臺灣臺北地方法院簡易民事判決

原告

安心國際不動產仲介有限公司

法定代理人

袁秀錦

訴訟代理人

陳弘遠

被告

曾郁慧

訴訟代理人

洪美孋

　　　　　　謝宜蓁

上列當事人間給付違約金事件，於中華民國102年4月17日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：被告於民國100年12月7日與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書，委託原告出售其所有坐落台北市○○區○○路00巷0號2樓房屋及其基地（下稱系爭房地），委託銷售期間為100年12月7日起至101年6月7日止，委託銷售價額為新台幣（下同）13,800,000元。雙方復於101年1月2日更改委託銷售期間為至101年1月2日止及委託銷售價額為總價額10,940,000元，被告實收10,500,000元，有委託銷售契約書內容變更附表可證。嗣有訴外人陳品樺欲以10,900,000元購買系爭房地，並交付180,000元斡旋金與原告，詎被告竟告知不願出售。依兩造所簽訂之不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約）第10條第2款規定：「如因可歸責於甲方（即被告）之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並按約定報酬即成交價百分之肆給付乙方（即原告），作為違約金」。今被告因可歸責於己之事由致無法簽定不動產買賣契約，依約應給付原告436,000元（10,900,000元×4/100＝436,000元）作為違約金，被告經催告後仍拒不給付。被告雖稱原告係於101年1月6日始將系爭房地出售予訴外人陳品樺，惟原告於101年1月2日即與訴外人陳品樺簽訂不動產買賣意願書，訴外人陳品樺也在101年1月2日給付180,000元之斡旋金，依兩造所簽訂之委託銷售契約書內容變更附表所示，委託關係於101年1月2日24時始終止，被告不願出售系爭房地，即屬違約。縱原告未於101年1月2日找到買主，原告於101年1月2日24時前解除契約，亦違反系爭契約第5條之規定，仍應給付原告違約金。爰依契約法律關係起訴等語。並聲明：被告應給付原告436,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告辯以：依兩造所簽訂之委託銷售契約書內容變更附表，兩造間之委託銷售合約已於101年1月2日屆滿，伊於101年1月2日有以簡訊告知原告不願出售系爭房地，且向原告要回鑰匙，但原告不還，伊說要告到警察局後原告才將鑰匙返還伊，兩造契約已於101年1月2日終止，原告係於101年1月6日將系爭房地出售與訴外人陳品樺，已逾委託銷售期間。原告雖稱係於101年1月2日與訴外人陳品樺簽訂不動產買賣意願書，惟被告於101年1月2日合約終止時，沒有接到任何買賣通知或收到斡旋金。且原告所提出之訴外人陳品樺於101年1月6日所簽訂之不動產買賣意願書契據編號為0000000，但101年1月2日所簽訂之不動產買賣意願書契據編號卻為0000000，101年1月2日之不動產買賣意願書顯然是原告後來才補上去的。被告當時傳的簡訊是營業時間過後，是義務告知，事實上是沒有違約的等語。並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張被告於100年12月7日與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書，委託原告出售系爭房地，委託銷售期間為100年12月7日起至101年6月7日止，委託銷售價額為13,800,000元。雙方復於101年1月2日更改委託銷售期間為至101年1月2日止及委託銷售價額為總價額10,940,000元，被告實收10,500,000元，被告並於100年12月7日授權其女兒謝宜蓁處理本件出售不動產相關事宜等情，有不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約書內容變更附表（見101年度司促字第1805號卷第4-7頁）、授權書（見本院卷第52頁）可證，堪信屬實。原告復主張依兩造所簽訂之不動產專任委託銷售契約書第10條第2款規定：「如因可歸責於甲方（即被告）之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並按約定報酬即成交價百分之肆給付乙方（即原告），作為違約金」，被告因可歸責於己之事由致無法簽定不動產買賣契約，依約應給付原告436,000元作為違約金。且依兩造所簽訂之委託銷售契約書內容變更附表所示，委託關係於101年1月2日24時始終止，被告不願出售系爭房地，即屬違約。縱原告未於101年1月2日找到買主，原告於101年1月2日24時前解除契約，亦違反系爭契約第5條之規定，仍應給付原告違約金等語，惟為被告所否認，並執前詞為辯。是本件主要之爭點厥為：㈠原告得否依系爭契約第10條第2款，請求被告給付違約金？㈡原告得否依系爭契約第5條，請求被告給付違約金？

四、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。查本件原告主張與被告簽訂系爭契約，事後因被告違約及違規終止契約，故被告應給付違約金之事實，業經被告否認，依上開法條說明，自應由原告就被告違約乙節負舉證責任。經查：

㈠按系爭契約第10條第2款約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立，甲方（即被告）同意授權乙方（即原告）無須再行通知即得全權代理收受定金，通知買方成交，並代為保管定金，前開事項..。甲方應於乙方通知後五日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，於簽約時將定金交付予甲方，該定金即轉為買賣價款之一部份。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並按約定報酬即成交價百分之肆給付乙方，作為違約金。」內容觀之，可知須買方同意「出售條件」及「出價已達委託價格」，買賣契約已有效成立後，而因可歸責於被告之事由，致無法完成簽約者，原告始得請求被告給付違約金。

㈡原告雖主張訴外人陳品樺於101年1月2日同意以1,090萬元之價格購買系爭房屋，並已將斡旋金18萬元交予原告，被告與訴外人陳品樺間之買賣契約業已成立云云，並提出其與訴外人陳品樺所簽立之101年1月6日、101年1月2日21時、100年12月21日10時不動產買賣意願書為證（見101年度司促字第1805號卷第8頁、見本院卷第56、69頁）。惟查，買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固定有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等事項，若當事人於買賣契約協商斡旋過程中，就買賣標的物及價金為約定，惟就付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付、稅賦及違約等具體內容未為約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院93年度台上字第441號、79年台上字第1357號、80年台上字第1883號判決要旨參照）。查本件依卷附之101年1月2日原告與訴外人陳品樺所簽立之不動產買賣意願書觀之，其上均未有賣方同意依本意願書之條件出售之簽章，且訴外人陳品樺復於101年1月6日就系爭房屋又另行加價簽立另一份不動產買賣意願書，顯然被告與訴外人陳品樺於101年1月2日時就價金部分並未達成合意，否則何以訴外人陳品樺須另行加價而另簽立不動產買賣意願書。參以證人陳品樺於本院審理時證述：101年1月2日晚上，我有到原告公司去，他們說要賣，就是系爭房屋，當天我有拿18萬元給他們，然後又說太便宜不賣我，我過四天又加價，加到1100多萬元，後來被告說賣給別人了，101年1月2日之前就有談過好幾次，主要是價格談不攏，當天是原告打電話給我，說被告要賣，價格是1080萬元，當天晚上有簽一張收據，隔四天有簽說要再加價，所以才簽契約等語（見本院卷第62-64頁），此益徵被告與訴外人陳品樺間就系爭房屋之價金並未達成合意。訴外人陳品樺縱有交付原告18萬元之斡旋金，惟按所謂斡旋金，係買方就買賣標的不動產之出價與賣方之售價有所差距，由買方支付居間人一定數額之金錢或代替物，使居間人代向賣方議價，是而，斡旋金僅係於買賣契約成立前，用來擔保買方就議價價格履約之誠意。且不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅賦、點交、費用及違約等重要事項，本件自上開不動產買賣意願書及斡旋金之本質，及依系爭契約第10條第2款約定所載「若買方同意出售條件及出價已達委託價格」觀之，本件就系爭房地之價額既尚未達成合意，且亦未見有何就付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等重要事項已有合意，尚不足解為系爭買賣契約已成立。又原告亦無提出其他積極、具體之證據以證明兩造間就系爭不動產業已成立買賣契約，是以原告僅持原告與訴外人所簽立之系爭不動產買賣意願書及收受訴外人陳品樺斡旋金，而認被告與訴外人陳品樺間就系爭不動產已成立買賣契約乙節，尚不足採。

㈢系爭買賣契約既未成立，而系爭契約復於101年1月2日已終止，則原告依系爭契約第10條第2款請求被告按約定報酬即成交價百分之4給付原告違約金，自屬無據，不應准許。

五、原告主張縱原告未於101年1月2日找到買主，被告於101年1月2日24時前解除契約，亦違反系爭契約第5條之規定，仍應給付原告違約金等語，被告則抗辯：當時傳簡訊是營業時間過後，是義務告知，事實上是沒有違約的云云。經查：

㈠按系爭契約第5條約定：「甲方（即被告）同意自本契約簽訂後，不得以任何理由終止本契約，並應停止自行出售、或委託其他仲介公司出售、出租，如違反規定，甲方願按委託價百分之4賠償乙方做為違約金。」，堪認於兩造所簽立之系爭契約期限屆滿前，被告不得以任何理由終止之。本件觀卷附之委託銷售契約書內容變更附表所載之委託日期既為至101年1月2日止，而兩造復未就系爭契約之期限是否限於營業時間內或係至101年1月2日當日幾點止為約定，自應以當日24時止即當日結束時為契約屆期之時點。

㈡而依證人謝宜蓁即被告之女於本院審理時證述：當天晚上，媽媽請我傳簡訊給原告說，我們不賣了，是當天晚上十點多傳簡訊。時間不確定了，就是十點、九點左右等語，被告復自承業已告知原告不賣系爭房屋了，已告知終止契約等情，堪信被告確有於101年1月2日24時前片面終止系爭契約之情事。故原告主張被告於契約屆期前片面終止契約，係屬違約，自屬有據。

㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，亦即應以債權人因債務人違約而遭受之損害及所失利益為標準。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，且此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年台上字第1612號判例參照）。經本院審酌原告依系爭契約所負有之義務，含居間、仲介、銷售及過戶系爭不動產，而原告實際為系爭不動產進行銷售之期間未滿一月（100年12月7日至101年1月2日），期間尚不久，且本件因被告違約，原告因此省卻本需處理系爭不動產相關簽約、辦理過戶、點交手續等事宜所需付出之人事、勞務費用，並衡量兩造就委託銷售契約書內容變更附表所載約定之委託期限亦僅至101年1月2日當日24時止，被告違約之時間與系爭契約屆期終止時僅差距不到3小時，亦難認原告得於該時段再覓得另一買方並完成買賣事宜等各情，認系爭契約第5條所約定按委託價百分之4計算賠償原告之違約金，尚屬過高，應核減為2萬元為合理，是原告於此範圍內請求被告給付違約金，始屬允當，逾此部分，即非正當。

六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件原告請求自支付命令狀送達翌日即101年2月15日起按週年利率百分之五計算遲延利息，自屬有據。

七、綜上所述，系爭買賣契約既未成立，則原告依系爭契約第10條第2款請求被告給付違約金436,000元，即屬無據。惟被告確有於101年1月2日24時前違反規定終止系爭契約，原告自得依系爭契約第5條請求被告給付違約金。從而，原告請求被告給付20,000元及自支付命令送達翌日起即101年2月15日起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求及原告依系爭契約第10條第2款所為之請求，均為無理由，應予駁回。

八、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為判決，就被告敗訴部分，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，確定為第一審裁判費4,740元。

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