新店簡易庭105年度店訴字第5號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　105年度店訴字第5號

原告

陳玉枝

訴訟代理人

曾冠智

被告

廖得全

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年7月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序；因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序；第二項之訴訟，案情繁雜或其訴訟標的金額或價額逾第一項所定額數10倍以上者，法院得依當事人聲請，以裁定改用通常程序，並由原法官繼續審理，民事訴訟法第427 條第1 項、第2 項第1 款、第5 項分別定有明文。本件原告係依兩造間簽定租期自民國101 年11月1 日起至102 年4 月30日止之房屋租賃契約（下稱系爭租約），嗣兩造間並未另立租賃契約，原告同意被告續住，自原告請求被告遷讓房屋、給付積欠租金，顯係因建築物不定期租賃關係所生之訴訟，依上開規定，經本院改用通常程序審理。

二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查原告起訴時，原請求㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00號2 樓203 號之房屋騰空遷讓返還於原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）44,500元；㈢被告應自104 年11月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告6,500 元。嗣於105 年4 月8 日言詞辯論變更聲明為：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00號2 樓203 號之房屋騰空遷讓返還於原告；㈡被告應給付原告71,643元；㈢被告應自104 年12月1 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告6,500 元，核屬請求基礎事實同一，擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，應予准許。

三、再按，被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：原告於101 年11月1 日間與被告簽訂系爭租約，約定將其所有坐落新北市○○區○○街00號2 樓203 號之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，雙方約定租期5 個月，租賃期間自101 年11月1 日起至102 年4 月30日止，每月租金6,50 0元，押金為10,000元，契約到期後，原告同意被告繼續居住，而成立不定期租賃契約。系爭租約已於104 年4 月30日屆至，緣被告自103 年11月起至104 年11月止，僅陸續清償部分租金，故尚積欠租金61,500元【（6,500 元13個月＝84,500元）－3,000 元－10,000元－5,000 元－5,000 元＝61,500元】，經扣除押金10,000元，尚積欠租金51,500元，業已逾2 個月總額，並有水費自102 年12月至104年10月共1,553 元，電費自101 年10月29日起至104 年11月16日止，共5164度，依一度3.6 元，共計18,590元故原告自得收回房屋。嗣被告向原告表示會於104 年11月1 日前搬離系爭房屋，惟期限屆至被告仍拒不搬遷。爰依租賃契約之法律關係，為此提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00號2 樓203 號之房屋騰空遷讓返還於原告；㈡被告應給付原告71,643元；㈢被告應自104 年12月起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告6,500 元。

二、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到庭，亦未出任何聲明或陳述。

三、得心證之理由：原告主張系爭房屋為其所有，詎被告未依約給付租金，爰終止租賃契約並依民法第450 條、179 條之規定提起本件訴訟，請求被告遷讓房屋及給付積欠租金、水電費，並給付相當於租金之不當得利等語，茲析述如下：

㈠原告依民法第450 條請求被告將系爭房屋返還予原告及給付所積欠之租金是否有理由部分：

1.按租賃定有期限者，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段、第450 條、第455 條分別定有明文。次按，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。承租人非積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，不得收回房屋，同法第451 條、土地法第100 條第3 款。又系爭租約第14條前段約定：「租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金貳倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議。」。

2.經查，系爭房屋之租賃期限經雙方約定為5 個月，即自101年11月1 日起至102 年4 月30日止；租金每月6,500 元，租金於每月1 日前繳納；原告主張之事實，業據其提出與其所述相符之房屋租賃契約書、水費查詢資料、台灣電力公司電子帳單服務系統帳單查詢表等影本為證（參見本院卷第38頁至第51頁）。又被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯供本院斟酌，依民事訴訟法第280 條第3 項準用同條第1 項，視同自認；準此，據原告所提之證據，堪信原告主張之事實為真正。從而，原告請求被告給付原告給付71,643元即所積欠之租金51,500元、水費1, 553元、電費18,590元，為有理由，應予准許。

㈡原告主張被告應給付原告自104 年12月1 日起至被告返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利是否有理由？請求金額是否合理？

1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，亦有最高法院61年台上字第1695號判例足資參照。承前所述，系爭租約自102 年4 月30日租期屆至，經原告展延為不定期租約，惟被告積欠逾2 個月之租金，原告以口頭方式向被告為終止契約之催告，並為此於104 年11月6 日提起本件訴訟遷讓返還系爭房屋，則被告自原告起訴時起之翌日（即104 年11月7 日）起即已無占有使用系爭房屋之正當權源，而獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪可認定，則原告依民法第179 條，請求被告賠償相當於租金之利益，自屬有據。

2.復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，土地法第97條第1 項、第148 條分別定有明文。另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。

3.經查，系爭房屋所坐落新北市○○區○○段000 號、322 號、339 號地號，本院審酌系爭房屋位於新店區建安街14號2樓20 3號，屋齡23年，為鋼筋混凝土造4 層公寓的第2 層樓，主要用途為住家用，位處建安街巷內，周圍有便利商店、上海鮮肉包、大埔鐵板燒餐廳、建國市場、鞋全家福新店店、特力屋等商業情形，附近距離七張捷運站開車約10分鐘，鄰近北新國小、大豐國小、同仁醫院、景美醫院、耕莘健康管理專科學校、耕莘醫院等節，有原告105 年4 月1 日民事陳報狀詳述記載，及Google地圖、不動產實價登錄地圖附卷可憑（參見本院卷第52頁至第56頁）。本院審酌上情，則原告主張被告應返還之不當得利，應按土地及其建築物申報總價年息計算，並參酌系爭房屋及其所坐落土地之不動產實價登錄，即屬有據；系爭房屋作為居家生活具有一定水平，該處距離交通便捷、商業繁榮之處仍有相當之距離，兼衡被告無權占有系爭房屋使用之經濟價值等一切情狀後，認原告主張以每月租金6,500 元，經審酌上情後以每月6,500 元應屬妥當。準此，原告請求被告自104 年12月1 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告6,500 元之相當於租金之不當得利損害賠償，即非無據，應予准許。

四、從而，原告係依系爭租約、租賃契約之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋；請求被告給付所積欠租金、水電費共計71,643元；並請求被告自104 年12月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告6,500 元之範圍內，為有理由，應予准許。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，確定為第一審裁判費9,360 元。

臺灣臺北地方法院新店簡易庭