新店簡易庭104年度店簡字第760號

• 裁判案由: 給付違約金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 新店簡易庭
• 裁判日期: 105 年 06 月 30 日

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　104年度店簡字第760號原　　　告　龔書泉
龔思栗
龔小芬
兼訴訟代理　龔書鳳
人
被　　　告　泓銘科技有限公司
法定代理人　童小飛
訴訟代理人　蔡承達
陳德峯律師
複　代理人　黃昆培律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國105 年5 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬伍仟伍佰零伍元，及自民國一百零四年九月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹拾陸萬伍仟伍佰零伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查本件原告起訴時係請求被告應給付原告新臺幣（下同）190,000 元（被告積欠租金179,613 元【以約定租金29,000元計算】、違約金179,613 元【以約定租金29,000元計算】，及水、瓦斯、管理費15,934元，扣抵押租金58,000元後，僅請求190,000 元）。嗣於民國105 年1 月8 日補充理由㈠狀更正聲明為：被告應給付原告190,000 元（被告積欠租金192,000 元【以租金31,000元計算】、違約金192,000 元【以租金31,000元計算】，及水、瓦斯、管理費15,934元，扣抵押租金58,000元後，僅請求190,000 元，本院卷第72頁參照）。又於105 年3 月15日辯論意旨狀更正聲明為：被告應給付原告190,000 元（被告積欠租金218,180 元【以租金35,227元計算】、違約金204,108 元【以租金32,955元計算】，及水、瓦斯、管理費15,934元，扣抵押租金58,000元後，僅請求190,000 元，本院卷第92至93頁參照）。另於105 年3 月29日補充辯論意旨狀變更聲明為：被告應給付原告190,000
元（被告積欠租金204,108 元【以租金32,955元計算】、違約金204,108 元【以租金32,955元計算】，及水、瓦斯、管理費15,934元，扣抵押租金58,000元後，僅請求190,000 元，本院卷第96頁參照）。再於105 年4 月12日言詞辯論時更正聲明為：被告應給付原告190,000 元（被告積欠租金204,108 元【以租金32,955元計算】、違約金27,958元，及水、瓦斯、管理費15,934元，扣抵押租金58,000元後，僅請求190,000 元，本院卷第98頁參照），上開原告請求被告給付租金、違約金之部分，核屬更正事實及法律上之陳述，揆諸前揭規定，尚無不合，應予准許。
二、原告主張：原告龔書鳳代理訴外人即原告等人之母林金枝與被告於101 年12月14日簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），由被告向訴外人林金枝承租門牌號碼新北市○○區○○路○段000 號2 樓之房屋，及編號第208 號停車位（下稱系爭房屋），租賃期間為2 年，自102 年1 月1 日起至103 年12月31日止，每月租金29,000元、押租金58,000元，嗣林金枝於103 年8 月31日死亡，由原告等人共同繼承林金枝之權利義務。又被告公司未經訴外人林金枝同意，擅自更換系爭房屋大門鑰匙，及變更裝修系爭房屋，致系爭房屋受有損害，於103 年11月系爭租約租期屆滿前，原告與被告公司之職員至系爭房屋查驗時，原告要求被告應依系爭租約第7 條第4
款之約定，將系爭房屋受損部分修繕並回復原狀，並於103
年12月31日會同辦理交屋、返還鑰匙及退還押租金。詎被告經原告以電話及存證信函催告，均置之不理，系爭房屋鑰匙迄至104 年7 月6 日始返還原告。原告因此受有104 年1 月1 日起至104 年7 月6 日止之租金損失204,108 元（計算式：32,955元【系爭租約之租金加計所得稅及健保補充費，29,000元÷0.88＝32,955元】×【6 ＋6/31】＝204,108 元）
、水、瓦斯及管理費15,934元、違約金27,958元，共計248,000 元，扣除押租金58,000元後，被告尚應給付原告190,000 元。為此，爰依系爭租約之法律關係提起本訴。並聲明：㈠被告應給付原告190,000 元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠原告主張被告有遲延交屋、任意換鎖及不當損害系爭房屋等違約情事，均為被告所否認，應由原告負舉證責任。且原告主張系爭租約原載之租金29,000元，係不含租賃所得稅10 %及健保補充保費2 % ，如依系爭租約第7 條第1 項後段之約定，還原後之實際租金應為32,955元，並無理由。
㈡被告於103 年12月31日系爭租約屆滿時，已將系爭房屋全部修繕（修繕費用69,265元），並將系爭房屋騰空暨連同房屋鑰匙一併交還予原告。原告竟以租賃物不當使用、改裝而尚未修復為由，拒絕收受該鑰匙。然原告指稱不當使用、改裝租賃物部分，實乃被告使用系爭房屋前業已存在，與被告無關。又就鑰匙部分，被告前於104 年4 月11日以郵寄雙掛號送達至原告之住所，但經拒收退還，迄至104 年7 月6 日調解期日始經原告龔書鳳簽收。是被告於系爭租約屆滿前，已將系爭房屋修繕完成並依約騰空，被告係因原告惡意拒收系爭房屋鑰匙，始於104 年7 月6 日將之交予原告。又原告於系爭租約期滿後，仍無端挑剔修繕品質，待被告修繕完畢後，請求原告驗收，原告拒不配合，故原告向被告公司請求系爭違約金，顯無理由；另原告請求給付水費、瓦斯費、管理費部分，因被告並無違約事由，原告自不得向被告請求所謂「違約期間」之上開費用。況被告於系爭租約屆滿後早已自行搬遷，既無使用該房屋，何須繳納前揭費用。
㈢至被告之職員蔡承達於104 年4 月10日與原告龔書鳳所簽立之文件，實係因不堪原告等人之煩擾，遂要求原告龔書鳳將要求修繕之內容一次列舉完畢、俾免反覆，再於上開文件上簽字，絕非被告自行承認有違反系爭租約之情事，不容原告恣意曲解等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
原告主張原告龔書鳳代理原告等人之母林金枝與被告於101
年12月14日簽立系爭租約，由被告向訴外人林金枝承租系爭房屋，租賃期間為2 年，自102 年1 月1 日起至103 年12月31日止，系爭租約上所載每月租金29,000元、押租金58,000元，嗣林金枝於103 年8 月31日死亡，由原告等人共同繼承林金枝之權利義務，又系爭房屋鑰匙於104 年7 月6 日於本院調解期日經被告委任之代理人交付予原告龔書鳳等情，為被告所不爭執，並有系爭租約、繼承系統表、系爭房屋第一類謄本及收據在卷可稽（本院卷第6 至12、18頁參照），堪信為真實。
五、得心證之理由：
原告主張被告遲未修繕並返還系爭房屋，遂依系爭租約之法律關係請求被告支付租金損失204,108 元、水、瓦斯及管理費15,934元、違約金27,958元，經扣除押租金58,000元後，被告尚應給付原告190,000 元，惟為被告否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。又按「乙方（即被告）於租賃期滿或終止租約遷出時，其設置之裝潢及設備，除已經甲方（即原告）同意留置者外，應將房屋清理騰空復原，並將因乙方不當使用而損壞部份修復。另乙方應於租賃期滿前結清水、電、瓦斯、管理費，辦理瓦斯拆錶停費及將營業登記地址遷出租賃地，並預為開立租賃期間之扣繳憑單，於期滿當日交付甲方，並會同赴現場驗屋交還錄匙及退還乙方押金。如違反本條約定或有遺留物品，以廢棄物論，甲方得代僱工清理及修復，其費用及修復期間之租金損失，以及乙方所積欠水、電、瓦斯、管理費等應由乙方負擔之費用，甲方並得由押金優先扣抵之」。系爭租約第7 條第4 項訂有明文。經查，觀諸被告公司之經理蔡承達與原告龔書鳳於104 年4 月10日所簽訂之書面協議（下稱系爭協議書），其內記載：「交屋時，檢附⒈水、電、瓦斯費單據，交屋前一天，抄錄水、電度數赴營業單位開單繳納，103 年度扣繳憑單⒉結清積欠之管理費至交屋日為止⒊逾期期間之租金及違約金⒋修復損害之部份，雙方驗收點交⒌交屋還鑰匙時，退還押租金…⒈彈跳開關螺絲⒉冷氣窗台前陽台冷氣窗台之二丁掛磁磚破損修復⒊廚房後陽台鋁門框下壓變形修復⒋廚房天花板鑽孔修復⒌玄關門邊羅馬崗石牆面破損修復…以上為雙方交屋時，驗收點交之事項」等內容，有系爭協議書在卷可稽（本院卷第17頁參照），足見系爭租約終止後，迄至104
年4 月10日，兩造間就系爭房屋之交屋及修復一事尚有爭議，並由兩造協議系爭房屋點交時，被告應完成上開損害之修復，衡情，兩造間依系爭租約既有約定租約期滿時，被告應負責將不當使用而損害之部分修復，而被告亦於系爭協議書與原告為上揭約定，其中並就系爭房屋修復事項具體約定，若該等待修復之事項非因被告之行為所致，被告豈有於系爭租約期滿後已逾3 個月仍願與原告為前開協議，且承諾修復該等項目之可能，足證系爭協議書所載之損害應係被告自認為其所應負責修復之部分甚明。被告辯稱係因不堪原告之擾而簽署系爭協議書云云，與常情不符，要難採信。
㈡相當租金損害部分：
查本件被告自系爭租約103 年12月31日屆滿時起迄104 年7
月6 日返還系爭房屋鑰匙之日止，係由被告依系爭協議書修復損害而使用中，依前揭系爭租約之約定，本件原告請求被告給付上開期間，按月以29,000元計算之損害金，共計179,613 元，為有理由，逾此部分之請求，難認有理，不應准許。至原告固主張系爭租約之每月租金29,000元不含租賃所得稅及健保補充保費，是系爭房屋之實際月租金應為32,955元云云，然觀諸系爭租約第3 條第1 項之約定，兩造就系爭房屋之租金業已明定為每月29,000元，而系爭租約之租賃所得稅及健保補充費用等費用，均為系爭租約約定租金以外其餘費用，與租金無涉，是原告憑此指稱兩造約定租金為每月
32,955元乙節，顯屬無據。
㈢水費、瓦斯費、管理費部分：
原告主張於上開被告修繕期間內所發生之水費、瓦斯費、管理費共計15,934元，業據其提出水費通知單、天然氣繳費通知單、潤泰遠景應收款收款單等件為證（本院卷第19至22頁參照），經本院查核各該繳款單據發生時間，確均係發生於被告維修、使用系爭房屋之期間內，被告自應負擔上開各該費用，惟被告並未為支付，從而，原告本於系爭租約之法律關係，主張被告應返還水、瓦斯及管理費共計15,934元，應屬有據。
㈣違約金部分：
按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。查兩造於系爭租約第6 條第3 項有：「乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按租金壹倍計算之違約金」之約定，依上開說明，參酌系爭租賃契約書整體意旨，可認係屬損害賠償總額預定性質之違約金，原告自得依本條約定請求被告按月給付相當租金1 倍之損害金即29,000元，爰斟酌本件被告未依約自系爭房屋搬遷、無權占有系爭房屋之情節，認本件原告僅請求被告給付違約金共計27,958元，尚屬適當，應予准許。
㈤至被告辯稱於103 年12月31日系爭租約屆滿時，已將系爭房屋全部修繕，並提出修繕單據為證（本院卷第58至68頁參照），然觀諸該單據所載之日期均係在系爭協議書簽署日之前（103 年12月4 日至104 年3 月18日），則若被告確已將系爭房屋維修完畢，何以再與原告簽立系爭協議書承諾修繕系爭房屋，並約定該等修繕應於交屋時驗收等事項，況該單據內之修繕項目與系爭協議書之修繕內容亦不相同，堪認被告此部分所辯，顯屬無據。另被告辯稱原告待被告修繕完畢後，拒不配合驗收，並拒收系爭房屋鑰匙云云，惟為原告所否認，且系爭協議書已約定被告於修繕約定之損壞部分後，需由雙方交屋時驗收，本件被告未能舉證證明其業已將系爭協議書所約定之項目修繕完畢，並會同原告驗收，則其空言指稱原告惡意不配合驗收等節，自不足採。
㈥另按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度臺上字第1631號判決意旨參照）。本件原告於105 年4 月12日言詞辯論期日主張以押租金抵銷被告所積欠之上開款項，是原告主張被告應支付之租金損失179,613 元、水、瓦斯及管理費15,934元、違約金27,958元等費用，經扣除押租金58,000元後，被告尚應給付原告165,505 元，則原告請求被告給付165,505 元，為有理由。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。從而，原告依系爭租約之法律關係，訴請被告給付165,505 元，及自起訴狀繕本送達翌日即104
年9 月2 日（本院卷第38頁參照）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件係原告勝訴部分適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第427 條、第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 105 年 6 月 30 日臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 溫祖明
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 30 日書記官 方蟾苓