101年度店簡字第402號｜民事：損害賠償｜裁判日期：101 年 08 月 07 日

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄 101年度店簡字第402號原　　　告　馬中訓被　　　告　江秀玲訴訟代理人　林樹旺律師莊志成律師上列當事人間101年度店簡字第402號損害賠償事件，於中華民國101年7月18日言詞辯論終結，同年8月7日下午4時在臺灣臺北地方法院新店簡易庭一樓第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰法　官　張明輝書記官　林欣慧通　譯　徐英隆朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：主文：原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新台幣3,640元由原告負擔。事實及理由：一、原告主張略以：伊前經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）之居間仲介，於民國100年7月12日與被告簽訂不動產買賣契約書，以總價新台幣（以下同）23,300,000元向被告購買門牌號碼台北市○○區○○路22號9樓房屋及座落基地（下稱系爭房屋），被告於100年10月9日完成相關交屋事宜，詎於交屋後，伊發現系爭房屋露台之地磚有隆起之情形，經將隆起之地磚掀起後，赫然發現其下之保護層及防水層均已破壞而喪失防水功能，有伊拍攝之現場照片及說明附呈為憑。經伊向系爭房屋所屬管理委員會查詢，始知與系爭房屋露台相鄰之同一層公共區域陽台，先前即曾因防水層破壞而發生漏水情形，管理委員會為此特斥資重新翻修。系爭房屋之上開露台瑕疵，經伊委請永慶房屋向訴外人富龍工程有限公司（下稱富龍公司）辦理修繕估價，總計修繕費用含稅金額共332,840元。系爭房屋露台之保護層及防水層既已遭破壞，則其應具之防水效用顯已滅失，此屬被告應擔保之瑕疵責任且被告明知上開瑕疵，卻隱匿不告，致伊陷於錯誤，猶以高價購買系爭房屋，其所為亦違誠信，應依民法第354條第1項及第360條規定，負物之瑕疵擔保責任及損害賠償責任，伊為維自身權益，特於101年1月4日寄發木柵郵局第2號存證信函予被告，請其於文到5日內與伊協商上述瑕疵之處理事宜。孰料，被告竟藉故推託，全無解決誠意，而伊亦因上述瑕疵未能解決，致交屋迄今已逾四月，猶無法入住使用，損失不貲，為此，伊又委請孫大龍律師於101年1月18日代為撰發101律字第0101號律師函催告被告，請其於文到一週內，儘速出面與伊協商解決方案，詎被告竟回函質疑係伊破壞防水層應有之保護與其無關，拒不履行出賣人之瑕疵擔保責任，為維權益，爰依買賣契約法律關係起訴請求，並聲明：被告應給付原告332,840元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；請依職權宣告假執行。二、被告答辯略以：原告於簽訂本件不動產買賣契約書前，即已由永慶房屋人員多次陪同至系爭房屋現場瞭解狀況，當時系爭房屋露台之地磚已有隆起之現象，故地磚隆起係買賣契約成立前即已存在且為原告所明知，原告稱其係於交屋後始發現系爭房屋露台之地磚有隆起之情形，並非事實；原告當時既未及時反應，自不得再於事後主張由伊負瑕疵擔保責任；又伊在此居住十幾年，但八樓住戶從來沒有提到屋頂有漏水的問題。仲介人員陪同到八樓，八樓住戶亦說明沒有漏水現象，足見系爭房屋並無漏水瑕疵。而地磚有隆起現象，原告也知道。原告於交屋後，擅自將隆起之地磚掀起而稱其下之保護層及防水層已破壞而喪失防水功能，亦與伊無關等語，等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，請准供擔保宣告免舷假執行。三、原告主張之事實，固據其提出不動產買賣契約書（含增補契約）1件、照片附說明6張、富龍公司報價單1件、存證信函1件、律師事務所函暨回執各1件、存證信函1件、系爭房屋平面圖1件、意見調查表1件及照片24張等件為證。惟被告除不否認系爭房屋露台之地磚有隆起之事實外，否認地磚下之保護層及防水層均已破壞而喪失防水功能及有何隱匿不告等事實，並以上詞置辯。是本件兩造間之爭執點即在於：系爭房屋之露台依民法第373條之規定危險移轉於原告時有無減少其價值或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵？又原告於本件契約成立時，是否已知系爭房屋之露台有前項所稱之瑕疵？原告是否因重大過失，而不知有前項所稱之瑕疵？被告有無保證其無瑕疵？被告有無故意不告知其瑕疵？四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段雖定有明文。惟買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，亦為同法第355條所明定。經查，原告主張系爭房屋露台之地磚有隆起，經將隆起之地磚掀起後，發現其下之保護層及防水層均已破壞而喪失防水功能，屬被告應擔保之瑕疵責任且被告明知上開瑕疵，卻隱匿不告，致伊陷於錯誤，猶以高價購買系爭房屋，亦違誠信，應依民法第354條第1項及第360條規定，負物之瑕疵擔保責任及損害賠償責任等語，惟被告否認地磚下之保護層及防水層均已破壞而喪失防水功能及有何隱匿不告等事實，依民事訴訟法第277條前段規定，自應由主張該有利於己事實之原告負舉證責任。惟原告迄言詞辯論終結時止，均未能舉證以實其說，而僅泛稱系爭房屋露台之保護層及防水層既已遭破壞，則其應具之防水效用顯已滅失云云，核與其當庭所自陳之「仍然保持原狀，沒有整修。最近下大雨，沒有過去，也沒有人反應（有漏水情形）。」等情顯然不符（見本庭101年7月18日言詞辯論筆錄），自尚難認其已盡舉證責任，其主張系爭房屋露台之地磚隆起，將隆起之地磚掀起後，其下之保護層及防水層均已破壞而喪失防水功能，依民法第373條之規定危險移轉於原告時有減少其通常效用之瑕疵云云，已嫌無據。五、另訊據證人即永慶房屋之仲介人顏政宇到庭證稱略以：「（問：當初看屋時有表示）馬先生說是否有影響，有與屋主了解，是說應該沒有什麼問題。露臺出去右手邊，有十幾片磁磚隆起，就直接與屋主了解。屋主說樓下沒有反應有漏水，所以應該沒有問題。（問：後來就此部分有無進一步爭執？）交屋後，馬先生去裝修時，有看到疑似防水層損壞。在簽約之前，因為屋主說還好，並沒有做修理。原告沒有進一步反應，就簽約了。」、（問：有到八樓了解？）有去看過。有去跟八樓約時間去看，是事後才去。仲介過程沒有去看。………有一部分牆跟天花板的接縫處是補土那一層有剝落。原告跟我們反應，有與前屋主了解。前屋主有去現場看，跟當場的八樓承租方，八樓是做工程營造，說應該沒有什麼問題。當時是前屋主及承租方。原告沒有到場。（問：依仲介的立場，看當時磁磚隆起，有無問題？）沒有看到裡面是什麼狀況。有問過屋主，樓下沒有反應有其他問題。只有看到外表的磁磚隆起，認為應該是沒有什麼問題。（問：有無當場掀開隆起磁磚？）沒有。（問：發現這現象後，十月份有無請貴公司到現場會勘，你們有無找專業廠商？）有。廠商有提供估價單。抓漏師父當場有評估。」（原告問：買賣到點交時，我有無提磁磚鬆動有問題？）點交時主要在爭執屋主部分東西都拿走了，只有提到這一個。磁磚鬆動部分，我記得是在看屋時，馬先生就有稍微提過。」等語（見101年6月13日言詞辯論筆錄），足見原告確實於簽訂系爭不動產買賣契約書前，即已由永慶房屋人員陪同至系爭房屋現場瞭解狀況，當時系爭房屋露台之地磚已有隆起之現象，並為原告所知悉，被告辯稱地磚隆起係買賣契約成立前即已存在且為原告所明知等語，即非無據；原告主張其係於交屋後始發現系爭房屋露台之地磚有隆起之情形云云，自無可取。從而，依民法第355條第1項規定，原告於訂定本件不動產買賣契約時既已知悉爭房屋露台之地磚有隆起之情形，被告辯稱地磚隆起係買賣契約成立前即已存在之瑕疵，被告不負擔保之責任等語，自亦屬可取。六、再參以原告為開業之建築師一節，亦據證人顏政宇到庭結稱在卷，並為原告所不爭。原告之職業既與建築有關，且其於看屋時即已知悉系爭房屋露台之地磚有隆起之情形，亦據論述如上，則原告既於交屋後，經將隆起之地磚掀起後，始赫然發現其下之保護層及防水層均已破壞而喪失防水功能云云，何能苛責未具有專業建築知識之被告能知悉系爭房屋露台地磚下之保護層及防水層均已破壞而喪失防水功能之事實，足見原告之主張亦非可取；至系爭房屋買賣之前，與被告所出賣之房屋同批之B棟及C棟頂樓露台有整修，而被告未告知仲介人一節，雖亦據證人顏政宇證稱在卷（見同上言詞辯論筆錄），惟所整修者既非系爭房屋（系爭房屋是在D棟）之露台，尚難以此遽認系爭房屋即為有瑕疵，或被告知悉瑕疵而故意不告知原告，原告之主張仍罏可取。此外，原告復未未能舉證證明被告事前即已知悉上開情形，而故意不告知其瑕疵；且被告亦未保證其無瑕疵，從而，被告辯稱伊不負擔保之責等語，即非無據。況原告亦自陳就因為伊是建築師，才忽略此問題，買賣交屋時，都無截開磁磚等語（亦見同上言詞辯論筆錄）。足見原告至少亦係因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵，被告復未保證其無瑕疵，自亦不負擔保之責。綜上，原告之主張即無可取。七、綜上所述，原告主張伊購買系爭房屋，於交屋後，始發現系爭房屋露台之地磚有隆起之情形，經將隆起之地磚掀起後，發現其下之保護層及防水層均已遭破壞，其應具之防水效用顯已滅失，屬被告應擔保之瑕疵責任且被告明知上開瑕疵，被告卻隱匿不告，致伊陷於錯誤，猶以高價購買系爭房屋，其所為亦違誠信，應依民法第354條第1項及第360條規定，負物之瑕疵擔保責任及損害賠償責任云云，既均非有據，從而，其主張系爭房屋之上開露台瑕疵，經委請富龍公司辦理修繕估價，總計修繕費用含稅金額共332,840元，應由被告負責賠償本息云云，為無理由，應予駁回。八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌；原告請求鑑定系爭房屋露台地磚下之保護層及防水層是否已遭破壞，其應具之防水效用是否顯已滅失一節，本院認亦無必要，均附此敘明。九、本件訴訟費用為裁判費，金額確定為3,640元。臺灣臺北地方法院新店簡易庭書記官林欣慧法官張明輝以上筆錄正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路一段248號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 8 月 7 日書記官林欣慧

新店簡易庭101年度店簡字第402號

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