新店簡易庭102年度店簡字第1197號

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　 102年度店簡字第1197號

原告

田居不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

李元城

被告

陳香吟

訴訟代理人

梁群榮

上列當事人間給付服務報酬事件，於中華民國103年5月12日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：被告於民國102年6月16日與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書，委託原告銷售被告所有坐落新北市○○區○○路000巷0號2樓之房地（下稱系爭房地），委託銷售價格為新臺幣（下同）958萬，委託期間自102年6月17日起至102年9月16日止，嗣雙方於102年8月4日簽訂委託事項變更契約書，將委託銷售價格變更為850萬元，復於102年9月27日簽訂委託事項變更契約書，將委託方式變更為一般委託，並將委託期間變更為102年9月27日起至102年10月31日止。嗣原告於委託期間內之102年10月13日尋得買方，並依銷售契約第6條第3項規定代理收受定金，卻一直無法與被告取得聯繫，原告公司人員遂於102年10月15日至被告住處拜訪，告知已有客戶出價達到被告委託銷售之價額，希望被告能決定簽約日期，惟被告先生卻以系爭房地所有權人不在場為由，表示無法告知簽約日期，原告公司人員遂於同日晚間以簡訊告知被告此一事實，並於隔日即102年10月16日再度前往被告住處拜訪，仍未能會晤被告，遂於晚間以簡訊再度通知被告先生表示已有客戶出價達被告委託銷售價額，並於102年10月18日以存證信函通知被告，惟直至102年10月22日斡旋有效期間屆滿，仍未獲被告回應，原告不得已將定金退還買方。依兩造簽訂之銷售契約第8條第3項約定，若因可歸責於被告事由致無法與原告介紹之客戶簽約時，視為原告已完成居間仲介義務，被告應支付原告委託總價5%即42萬5,000元之服務報酬。被告雖以原告未盡善良管理人義務等語企圖卸責，惟本件銷售合約未能完成係可歸責於被告，原告已支出相當之勞力、時間、費用，自得請求被告給付服務報酬。為此，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告42萬5,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告辯以：被告與原告簽訂不動產委託銷售契約期間，均與原告業務員保持聯繫，並無原告所稱失聯情形，係原告未盡善良管理人之告知義務，致被告不知悉斡旋期間至102年10月22日到期乙事；且被告於收到原告通知後，已於102年10月20日回函原告，又於102年10月28日親赴原告門市與相關人員釐清責任，復於102年10月29日再度致函原告，惟均未獲原告回應，原告並未完成委託銷售義務，何來給付服務報酬之說等語。並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張被告於102年6月16日與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書，委託原告銷售被告所有系爭房地，委託銷售價格為958萬，委託期間自102年6月17日起至102年9月16日止，嗣雙方於102年8月4日簽訂委託事項變更契約書，將委託銷售價格變更為850萬元，復於102年9月27日簽訂委託事項變更契約書，將委託方式變更為一般委託，並將委託期間變更為102年9月27日起至102年10月31日止，原告已於委託期間內之102年10月13日尋得買方等情，業據提出專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書、不動產買賣意願書等為證，復為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。至原告主張被告藉詞推諉，不願出售系爭房地等情，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件所應審究者為：原告是否已將買方出價達到委託價額乙情通知被告？而被告未與原告所仲介之客戶簽立不動產買賣契約，是否係因可歸責於被告之事由所致？原告請求被告給付委託銷售價額5%之服務報酬42萬5,000元，有無理由？茲論述如下：

㈠經查，依兩造所簽訂系爭房地委託銷售契約書第6條第3項及第7條第7項之約定：「買方出價達於委託價額時，甲方（按指被告，下同）同意乙方（按指原告，下同）無需再行通知甲方即可全權代理收受定金。」、「乙方應於收受定金後二十四小時內送達甲方，但如因甲方之事由致無法送達者，不在此限。惟乙方應於二日內寄出書面通知表明收受定金及無法送達之事實通知甲方。」等語觀之，原告於102年10月13日與買方即訴外人蕭清元簽訂承買總價款850萬元之不動產買賣意願書並收受定金10萬元後，既已在102年10月15日至被告住處將買方出價達於委託價額及收受定金之事實通知被告，並於同日以簡訊通知被告上開情事，有簡訊內容在卷可稽（見本院卷第111-112頁），且為被告所不爭，堪認原告至遲已於102年10月15日將買方出價達於委託價額及收受定金乙情通知被告。

㈡按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬（最高法院84年度台上字第2925號判決意旨參照）。經查，原告在與買方即訴外人蕭清元簽訂不動產買賣意願書及收受定金，並將買方出價達於委託價額及收受定金等情通知被告後，即已媒介就緒，只需被告同意，原告即可協助被告與買方簽訂不動產買賣契約書完成系爭房地之買賣事宜，惟被告卻遲至102年10月22日斡旋有效期間屆至，均未同意與買方簽立系爭房地不動產買賣契約，致買方於斡旋期滿後撤回承賣意願，故原告無法仲介系爭房地完成買賣事宜，應屬可歸責於被告之事由所致，揆諸上開說明，原告自仍得向被告請求給付服務報酬。然查，系爭房地委託銷售契約書第8條第3項係約定「有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除第二款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬……」等語，顯見該條項係約定除第2款情事僅需給付原告2%服務報酬外，餘各款事由仍需給付原告4%服務報酬。準此，原告依系爭房地委託銷售契約書所得請求之服務報酬，至多為34萬元（計算式：8,500,000元×4%＝340,000元），故原告主張被告依約應給付其委託銷售價額5%之服務報酬42萬5,000元，顯有誤會。

㈢惟按當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付違約金；又違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項分別定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，但是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1612號判例意旨參照）。查原告依照系爭專任委託銷售契約書第8條第3項第2、3款約定，請求被告應支付委託銷售總價之4%為服務報酬，雖均載明為服務報酬，然觀被告與原告簽立之系爭委託銷售契約書，其主要內容係由原告為被告居間仲介系爭房地之出賣事宜，而原告得向被告收取報酬，則須被告與買方簽立買賣契約；意即原告縱使曾投入相當心力廣告銷售、帶客戶看屋、居間磋商議價，仍有可能因買賣契約無法成立而未能獲得報酬，故系爭委託銷售契約一方面要求原告須自行負擔此部分之風險及成本費用，另一方面為保障原告所支出之勞力及金錢，避免被告意圖免除服務報酬，而私下與買方成交，或與買方商議於委託銷售期間過後再締約，或於契約有效期間自行銷售等行為，故約定有上開情形之一，仍視為原告已完成仲介工作，此與一般社會觀念無違。且依系爭專任委託銷售契約書第5條約定，原告原則上應在不動產買賣契約成立時始可以成交總價之4%請求被告給付報酬，此與民法第568條第1項居間報酬規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」相符；惟系爭專任委託銷售契約書第8條係約定「甲方義務」，並在同條第3項另行約定「專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務……」等語，可知該條款應係針對被告在委託銷售期間尚未與買方簽立書面不動產買賣契約時，若有反悔違約情事，仍應依該條第3項各款事由給付委託銷售總價2%至4%計算之服務報酬，自與上開第5條服務報酬之給付要件不同。故第8條第3項雖記載被告仍應支付4%服務報酬，然此約定性質，應為被告違約反悔或自行將不動產出售之債務不履行之違約金，是上開專任委託銷售契約書第8條第3項原告請求被告給付銷售總價2%~4%之約定，均屬違約金之性質。本院斟酌原告於委託銷售期間，固有帶客看屋之作為，然而若契約順利簽約，原告所得之服務報酬，依照房地專任委託銷售契約書第5條第1項約定，係以實際成交總價4%計算，即成交價4%為原告原先預期可得之服務報酬。本件被告雖有違約，但因被告違約而原告後續省去之勞務費用，參酌一般客觀事實及社會經濟情況，倘依契約原定4%計算給付原告所受損害，其金額尚屬過高，爰斟酌系爭房地之委託價格，原告於受託銷售期間所付出之勞力、時間、成本及原告為房屋仲介公司、被告為一般不動產委託出售者等一切情狀，認原告可請求被告給付之報酬，應依民法第252條規定，依職權核減為依委託銷售總價850萬元之2%（即原約定之1/2）為適當。依此標準計算，本件原告得請求被告給付之服務報酬為17萬元（850萬元×2%＝170,000元）。

四、從而，原告依系爭房地銷售契約之法律關係，請求被告給付服務報酬17萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年11月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，確定為第一審裁判費4,630元。

臺灣臺北地方法院新店簡易庭

法院書記官 王黎輝