新店簡易庭101年度店簡字第35號

被告吳林股份有限公司應將門牌台北市○○區○○街一五一號六樓房屋（建物）、座落台北市○○區○○段四小段三八七九建號地下二層停車場編號第七號停車位，騰空遷讓返還原告，並給付原告新臺幣肆拾肆萬元，及自民國一百零一年四月二十五日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百年十月四日起至遷讓返還前開房屋（建物）、停車位之日止，按日給付原告新臺幣叁仟陸佰陸拾柒元。

被告永仁科技有限公司應將門牌台北市○○區○○街一五一號六樓之一房屋（建物）、座落台北市○○區○○段四小段三八七九建號地下二層停車場編號第八號停車位，騰空遷讓返還原告，並給付原告新臺幣肆拾肆萬元，及自民國一百零一年四月七日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百年十月四日起至遷讓返還前開房屋（建物）、停車位之日止，按日給付原告新臺幣叁仟陸佰陸拾柒元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣肆萬伍仟捌佰肆拾柒元，其中新臺幣貳萬元由被告吳林股份有限公司負擔，新臺幣貳萬元由被告永仁科技有限公司負擔，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行；但被告吳林股份有限公司如以新臺幣壹佰捌拾貳萬肆仟貳佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項得假執行；但被告永仁科技有限公司如以新臺幣壹佰捌拾壹萬陸仟貳佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。訴訟標的及理由要領：

一、被告吳林股份有限公司（下稱吳林公司）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

二、原告主張：1.原告於民國99年8月10日與被告吳林公司訂立租賃契約，承租原告門牌台北市○○區○○街151號6樓之房屋全部，租賃期間自99年8月16日起至101年9月24日止，租金每月新臺幣（下同）110,000元（含台北市○○區○○段四小段3879建號地下二層停車場編號第7號停車位）。原告與被告吳林公司簽立之租賃契約第12條約定：「任一方如違反或不履行本契約所約定事項，他方得經書面通知後終止本契約。違約方除應負責清償應負擔之費用外，並應賠償兩個月租金，作為懲罰性違約金。乙方（即被告吳林公司）於租約期滿或終止租約時應即遷出，交還租賃標的物，如有延遲，甲方（即原告）得切斷水、電、冷氣等之供應，並自發生逾期之日起至將租賃標的物遷讓交還甲方接管日止，按日加付三倍於每日約定租金之懲罰性違約金，以賠償甲方因此所受之損失。」，惟被告吳林公司自100年6月起即未再給付租金，經原告多次催討並寄發存證信函催告其限期給付租金，否則於100年9月30日終止契約，並應於同年10月3日前搬離並返還前開房屋、停車位，惟均不獲回應。被告吳林公司迄未返還租賃物，且尚積欠原告220,000元（100年6月1日起至100年9月30日止之租金44 0,000元，並以被告吳林公司先前預納保證金220,000元抵償），並致原告自100年10月4日起至遷讓返還前開房屋之日止受有相當於租金之損害。2.原告於99年8月10日與被告永仁科技有限公司（下稱永仁公司）訂立租賃契約，承租原告門牌台北市○○區○○街151 號6樓之1之房屋全部，租賃期間自99年8月16日起至101年9 月24日止，租金每月110,000元（含台北市○○區○○段四小段3879建號地下二層停車場編號第8號停車位）。原告與被告永仁公司簽立之租賃契約第12條約定：「任一方如違反或不履行本契約所約定事項，他方得經書面通知後終止本契約。違約方除應負責清償應負擔之費用外，並應賠償兩個月租金，作為懲罰性違約金。乙方（即被告永仁公司）於租約期滿或終止租約時應即遷出，交還租賃標的物，如有延遲，甲方（即原告）得切斷水、電、冷氣等之供應，並自發生逾期之日起至將租賃標的物遷讓交還甲方接管日止，按日加付三倍於每日約定租金之懲罰性違約金，以賠償甲方因此所受之損失。」，惟被告永仁公司自100年6月起即未再給付租金，，經原告多次催討並寄發存證信函催告其限期給付租金，否則於100年9月30日終止契約，並應於同年10月3日前搬離並返還前開房屋、停車位，惟均不獲回應。被告永仁公司迄未返還租賃物，且尚積欠原告220,000元（100年6月1日起至100年9月30日止之租金440,000元，並以被告永仁公司先前預納保證金220,000元抵償），並致原告自100年10月4日起至遷讓返還前開房屋之日止受有相當於租金之損害。爰依系爭租賃契約法律關係，提起本訴，並聲明：1.被告吳林公司應將門牌台北市○○區○○街151號6樓房屋、座落台北市○○區○○段四小段3879建號地下二層停車場編號第7號停車位騰空遷讓返還原告，並給付原告440,000元（含積欠租金220,000元，及懲罰性違約金220, 000元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，暨自民國100年10月4日起至遷讓返還前開房屋、停車位之日止，按日給付原告14,668元之懲罰性違約金；2.被告永仁公司應將門牌台北市○○區○○街151號6樓之1房屋、座落台北市○○區○○段四小段3879建號地下二層停車場編號第8號停車位全部遷讓返還原告，並給付原告440,000元（含積欠租金220,000元，及懲罰性違約金220, 000元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，暨自100年10月4日起至遷讓返還前開房屋、停車位之日止，按日給付原告14,668元之懲罰性違約金。並願供擔保請求准予假執行。

三、被告永仁公司則以：伊公司承租房屋及停車位近日可以全部騰空返還原告，但租金及違約金應由實際負責人王貫銘與原告商談等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。

四、經查：原告主張之上揭事實，業據提出與其所述相符之房屋稅繳款書、房屋租賃契約書、租賃契約增補協議書、存證信函等件為證，且被告永仁公司並不爭執積欠租金金額之真正，被告吳林公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀答辯以供本院斟酌，應認原告主張之事實為真正。又依系爭租賃契約第12條第1項前段約定，乙方（即被告吳林公司、永仁公司）於租約期滿或終止租約時應即遷出，交還租賃標的物。

（一）本件被告吳林公司、永仁公司自100年6月起即未再給付租金，經原告多次催討並寄發存證信函催告其限期給付租金，否則於100年9月30日終止契約，並應於同年10月3日前搬離並返還前開房屋、停車位，惟均不獲回應，是依上揭規定及約定，原告請求被吳林公司、永仁公司告遷讓返還租賃物即前開房屋、停車位，並各給付積欠之租金220,000元（100年6月1日起至100年9月30日止被告之租金各440,000元，並以被告先前預納保證金各220,000元抵償），則屬有據。

（二）原告主張，被告吳林公司、永仁公司自100年6月起即未再給付租金，迄未返還租賃物，經原告以書面通知於同年9月30日終止契約，依上開租賃契約書第12條第1項約定，任一方如違反或不履行本契約所約定事項，他方得經書面通知後終止本契約。違約方除應負責清償應負擔之費用外，並應賠償兩個月租金，作為懲罰性違約金等語，有原告提出之存證信函可證，故原告主張被告吳林公司、永仁公司各給付原告220,000元懲罰性違約金，洵屬有據，應予准許。

（三）復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文；又按約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，無待債權人請求給付後始得核減。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。最高法院90年度台上字第857號、96年度台上字第107號分別著有判決可資參照。原告因被告吳林公司、永仁公司未依約遷讓返還上開房屋、停車位，確即受有未能占有系爭房屋所生相當於租金額之損害，然原告未能就其對系爭房屋有何上開占有權益以外之預期利益具體陳述並舉證以實其說，惟原告除依兩造間租賃契約第12條約定，請求兩個月租金，作為懲罰性違約金外，復請求自100年10月4日起至遷讓返還前開房屋、停車位之日止，按日給付原告14,668元之懲罰性違約金云云，惟本院審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及原告所受損害等一切情形，認兩造上開約定之違約金過高，是依上開規定及判決意旨，應按原告每日所受租金損失3,667元（計算式：110,000÷30=3,667，元以下4捨5入）計算之違約金為適當。

五、從而，原告依租賃契約法律關係，請求1.被告吳林公司應將門牌台北市○○區○○街151號6樓房屋（建物）、座落台北市○○區○○段四小段3879建號地下二層停車場編號第7號停車位騰空遷讓返還原告，並給付原告440,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年4月25日起至清償日止按年息5％計算之利息，暨自100年10月4日起至遷讓返還前開房屋、停車位之日止，按日給付原告3,667元之懲罰性違約金。2.被告永仁公司應將門牌台北市○○區○○街151號6樓之1房屋（建物）、座落台北市○○區○○段四小段3879建號地下二層停車場編號第8號停車位騰空遷讓返還原告，並給付原告440,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年4月7日起至清償日止按年息5％計算之利息，暨自100年10月4日起至遷讓返還前開房屋（建物）、停車位之日止，按日給付原告3,667元之懲罰性違約金，即屬正當，應予准許。至原告超過上開准許部分以外之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、本件勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。

八、本件訴訟費用額依後附計算書確定如主文第4項所示金額。

臺灣臺北地方法院新店簡易庭法院書記官 方蟾苓

法院書記官 方蟾苓訴訟費用計算書項 目 金 額(新臺幣)第一審裁判費 45,847元合 計 45,847元