新店簡易庭105年度店簡字第291號

• 裁判案由: 返還擔保金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 新店簡易庭
• 裁判日期: 105 年 10 月 28 日
• 法官: 石蕙慈
• 當事人: 李炳燦、張錫文

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　105年度店簡字第291號原　　　告　李炳燦
訴訟代理人　賴錫卿律師
謝殷倩律師
被　　　告　張錫文
訴訟代理人　李美寬律師
江昭燕律師
上列當事人間請求返還擔保金等事件，本院於民國105 年9 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參萬肆仟伍佰陸拾柒元，及自民國一百零五年二月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟壹佰玖拾元，其中十分之一由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣參萬肆仟伍佰陸拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告方面：
㈠原告起訴主張：
⒈原告於民國104 年3 月10日為承租訴外人黃愛戀所有座落於新北市○○區○○路000 號1 樓之房屋（下稱系爭房屋）支付訂金新臺幣（下同）3 萬元予被告，並於同年月17日與被告簽立租賃契約（下稱系爭租賃契約），約訂租賃期間自104 年3 月9 日起至105 年3 月10日止（後延長為3 年），每月租金2 萬5,000 元（後調漲為3 萬元），供原告經營昱翔紙業有限公司廠房使用，嗣因系爭房屋空間僅20坪，兩臺機器進駐即不敷使用，被告遂同意於後方打牆貫通，使用空間增加10坪，兩造達成共識將租期延長為3 年即自104 年3 月9
日起至107 年3 月10日止，每月租金亦由2 萬5,000 元增加5,000 元，調整為3 萬元，原告當場給付租金3 萬元。復於同年月18日給付12萬元（計算式：擔保金6 萬元＋押租金6
萬元＝12萬元）予被告。另於系爭租賃契約第5 條規定擔保金6 萬元，以作為租賃期滿不續約牆面回復原狀之擔保及第6
條規定押租金6 萬元。
⒉詎原告因被告未告知系爭房屋不得作為工廠使用，經新北市政府工務局通知「未予核准擅自變更使用」為由，遭勒令停止施作。被告於締約時即知悉原告承租用途，竟未告知房屋使用項目，亦未於出租後辦理變更使用手續，以符合原告承租系爭房屋之實際需求，已有違締約時之信賴，被告顯然有詐欺之餘，致原告受有自104 年12月31日起至105 年1 月10日止之營業損失4 萬元（計算式：每日損失額4,000 元10日＝4 萬元）、搬遷廠房費用8,000 元、打牆費用1 萬5,000 元，共計13萬5,000 元（計算式：營業損失4 萬元＋搬遷費用8,000 元＋打牆費用1 萬5,000 元＝13萬5,000 元）。原告亦因所營裁紙工廠遭勒令停工，未能即時尋得適當處所繼續經營，而無法依約履行原定訂單，嚴重損及原告個人信用及商譽，精神大受打擊，而請求精神慰撫金10萬元，總計38萬5,000 元等語。
⒊綜上，爰依租賃法律關係，請求原告返還訂金3 萬元、擔保金6 萬元及押租金6 萬元；並請求因被告債務不履行所致生財產上損害13萬5,000 元、非財產上損害10萬元。並聲明：㈠被告應給付原告38萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈡願供擔保請准予假執行之宣告。
㈡對被告答辯所為之陳述：
原告並未積欠被告104 年5 月、12月份之租金，系爭租約所載6 月10日收現金為誤寫，正確應為5 月10日。原告察覺此情曾向被告要求更正，經兩造試算後已確認原告實際已繳納3 個月份之租金。詎被告不明原因未予更正，仍於租金收取欄記載「收取104 年6 月份之租金」，致使該欄位有2 次收取104 年6 月之紀載。又原告已將104 年12月租金轉帳至訴外人黃愛戀所有之帳戶等語。
二、被告則以 ：
㈠原告於104 年3 月10日先行給付被告3 萬元作為訂金，嗣兩造簽訂租約後以前開3 萬元作為3 月份之租金。爾後，原告再交付6 萬元押租金及4 月份租金3 萬元，共計12萬元【計算式：訂金3 萬元充作3 月份租金＋4 月份租金3 萬元＋押租金6 萬元＝12萬元）。復觀諸系爭租約記載兩造係約定原告支付押租金後，即無須另行支付擔保金，原告主張乃屬無據。又原告僅繳付104 年3 、4 、6 、7 、8 、9 、10、11月份之租金，其中同年5 月之租金未繳付，被告為此寄發2
次存證信函催討，原告仍置之不理，被告遂以前開押租金6
萬元抵繳，故被告自無庸返還。嗣原告雖於104 年12月搬離系爭房屋，惟先前承租期間水電費尚未繳納，原告亦未依系爭租約特約條款「打牆不租復元（原）」，是原告應負擔前開牆面回復原狀之費用7 萬6,300 元，被告據此主張系爭修復費用與本案應給付原告之若干款項互為抵銷等語。
㈡再者，系爭租約未約定系爭房屋作為工廠使用，被告僅同意出租系爭房屋供原告登記公司所在地，其未經被告同意擅自將系爭作為工廠使用，致被告遭新北市工務局命立即停止違規行為，而困擾不已，原告卻反求被告負損害賠償責任，顯屬無稽。抑且，系爭房屋與社區其他住戶均屬同一張使用執照，若欲變更使用執照，須其他住戶同意，故於執行上乃屬不可能等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回之；㈡願供擔保請准免予假執行之宣告。
三、經查，原告向被告承租系爭房屋，兩造並曾簽立系爭租約，約定租賃期間自104 年3 月9 日起至105 年3 月10日止，每月租金2 萬5,000 元（後調漲為3 萬元）。然新北市政府工務局於104 年12月4 日以新北工使字第1042316129號函告以原告系爭房屋涉及「未經核准擅自變更使用」，應立即停止施作，原告因上開情事而以存證信函通知被告欲提前於105
年3 月9 日解除系爭租賃租約等情，有系爭租賃契約、新北市政府工務局於104 年12月4 日以新北工使字第1042316129號函、原告存證信函等件在卷可稽（參見本院卷第6 頁至第8 頁反面、第10頁至第16頁反面），自堪信為真實。
四、本院之判斷：
原告主張係因被告未告知原告系爭房屋無從作為小型工廠使用，致原告受有上揭損害，然為被告所否認，並以上詞置辯，故本院所應審究者乃：㈠被告是否未依約交付合於兩造約定使用、收益目的之租賃物予原告？原告終止租約是否合法？㈡系爭租賃關係於何時消滅？原告得否請求被告返還訂金、擔保金及押租金？㈢被告是否對原告負有債務不履行之損害賠償責任？倘被告確實對原告負有債務不履行之損害賠償責任，原告是否受有何實際上之損害？㈣若被告確對原告負有損害賠償責任，被告得否執原告尚積欠104 年5 月份之租金及打牆回復原狀之費用作為抵銷抗辯？倘被告可主張抵銷，被告就抵銷原因之發生，是否與有過失？㈤原告是否受有商譽損失而得依民法第227 條之1 規定請求非財產上損害賠償？茲分別敘述如下：
㈠被告是否未依約交付合於兩造約定使用、收益目的之租賃物予原告？原告終止租約是否合法？
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，倘出租人怠於履行此項義務，自應負債務不履行之責任（最高法院77年度台上字第2369號、97年度台上字第2307號、98年度台上字第222 號判決意旨參照）。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227 條第1 項定有明文，是債權人即得行使民法第226 條、第254 條、第256 條規定之權利。又租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅（最高法院51年度台上字第2823號判例參照）。又租賃契約乃繼續性契約，倘於成立後發生當事人給付遲延或給付不能時，民法雖無明文得為終止契約之規定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應類推適用民法第254 條至第256 條之規定，許其終止將來之契約關係，依同法第263 條準用第258 條規定，向他方當事人以意思表示為之（最高法院89年度台上字第1904號判決意旨參照）。
⒉又「旨揭建築物領有67使字第2059號使用執照，依建物登載所示，層棟戶數為地上4 層，係屬總樓層5 層以下之非供公眾使用建築物，土地使用分區為住宅區，原核准使用用途為店舖（G 類3 組），現場經目的事業主管機關新北市政府經濟發展局認屬經營辦公室、工廠（G 類2 組、C 類2 組）（昱翔紙業有限公司），未經核准擅自變更用途為工廠（C 類2 組）使用，業已違反建築法第73條第2 項規定」等情，有上揭新北市政府工務局於104 年12月4 日以新北工使字第1042316129號函1 份在卷可參（參見本院卷第11頁正反面）。是以，建築物所有權人自有申請變更使用執照使該建築物合法使用之責任，不因建物所有權人將建物出租他人使用即免除該項義務，其目的在課所有權人對建築物合法使用與構造及設備安全加以注意之義務，以期減少公共安全之災害。
⒊查被告雖辯稱其於將系爭房屋出租於原告前並不知悉房告承租房屋之用途云云，然證人即原告之員工林政雄於本院審理時結證稱：伊陪同原告到中和找被告商討承租房屋事宜時，被告有詢問承租房屋之用途，當時有回答係要做紙盒（台語），並告知機器還沒有進來，係先看房子，後來被告前來收租金時有看到機器進場並運作，且當時伊跟原告有覺得空間比較小，經詢問房東後，房東說可以將牆壁打掉，僅搬走時要回復原狀，當時雙方均未提到辦理使用執照之問題等語（參見本院卷第60頁反面至第62頁反面）。參以，觀諸系爭租賃契約關於租賃期間及租金之記載係簽訂1 年之租約且記載租金為2 萬5,000 元，然由系爭契約上記載每月實際收租3
萬元及「打牆不租復元（原），其他不負責」乙情（參見本院卷第6 頁至第8 頁反面）及原告出具之存證信函係表示欲提前於105 年3 月9 日解除系爭租賃租約可知（參見本院卷第16頁反面），原告陳稱係其後牆打掉後因空間變大而延長租約並調漲租金為3 萬元等語屬實，故被告辯稱對於原告承租系爭房屋之用途乃作為工廠使用並不知情云云，實不足採，是被告依民法第423 條規定，自應提供合於上開約定使用目的亦即得經營工廠使用之系爭房屋予原告，並應於租賃關係存續中保持該合於約定使用、收益之狀態。系爭房屋既經主管機關認定違反建築法，並通知停止違規行為，則依當時情形，原告就系爭房屋即無法依系爭租約所約定之承租目的，而為圓滿之使用收益，是被告顯未依民法第423 條規定，履行其應提供合於約定使用目的之系爭房屋予原告之義務。是依上開說明，被告自負有申請辦理變更使用執照手續，以提供原告合於營業使用收益之租賃物之義務。
㈢系爭租賃關係於何時消滅？原告得否請求被告返還訂金、擔保金及押租金？
⒈承前所述，被告所提供之租賃標的物既有違反建築法之情形，自屬不完全給付，依民法第227 條第1 項規定，原告自得依關於給付遲延之規定，催告被告補正，被告不為補正時，原告並得行使民法第254 條之權利，且為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應類推適用民法第254 條至第256 條之規定，許其終止將來之契約關係。查原告於104
年12月22日發函催告被告應儘速提供原告得合法使用系爭房屋之狀態，惟被告並未委請建築師向工務局辦理變更使用執照手續，原告遂於104 年12月31日發存證信函表示欲提前於105 年3 月9 日解除系爭租賃租約等情，已如前述。準此，應認原告主張系爭租約因原告於105 年3 月9 日解除契約而合法終止，自屬有理，故系爭租賃關係自105 年3 月10日起已為消滅。
⒉按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，復為民法第423 條所明定。此項義務，為出租人之給付義務，倘出租人因可歸責於己之事由，未保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，即應負債務不履行之責（最高法院97年度台上字第2307號判決、92年度台上字第1806號判決參照）。復按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。經查，本件租賃期間內，如前所述有足認係屬可歸責於被告而未保持租賃物合於約定使用、收益狀態之情形，依前揭說明，被告自應負債務不履行之責，系爭租賃契約既已於105 年3 月10日終止，又原告迄今已將系爭房屋返還被告等情，則原告自得請求被告返還訂金、擔保金及押租金。然被告否認原告有交付訂金及擔保金乙情，故茲分述如下：
⑴關於訂金3 萬部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第277 條前段定有明文。又原告已盡舉證責任後，被告於其抗辯之事實，亦應負證明之責任。原告雖主張其有於104 年3 月10日及同月17日分別交付現金3 萬元予被告，並提出系爭租賃契約為證（參見本院卷第6 頁正反面），然為被告所否認並主張原告係將訂金轉為3 月份之租金等語，查觀諸系爭租賃契約可知其上書寫「104 年3 月10日收現金」，並由原告於該處用印（參見本院卷第6 頁），而其後雖書寫「租金參萬元正參月拾柒日收」（參見本院卷第6 頁反面），然此記載遭劃除並由被告用印，原告雖主張其對於該書寫內容劃除並不知情，且未於上用印，然系爭租賃契約乃原告提出，核屬原告自行收執之契約，若如原告所述其係於104
年3 月10日交付訂金，而於同年月17日給付3 月份租金，則前揭記載租金部分當會載明係於「104 年3 月17日收現金」，其後則會記載「訂金參萬元正參月拾日收」，然系爭租賃契約之記載方式顯與原告所述不符，且原告對於何以刪除「租金參萬元正參月拾柒日收」之記載亦無法提出說明，自難為有利於原告之認定，原告既未舉證證明其確有交付訂金3
萬元，則此部分之主張則無理由，不應允許。
⑵關於擔保金6 萬元部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第277 條前段定有明文。又原告已盡舉證責任後，被告於其抗辯之事實，亦應負證明之責任。原告雖主張其有於104 年3 月18日交付現金6 萬元予被告作為擔保金，並提出系爭租賃契約為證（參見本院卷第6 頁反面至第7 頁），然為被告所否認並主張依系爭租賃契約第6 條可知，其上係記載於押租金給付後，承租人應另支付租金，不另支付擔保金等語（參見本院卷第7 頁），查系爭租賃契約第5 條雖記載「擔保金新臺幣陸萬元整。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人」，然若原告確有支出該筆款項，則系爭租賃契約第6 條理當記載於押租金給付後，承租人應另支付租金、擔保金始與事實相符，然原告對於何以系爭租賃契約第6 條為上開「不另支付擔保金」之記載無法提出說明，亦無從提出確有交付6 萬元擔保金之證明，自難為有利於原告之認定，原告既未舉證證明其確有交付擔保金6 萬元，則此部分之主張則無理由，不應允許。
⑶關於押租金6 萬元部分：
被告對於原告確有給付押租金6 萬元乙情並不爭執（參見本院卷第54頁），且有系爭租賃契約在卷可參（參見本院卷第7 頁），故原告請求被告返還押租金，於法有據，應予准許。
㈢被告是否對原告負有債務不履行之損害賠償責任？倘被告確實對原告負有債務不履行之損害賠償責任，原告是否受有何實際上之損害？
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付不能之規定，行使民法第226 條之損害賠償請求權，民法第227 條第1 項定有明文；又因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，亦為同條第2 項所明定；又終止權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第263
條準用第260 條亦定有明文。經查，原告因涉及違反建築法第73條第2 項、第91條第1 項：未經核准擅自變使用行為，遭新北市政府工務局函令停止施作，致使原告無法圓滿使用系爭房屋，有違租賃物之保持義務，自屬可受歸責，經原告依法終止契約後，自得依民法第227 條第1 項、第2 項規定，請求被告賠償其所受損害。
⒉次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，在於填補債權人所受之損害及所失之利益，民法第216 條固定有明文。惟無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件（參見最高法院100 年度台上字第1716號判決，亦同此旨）。再按依通常情形，或依已定之計劃、設備，或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216 條第2 項固定有明文，然此須具有客觀的確定性（參照最高法院69年度台上字第2504號判決意旨）。原告雖主張工廠每日營業損失為4,000 元，自104 年12月31日停工起至105 年1 月10日止共計損失4 萬元，支出搬遷廠房費用8 萬元及打牆費用1 萬5,000 元，然原告對於公司因被告債務不履行所得請求之所失利益並未提出認定之標準，復未能舉證證明其依通常情形，或依已定之計劃、設備，或其他特別情事，可得預期之利益或損失之利益究有多少，則其主張所失利益計有4 萬元，顯屬無據，此部分請求並無理由。另就搬遷廠房及打牆費用部分亦未提出相關單據供本院審核，自無從為有利於原告之認定，其此部分之請求均無理由。
㈣若被告確對原告負有損害賠償責任，被告得否執原告尚積欠104 年5 月份之租金及打牆回復原狀之費用作為抵銷抗辯？倘被告可主張抵銷，被告就抵銷原因之發生，是否與有過失？
⒈按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。次民法第217 條第1 項所謂損害之發生或擴大，被害人與有過失者，係指被害人能盡善良管理人之注意，即可避免其損害之發生或擴大，乃竟不注意，致有損害發生或擴大之情形而言。另損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之，民法第217 條第1 項定有明文。查被告雖主張原告仍積欠104 年5 月份之租金，然觀諸系爭租賃契約可知其上記載2 次104 年6 月10日收有租金，況倘原告確實積欠104 年5 月份之租金，被告理當會於其後向原告收取租金時向原告表示其尚積欠5 月份之租金，始符事理之常，故應認「104 年6 月10日收現金」實為「104 年5 月10日收現金」之誤，堪認原告確已繳交104
年5 月份之租金。至被告雖主張其因將原告打牆修復支出7
萬6,300 元，並提出估價單1 份供參（參見本院卷第56頁），然本件造成原告不能依系爭租約繼續使用系爭房屋，並受有前開損害之原因，係由於被告未告知原告若將系爭房屋作為工廠使用將違反建築法第73條第2 項、第91條第1 項，已如前述，則倘被告事前告知或事後委請建築師向工務局辦理變更使用執照手續，則此部分之損害當可防免，是被告對於損害之發生或擴大，與有過失可言。故本院認為縱依系爭租賃契約原告負有回復原狀之義務，然本件被告就損害之發生與有過失，原告應負擔之過失責任比例為3 分之1 ，被告之過失責任比例為3 分之2 ，依此計算，原告應賠償原告之金額為2 萬5,433 元（計算式：76,300×1/3 ＝25,433元，元
以下四捨五入）。
⒉又押租金在於擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人固不負返還之責，在租賃關係已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，承租人請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。故應於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還（最高法院81年度台上字第1907號、81年度台上字第1630號、77年度台上字第2213號、69年度台上字第3985號判決意旨參照）。原告主張其已依約支付押租金6 萬元，為被告所不爭執。茲系爭租約既經原告合法終止而消滅，則依系爭租約第3 條第2 項約定，租約期滿或終止租約交還房屋時無息返還予原告。承前所述，系爭租約已於105 年3 月10日終止，且原告已將所有物品搬離系爭房屋，是原告已履行將系爭房屋交還被告之義務，故依上開約定，被告應返還全額押租金。惟因原告應給付前開回復原狀費用，故經與該部分抵銷後，被告應返還押租金3 萬4,567 元（計算式：60,000元－25,433元＝34,567元）。
㈤原告是否受有商譽損失而得依民法第227 條之1 規定請求非財產上損害賠償？
按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害，準用第192 條至第195 條及第197 條之規定，負損害賠償責任，民法第227 條之1 定有明文。次按，不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，同法第195 條復有明定。查原告雖主張係因被告上揭行為致其無法繼續營業，無法對下訂單之廠商交代，嚴重損及原告個人信用及商譽云云，然未提出其所稱無法對下訂單廠商交代之相關證明，尚難認因被告上揭行為，已致原告之商譽受有損害，故原告請求被告賠償商譽損害10萬元，不足採信。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229 條第2 項、第233
條第1 項、第203 條分別定有明文。從而，原告依租賃法律關係，請求被告給付3萬4,567元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年2 月17日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，假執行之聲請即失其附麗，應併予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 105 年 10 月 28 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 石蕙慈
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路○段000 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 28 日
書記官 李文龍