新市簡易庭(19年上字第453號

• 裁判案由: 給付租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 新市簡易庭
• 裁判日期: 97 年 08 月 18 日

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決
原　　　告　立昕工業股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　蔡淑文律師
被　　　告　中華太子加油站股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　林瑞成律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國97年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰肆拾貳萬肆仟叁佰捌拾壹元及自九十六年四月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新台幣壹萬伍仟壹佰伍拾柒元由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆拾柒萬捌仟元供擔保後，得為假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰肆拾貳萬肆仟叁佰捌拾壹元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造於民國（下同）90年10月9日簽立土地租賃合約書，
由原告將台南市○區○○段2800地號土地出租予被告做為經營加油站使用，有證一租賃合約書影本可稽。
（二）依合約書第2條第2款「自正式開始營業之日起，每滿一年整，如乙方（即被告）營業額逾新台幣1億元時，超出部
份之營業額，甲方（即原告）得分配該款項百分之2.5之
租金補貼，乙方有義務提供月報表及年報表供甲方參考，乙方如短報營業額視同違約。」。爾後92、93年被告均有繳付租金補貼，分別為50萬元 (含稅)及60萬元 (含稅)(
見證二發票影本)，惟94年起營業額為新台幣 (以下同
)000000000 元，95年營業額為000000000元 (見證三營業額申報書影本)，據此應給付原告94年度的租金補628397
元 (00000000元x2.5%)及95年度的租金補795984元
(00000000元x2.5%)，合計l424381元，原告數度催告並於96年3月12日以存證信函限期繳納(見證四)，被告迄未給
付。
（三）本件使用租賃物而支付之對價（租金），一部分為按月定額的20萬元租金，另一部分為依年營業額超逾一億朮之租金補貼，皆屬租金性質。兩造於合約書第9條合意管轄法
院為「土地出租所在地點」為訴訟管轄，故本案應由台南地方法院簡易庭管轄。
（四）對被告答辯所為之陳述：
1.依原告提出之合約書，已載明營業額逾新台幣一億元時，超出部份之營業額，甲方得分酊該款項百分之2.5租金補
貼，與被告之盈虧無涉。
2.按民事訴訟法第397條增減給付之判決，係指「確定判決
尚未實現者」，與本案情形不同。另民法租賃章節第442
條規定「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但租賃定有期限者不在此限。」為民法債總第227-2條特別規定，本件屬定期租賃，實不得
請求增減租金。
3.又目前油價雖有漲價，但加油站售出價格必然高於售出，，不可能虧損，若僅因油價起落而得請求調整租金，日後出租人是否得再因油價降低，請求調高租金!? 如此昇降
愈緊，糾紛愈甚，永無寧日，況契約已規定出租人保證不得調漲，卻又容令承租人降租，恐違定期租賃及雙方約定之意旨，更有失公平。
4、故被告抗辯油價漲故虧損，顯不足採，自無庸調查其是否因油價漲而虧損之必要。
（五）爰聲明：被告應給付原告0000000元及自96年4月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並提出租賃契約
、發票影本二紙、94、95年度營業稅申報書影本、存證信函影本乙份等為證。
二、被告方面：
（一）本件係關於請求紅利之爭議，非關於租金之請求，應適用普通訴訟程序，合先敘明。
（二）兩造訂立租賃合約書第2條第2款: 「…『如』乙方 (被告)營業額逾新台幣1億元時，超出部分之營業額，甲方 (
原告)得『分配』該款項百分之2.5之『紅利』…」，有租賃合約書(證一)附呈可稽，兩造係約定被告營業額超過1億
元且有盈餘時，原告得請求分配紅利，故原告於被告虧損時不得請求分配紅利，由於被告於94及95年度均發生虧損，原告不得請求分配紅利，另原告請求自96年4月28日起
計算利息，係無理由，因兩造並無約定給付期限。於訂約復甚久，原告以其非被告公司股東，不得開立分配紅利之統一發票，只能開立房租之統一發票為理由，要求被告將租賃合約書第2條第2款之「紅利：改為「租金補貼」，故被告並未同意補貼租金，僅同意於有盈餘時分配紅利。
（三）按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥於文字致失真意 (19年上字第453號判例)。本件由原告提出之租賃合約書第2條第2款修改處並無兩位見證人簽章，即可知其係事後為文字修改，而非兩造之約定，故解釋該條款，即應探求當事人之意思，非僅拘泥於文字表面而已。兩造已約定每約租金新台幣20萬元 (契約第1條第3款) 如須被告於租金之外另行給付，依一般社會之通念，應係有特殊事由發生，被告始願為給付，而非僅被告營業額多寡即應給付，此觀系爭條文是在第1條租金約定條文之
外，另約定於第2條即明，然原告並未說明被告有何特殊
事由，即要求被告於租金之外另行給付，自有未洽；再者，被告係自行斥資籌建加油站營運，包含軟硬體設備、建物、機具及其他設備 (契約第1條第2款)，被告雖投入巨
額資金，亦未必能有獲利，故約定租賃期間長達18年（契約第1條第1款），而且即便被告一年營業額逾1億元亦未
必獲利，乃事理之當然，從而被告主張原告僅能於被告有盈餘時，始能依契約第2條第2款請求給付，應屬合理之契約解釋。
（四）蓋隨著油價之上漲，零售業者之利潤遞減，且更發生零售業者售油數量之反減，蓋消費者會因油價上漲而減少購油，系爭契約為給付紅利之約定，係以被告有盈餘為限。以被告92年度為計算基準，92年度銷售金額為11964萬元，
銷售數量為6461公秉，每公秉售價為1.8517萬元 (11964
萬元/6461公秉=1.8517萬元/公秉)，以年銷售金額10000
萬元 (契約第2條第2款)，換算年銷售數量為5400公秉 (
10000萬元/1.8517萬元/公秉=5400公秉)，亦即在年銷售
數量逾5400公秉始有利潤產生，依系爭契約反訴原告應給付之紅利為每公秉460元 (18517元/公秉×2.5%=460元／
公秉)。被告於94年度銷售數量為5682公秉，逾年銷售數
量282公秉 (5682公秉/5400公秉=282公秉)，94年度應給
付紅利為129000元 (282公秉x460元/公秉=129000元);95
年度銷售數量5485公秉，逾年銷售數量85公秉 (5485公秉一5400公秉=85公秉)，應給付紅利為39000元 (85公秉x
460元/公秉=39000元);96 年度銷售數量4336公秉，未逾
年銷售數量5400公秉，無應給付紅利，有92-96年銷售統
計表 (證五)附呈可稽，故原告請求顯無理由。
（五）縱認原告請求者為租金，惟按88年度台上字第2693號判決：「法院依民事訴訟法第397條 (修正復民法第227條之2)情事變更，係指法律行為成立當時為其行為之環境或基礎有所變動而官，例如物價、幣值之漲貶等是。」台灣地區數年來油價飆漲，以95無鉛汽油為例，被告開始營業時之每公升約為18至19元，迄至94年度已漲至24.6元，至95年度已漲至27.6元，至至96年度已漲至30.7元，97年度將漲至36元以上，有汽油零售價查詢表 (證三)、97年3月23日奇摩新聞 (證四)附呈可稽。故被告得依民法第227條之2
規定情事變更原則，請求法院命為減少給付紅利或變更其他原有效果之判決，本件被告並得拒絕給付紅利或租金。（六）爰聲明駁回原告之訴。
三、兩造不爭之事實及爭執內容：
（一）原告主張兩造簽訂土地租賃合約書，將台南市○區○○段2800地號土地出租予被告做為經營加油站使用，其中合約書第2條第2款約定：「自正式開始營業之日起，每滿一年整，如乙方營業額逾新台幣1億元時，超出部份之營業額
，甲方得分配該款項百分之2.5之租金補貼，乙方有義務
提供月報表及年報表供甲方參考，乙方如短報營業額視同違約。」被告已依上揭約定繳付92年及93年之租金補貼，惟對94年及95年之租金補貼則迄未繳付，94年之營業額為125,135,905元，95年營業額為131,839,375元，是被告應給付原告94年度的租金補為628,397元（計算式為：25,135,905元x2.5%）及95年度的租金補795,984元計算式為31,839,375元x2.5%），合計l,424,381元等事實，有原告所
提之租賃合約書影本一份、統一發票影本二紙、94年度及95年度營業人銷售額與稅額申報書影本共十二紙為憑，並為被告所不爭執，此部分原告之主張應認屬真實。
（二）被告主張已在另案依情事變更原則，請求調降兩造間94年度及95年度之租金，請求在該調整租金事件判決確定前，將本件原告之請求裁定停止訴訟程序。至於之前所提之情事變更等抗辯，在本件訴訟則不為主張等語。
（三）依上兩造爭執內容，本件應審究者，僅被告請求在該調整租金事件判決確定前，本院是否應裁定停止本件之訴訟為斷。
四、得心證之理由：
（一）按「訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序。」民事訴訟法第182條第1項定有明文，即他訴訟之法律關係為本件訴訟之裁判依據者，法院「得」裁定停止訴訟程序，是訴訟程序是否有停止之必要，法院具有裁量權。
（二）本件原告依兩造所訂之租賃合約書第二條第二款約定，請求被告給付租金補貼，被告在另案依情事變更而請求調降租金補貼數額，被告本件主張本件訴訟中，被告應給付原告之數額，應視另案調降租金補貼之訴訟法律關係是否成立及其調降數額為依據等情，原非無憑。惟本件原告請求兩年補金補貼之數額為1,424,381元，本件訴訟是否有予
裁定停止之必要，應以該數額之請求或給付是否對兩造可能造成無法回復之損害為斷。
（三）查兩造於九十年十月九日訂立系爭租賃合約書後，被告僅繳納至93年止之租金補貼，除本件原告所請求之94年度及95年度之租金補貼外，另有96年度及其後之租金補貼仍未給付。再兩造系爭租賃合約書所訂租賃期限約定為18年，如以訂約時間計算，租賃期限應於民國一百零八年屆滿，距今尚有十一年之期，每月租金為二十萬元。被告另案請求減少租金補貼，其最高數額不會超過本件原告請求之數額，苟日後被告在另案全部勝訴，該1,424,381元可扣抵
96年度及其後之租金補貼，或扣抵日後之每月二十萬元租金。
（四）再退而言之，苟日後被告另案調降租金補貼勝訴，而兩造之租賃合約書無法繼續，以原告本件出租之土地觀之，原告應非無貲力之人，被告日後無求償無門之疑慮。是就兩造租賃合約書之內容及貲力等因素考量結果，本件並無予裁定停止訴訟之必要。
（五）綜上所陳，本件原告之請求既有合約書為憑，且被告所為在另案調降租金訴訟終結前裁定本件訴訟之進行之請求本院衡量結果並無必要，則原告本件請求被告給付該二年度之租金補賠1,424,381元，及自催告被告給付期滿日之次
日即（96年4月28日）起至清償日止，按週年利率百分之
五計算之遲延利息，自無不合，應予准許。
（六）兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之金額宣告之。
五、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第
390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　8 　　月　　18　　日臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法 官　王國忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺南縣新市鄉○○路12號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　8 　　月　　18　　日書記官 王冬荷