新店簡易庭101年度店簡字第1201號

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　 101年度店簡字第1201號

原告

采風實業有限公司

法定代理人

吳嘉生

訴訟代理人

黃慧如

被告

林金美

參加人

林永喜

上列當事人間101年度店簡字第1201號返還押租保證金事件，於中華民國102年3月19日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款分別定有明文。本件原告起訴時，請求被告給付新臺幣（下同）357,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣變更為請求被告給付原告357,000元，及自民國101年10月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予准許。

二、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。查參加人林永喜主張其為台北市○○街00號1樓（下稱系爭1樓房屋）之管理人，系爭1樓房屋係以被告林金美之名義出租予原告等情，若被告於本件訴訟敗訴確定，則參加人所主張其身為系爭房屋之管理人有關行使租賃契約押租金之權利將受有不利益之影響，堪認參加人與本件有法律上之利害關係，故參加人聲請參加本件訴訟，經核與上開規定並無不符，應予准許。

貳、實體部分

一、原告主張：兩造於88年5月間簽訂房屋租賃契約，由原告向被告承租座落台北市○○街00號1至2樓房屋，約定1樓為營業用、2樓（下稱系爭2樓房屋）為住家使用，並支付500,000元作為押租保證金，其後每次租期屆滿另訂新約，原支付之500,000元押租保證金暫不退還，續作新約之押租保證金，最近一次兩造簽訂租賃契約日期為100年5月15日，租期至103年5月15日，該契約記載第一年租金145,000元，第二年起調整為150,000元，然因景氣不佳，被告同意租金調降為143,000元。嗣因經營上考量，原告於101年8月14日通知被告期前終止租賃契約，兩造於101年9月15日完成交屋，除扣除101年8月15日至同年9月15日應交付之一個月租金143,000元，被告竟拒絕將其餘押租保證金357,000元返還原告，爰依契約法律關係起訴請求，並聲明：被告應給付原告357,000元，及自101年10月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告及參加人則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。

（一）兩造於88年5月16日所簽訂之租賃契約第19條附註約定：「租賃前附屬東西如下：電話二支00000000；00000000二線借乙方（即原告）使用（電話費乙方支付）。另硬體方面：電動鐵捲門、電動玻璃門、空調管路、照明設備、空調空氣門、二F壁廚櫃等正常完整，如不租賃時，乙方必須恢復上述原狀，決不異議」，原告縮小營業面積遷移至系爭房屋隔壁，唯恐原店面被同業承租使用，故意將原有裝潢拆除精光，經被告抗議後，原告同意於101年9月19日前著手恢復原狀工程，惟原告屆期未履行，導致系爭房屋無法出租，經裝潢公司估價，恢復原狀費用需588,577元，原告要求返還押租金357,000元，尚不足支付恢復原狀工程費用。

（二）被告將系爭房屋租賃予原告時之房屋狀況為一、二樓均有裝潢，屋頂及牆壁均係以防火板施作再加以油漆，一樓屋頂及兩側牆壁出租前狀況與二樓目前狀況相同，屋頂設有冷氣通風管及燈飾，一樓地板為方型磁磚，並設有電動鐵捲門、電動玻璃門、空調管路、燈具等照明設備。

（三）原告退租後，將系爭房屋電動玻璃門、屋頂、兩側牆壁、冷氣通風管、燈具等全部破壞及拆除，被告借予原告使用之兩具電話機亦不知去向，並將地面磁磚及牆壁惡意破壞，致令不堪使用。

三、兩造不爭執之事實：

（一）兩造於88年5月間簽訂房屋租賃契約，由原告向被告承租系爭房屋，約定1樓為營業用、2樓為住家使用，並支付500,000元作為押租保證金，最近一次簽訂租賃契約日期為100年5月15日，租期至103年5月15日，契約記載第一年租金145,000元，第二年起調整為150,000元，然因景氣不佳，被告同意租金調降為143,000元

（二）原告於101年8月14日通知被告期前終止租賃契約，兩造於101年9月15日完成交屋，101年8月15日至同年9月15日應交付之一個月租金143,000元應自押租金中扣除。

（三）原告返還系爭2樓房屋予被告時之狀態與原告承租時相同。

（四）原告未返還2支電話機予被告。

四、得心證之理由：

（一）原告與被告約定自100年5月15日起，租金調降為143,000元。原告尚未給付101年8月15日至同年9月15日之租金，應自押租金中扣除：觀之兩造於100年5月15日簽訂之租約可知，兩造原本約定第一年租金為145,000元，第二年起租金調整為150,000元。然因景氣不佳，被告同意租金調降為143,000元乙情，此為兩造所不爭執，復有原告之匯款單據在卷可佐，堪認兩造已合意變更租金為143,000元。雖被告主張此係以原告未違反租約為前提，現原告違約提前終止租約，故租金應回復為145,000元云云，然租金既經雙方合意變更，而原告復未舉證雙方調降租金僅限原告未違反租約之期間，自難認被告之前揭主張可採。職是，原告尚未給付101年8月15日至同年9月15日之租金，仍應以143,000元計算，並應自押租金中扣除。

（二）原告未返還被告提供之2支電話機，應賠償2,000元：原告未返還被告提供之2支電話機乙情，為原告所自認，堪認為真實，而前揭2支電話機係88年間被告所提供之電話機，應係中華電信股份有限公司（下稱中華電信公司）所提供予用戶之電話機，而中華電信公司提供1支電話機予用戶，用戶需給付押金1,000元，且無論電話機是否損壞，只要將該電話機返還中華電信公司，中華電信公司即返還押金等情，為本院職務上所已知之事，而原告既遺失被告提供之2支電話機，雖前揭2支電話機已逾10年，經折舊後，應無殘值，惟仍可持之返還予中華電信公司以取回押金，故原告未返還前揭2支電話機予被告，被告受有無法自中華電信公司取回2,000元押金之損害，原告自應如數賠償。

（三）原告已返還電動玻璃門及空調空氣門，雖未裝妥，然被告並無損害：

1、雙方簽訂之租賃契約第9條約定：「房（店）屋有改裝設施之必要時，乙方（指原告）取得甲方（指被告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房（店）屋時自應負責回復原狀。」，故原告於返還房屋予被告時，應將其改裝設施拆除，回復原狀。次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條定有明文。故若無損害，即無損害賠償可言。

2、原告因被告所提供之電動玻璃門及空調空氣門二者組合之玻璃門，並非強化安全玻璃等因素，故將之改成雙面推開式強化安全玻璃門等情，為原告所自認（見本院卷第42頁），而原告於返還系爭1樓房屋時，已將被告所提供之電動玻璃門及空調空氣門返還於被告乙節，業據原告提出照片2張為證（本院卷第59頁參照），足認原告雖已返還被告所提供之電動玻璃門及空調空氣門，惟未裝妥，揆諸前揭契約約定，原告應回復原狀，亦即應將被告所提供之電動玻璃門及空調空氣門裝妥。然被告提出之估價單並未列出安裝其原本之電動玻璃門及空調空氣門之費用，且參加人自承：因已將房屋出租予他人，該承租人有自己之裝潢設計等語（見本院卷第155頁），足認系爭1樓房屋之新承租人並不會使用被告所有之前揭電動玻璃門及空調空氣門，被告及參加人已無需請人安裝前揭電動玻璃門及空調空氣門，難認被告及參加人受有僱工安裝前揭電動玻璃門及空調空氣門費用之損害。從而，雖原告未回復此部分之原狀，然被告及參加人既無損害，自亦無損害賠償可言。

（四）原告除未返還2支電話機及安裝前揭電動玻璃門及空調空氣門外，其餘均已回復原狀：

1、被告主張系爭1樓、2樓房屋均有裝潢，系爭1樓房屋屋頂及牆壁均係以防火板施作，再加以油漆，業經原告破壞，原告未回復原狀云云，不可採信：

（1）被告主張系爭1樓、2樓房屋均有裝潢，系爭1樓房屋屋頂及牆壁均係以防火板施作，再加以油漆云云，並提出前一承租人經營餐廳之照片一張為證（見本院卷第157頁），然觀之前揭餐廳照片可知，其上並無日期，難以認定是何時所拍攝，自難以佐證被告於88年5月間交付系爭1樓房屋時之狀態與照片相同。況觀之系爭2樓房屋之照片（本院卷第77、118、138頁）可知，其天花板之四週均有綠色框條裝飾，與系爭1樓房屋經原告拆除其裝潢的輕鋼架天花板後所呈現之天花板藍色框條裝飾風格相同（見本院卷第72、126、127、138頁照片），足認是同一時期之裝潢，故原告主張被告交付系爭1樓房屋之狀態即為其拆除其原本輕鋼架天花板後之狀態，當為可採。

（2）又被告主張原告破壞其牆壁乙情，並提出照片佐證系爭1樓房屋之牆壁確有坑洞，然系爭1樓房屋之牆壁確有坑洞乙情，兩造並不爭執，兩造係爭執系爭1樓房屋之牆壁有坑洞是否為被告交付系爭1樓房屋時之狀態。而觀之原告所提出之現場照片6張（見本院卷第68、69頁）可知，系爭1樓房屋之牆壁上有原告僱請之設計師在其上製作草圖，及水電工頭於牆壁磁磚上註記字跡等情，足認目前照片所見之牆壁狀態即為原告承租系爭1樓房屋時之狀態，否則如何會有草圖及註記存在，故被告交付系爭1樓房屋時，牆壁應即存有坑洞無訛。參以原告所提出之裝潢設計圖可知，原告係以矽酸鈣板輕鋼架、防火矽酸鈣板牆面粉刷或貼防火美耐板裝潢，有設計圖一份在卷可佐（見本院卷第74-76頁），足認原告在僱工拆除前揭裝潢時，不會造成牆壁產生坑洞，益足徵前揭牆壁坑洞並非原告所造成。

（3）原告業已提出前揭證據佐證其已回復原狀，雖被告爭執之，然被告並無提出反證以佐證其主張，被告之空言主張委不足採。

2、被告主張系爭1樓房屋屋頂設有冷氣通風管及燈飾，經原告破壞，原告並未回復原狀云云，不可採信：

（1）查系爭1樓房屋之冷氣通風管並未被原告拆除，有照片1張在卷可佐（見本院卷第139頁左上照片），而被告雖主張系爭1樓房屋之冷氣通風管被原告拆除云云，惟未舉證以實其說，自難採信其抗辯。

（2）又原告主張其承租系爭房屋時，系爭1樓房屋只留有4尺日光燈管2支，原告撤店交屋時留有2尺日光燈4支交予被告等情（見本院卷第151頁），被告並未爭執原告撤店交屋時留有2尺日光燈4支乙情，而揆諸前揭說明可知，系爭1樓房屋之天花板、牆壁等處於被告交屋時之狀態，與原告主張已回復原狀之狀態同，可見系爭1樓房屋當時係處於未裝潢之狀態，足以推論系爭1樓房屋於原告承租時之燈具亦應係簡略僅供必要照明之狀態，故原告主張其承租房屋時，系爭1樓房屋只留有4尺日光燈管2支乙情，應堪採信。雖原告撤店交屋時係留有2尺日光燈4支，並非4尺日光燈管2支，然提供必要照明之功能係相同，難認原告並未回復原狀。

3、被告主張系爭1樓房屋地板遭原告破壞，原告未回復原狀云云，不可採信：

（1）被告主張原告破壞系爭1樓房屋地板乙情，並提出照片佐證系爭1樓房屋之地板確有坑洞，然系爭1樓房屋之地板確有坑洞乙情，兩造並不爭執，兩造係爭執系爭1樓房屋之地板有坑洞是否為被告交付系爭1樓房屋時之狀態。而觀之原告所提出之裝潢後照片1張（見本院卷第68頁左下角照片）可知，原告承租系爭1樓房屋後，係以貼木地板之方式裝潢，而衡諸常情，原告應係在系爭1 樓房屋原本之地磚上貼木地板，以節省拆除地磚及清運廢棄物之費用，故原告主張其未拆除地磚乙情，堪以採信。又原告僱工拆除木地板，因木地板係以樹脂貼合密實，拆除時當不致造成原本地磚產生坑洞。況觀之現場照片可知（見本院卷第94頁），大部分之地磚均無坑洞，若拆除木地板會造成地磚有坑洞產生，理應大部分之地磚會有坑洞產生，益足徵原告拆除木地板不會造成地磚之坑洞。

（2）原告係承租系爭1樓、2樓房屋，而系爭2樓房屋係回復原狀交付，其上之地板、天花板、牆壁均無損壞，若原告係故意破壞系爭1樓房屋之天花板、地磚、牆壁，為何系爭2樓房屋卻未一併破壞！足徵原告並無破壞系爭1樓、2樓房屋之行為。被告空言指控原告蓄意破壞系爭1樓房屋之地磚，然未舉證以實其說，自難採信。

4、系爭1樓房屋係作營業店面使用，被告之前承租人係經營餐廳，而原告則係經營照片沖洗業，足見系爭1樓房屋可供不同之行業使用。依租賃店面之商業習慣，店面之承租，一般均係以無裝潢之狀態交付及返還，此乃因房東不清楚其下一位承租人係經營何業，且縱前後承租人經營同業，然每一位承租人均有其個人喜好之裝潢風格，以吸引顧客，故前承租人之裝潢難以留予後手使用，故原告主張被告交付系爭1樓房屋時，並無裝潢乙情，符合常情，應可採信。

（五）又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。另應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條分別定有明文。綜上，被告所收取之50萬元押租金，應扣除原告未支付之143,000元租金，及2,000元電話機賠償金，故原告請求被告返還355,000元及自101年10月31日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，茲不再一一論述，附此敘明。

六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第3項所示金額。

臺灣臺北地方法院新店簡易庭

訴訟費用計算書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 3,860元合 計 3,860元