新店簡易庭106年度店簡字第674號

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　106年度店簡字第674號

原告

棉花田生機園地股份有限公司

法定代理人

路孔明

訴訟代理人

鄭惠蓉律師

被告

華屋實業股份有限公司

法定代理人

余阿甘

訴訟代理人

賴美真

上列當事人間返還溢付租金事件，本院於民國106年9月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告前向被告承租新北市○○區○○路0段000號RC1、2、3樓之房屋及停車位（下稱系爭房屋及停車位），雙方於民國103年7月11日簽訂房屋及車位租賃契約（下稱系爭租賃契約），租賃期間自103年11月1日起至105年10月31日止，原告應於每月20日前匯款給付房屋租金新臺幣（下同）315,000元及車位租金21,000元，合計336,000元。嗣訴外人即債權人華菱電器企業股份有限公司（下稱華菱公司）持本院95年度重訴字第702號確定判決，聲請本院民事執行處對被告即債務人強制執行遷讓返還系爭房屋，本院民事執行處並核發105年6月14日北院木105司執福字第00000號強制執行命令，命被告應依本院95年度重訴字第702號判決主文第2項，將系爭房屋土地返還債權人華菱公司，但被告未將前揭法院判決及已受強制執行命令等事實通知原告，致原告仍於105年6月20日匯款6月20日至7月19日之租金336,000元予被告。而後債權人華菱公司於105年6月下旬持前揭執行命令要求原告給付105年7月1日起之系爭房屋及停車位租金，並要求原告與華菱公司另訂定房屋及車位租賃契約。因第三人華菱公司就租賃標的主張權利，被告已無權利且不能提供租賃標的予原告使用收益，原告於105年6月30日終止與被告間之系爭租賃契約關係，被告並據此將租賃保證金退還原告，惟卻未將原告溢付之租金212,800元（336,000元×19/30＝212,800元）退還原告，爰依民法第179條、第184條及民法第454條規定提起本件訴訟，請求被告返還溢付租金等語，並聲明：1、被告應給付原告212,800元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2、願供擔保，請准宣告假執行。

（二）對被告答辯之陳述：

1、訴外人華菱公司於105年6月下旬委託信誼爾雅法律事物所朱日詮律師持前揭執行命令，向原告主張被告無權出租租賃物，並向原告提出登記日期105年7月6日權狀字號105新資建字第005792號建物所有權狀，主張華菱公司為租賃物所有權人且為唯一可提供租賃物使用收益之人，是原告乃依系爭租賃契約第17條第1項第4款約定，於105年6月30日逕行終止與被告間之租賃契約，無須被告同意。又依系爭租賃契約第5條約定，契約終止後係由被告自行計算原告應給付之費用並從租賃保證金中扣除後返還餘額，而被告就原告應給付之水電費係計算至105年6月底，益徵雙方租賃契約確實於105年6月30日終止。況徵諸常情，假設如被告所稱其於106年3月28日點交前仍實力支配租賃物，則被告就租金及水電費應繼續收取至106年3月28日（法院點交日）或105年10月30日（租期屆滿日），為何於105年7月25日合意終止系爭租賃契約？為何水電費僅計算至105年6月底？被告所謂105年7月25日合意終止系爭租賃契約自我矛盾並違反常情，顯非真實。

2、原告與訴外人華菱公司簽訂之租賃契約書，租期自105年7月1日起至108年12月31日止，每月租金240,000元應於每月20日給付。105年12月9日原告與華菱公司簽約及公證後，原告即開立支票一次給付華菱公司105年7月1日至105年12月19日之租金1,347,097元，被告自應退還原告溢付之租金。

3、被告所謂修繕單據，並未記載修繕施工地址，原告否認被告有代付費用。且依系爭租賃契約第10條約定，租賃物交付後使用及美觀上之裝修，由原告負擔，水電馬桶鐵捲門故障，亦由原告負擔，被告既不須雇工修繕，則被告所謂代墊修繕費用違反常情邏輯。況依系爭租賃契約第5條約定，契約終止後係由被告自行計算原告應給付之費用並從租賃保證金中扣除後返還餘額，被告已於105年7月25日退還租賃保證金，等同被告業已結清原告應給付之所有費用，如有未抵扣費用，均屬被告自行拋棄權利，被告再為抵銷主張，誠屬無據。

二、被告則抗辯：坐落新北市○○區○○路0段000號房屋（建號：新北市○○區○○○段○地○○段000號），係被告於69年10月31日購買，於70年8月28日登記為所有權人。被告前於103年7月11日將上開房屋RC1樓、2樓、3樓部分，出租予原告，租賃期間自103年9月16日或103年11月1日起至105年10月31日止，並另出租上開房屋旁10個停車位予原告，租賃期間自103年10月1日起至105年10月31日止。前揭租約屆滿前之105年6月間，固有訴外人華菱公司對被告聲請強制執行返還上開房屋及基地同地段89-4地號，以及鄰地89-53地號土地，本院民事執行處亦於105年6月14日寄送執行命令予被告，惟前揭執行命令性質乃為自動履行命令，故於法院執行點交程序前，被告仍實力支配占有上開房地，並非無法提供原告使用收益系爭房屋及停車位。本院執行處係於106年3月28日實施點交程序，故在105年7月20日前原告使用收益權益並未受影響，被告並無違反系爭租賃契約第17條第1項第4款情事。原告並無於105年6月30日對被告終止系爭租賃契約，兩造係於105年7月25日合意終止系爭租賃契約，僅因水電費是每個月算一次，水電費才結算至6月底，在此之前被告仍提供租賃物與原告使用收益，則被告於105年6月20日收取105年6月20日至7月19日期間之房屋及停車位租金，自非不當得利或侵權行為，被告亦無溢收租金事實，原告請求被告給付或返還租金212,800元及遲延利息，顯無理由。再者，原告於租賃期間之104年3、4月修繕衛浴設備，另於104年6月至10月粉刷、加強防水、更換鐵捲門等，由被告墊付378,064元，依系爭租賃契約第10條第1項約定，原告應歸還378,064元，是縱認本件原告可請求被告返還租金212,800元及遲延利息，被告亦得主張以前述墊付金額與本件請求金額相互抵銷，經抵銷後已無餘額，原告亦不得為本件請求。況原告尚未將105年5月25日至6月23日之電費2,782元繳付被告等語。並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利益判決，願供擔保，請准免予假執行。

三、兩造不爭執事項：

（一）兩造於103年7月11日簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自103年11月1日起至105年10月31日止，每月租金336,000元，並於訂約時交付600,000元作為租賃保證金。

（二）原告已支付至105年7月19日止之上述租賃契約租金。

（三）被告曾於105年7月25日將扣除水電費後之租賃保證金餘額566,604元退還原告。

四、本院得心證之理由：

（一）系爭租賃契約租賃期間為103年11月1日至105年10月31日，被告既於105年7月25日將原告所交付600,000元租賃保證金扣除原告應負擔費用（水電費）後，返還566,604元予原告，則系爭租賃契約已提早終止事實可堪認定。惟兩造爭執點在於系爭租賃契約究係如原告所主張，於105年6月30日業經原告依據系爭租賃契約第17條第4款規定終止？或兩造合意於105年6月30日終止系爭租賃契約？或是如被告所抗辯，係於105年7月25日始由兩造合意終止租賃契約？

（二）原告雖主張系爭租賃契約業經原告於105年6月30日依據系爭租賃契約第17條第4款規定終止，然為被告所否認，且依據被告所提出原告於105年7月7日寄發予被告知台北體育場郵局存證號碼第000909號存證信函（見本院卷第94頁、第95頁）內容所載：「主旨：請釐清所附北院木105司執福字第62588號臺灣臺北地方法院執行命令是否將影響本公司向貴公司承租房屋之使用收益？請查覆。說明：一、本公司向貴公司承租座落於新北市○○區○○路○段000號RC1樓、2樓及3樓；惟於6月底，信誼爾雅法律事務所朱日詮律師親送旨揭執行命令予本公司，核先敘明。二、請貴公司於文到之日起五日內，釐清旨揭執行命令是否將影響本公司向貴公司承租房屋之使用收益？於貴公司釐清前，本公司將暫停支付租金（每月計新臺幣參拾參萬陸仟元整）予貴公司，特此通知。三、為維貴、我雙方權益，並避免影響雙方租賃關係，請貴公司盡速釐清爭議，並回覆本公司。幸勿自誤為禱！」等語，原告亦不爭執該存證信函之真正，而上開存證信函內容，僅提及訴外人華菱公司委任律師曾於6月底送達本院執行命令予原告，請被告釐清原告使用系爭房屋及停車位權利是否將受影響，並將暫停給付租金，內容並未提及原告已於105年6月30日終止系爭租賃契約，核與原告所主張系爭租賃契約已依據系爭租賃契約第17條第4款規定於105年6月30日終止不符，是原告此部分主張即屬無據。

（三）惟由上開存證信函內容所載，應可確認原告主張訴外人華菱公司曾委任律師於6月底送達本院執行命令予原告事實，應為真實。而原告受訴外人華菱公司委任律師通知系爭房屋及停車位遷讓返還執行命令後，與出租人即被告協商相關事項，應屬常情，被告更於105年7月25日將原告所交付600,000元之租賃保證金扣除原告應負擔費用（水電費）後，匯款566,604元予原告之情，已如上述，可確認系爭租賃契約至少於105年7月25日前應已經兩造合意終止。惟兩造合意終止日期究為105年6月30日，或係105年7月25日，依據卷附被告所提出記載計算返還租賃保證金之扣款明細（見本院卷第97頁），被告係將原告所交付之租賃保證金，扣除原告應負擔105年5月27日至105年6月26日之電費及105年5月26日至105年6月26日之水費，再將租賃保證金返還予原告，被告所計算原告應負擔之水電費既均僅計算至105年6月底，且就105年7月之水電費部分並無保留，即將計算至105年6月底水電費後之扣款餘額匯款予原告，則原告主張系爭租賃契約係於105年6月30日終止，即屬有據。而證人郭靜樺亦於審理中到庭證述曾與被告訴訟代理人賴美真聯繫，被告訴訟代理人賴美真同意與原告結算至6月底等語（見本院106年9月11日言詞辯論筆錄），不僅與被告訴訟代理人賴美真陳述是由其匯款返還原告等語相符（見本院106年8月7日言詞辯論筆錄），亦核與上述扣款明細相符，應可採信。因此，兩造間系爭租賃契約係合意於105年6月30日終止，即屬事實。原告主張105年7月1日至105年7月19日之已給付租金212,800元（336,000元×19/30＝212,800元），乃溢付之租金，即屬有理。

（四）被告雖抗辯水電費是每個月核算一次，才會僅算至105年6月底云云。然假如被告所抗辯為真，系爭租賃契約於105年7月25日終止，屆時原告不僅尚需補105年7月20日至105年7月25日租金予被告，原告尚應負擔105年7月份水電費，被告於105年7月25日返還租賃保證金時，均應扣除此部分原告應負擔租金及費用，方為合理，但被告於105年7月25日返還租賃保證金時，不僅未扣除105年7月20日至105年7月25日之租金，亦未扣除105年7月份水電費，甚至未保留預備扣款金額，此均與被告抗辯系爭租賃契約係於105年7月25日事實終止不符，可見被告此部分抗辯，尚未可採。

（五）至於被告另抗辯原告於租賃期間之104年3、4月修繕衛浴設備，另於104年6月至10月粉刷、加強防水、更換鐵捲門等，由被告墊付378,064元，依系爭租賃契約第10條第1項約定，原告應歸還378,064元，且原告尚未將105年5月25日至6月23日之電費2,782元繳付被告，據此主張抵銷云云。然被告所抗辯事實，已為原告所否認在卷，且被告抗辯墊付款項，所提出證物係採購衛浴設備、油漆、不鏽鋼等材料之統一發票，尚不足以證明確實施作於系爭租賃標的，且符合系爭租賃契約第10條第1項約定應由原告負擔事實，被告亦未提出原告尚應負擔電費2,782元之證明，況且，被告之此部分抗辯亦核與被告為結算後已於105年7月25日返還原告所交付之租賃保證金事實不符（被告並未扣除其抗辯之金額），是被告此部分之抗辯，亦未可採。

五、綜上所述，系爭租賃契約既經兩造合意於105年6月30日終止，則原告依據不當得利之法律關係，請求被告返還105年7月1日至105年7月19日之已給付租金212,800元（336,000元×19/30＝212,800元）及自支付命令送達之翌日起（106年2月10日）至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，自屬依法有據，應予准許。

六、本件命被告給付，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，應依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行，原告聲請供擔保假執行，即無必要。本院並依同法第392條第2項之規定，職權宣告被告預供擔保免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，確定為第一審裁判費2,320元。

新店簡易庭法 官 陳杰正