103年度店簡字第499號｜民事：給付租金｜裁判日期：104 年 03 月 23 日

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　103年度店簡字第499號原　　　告　楊蘭芳訴訟代理人　張祐豪律師楊俊鑫律師被　　　告　胡姣安訴訟代理人　陳宥餘被　　　告　王文德即合一小吃店丁妙蘭上列當事人間給付租金事件，於中華民國104年3月9日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告胡姣安應給付原告新臺幣柒拾肆萬叁仟伍佰貳拾貳元，及自民國一百零三年二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣捌仟肆佰捌拾元，由被告胡姣安負擔新臺幣捌仟元，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告胡姣安如以新臺幣柒拾肆萬叁仟伍佰貳拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由要領一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。復按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣（下同）50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序；不合於前項規定之訴訟，得以當事人之合意，適用簡易程序，其合意應以文書證之，民事訴訟法第427條第1項、第3項亦定有明文。查原告原起訴請求被告應連帶給付43萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；嗣於民國103年9月1日具狀變更訴之聲明為：被告應連帶給付原告77萬 9,522元及法定遲延利息。核其請求之基礎事實同一，僅擴張應受判決事項聲明，揆諸上開說明，原告所為訴之變更，程序合法，應予准許；且兩造對此均合意就原告追加後已超過50萬元之本件訴訟，同意依簡易程序進行（見本院卷第125頁），故本件仍適用簡易訴訟程序，併予敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、5款定有明文。又所謂訴訟標的對於數人必須合一確定，係指依法律之規定必須數人一同起訴或數人一同被訴，當事人之適格始無欠缺；或數人在法律上各有獨立實施訴訟之權能，而其中一人起訴或一人被訴時，所受之本案判決依法律之規定對於他人亦有效力者而言（最高法院87年度台抗字第137號裁定意旨參照）。查原告原以胡姣安、丁妙蘭為共同被告，起訴請求給付租金；嗣於103年9月1日具狀撤回對丁妙蘭之訴訟，復於103年12月22日具狀追加丁妙蘭為被告。惟被告胡姣安已於本院104年1月26日言詞辯論期日明確表示不同意原告追加丁妙蘭為被告（見本院卷第185頁），且被告胡姣安與追加被告丁妙蘭間，並無依法律規定必須一同被訴，當事人適格始無欠缺，或其中一人被訴時，所受之本案判決依法律規定對於他人亦有效力之情形，揆諸前揭說明，原告對丁妙蘭所為訴之追加，於法未合，應予駁回。三、被告王文德即合一小吃店經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。四、原告主張：㈠被告於98年7月1日共同向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自98年7月1日起至104年6月30日止，租金每月7萬2,000元，應於每月1日前繳納，被告並提出14萬4,000元為押租金。詎被告自102年7月1日起即未按時繳納租金，至其遷出系爭房屋之103年7月28日止，共積欠原告13個月之租金93萬6,000元；又兩造所簽訂之租賃契約，已約定新增稅額應由被告負擔，被告卻自102年1月起至同年6月止，藉二代健保名義，每月自租金中扣除1,440元，共扣除8,640元，此部分應返還原告；另被告承租系爭房屋期間，原告為被告墊付之電費1萬347元，被告亦應返還原告，上開金額扣除押金14萬4,000元及被告於102年7月繳納之3萬1,465元後，被告尚積欠原告77萬9,522元未清償（計算式：936,000元＋8,640元＋ 10,347元－144,000元－31,465元＝779,552元）。㈡對被告答辯之陳述：被告雖辯稱因本院100年度重訴字第571判決被告胡姣安應自101年7月20日起按月給付訴外人國防部總政治作戰局8,435元，故被告胡姣安遂於102年7月起，將判決所載金額自房租中扣除云云，惟本件租賃契約係屬「房屋」租賃契約，被告胡姣安占有訴外人國防部總政治作戰局「土地」所生之不當得利，自無從自「房屋租金」中扣除。況訴外人國防部總政治作戰局已對原告子女張穗鳳、張泉鳳、張定藩聲請強制執行，上開判決內每月應繳納予訴外人國防部總政治作戰局之款項均由原告繳納，被告胡姣安如何能一邊使用系爭房屋，一邊請求免納租金？又被告胡姣安雖辯稱原告於103年3月起未通知被告即逕行換鎖，被告因而無法使用系爭房屋云云，惟原告於103年3月間確無換鎖行為，原告係於103年7月16日始更換系爭房屋門鎖，被告自行寄發之存證信函並不能作為原告換鎖之證據；而原告女兒張台鳳雖曾發函記載「台端既由103年3月已無法營業，關門迄今」等語，然同函並記載「請將於中正路283號之放置所有物品，於本年7月15日前搬遺，請勿惡意霸佔房屋」、「本屋主願計算租賃期間至本月7月15日」等語，倘原告有為換鎖行為，何須如此回應？且被告並未為營業行為，不等於原告提供之房屋不能營業，被告不能將其主觀無欲營業乙節歸責於原告。再者，被告提出之錄音譯文中，原告女兒張台鳳與被告員工陳宥餘已當場確認換鎖乙節為「誤會」，足證原告並未換鎖，被告執上開理由拒絕給付租金，自屬無據。另被告雖辯稱補充保費係衛生福利部於102年起才開始收取，非屬兩造98年訂約時所約定由被告補貼之項目，且其性質屬於個人之健康保險費，並非政府開徵稅賦之稅額有所增加云云，惟補充保費，係指自然人向法人收取租金收入始有適用，本件承租對象並無法人存在，被告認其得請求扣繳二代健保補充保費，實屬無稽。末查，原告於103年7月16日前並未換鎖，被告辯稱電費、接電費、設備維持費應由原告負擔云云，均屬無據。㈢為此，提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應連帶給付原告77萬9,522元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。五、被告辯以：被告胡姣安於98年7月1日起向原告承租系爭房屋，惟訴外人國防部總政治作戰局於100年間對原告起訴請求拆屋還地（鈞院100年度重訴字第571號），並將被告胡姣安列為該案被告，經判決被告胡姣安應自101年7月20日起按月給付訴外人國防部總政治作戰局8,435元，被告胡姣安遂自 102年7月起，將判決所載金額自房租中扣除後，將剩餘租金3萬1,465元匯至原告指定之訴外人張台鳳帳戶中。嗣訴外人國防部總政治作戰局對原告聲請假執行，原告不思尋法律途徑處理，反而於103年3月起未通知被告胡姣安，即逕行更換門鎖，被告胡姣安既無法使用系爭房屋，自無須支付租金。原告雖稱其並未更換門鎖，惟被告胡姣安先後於103年3月28日、103年4月18日寄發存證信函要求原告及其女兒張台鳳配合開鎖以便騰空物品，衡情原告若未更換門鎖，被告胡姣安豈有可能無端虛捏換鎖情節並寄發存證信函？再者，原告女兒張台鳳於103年7月10日寄發予被告胡姣安之存證信函中，亦自承被告胡姣安於103年3月即已無法營業，足見被告胡姣安確實於103年3月即已無法對系爭房屋為使用、收益。復參諸103年7月28日拆屋執行日，原告女兒張台鳳與被告胡姣安員工陳宥餘之對話可知，原告並不否認有換鎖之事實，足徵自103年3月起，被告胡姣安確實因原告換鎖而無法使用系爭房屋，故原告請求超過103年2月份租金部分，並無理由。系爭房屋租金每月為7萬2,000元，扣繳二代健保費2%後，每月為7萬560元，被告胡姣安自102年7月起因拆屋還地爭議暫未支付租金（102年8月2日支付3萬1,465元），至103年2月止，未付之租金計53萬3,015元（70,560元×8月－31,465元＝ 533,015元），扣除押租金14萬4,000元後，被告胡姣安所積欠之租金應為38萬9,015元。又兩造租賃契約固記載新增稅額應由被告胡姣安負擔，然補充保費係衛生福利部於102年起才開始收取，非屬兩造98年訂約時所約定由被告胡姣安補貼之項目，且其性質屬於個人之健康保險費，並非政府開徵稅賦之稅額有所增加，原告請求被告胡姣安負擔，自非合理。另被告胡姣安對103年1月16日至3月16日之電費不予爭執，但3月17日至5月15日之電費3,626元不應由被告負擔，接電費400元及設備維持費83元，係原告未繳納電費由電台收取，亦不應由被告胡姣安負擔。此外，被告王文德即合一小吃店及丁妙蘭並非系爭房屋之承租人，與原告間並無租賃關係，原告請求被告王文德即合一小吃店及丁妙蘭給付租金，並無理由等語。並答辯聲明：原告之訴駁回。六、原告上開主張，業據提出房屋租賃契約書、電費收據、強制執行資料、北新鎖匙刻印行換鎖收據、王文德即合一小吃店所立書面、收據等影本為證；被告就被告胡姣安自102年7月起未給付租金、原告為其墊付電費1萬347元，及其自102年1月起至同年6月止，每月自租金中扣除補充保費1,440元，共扣除8,640元等情並不爭執，惟以上開情詞置辯。是本件之爭點厥為：被告王文德即合一小吃店是否為系爭房屋之共同承租人？原告與被告胡姣安間之租賃契約何時終止？原告得向被告胡姣安請求之租金數額為若干？對此，本院之判斷如下：㈠原告主張被告王文德即合一小吃店為系爭房屋共同承租人乙節，雖據提出王文德即合一小吃店所立書面、收據等為證，惟查，系爭租賃契約承租人欄，並無被告王文德即合一小吃店之記載（見本院卷第30頁），立契約人欄亦無被告王文德即合一小吃店之簽名（見本院卷第33頁），且被告王文德即合一小吃店係於99年1月14日核准登記，有台北縣政府經濟發展局99年1月14日北經登字第0000000000號函及商業登記抄本在卷可稽（見本院卷第106-107頁），則被告王文德即合一小吃店於系爭租賃契約簽訂之98年7月1日，尚未存在，顯無從向原告承租系爭房屋，且事後就系爭房屋之租賃契約，亦無任何增補約定，將被告王文德即合一小吃店納入本件租賃契約之法律關係內，是原告請求被告王文德即合一小吃店應依本件租賃契約之法律關係給付租金，尚屬無據。㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段復有明文。本件原告主張其與被告胡姣安訂有房屋租賃契約，原告已依約將系爭房屋交付被告胡姣安使用等情，既為被告胡姣安所不否認，被告胡姣安即負有給付租金之義務，被告胡姣安辯稱因原告於103年3月起更換系爭房屋門鎖，雙方租賃契約已於103年3月終止，原告請求超過103年2月份租金部分並無理由云云，揆諸前揭說明，自應由被告胡姣安就原告於103年3月更換系爭房屋門鎖之有利於己之事實，負舉證責任。㈢本件被告胡姣安雖提出其在103年3月28日、103年4月18日寄發給原告及其女兒張台鳳之存證信函、原告女兒張台鳳於103年7月10日寄發給被告胡姣安之存證信函，及103年7月28日拆屋執行日，原告女兒張台鳳與被告胡姣安員工陳宥餘之對話錄音譯文，欲證明原告於103年3月已更換系爭房屋門鎖等節。惟查，上開103年3月28日、103年4月18日之存證信函，為被告胡姣安單方所書寫寄發之信函（見本院卷第112-116 頁），既經原告否認，尚難採為有利於被告胡姣安之認定；且原告之女張台鳳於103年7月10日寄發予被告胡姣安之存證信函雖載有「台端既由103年3月已無法營業」等語（見本院卷第117頁），惟此僅能證明被告胡姣安自103年3月起未將系爭房屋作為營業之用，至於「無法營業」之原因多端，亦難據此即可遽認被告胡姣安無法在系爭房屋營業之原因，係因原告更換門鎖所致。再者，依原告女兒張台鳳與被告胡姣安員工陳宥餘於103年7月10日之對話譯文：「陳宥餘：你如果沒有換鎖，我們早就搬完了，你一換鎖我們沒辦法搬阿」、「張台鳳：甚麼」、「陳宥餘：我說你沒換鎖的時候我們早就搬完了阿」、「張台鳳：我跟你講換鎖是丁總他說.. .」、「陳宥餘：他說什麼，他哪有同意你換鎖，不可能同意你換鎖的阿」、「張台鳳：我們裡面衛生局要做的。因為那個廁所已經滿出來了……我也知道，你做法律的，你想用說這一點來卡給我們不給租，這是不可能的」、「陳宥餘：那誤會啦」等語觀之（見本院卷第119頁），雙方就原告是否換鎖、換鎖原因、換鎖時間等情，皆有爭執，被告胡姣安復未提出其他具體事證證明原告確有於103年3月更換系爭房屋門鎖情事，自難就此部分為有利於被告胡姣安之認定，故被告胡姣安辯稱因原告於103年3月將系爭房屋門鎖更換，致其無法使用系爭房屋，其無需繳納103年3月以後之租金云云，要難採信。準此，被告胡姣安與原告間之租賃契約，最快應於原告存證信函所述請求被告搬遷之日即103年7月15日方終止。㈣查原告主張被告胡姣安於102年7月給付租金3萬1,465元後，即未再給付租金乙情，為被告胡姣安所不爭執；而被告胡姣安雖曾以因本院100年度重訴字第571號判決其應自101年7月20日起按月給付訴外人國防部總政治作戰局8,435元，故自 102年7月起，將上開判決所載金額自房租中扣除云云置辯。惟經本院就此部分詢問後，被告胡姣安已自承：「我們沒有給付這個金額，所以也沒有在租金內扣除」等語（見本院卷第135頁），則原告請求被告胡姣安給付102年7月起至103年7月15日止之租金86萬8,535元（計算式：72,000元×12.5月－31,465元＝868,535元），自屬有據。㈤次查，原告主張為被告胡姣安墊付電費1萬347元乙情，業據提出電費收據4紙為證（見本院卷第92-93頁），被告胡姣安雖以103年3月17日後之電費、接電費、設備維持費不應由被告胡姣安負擔云云置辯，惟其與原告所簽訂之系爭房屋租賃契約，係至103年7月15日始終止，已如前述，則原告請求被告胡姣安給付租賃期間原告所代墊之電費1萬347元，亦屬有據。㈥又原告主張被告胡姣安自102年1月起至同年6月止，每月自租金中扣除二代健保費1,440元，共扣除8,640元乙情，為被告胡姣安所不爭執，惟以補充保費係衛生福利部於102年起才開始收取，非屬雙方98年訂約時所約定由被告胡姣安補貼之項目等語置辯。經查，依系爭租賃契約第15條、第16條之約定，乙方即承租人胡姣安就營業上必須繳納之稅捐應自行負擔，且系爭房屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，亦應由乙方即被告胡姣安負責補貼等語，有系爭租賃契約在卷可按（見本院卷第32頁），是被告胡姣安就承租系爭房屋做為營業使用後所可能增加之稅賦支出，既已與原告約定願意自行負擔，自不得就承租系爭房屋日後因修法所增加之稅賦支出，在未得出租人即原告同意下，自行在原約定繳納之租金數額內扣除，故原告請求被告胡姣安返還該部分自行扣除之租金數額8,640元，應屬有據。㈦綜上，原告得請求之金額，扣除押租金後，應為74萬3,522 元（計算式：868,535元＋10,347元＋8,640元－144,000元＝743,522元）。七、從而，原告依系爭房屋租賃契約之法律關係，請求被告胡姣安給付74萬3,522元，及自103年2月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。八、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。又原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，確定為第一審裁判費8,480元。中華民國 104 年 3 月 23 日臺灣臺北地方法院新店簡易庭法官林玉珮以上筆錄正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路○段000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 3 月 23 日法院書記官馮姿蓉

新店簡易庭103年度店簡字第499號

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