世後為兩造與黃世昌、黃璽溶共有之情形觀之自明，倘黃柳彩有意使原告取得系爭房屋所有權，當初即應將系爭房屋及其坐落土地均分與原告。再者，原告曾表示「如果媽媽現在全部都要賣掉，我也是贊成的，這些財產本來就是她的」、「用這些錢請看護，她愛怎麼花也可以」等語，足見原告清楚明瞭系爭房屋為黃柳彩之財產，僅借名登記於原告名下。

㈢黃柳彩於106年6月17日過世後，所遺財產由兩造、黃世昌及黃璽溶共同繼承，其中門牌號碼臺南市○○區○○街000號房屋（下稱293號房屋），亦登記為兩造、黃世昌及黃璽溶公同共有，可知黃柳彩所遺不動產尚處於公同共有狀態，系爭房屋既為黃柳彩所遺且全體繼承人尚未達成分割協議，自應歸黃柳彩全體繼承人公同共有，原告對系爭房屋之權利至多僅有4分之1，原告亦深知此情，否則為何僅要求被告支付遠低於永康區租屋市場行情之每月6,000元租金。再者，原告曾就黃柳彩之遺產收支，製作明細表以分配黃柳彩所遺現金，明細表中明確將系爭土地之地價稅、系爭房屋及293號房屋之房屋稅列為遺產支出，可證系爭房屋確為黃柳彩所留遺產，否則如何能以黃柳彩所遺財產支付稅金，且原告曾以通訊軟體LINE傳送訊息，要求黃璽溶繳交系爭房屋之房屋稅，若系爭房屋並非黃柳彩之全體繼承人共有，原告豈能要求同為繼承人之黃璽溶負擔房屋稅，上開二者相互勾稽，當可證明系爭房屋之實際所有權人為黃柳彩之全體繼承人，原告於系爭另案審理中，主張其自行繳納系爭房屋之房屋稅，與事實不符。

㈣原告僅為系爭房屋之公同共有人之一，並無權利請求被告返還系爭房屋與原告1人，原告本件起訴已有當事人不適格之違誤。況依民法第828條第2項準用同法第820條第1項規定，公同共有物之管理可經公同共有人多數決定之，被告經黃世昌、黃璽溶及自身同意使用系爭房屋，已取得多數共有人同意，自得使用系爭房屋，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬無憑。再者，被告否認有占用系爭房屋3樓、4樓，原告就此部分請求被告賠償損害，亦屬無據。

㈤並聲明：

⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

㈠原告主張兩造於113年8月18日，簽立系爭租約，約定租賃標的範圍為系爭房屋1樓、2樓，租賃期間自113年10月1日起至114年9月30日止，每月租金5,000元，被告於114年8月17日曾以通訊軟體LINE語音通話向原告表示願意續租，原告遂於114年8月28日傳送訊息予被告，告知被告應於114年9月22日，以新訂條件即每月租金6,000元重新簽立租賃契約，並於同日前往本院公證處辦理公證，然被告未前往簽立新租約及辦理公證，原告於114年9月22日傳送訊息告知被告「因被告未出席簽立新租賃契約及辦理公證，兩造間之租約不會延續，系爭租約將於114年9月30日終止，請被告於114年9月30日或之前搬出並交還系爭房屋」等情，業據提出系爭租約、對話紀錄截圖附卷為證（新司簡調字卷第27頁至第37頁），且未為被告爭執，堪認屬實。

㈡次查，系爭土地原為兩造父親黃義進所有，黃義進於67年1月16日死亡後，系爭土地由其配偶黃柳彩、子女即兩造、黃世昌、黃璽溶繼承取得，並於67年9月11日辦理繼承登記，權利範圍各5分之1，黃璽溶、黃世昌於72年6月14日，將其等之應有部分，以買賣為原因，移轉登記為黃柳彩所有，黃柳彩、被告及原告於83年12月31日，以買賣為原因，將其等就系爭土地之應有部分移轉登記予訴外人王萬枝，王萬枝復於84年6月20日，以買賣為原因，將系爭土地移轉登記為黃柳彩所有，黃柳彩於106年6月17日過世，其繼承人為兩造、黃世昌及黃璽溶，系爭土地於106年12月12日，以繼承為原因，登記為兩造、黃世昌及黃璽溶公同共有，系爭房屋則為85年間興建之未辦保存登記建物等情，為兩造所不爭執（新簡字卷第245頁、第152頁至第153頁），堪認屬實。另依原告提出之系爭另案判決記載可知（新簡字卷第175頁至第189頁），該案係由原告以黃璽溶為被告，依民法第767條規定，請求黃璽溶將系爭房屋3樓遷讓返還與原告，並依民法第184條或第179條規定，請求黃璽溶自106年10月1日起至遷讓返還系爭房屋3樓之日止，按月給付原告6,000元，系爭另案判決黃璽溶應將系爭房屋3樓遷讓返還與原告，並按月給付部分相當於租金之不當得利，而為原告一部勝訴、一部敗訴之判決，黃璽溶不服，提起上訴，雙方嗣於臺灣高等法院臺南分院以108年度上移調字第50號遷讓房屋事件調解成立，約定黃璽溶願於109年8月31日前，將系爭房屋3樓遷讓返還與原告，並自108年9月起至109年8月31日止，按月於每月10日前給付1,000元與原告，有該案調解筆錄在卷可憑（新簡字卷第165頁），並經本院調取系爭另案卷宗核閱無誤，此部分關於系爭另案之判決及上訴後調解成立之結果，亦堪認屬實。

㈢至原告主張系爭房屋為其所有，系爭租約於114年9月30日屆期終止後，被告迄今仍無權占有系爭房屋，應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，並按月給付相當於租金之不當得利及懲罰性違約金，合計每月1萬5,000元等節，為被告所否認，並以前詞置辯。

㈣經本院審酌系爭另案及本件卷宗內之各項證據，應認定系爭房屋確為原告單獨所有，理由如下：

⒈依系爭土地之歷次繼承、買賣、分割及移轉登記、黃柳彩與建商訂立合建契約及後續系爭房屋之興建情形可知，系爭房屋興建之資金來源，是來自黃柳彩與建商訂立合建契約，並將系爭土地部分提供建商分割並興建建物後所得之獲利，上開獲利中，亦包含黃柳彩處分屬於原告特有財產之系爭土地應有部分5分之1之對價，黃柳彩係以處分原告所有上開特有財產之所得作為資金，用以興建系爭房屋，且依證人即興建系爭房屋之人吳福安於系爭另案所為證述，可認系爭房屋之興建事宜均是由黃柳彩負責處理，故系爭房屋之建造執照、使用執照及新建工程結構計算書，均記載原告為起造人，另稅籍資料上亦載明原告為納稅義務人，均係依黃柳彩之意所為。另依原告於系爭另案提出之房屋稅繳款書，其上均蓋有收付之章或附有超商繳款證明，可認系爭房屋96年起至106年間，長達約10年之房屋稅均由原告繳納，且黃柳彩於106年6月17日死亡時，其繼承人即兩造、黃世昌及黃璽溶申報黃柳彩之遺產總額時，未將系爭房屋列入黃柳彩遺產之範圍，足認系爭房屋係屬原告所有，而非黃柳彩之遺產。

⒉被告雖以前詞置辯，並提出黃柳彩之永康市農會帳戶交易明細表、對話紀錄截圖、原告製作之黃柳彩遺產收支明細表、293號房屋之房屋稅繳納證明書附卷為證（新簡字卷第37頁至第147頁），惟查：

⑴如出資興建房屋之人，有意將興建完畢之房屋由他人取得所有權，並非法所不許，故出資興建之人並非必然等同興建完畢之房屋所有權人。系爭房屋雖係由黃柳彩運用合建契約所得獲利所興建，惟其中亦包含屬於原告特有財產之資金，如黃柳彩無使原告取得系爭房屋所有權之意思，實無須將系爭房屋起造人登記為原告1人，大可以自己、被告、黃璽溶或黃世昌之名義為系爭房屋之起造人。被告雖辯稱其與黃世昌當時財務狀況不佳，為避免遭債權人強制執行，始將系爭房屋借名登記於原告名下等語，惟查，黃柳彩與建商合建後所取得由建商分配之房屋即臺南市○○區○○○段0000○號、同區段3440建號建物，於84年11月18日辦理第一次所有權登記時，係登記為被告所有，直至86年4月1日，始以贈與為原因，移轉登記為黃柳彩所有，有上開建物登記第一類謄本在卷可按（系爭另案訴字卷第231頁、第245頁），而系爭房屋係於85年間所興建，業如前述，自難認系爭房屋興建時，被告有何唯恐遭債權人強制執行而不能將不動產登記於自己名下之情事，被告辯稱因此需將系爭房屋借名登記於原告名下等語，顯非可採。至293號建物、系爭土地雖經列為黃柳彩之遺產，並登記為兩造、黃世昌、黃璽溶公同共有等情，有被告提出之房屋稅繳納證明書、系爭土地登記第一類謄本在卷可證（新簡字卷第93頁至第139頁，系爭另案訴字卷第75頁至第77頁），且為兩造所不爭執（新簡字卷第245頁、第152頁），惟此與系爭房屋之所有權歸屬，本無必然關聯，被告執此辯稱系爭房屋亦屬兩造、黃世昌、黃璽溶公同共有等語，尚屬無稽。再者，原告已陳明其係基於手足之情，始將系爭房屋1樓、2樓以低於市價之租金出租與被告，核與常情無違，被告辯稱係因系爭房屋為兩造、黃世昌、黃璽溶公同共有，原告始以遠低於市價行情之租金出租與被告等語，亦屬無據，且無從解釋何以被告置其所稱之其他公同共有人於不顧、僅與原告1人簽立系爭租約並繳付租金與原告，是被告此部分所辯，並非有據。

⑵次觀被告提出之對話紀錄中，原告雖曾表示「如果媽媽現在全部都要賣掉，我也是贊成的，這些財產本來就是她的」、「用這些錢請看護，她愛怎麼花也可以」等語（新簡字卷第87頁），惟原告上開話語中所稱之「財產」，是否包含系爭房屋，並無從自該對話紀錄之前後語意予以推敲、認定，已屬有疑，且縱然包含，系爭房屋之興建資金係來自黃柳彩處分系爭土地之獲利而來，而系爭土地係黃柳彩、兩造、黃世昌及黃璽溶繼承自兩造父親而來，則原告因認上開財產係來自父母親，非其個人勞力所得，而稱「這些財產本來就是她的」等語，亦屬合理，尚難認原告此語即係肯認系爭房屋於法律上之所有權應歸屬於黃柳彩。至原告雖曾於106年5月23日傳送訊息向黃璽溶表示「姐姐，房屋稅2,466元，麻煩5/24（三）以前給我，3Q」等語（新簡字卷第147頁），並另傳送地價稅、房屋稅之計算表照片予黃璽溶（新簡字卷第89頁至第91頁），惟被告提出之計算表照片，經過多次複印，內容模糊、難以辨識其完整內容，且其形式上真正為原告所爭執，另對照調卷系爭另案卷宗內之原始對話紀錄截圖可知（系爭另案訴字卷第263頁、第267頁），被告提出之計算表照片上，有諸多文字內容並非原告原始傳送之計算表照片上所記載，而是他人事後所加註，自應以調卷內之原始對話紀錄截圖為準，而其上並未見有被告所稱以黃柳彩所遺財產支付稅金之相關記載，且原告於上開計算表中，係分列「房屋稅（媽）」、「房屋稅（玲）」，並分別記載該2房屋自88或95年起至106年為止之房屋稅金額，其中「房屋稅（媽）」之金額，105年度為3,468元、106年度為3,394元；「房屋稅（玲）」之金額，105年度為4,056元、106年度為4,064元，而其上僅記載黃璽溶已支付105年度中之2,508元、106年度中之2,466元，其餘年份則無黃璽溶已支付之記載，該計算表之記載方式既係將「房屋稅（媽）」、「房屋稅（玲）」之金額並列，則黃璽溶支付者究為系爭房屋或293號房屋之房屋稅，尚屬有疑；且縱然黃璽溶所支付者包含系爭房屋之部分房屋稅，然因黃璽溶自96年起均有占用系爭房屋3樓，為其於系爭另案所不爭執，則黃璽溶在原告要求下，負擔系爭房屋部分之房屋稅，作為其使用系爭房屋3樓之對價，亦難認與常情有違，尚不能以黃璽溶有支付105年度、106年度部分房屋稅之事實，遽予否定原告為系爭房屋所有權人之事實。

⑶況被告於系爭另案，以證人身分到庭證稱：我不知道是何人出資興建系爭房屋，黃柳彩於106年6月17日過世後，我有就系爭房屋與原告簽訂書面契約，1年訂1次，好像是租2樓，租金大概1個月3,500元。原告、黃璽溶與我於106年8月1日，有開過家庭會議，黃世昌因生病沒有參與，當時討論情形我忘了，也沒有討論到系爭房屋，我沒有印象原告曾提到293號建物由黃璽溶、黃世昌及我分得、系爭房屋由原告分得、且原告要求多分土地的事情。我沒有繳過系爭房屋之房屋稅，房屋稅應該是原告繳納，因為她有拿繳款證明出來等語（系爭另案訴字卷第375頁至第380頁），業已陳明其不知系爭房屋係由何人出資興建，並肯認家族會議時，未將系爭房屋列為黃柳彩之遺產討論如何分配，及其有向原告承租系爭房屋，系爭房屋之房屋稅係由原告繳納、其自身並未繳納等足資推認系爭房屋為原告所有之基礎事實，審酌被告於系爭另案係以證人身分具結後為上開證述，衡情應無甘冒偽證風險，於案情有重要關係之事項，明知為反於其所見所聞之不實事項，仍故意為虛偽陳述之可能，上開證述內容，當可採信。詎被告於本件翻異前詞，改稱系爭房屋係由黃柳彩出資興建並借名登記於原告名下，系爭房屋係以黃柳彩所遺財產支付房屋稅，非由原告自行繳納等語，與其於系爭另案所為上開證述顯相矛盾，自非可採。

⑷被告雖另聲請傳訊證人吳福安、證人即黃柳彩之姊妹柳過到庭作證，待證事實為「原告僅為系爭房屋借名登記之出名人，並非實際所有權人」，惟查，吳福安於系爭另案到庭證稱：我有受友人黃柳彩委託興建系爭房屋，興建過程中與我接洽的都是黃柳彩，無其他人與我接洽，工程費用多少我忘了，我只記得她有給我錢讓我可以發給工人錢，我不知道系爭房屋是由何人出資興建的，黃柳彩沒有跟我說系爭房屋是要給誰居住的等語（系爭另案訴字卷第369頁至第374頁），依其先前已證稱不知悉系爭房屋興建資金來源之情形，實難認得再依其證述，佐證被告所列上開待證事實為真，難認有再予傳訊之必要；至柳過部分，亦經系爭另案以證人身分傳訊到庭，惟其於系爭另案已依法拒絕作證（系爭另案訴字卷第374頁至第375頁），本件被告雖稱柳過與黃柳彩關係密切，對系爭房屋登記於原告名下之緣由清楚明瞭等語，惟未敘明柳過有何實際參與系爭房屋興建之經過，縱認柳過與黃柳彩因姊妹情誼而關係親密，亦難認其知悉系爭房屋所有權之歸屬情形，被告未釋明柳過與所列上開待證事實間之具體關聯性，亦難認有再予傳訊之必要，附此敘明。

⒊基此，綜合上開證據調查結果，應認系爭房屋確為原告單獨所有，原告本件起訴請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還與原告1人，並無當事人不適格之違誤，被告辯稱系爭房屋為黃柳彩之財產，僅借名登記於原告名下，於黃柳彩過世後，由其繼承人即兩造、黃世昌及黃璽溶公同共有，經多數共有人同意被告使用系爭房屋，並非無權占有等語，自非可採。

㈤按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。此項規定，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時始得表示反對之意義存在。所謂不即表示反對之意思，係指於一般交易觀念所認為相當之時期內，能表示反對意思而不表示反對者而言，此項意思表示原則上雖不必以明示之方法為之，惟須有表示反對之意思，非僅單純沉默，始生阻止續租之效力；倘租賃契約中，就表示反對之方法有更有利於承租人之約定者，自應從之，最高法院46年度台上字第1828號、43年度台上字第367號、83年度台上字第2766號、85年度台上字第655號判決意旨可資參照。次按租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第5條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，亦為系爭租約第14條第1項、第3項前段所明定。經查，原告於系爭租約屆滿前之114年8月28日，已傳送訊息通知被告應於114年9月22日重新簽立租賃契約及辦理公證，被告未前往簽立新租約及辦理公證，原告復於114年9月22日傳送訊息告知被告不再續約，並請被告於系爭租約屆滿時之114年9月30日或之前搬出並交還系爭房屋等情，業經認定如前，可認原告已依系爭租約第14條第3項約定，「明示」不以不定期限繼續契約，並發生阻止續租之效力，是原告主張系爭租約已於114年9月30日因屆期而終止等情，自屬有據。

㈥按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條前段、第767條第1項前段、中段分別定有明文。本件兩造間之系爭租約於114年9月30日屆期終止後，被告已喪失繼續占有系爭房屋1樓、2樓之正當權源，核屬無權占用，對原告就系爭房屋之所有權造成妨害，是原告依前述系爭租約第14條第1項約定、民法第455條前段規定，請求被告將其承租之系爭房屋1樓、2樓返還與原告，及依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將其留置於系爭房屋1樓、2樓內之個人物品騰空，以除去妨害之狀態，並將無權占有之系爭房屋1樓、2樓遷讓返還與原告，自屬有據。至系爭房屋3樓、4樓部分，並非系爭租約約定之租賃範圍（新司簡調字卷第27頁），原告雖主張3樓、4樓需經1樓、2樓始得出入，而為被告實質占用中等語，然系爭房屋3樓、4樓部分能否獨立對外出入，核與該等部分是否為被告所占有，別屬二事，被告既已否認系爭房屋3樓、4樓現況為其實際占有使用（新簡字卷第244頁至第245頁），原告復未提出其他證據證明被告有占用系爭房屋3樓、4樓之情事，自難命被告將其未占有使用之系爭房屋3樓、4樓騰空遷讓返還與原告，是原告此部分請求，尚非有據。

㈦按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。次按承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出租人得請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金至返還為止，為系爭租約第14條第3項後段所明定。再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項前段亦有明文。經查：

⒈系爭房屋1樓、2樓相當於租金之不當得利部分：本件系爭租約於114年9月30日屆期終止後，被告繼續占有系爭房屋1樓、2樓，核屬無法律上之原因而受有使用系爭房屋1樓、2樓之利益，並因而造成系爭房屋所有權人即原告受有無法使用系爭房屋1樓、2樓之損害，原告自得依前揭規定及系爭租約之約定，請求被告給付相當於租金之不當得利。又兩造就系爭房屋1樓、2樓約定之租金為每月5,000元，應得作為被告使用系爭房屋1樓、2樓所得利益之計算標準，是原告請求被告自114年10月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋1樓、2樓與原告之日止，按月給付原告系爭房屋1樓、2樓相當於租金之不當得利5,000元，確屬有據。

⒉系爭租約第14條第3項後段約定之違約金部分：兩造就系爭租約第14條第3項後段約定之違約金，並未另行約定其性質，依民法第250條第2項前段規定，應認屬損害賠償總額預定性之違約金，原告主張為懲罰性違約金，尚非有據。另依該條項後段約定將「相當月租金額」與「相當月租金額計算之違約金」並列之情形，可知被告未依約定返還系爭房屋1樓、2樓時，就原告無從使用收益系爭房屋1樓、2樓所生之損害部分，係以「相當月租金額」填補（亦即前述系爭房屋1樓、2樓相當於租金之不當得利部分），至其餘所生損害，始以「相當月租金額計算之違約金」為填補。原告陳明系爭房屋1樓至4樓之通道連通、無隔斷，需倚賴1樓入口出入，被告未自系爭房屋1樓、2樓搬離，致原告無法出租系爭房屋3樓、4樓而受有無法收取租金收入之消極損害等情，核與一般透天住宅規劃出入之情形相符，堪可採信，又兩造就系爭房屋1樓、2樓約定之租金為每月5,000元，應得作為原告就系爭房屋3樓、4樓無法出租並收取租金所受消極損害之計算標準，是原告請求被告自114年10月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋1樓、2樓與原告之日止，按月給付原告違約金5,000元，亦屬有據。

⒊系爭房屋3樓、4樓相當於租金之不當得利部分：本件依現有證據調查結果，難認被告有占用系爭房屋3樓、4樓等情，業如前述，自難認被告就系爭房屋3樓、4樓受有何占有使用之利益，核與民法第179條規定不當得利之要件不符，況原告就其無法出租系爭房屋3樓、4樓而受有無法收取租金收入之消極損害，已藉由前述系爭租約第14條第3項後段約定之損害賠償總額預定性之違約金加以填補，自無再請求被告按月給付系爭房屋3樓、4樓相當於租金之不當得利之餘地，是原告此部分請求，並非有據。

⒋從而，原告依系爭租約第14條第3項後段約定、民法第179條規定，得請求被告自114年10月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋1樓、2樓與原告之日止，按月給付原告之金額，應為1萬元（計算式：系爭房屋1樓、2樓相當於租金之不當得利5,000元＋違約金5,000元＝1萬元）。

四、綜上所述，系爭房屋確為原告單獨所有，兩造間就系爭房屋訂立之系爭租約，已於114年9月30日屆期終止，原告依系爭租約第14條第1項約定、民法第455條、第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋1樓、2樓騰空遷讓返還與原告，及依系爭租約第14條第3項後段約定、民法第179條規定，請求被告自114年10月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋1樓、2樓與原告之日止，按月給付原告1萬元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。民事訴訟法第79條、第87條第1項分別定有明文。本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰審酌本件紛爭起因、兩造勝敗比例，依職權確定訴訟費用之負擔如主文第四項所示。

六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定，適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保，請准宣告假執行，惟其聲請僅係促請法院職權發動，尚毋庸就其聲請為准駁之裁判；被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法相符，爰依民事訴訟法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果皆不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

臺灣臺南地方法院新市簡易庭