新店簡易庭102年度店簡字第711號

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　102年度店簡字第711號

原告

安適開發不動產仲介有限公司

法定代理人

劉佑琳

訴訟代理人

王文宗

訴訟代理人

姜治年

被告

黎林奇香

訴訟代理人

黎幼鳳

複代理人

楊國鴻

上列當事人間給付服務報酬事件，於中華民國103年2月17日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：被告黎林奇香於民國101年10月9日委託訴外人黎幼鳳與原告簽訂「一般委託銷售契約書」，就坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上1298建號，門牌號碼台北市○○區○○街0段0巷00號5樓之建物（下稱系爭房屋），委託原告代為出售，委託銷售期間自101年10月9日起至102年4月8日止。嗣訴外人張誠琦於101年12月22日委託訴外人歐政瑋與原告簽訂「不動產買賣意願書」，並於當日由原告居間協調，促使賣方即被告與買方即訴外人張誠琦雙方簽訂「不動產買賣契約書」在案，並約定系爭房屋之總價款為新臺幣（下同）925萬元，被告亦於102年1月31日將系爭房屋所有權移轉登記至訴外人張誠琦名下，且原告為促使買賣雙方順利成交，故同意折佣服務費為33萬元，此有折佣證明單可稽。原告既使被告與訴外人張誠琦簽立上開不動產買賣契約書，並已履約完畢，被告自應給付原告上開33萬元作為居間服務之報酬。嗣被告以買賣雙方因系爭房屋氯離子檢測超過標準含量，已與訴外人張誠琦合意解除系爭房屋之買賣契約為由，拒絕給付原告上開居間服務之報酬，經原告於102年4月19日以存證信函催討，被告仍置之不理，為此，爰依居間契約之法律關係提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告33萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。

二、被告辯以：㈠依原告所提台灣房屋不動產買賣契約第6條約定，訴外人張誠琦得於本契約簽訂後對系爭房屋進行氯離子含量檢測，被告不得拒絕，倘氯離子含量超過所約定之標準（如標的建築完成日在87年6月25日[含當日]以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤；如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤），訴外人張誠琦得主張減少價金或解除契約。經訴外人張誠琦委請台灣檢驗科技股份有限公司對系爭房屋進行氯離子含量檢測結果，三個取樣點結果分別為⒈客廳樑1.042Kg/m3、⒉客廳柱1.213Kg/m3、⒊房間樑0.927Kg/m3，均超過系爭契約約定之標準，訴外人張誠琦並依據原告上開所提供定型化契約之約定，向被告為解除系爭房屋買賣契約之意思表示。是系爭房屋買賣契約雖已經買、賣雙方簽定，惟買方張誠琦依原告所提定型化契約之約定請求解除買賣契約，被告迫於無奈只得接受，自難認系爭房屋買賣契約為有效成立。又系爭房屋上開買賣契約第6條既賦與買方可於契約簽定後再檢測氯離子含量，顯見契約可否繼續，端視系爭房屋氯離子含量是否通過檢測之事實而定，為附有停止條件之約款，故本件系爭房屋買賣契約雖已成立，但因買方張誠琦委請檢測氯離子含量超過標準，經買方張誠琦表示解約時，該停止條件成就，系爭房屋買賣契約亦不成立，原告亦無居間報酬請求權，故原告請求被告給付居間報酬33萬元，並無理由。㈡系爭房屋經原告仲介訴外人張誠琦委託歐政瑋看屋後決定購買，為被告所歡見，被告亦本諸誠意訂約將系爭房屋所有權移轉登記予張誠琦。詎訴外人張誠琦於101年12月22日系爭房屋買賣契約成立，並於102年1月31日辦妥不動產所有權移轉登記後，另於102年2月2日依上開買賣契約第6條之約定，要求檢測系爭房屋氯離子含量，而未依買賣契約於102年2月5日辦理點交及支付價金。且訴外人張誠琦於102年2月7日委請鑑定單位檢測認系爭房屋氯離子含量超標後，執意認為系爭房屋為海砂屋，被告雖於102年3月8日寄出存證信函要求履約，惟張誠琦於102年3月21日以電話向被告表示欲解除系爭房屋買賣契約之意，被告原不同意解除契約，惟因其不斷要求致被告家人受其干擾，被告迫於無奈方接受其解除契約之要求。又系爭房屋氯離子含量非列管資料，被告亦不知有此情形，但因訴外人張誠琦毀約而刻意認係瑕疵，被告基於息事寧人心理而解除契約，故系爭房屋解約完全係張誠琦之因素所致，被告無可歸責之原因。再者，被告出售系爭房屋目的係為減少債務，不想背負高額利息，經原告仲介訴外人張誠琦簽約，正可解決被告需錢之窘境，理應按約支付原告佣金，被告絕無違約之意，同意解約反使被告不利；然實因張誠琦苦苦相逼，使被告處於不同意解約是否需面臨另一訴訟，而同意解約卻在未分文取得出售價金下，反需支付原告33萬元佣金之困境，衡量現實環境不得已而同意解約，此實非被告訂約之始所得預料，故原告請求被告支付33萬元佣金，難謂公平等語。並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條分別定有明文。復按仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務（最高法院84年度台上字第1064號判決意旨參照）。又按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條亦定有明文。查原告就其請求被告支付居間報酬之主張，固據提出一般委託銷售契約書、系爭房屋謄本資料、不動產買賣意願書、權益確認書、不動產買賣契約書、折佣證明書、房地產標的現況說明書、同意書、協議書、約定書、文山區調解委員會調解筆錄及存證信函等為證；惟依原告所提經系爭房屋買賣雙方所簽署之不動產買賣契約書第6條第1款約定，系爭房屋之買方即訴外人張誠琦既得於系爭買賣契約簽訂後，對系爭房屋進行氯離子含量檢測，並明定賣方即本件被告不得拒絕，且約定倘系爭房屋之氯離子含量經檢測超過所約定之標準（約定如標的建築完成日在87年6月25日[含當日]以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤；如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤）時，訴外人張誠琦並得主張減少價金或解除契約，完全給予買方張誠琦對於系爭房屋氯離子含量檢測結果若超過標準時之自由決定權；且事後檢測結果，亦因系爭房屋氯離子含量超過約定標準，系爭房屋之買方即訴外人張誠琦即依約行使解除權，致系爭房屋出賣人即本件被告依約並無拒絕買方解約之權利，而使系爭房屋回復至未出賣之原狀，實難謂系爭房屋已因原告之仲介而成功完成交易。再者，原告亦自承系爭房屋所位於之社區，並未在台北市建築管理工程處「高氯離子混凝土建築物（海砂屋）列管名冊」內（見本院卷第4頁原告所提起訴狀內容），且被告於簽定系爭房屋委託銷售契約書時，亦已在原告所提供之房地產標的現況說明書內第18項次「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」欄位部分，勾選「否」（見本院卷第22頁），顯見被告表示其不知系爭房屋氯離子超過標準等語非虛；則原告身為受被告委託出售系爭房屋之仲介者，並收取高額之仲介費用，理應就系爭不動產買賣契約書第6條第1項之可能造成買賣契約遭賣方解除之氯離子檢測約定，在仲介賣方即本件被告與買方張誠琦簽約前，詳盡調查義務及告知賣方可能遭解約之危險，並以書面明確記載，使買方在簽定契約前，瞭解其可能因簽約後買賣標的之相關輻射或氯離子檢測超標，而有遭買方解約之危險存在，並據此決定是否願意承擔此種不確定之風險，豈能僅以仲介業務員所查詢之列管名冊，卻未告知買方即本件被告可能遭解約之危險，即謂其已善盡調查告知之義務？是原告所提上開不動產買賣契約書第6條之相關約定，明顯使立於無法得知系爭房屋氯離子檢測結果之賣方即被告，處於可能因氯離子檢測超過標準而遭買方主張減價甚至解約之不確定危險，此種由原告仲介公司所提供予買賣雙方之不動產買賣契約書，既屬定型化契約，本應考量買賣雙方之權益，並在簽約前詳細說明告知，使買賣雙方明確知悉本身之權益及可能產生之不利益，然原告捨此未由，為求迅速完成系爭房屋之交易，忽略賣方即被告之權益，使被告在不可歸責於己之事由下，仍需同意訴外人張誠琦解約之要求，自與原告所舉「其後契約因故解除，對於已完成媒介之所得報酬並無影響」之情形有間。

四、綜上所述，原告身為居間之仲介人，既未善盡預見危險及調查之義務，揆諸前揭說明，自不得向被告請求給付仲介報酬。從而，原告主張被告應給付居間報酬，請求被告給付33萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及原告傳喚仲介業務員之聲請，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，確定為第一審裁判費3,530元。

臺灣臺北地方法院新店簡易庭

法院書記官 林欣慧