新店簡易庭106年度店簡字第627號

• 裁判案由: 給付管理費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 新店簡易庭
• 裁判日期: 107 年 04 月 20 日
• 法官: 石蕙慈
• 法定代理人: 劉奕興、黃慧美
• 原告: 禾豐特區管理委員會、余采蓉
• 被告: 莊勝傑

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　106年度店簡字第627號原　　　告　禾豐特區管理委員會

法定代理人　劉奕興
訴訟代理人　侯俊安律師

複訴訟代理　余采蓉
人
被　　　告　莊勝傑
王爭樂

富陽投資有限公司

法定代理人　黃慧美

前列三人共同
訴訟代理人　莊鵬飛律師

上列當事人間給付管理費事件，本院於民國107 年2 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟捌佰肆拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
㈠原告起訴主張：
⒈被告莊勝傑、王爭樂、富陽投資有限公司（下稱富陽公司）均為大台北華城禾豐特區（下稱系爭禾豐特區）之區分所有權人，依系爭禾豐特區之住戶規約第15條規定、禾豐特區101 年度第18屆區分所有權會議紀錄，管理費依每戶土地每坪新臺幣（下同）20元，每戶每月基本費1,000 元；依禾豐特區管理委員會民國104 年12月26日105 年度第22屆戶區分所有權會議紀錄及105 年1 月21日105 年度第22屆1 月份管理例會紀錄，土地每坪28元，每戶每月基本費1,400 元。
⒉被告莊勝傑所有之不動產門牌號碼為新北市○○區○○○路0 巷00號（地號為新北市○○區○○○段000 號）、新北市○○區○○○路00號（地號為新北市○○區○○○段00號）、新北市○○區○○○路0000號（地號為新北市○○區○○○段0000號），共三戶，管理費依上開規定104 年為每戶土地每坪20元，每戶每月基本費1,000 元，105 年後為每戶土地每坪28元，每戶每月基本費1,400 元，被告莊勝傑所有之房屋主建物面積共計341.7 坪（計算式：2-1 號為126.7 坪＋31號為107.5 坪＋31-1號為107.5 坪＝341.7 坪），故被告莊勝傑104 年每期應繳納之管理費為9,834 元（計算式：20元×341.7 坪＋每月基本費1,000 元×3 ＝9,834 元）；
105 年後每期應繳納之管理費為13,768元（計算式：28元×
341.7 坪＋每月基本費1,400 元×3 ＝13,768元，元以下四
捨五入）。詎被告莊勝傑自104 年7 月起至106 年4 月止，共22期，未依上開社區規約繳納管理費，迄今尚積欠管理費279,292 元（計算式：9,834 元×6 期＋13,768元16期＝
279,292 元）。
⒊被告王爭樂所有之不動產門牌號碼為新北市○○區○○○路00號（地號為新北市○○區○○○段0000號）、新北市○○區○○○路0000號（地號為新北市○○區○○○段0000號），共二戶，管理費依上開規定104 年為每戶土地每坪20元，每戶每月基本費1,000 元，105 年後為每戶土地每坪28元，每戶每月基本費1,400 元，被告王爭樂所有之房屋主建物面積共計215 坪（計算式：31-2號為107.5 坪＋31-3號為107.5 坪＝215 坪），故被告王爭樂104 年每期應繳納之管理費為6,300 元（計算式：20元×215 坪＋每月基本費1,000 元
×2 ＝6,300 元）；105 年後每期應繳納之管理費為8,820
元（計算式：28元×215 坪＋每月基本費1,400 元×2 ＝8,
820 元）。詎被告王爭樂自104 年7 月起至106 年4 月止，共22期，未依上開社區規約繳納管理費，迄今尚積欠管理費178,920 元（計算式：6,300 元×6 期＋8,820 元16期＝
178,920 元）。
⒋被告富陽公司所有之不動產門牌號碼為新北市○○區○○○路0 巷00號（地號為新北市○○區○○○段0 號）共一戶，管理費依上開規定104 年為每戶土地每坪20元，每戶每月基本費1,000 元，105 年後為每戶土地每坪28元，每戶每月基本費1,400 元，被告富陽公司所有之房屋主建物面積共計216.7 坪，故被告富陽公司104 年每期應繳納之管理費為3,534 元（計算式：20元×126.7 坪＋每月基本費1,000 元＝3,
534 元）；105 年後每期應繳納之管理費為4,948 元（計算式：28元×126.7 坪＋每月基本費1,400 元＝4,948 元）。
詎被告富陽公司自104 年7 月起至105 年12月止，共18期，未依上開社區規約繳納管理費，迄今尚積欠管理費80,580元（計算式：3,534 元×6 期＋4,948 元12期＝80,580元）
。
⒌爰依公寓大廈管理條例第53條、第21條規定，請求被告莊勝傑、王爭樂、富陽公司給付積欠之管理費，並聲明：㈠被告莊勝傑應給付原告279,292 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈡被告王爭樂應給付原告178,920 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈢被告富陽公司應給付原告80,580元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈣願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告答辯所為之陳述：
被告3 人所使用之自來水須經由原告社區加壓站、供水管路輪送、住家產生污水亦由原告社區污水處理廠處理，有關警衛亭保全安全維護於管理上有整體不可分性。況新北市政府新店區公所已於87年審核原告為公寓大廈管理條例第53條及其施行細則第12絛所定認定，為共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區「同意備查」，茲分述如下：
⑴公寓大廈管理條例係於84年公布實施，原告於87年報備成立管理委員會，經臺北縣政府（改制後新北市政府）新店區公所依公寓大廈管理條例第53條及其施行細則第12條所定經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，並發給報備證明在案。
⑵原告於共同出聯外道路設置警衛亭，並於社區聘請保全公司為不定時巡邏，由全體住戶共同分攤費用，無法區分特定住戶排除保全公司服務範圍，實為管理上具有整體，不可分性。
⑶原告社區位處新店山區，非自來水公司水壓可正常供水之處所，故原告社區須設置自來水加壓站，由平地加壓至原告社區，且加壓站電費、維修費、供水管路及加壓運送途中滲漏之水費均須由全社區住戶共同分攤，非由被告3 人單獨設置加壓馬達或自來水公司直接接管，此有臺北自來水事業處106 年11月28日北市水西營字第10633210400 號函可證。故其自來水加壓站、供水水路、水塔等均為共同設施，使用與管理具有整體性，為不可分割之地區。
⑷原告社區污水排放均須由污水處理廠處理，故被告3 人住家污水亦是排入社區專用污水下水道系統，經污水處理廠，並非被告3 人自行申請污水處理排放，該污水處理廠屬不可分割之共用設施。
二、被告則以：
㈠按公寓大廈管理條例第53條規定及公寓大廈管理條例施行細則第12條規定，所謂共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，關於管理及組織係可「準用」公寓大廈管理條例之規定，並非強制規定；因此縱使已符合公寓大廈管理條例施行細則第12條或公寓大廈管理組織申請報備處理原則第2 點規定，仍可不成立管理組織或分別成立管理組織。原告雖稱係依公寓大廈管理條例成立管理委員會向社區各住戶收取管理會，然原告所成立之管委會並不符合公寓大廈管理條例第53條及施行細則第12條之規定，應不適用或準用該條例。查本件被告3 人於85年8 月19日分別取得上開土地，而原告係於87年成立公寓大廈管理組織，又被告3 人所有之土地與原告之土地並非同一地號，興建建物未曾與原告之土地合併為一宗，又非依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區，仍可不成立之管理組織，故在原告未經通知被告3 人參加區分所有權人會議，且獲得被告3 人同意，而強制將被告3 人列入公寓大廈管理組織之會員，並要求繳納費用，縱被告3 人曾為求施工順利而繳納費用，然並不合理。
㈡本件原告聲稱系爭禾豐特區公寓大廈管理組織係於87年向新北市新店市公所報備，然當時被告王爭樂等僅擁有土地，並未興建房屋，依內政部營建署93年5 月21日營署建管字第0933040354號函（參見本院卷㈡第162 頁），所有權人僅擁有土地，並無地上物時，尚無公寓大廈管理條例之適用，況原告並未通知及取得被告3 人同意參加區分所有權人會議，共同協議訂立規約，竟強制將被告3 人列入公寓大廈管理組織之會員，並要求繳納管理費，其行為實非合法。若原告主張有通知並取得被告3 人之同意為公寓大廈管理組織之會員，應由原告負舉證責任。
㈢退步言之，縱原告得準用公寓大廈管理條例之規定對各住戶要求給付管理，然其繳付管理費之計算方式不盡合理，分述如下：
⒈管理費包括基本費用、土地坪數每坪計算、房屋坪數每坪計算，實有重復計算之嫌。
⒉被告富陽公司之房屋及被告王爭樂所有之房屋尚在建設中（整修）宅地中（參見本院卷㈡第130 頁），既無水電亦無遷入居住使用，原告雖主張系爭社區位處新店山區，並非自來水公司水壓可正常供水之處所，須設置自來水加壓站，惟查前開加壓用水設備係由前禾豐特區開發股份有限公司（今業已倒閉）所設置，非原告所設置，且經查原告迄今未與台北自來事業處訂定任何契約，亦有自來水事業處106 年11月28日函可資證明，況被告等之建物尚未竣工，亦未曾使用自來水，不應要求被告3 人分擔費用。
⒊被告3 人所有之房屋即新北市新店區禾豐七號3 巷10號、12號及同市區禾豐9 號、18號、18-1號、20號、20-1號，均未申請用電或業已銷毀終止契約在案，由此足見被告上開房屋大部份尚無法用電。
⒋被告3 人所有之房屋雖於96年已取得使用執照，但至今仍尚未完工，無法使用，此有本院調閱之臺北市○○○○○000
○00○0 ○○○○○○○○區○○○○○○○○○○○○○0 路0 巷00號及12號房屋外並未列入禾豐特區內。
⒌又依原告主張管理費之計算土地坪20元及每戶基本費1,000
元，後改為土地坪28元及每戶基本費1,400 元顯有重複計算之嫌，與一般管理費以建物使用之建坪計算不同，是原告計算管理費之方式偏高，並不合理。
㈣原告未依公寓大廈管理條例第59條之1 對有關公寓大廈爭議事件申請公寓大廈爭議事件調處委員會先行調解，逕向法院起訴被告請求管理費，又被告3 人既為原告所稱社區之住戶，理應維護社區之安全，但其對被告所有土地附近之擋土牆縱向規則裂縫迄無改善及修補，僅知收其費用不知改善社區之安全，其請求實無理由。
㈤依公寓大廈管理條例第21條及第54條規定，應由管理負責人或管理委員會以書面為催告。縱認本件被告等為原告公寓大廈管理組織之會員，然被告3 人亦未曾接到原告以書面通知之任何催告文件。
㈥從自來水事業處函文第4 點可知並未訂立任何契約，另被告所在之建物與公寓大廈管理條例第53條及其施行細則第43條所定要件不符，被告有權選擇是否加入原告管委會之集會結社自由，另內政部營建署93年5 月21日函文同意被告3 人可不參加原告的管委會。並聲明：請求駁回原告之訴暨假執行之聲請；若有不利於被告等之判決，請准提供擔保免予假執行。
三、本院之判斷：
㈠經查，原告主張被告等人為系爭建物之所有權人，有系爭建物建物登記第二類謄本、土地登記第一類謄本在卷可參（參見本院卷㈠第34頁至第47頁、第54頁至第67頁），且為被告等人所不爭執，堪信真正。又原告於87年1月13日經主管機
關報備核發公寓大廈管理組織報備證明，則據原告提出公寓大廈管理組織報備證明、大台北華城禾豐特區住戶規約等件為證（參見本院卷㈠第8頁至第20頁），合先敘明。
㈡本件原告主張被告等乃系爭禾豐特區之區分所有權人無非係以⑴系爭建物坐落位置及出入動線均可明確看出系爭建物確實無法自隔於禾豐特區外；⑵禾豐特區具備公共水、電線路，且禾豐特區上有共用之公共設施（如加壓水池、污水處理廠）；⑶禾豐特區之社區安全維護管理服務（即社區之崗哨及巡邏部分），上開公共設施及管理服務均係坐落於系爭禾豐特區內之住戶所不可或缺云云。然公寓大廈管理條例施行細則第12條載明，本條例所定53條所指情形是指下列三種情形之一：⑴依建築法第41條規定之一宗建築基地。⑵依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山
坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。⑶其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。然被告主張系爭建獨立使用之建築物，語系爭華城特區並無共同設施之使用與管理上具有整體不可分之集居關係，故本院所應審究者即為系爭建物是否有公寓大廈管理條例施行細則第12條所載之各款事由或有公寓大廈管理條例第53條所稱之「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，析述如下：
⑴本件並無公寓大廈管理條例施行細則第12條第1 款之適用：按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。同條例施行細則第12條規定：「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一依建築法第11條規定之一宗建築基地。二依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。」，故依前揭條例、細則規定，縱為多數獨立建築物所組成之集居地區，如符合「依建築法第11條規定之一宗建築基地」或「經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」等情形，即應認具有「共同設施使用與管理具有整體不可分性」，而有公寓大廈管理條例關於管理及組織等規定之適用。次按建築法第11條規定「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗」、「前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之」、「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之」，其73年11月7 日修法立法理由則略以「. . . 二明定建築物基地應合併為一宗後，始能建築。三增列第三項，規定法定空地不得任意分割、移轉及重複使用，以利建築管理」。查，系爭禾豐特區除由新華通開發建設股份有限公司及永讚資產管理股份有限公司申請使用執照外，尚有部分建物非屬上開2 公司申請建照之範疇，另系爭特區部分門牌領有水利署臺北水源特定區管理局所合法之建築之執照（如建物資料其他登記事項所示為○○北水使字第○○○號），此有新北市政府工務局106 年12月1 日新北工施字第1062378827號函暨所附土地建物查詢資料在卷可參（參見本院卷㈠第109 頁至第250 頁），足見上開2 公司公司於規劃系爭禾豐特區之過程中，非以公寓大廈管理條例第53條規定之集合式住宅申請，且未能合併建物所在之土地為一宗建築基地，是系爭禾豐特區並非「依建築法第11條規定之一宗建築基地」，亦非「經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」。又本件被告富陽公司所有之系爭建物之使用執照乃96北水使字第007 號；被告莊勝傑所有系爭禾豐七路3 巷12號建物之使用執照乃96北水使字第009 號；被告莊勝傑所有系爭禾豐九路18號、18-1號建物之使用執照則為96北水使字第001 號，有新北市政府工務局106 年12月1 日新北公施字第1062378827號函暨所附資料在卷可參，顯見系爭建物均與上開2 公司之建案無涉。
⑵本件並無公寓大廈管理條例施行細則第12條第2 款之適用：本件原告主張之系爭禾豐特區，包含被告等人所有之系爭建物之各建築基地間均為道路所分隔，依建築技術規則建築設計施工編第1 條第1 款之規定，不視為同一宗建築基地，自與公寓大廈管理條例施行細則第12條第1 款所定情形不符，已如前述，且系爭建物坐落之新北市○○區○○路○段00地號、31-1地號、31-2地號、31-3地號、禾豐二段2 地號、2-1 地號土地，非屬依非都市土地使用管制規則及92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區，而與公寓大廈管理條例施行細則第12條第2 款所定情形不符。
⑶本件並無公寓大廈管理條例施行細則第12條第3 款之適用：本件原告雖主張自來供水水路等均為共同設施，使用與管理具有整體性，為不可分割之地區云云，然觀諸台灣電力股份有限公司台北南區營業處106 年12月15日北南字第1060022955號函暨所附用電資料表與新設登記單影本（參見本院卷㈡第3 頁至第8 頁、第104 頁至第114 頁反面）可知，系爭禾豐特區用電資料共計179 戶於台灣電力公司申請用電，而被告莊勝傑所有之系爭禾豐路18號建物及被告富陽公司所有之系爭禾豐九路18號建物曾多次新設廢止，目前終止租約，被告王爭樂所有之禾豐九路20號、20-1號則無用電申請紀錄，足見系爭禾豐特區並非於興建之初即經起造人設置共同電信設備連接至包含系爭建物在內之各該專有部分。另由臺北自來水處與系爭禾豐特區並無簽訂任何契約（參見本院卷㈠第107 頁），而該社區係於82年11月17日由張國洋建築師事務所送審合格，及由自來水處所提供之配水管線平面圖亦無從認定系爭禾豐特區於申請裝設自來水之初係為包括被告等人所有之系爭建屋而共同為之，故原告主張系爭禾豐特區內之公共設施無從分割且需共同使用云云，亦不足採。
末原告雖主張警衛亭及保全不定期巡邏、加壓水池、水塔及原告社區污水排放均須由污水處理廠處理，故被告等人住家污水亦是排入社區專用污水下水道系統，經污水處理廠，並非被告等人自行申請污水處理排放，該污水處理廠屬不可分割之共用設施污水處理等係不可或缺之公共設施云云，然警衛亭乃位於系爭禾豐特區聯外之道路，故縱有僅得由單一道路通行之情形，亦非必然即屬公共設施之使用不可分割之地區，否則若於山區聯外道路有限之情況下，豈非全山區均屬同一社區之範圍而有公寓大廈管理條例之適用，足見尚不得以僅得由單一道路通行即逕認屬公用設施使用不可分割之地區，原告此部分主張，應屬無據。至原告雖自行設置警衛亭，然因對外聯絡之道路並非屬共用設施，該警衛亭亦無得脫離道路而單獨為共用設施之可能，自難以此推認屬共用設施，附此敘明。至加壓水池部分，因系爭華城特區所有之自來水管線均係直接由自來水公司接管使用，堪認使用該加壓水池之住戶即係因供水水壓不足而須利用該加壓水池，然此部分仍可透過自行增設加壓馬達之方式，即可由自來水公司直接接管使用，尚難認屬不可分割之共用設施。另污水處理部分，原告並未提出污水處理廠之相關設置位址與社區專用污水處理之相關文件供參，尚難據此認定該污水處理廠屬不可分割之共用設施，併此說明。參以，原告復未提出其他證據證明系爭禾豐特區曾經主管機關認定屬共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，自難認符合公寓大廈管理條例施行細則第12條第3 款之要件。
⑸承上，原告主張之系爭禾豐特區，既與公寓大廈管理條例施行細則第12條所定之要件不符，復無其他證據證明屬公寓大廈管理條例第53條所稱「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，即無該條之適用，而無從準用公寓大廈管理條例之管理及組織，自無從以強制力要求不同意成立管理委員會之當地居民繳納管理費。況憲法第14條既已明定人民有集會及結社之自由，除組織、參與之積極自由外，亦同時保障得不受他人強迫參與之消極自由，故多數各自獨立使用之建物，若與前揭公寓大廈管理條例施行細則所定要件不服時，亦不應強迫使該所有權人納入他人所組織之社區組織範疇，以免侵害其消極不參與結社之自由，故被告等人自得自由選擇是否加入原告管委會。
四、綜上所述，原告未能提出任何證據證明其主張之系爭禾豐特區符合公寓大廈管理條例第58條及公寓大廈管理條例施行細則第12條所定要件，自無從準用公寓大廈管理條例之規定。是原告依公寓大廈管理條例之規定，請求：㈠被告莊勝傑應給付原告279,292 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈡被告王爭樂應給付原告178,920 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈢被告富陽公司應給付原告80,580元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，即無理由，應予駁回。其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額確定金額為裁判費5,840 元。
中 華 民 國 107 年 4 月 20 日臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 石蕙慈
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 20 日書記官 陳尚鈺