新店簡易庭106年度店簡字第771號

• 裁判案由: 給付買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 新店簡易庭
• 裁判日期: 107 年 02 月 02 日
• 法官: 陳杰正
• 法定代理人: 郭國俊
• 原告: 彭國洲
• 被告: 明暘開發資產管理股份有限公司法人

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　106年度店簡字第771號原　　　告
即反訴被告　明暘開發資產管理股份有限公司
法定代理人　郭國俊
訴訟代理人　廖修譽律師
劉嘉瑜律師
謝霈淳
被　　　告
即反訴原告　彭國洲
上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國107年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬壹仟壹佰柒拾肆元，及自民國一百零六年四月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟貳佰壹拾元，其中新臺幣壹仟貳佰元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾貳萬壹仟壹佰柒拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告主張：
（一）兩造於民國99年8月8日簽訂「巴黎皇宮土地預訂買賣契約書」（下稱系爭土地買賣契約）、「巴黎皇宮房屋預訂買賣契約書」（下稱系爭房屋買賣契約），被告向原告購買「巴黎皇宮」建案E戶-6F房屋及地下室第5層停車位3位（下稱系爭房屋）、坐落基地即新北市○○區○○段000地
號土地之應有部分（下稱系爭土地），上開建案業已完工，原告於105年11月1日移轉系爭土地、房屋所有權予被告，並於106年1月23日交付系爭房屋予被告，兩造並曾於106年1月23日結算，被告尚應給付原告尾款新臺幣（下同）203,382元，惟被告迄未支付，屢經催討，均置之不理，
爰依買賣契約法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告203,382元，及自支付命令送達翌日起至清償
日止，按年息5%計算之利息。
（二）對被告答辯之陳述：
（1）原告係依據系爭土地買賣契約第4條及附件二付款期別明
細表（第24期尾款167,000元）、系爭房屋買賣契約第5條及附件二付款期別明細表（第24期尾款86,000元）、系爭房屋買賣契約第3條坪數增減款（本件為5,127元）請求，而本件已為交屋，被告並同意給付尾款並為找補，共計應給付203,382元（土地款167,000元＋房屋款86,000元＋坪數增減款5,127元－溢收代收款54,745元＝203,382元），並經被告簽認，且被告於簽認結算明細表時，並無任何保留或就該結算提出異議，是被告依約本即給付尾款。
（2）原告當初係合法領有新北市政府工務局（下稱工務局）98年12月16日核發之99店建字第100號建造執照，自99年8月開始銷售上開建案，於99年9月完銷，該時原告並未收受
任何紛爭訴訟資訊，係在工程期間方接獲通知，並無被告所指稱在建照爭議階段仍進行預售屋銷售情事。再者，上述建照所以撤照，係因少數未參與地主與工務局產生訴訟，經台北高等行政法院100年度訴字第482號、最高行政法院101年度判字第373號判決工務局敗訴確定，工務局因而撤銷對原告核發之99店建字第100號建造執照，然事實上
，原告銷售當時持有之合法建照，係信賴新北市政府該發照機關所為，且建照遭撤照前，仍有效力係屬事實，實不能期待在該訴訟進行中，原告即須因該訴訟之未決，而暫停所有銷售及工程，況且，原告於撤照後即多次發函住戶，說明不可抗力之緣由（原告102年3月15日明新字第102031501號函、102年9月10日明新字第1020910001號函），
並於102年12月23日再次取得102年店建字第820號建造執
照後，又多次發函住戶，說明後續復工進度並通知住戶前來訂定增補條款（原告102年12月26日說明函、103年5月
15日明新字第103051502號函），就該不可抗力之影響皆
有說明，被告於收受該通知後，如其對原告主張不予接受，自可主張已為逾期而依契約規定方式辦理，惟被告並未有此作為，反而持續付款，亦未有任何拒繳或為保留之情形，是原告認為被告已依同意續行合約，甚至交屋時亦同，今扣除該停工復工不可抗力期間，原告並未逾越契約約定之時程，被告主張原告應付遲延利息，自不足採。
（3）再者，原告前以103年5月15日明新字第103051502號函說
明後續復工進度並通知住戶前來訂定增補條約，增補條約係將原告所買之99店建字第100號建照之建物轉換102店建字第820號建照之建物，而為取代，並成為履約之標的，
被告於收受該等通知後，如對原告主張不予接受，自可主張應無法交付原契約標的約定之建物，而依給付不能或系爭契約有關逾期規定方式處理，惟被告亦未有此作為，反持續付款，亦無任何拒繳或為保留之情形，是原告認為被告已依同意轉換契約標的並續行合約，被告再主張原告有逾期履約情事，自不可採。另外，巴黎皇宮承購戶共計130戶，共計有簽立增補契約書者為93人，未簽立者有37人
，該37人中，有36人已交屋（含被告），另一位係因未交付尾款而未交屋，原告已另案提起移轉登記返還之訴，故可見幾近全部承購戶皆知契約標的已經轉換，被告再以99店建字第100號建照之標的建築時程為爭執，實不足採。
二、被告抗辯：
（一）對於原告主張兩造於99年8月8日簽訂系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約，被告向原告購買「巴黎皇宮」建案系爭房屋及土地），上開建案業已完工，原告於105年11月1日移轉系爭土地、房屋所有權予被告，並於106年1月23日交付系爭房屋予被告，兩造並曾於106年1月23日結算被告尚應給付原告尾款203,382元事實不爭執。
（二）然原告與被告簽訂上述土地及房屋買賣契約書後，原告遲未能完工交屋，依據系爭房屋買賣契約第8條（房屋完工
期限）第1項約定上開建案應於100年2月底開工，預計1,460個日曆天內完工，依此計算，原告理應於104年3月1日
完工，完工日期以主管機關核發使用執照之日為準，惟原告延宕至105年11月1日才完成產權登記，共計遲延610天
，依據系爭房屋買賣契約第8條第2項約定，原告如逾上開期限未完工，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之二計算遲延利息予被告，被告繳交房屋價款算至104年3月已繳216,400元予原告，依此計算，原告應給付被告遲延利息264,008元（計算式：2,164,000元×2/10,000×610天＝264,00
8元），被告行使抵銷權，原告請求之尾款，經抵銷後已
無剩餘，原告自不得再向被告請求尾款。
（三）原告雖以新北市政府工務局違法等不可抗力事由，作為交屋延宕理由拒絕給付上開遲延利息，然依台北高等行政法院100年訴字第482號、最高行政法院第101年度判字第373號判決意旨可知，原告之巴黎皇宮建案，原告從未曾取得建造執照全體土地所有權人的同意，卻以變更的起造人及變更的新基地範圍，企圖以申請新建照（99店建字第100
號建造執照），冒用容積管制前之優惠條件（86年7月16
日原52人之26筆土地申請建照），致使未被納入之另三名地主及葛萊美公司（原文普公司）期間異議不斷，並於99年1月7日提出訴願，100年3月16日提出行政訴訟，顯見原告在建造執照違法爭議階段，未防止損害擴大，並在未向承購戶揭露相關建照爭議的情況下，仍在訴願期間進行預售屋銷售，導致後續撤照停工而交屋遲延，自屬可歸責於原告而造成交屋遲延。至於原告雖曾與其他購屋者簽訂增補條款協議書，然被告並未與原告簽訂增補條款協議書，自無同意展延工期，亦未放棄遲延利息請求權利。
（四）聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造於99年8月8日簽訂系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約，被告向原告購買「巴黎皇宮」建案系爭房屋及土地，原告於105年11月1日移轉坐落新北市○○區○○段
000地號土地所有權應有部分（10000分之42）及同段5238建號房屋所有權全部予被告，並於106年1月23日交付上開房屋予被告，兩造並曾於106年1月23日結算被告尚應給付原告尾款203,382元事實，業據原告提出系爭土地買賣契約書、系
爭房屋買賣契約書、房屋移交單、建物所有權狀、土地所有權狀、通知函、交屋結算明細、存證信函及回執等資料在卷為證，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分主張之事實為真正。又訴外人鄭文隆等52人及訴外人文普建設股份有限公司（文普建設公司於88年7月21日更名為昇勤建設股份有限
公司，又於89年1月17日更名為葛萊美國際開發股份有限公
司）前為共同起造人，於86年7月16日就改制前臺北縣○○
市○○段000地號至652地號、658地號至670地號等26筆土地向工務局申請建造執照，工務局遲未為准駁之處分，起造人向工務局函詢辦理進度及陳情依建造執照掛號時之法令續為審查，工務局遂於95年11月6日以北府工建字第0950779562
號函復略以同意續審申請案，原告即於97年4月10日以97興
字第0970410002號函向工務局申請先行核發其中23筆土地之建造執照，工務局經召開二次協調會議後，以結論：「……為使本案各起造人保有相同權益，應以原申請建築執照基地範圍於收到會議紀錄起算6個月內由各申請人以一照提出申
請。於上述期間內提出申請者，秉公平原則，各申請人應保留有原申請執照適用當時法令之權益或領照後申請變更設計及以一宗基地檢討建築物高度，一旦逾6個月期限未提出申
請之起造人則失其保留之權益，應依現行規定另案辦理，另涉及私權糾紛部分應自行協調解決。……如各起造人於6個
月內分別於不同時間，逕自提出建造申請時，應同意提供其他地號土地之起造人於6個月內提出變更設計申請建築所需
之相關文件配合辦理變更設計……。」檢送會議紀錄予出（列）席人員，嗣後工務局依據原告以訴外人周盧雙美等49人所有21筆土地為基地範圍之建造執照申請案件，於98年12月16日作成核發99店建字第100號建造執照處分，並於98年12
月17日以北工建字第0981047924號函通知原告領取建造執照，訴外人即未列入99店建字第100號建造執照基地之土地所
有權人楊偉琦等3人遂對工務局核發上開建造執照處分提起
訴願，經新北市政府以北府訴決字第0990077944號（案號：000000000）訴願決定不受理，訴外人楊偉琦等3人再提起行政訴訟，經臺北高等行政法院、最高行政法院分別以100年
度訴字第482號、101年度判字第373號判決撤銷工務局核發
99店建字第100號建造執照處分確定，工務局乃於101年6月
28日以北工建字第1011807431號、北工建字第10118074311
號函撤銷99店建字第100號建造執照，並命原告即日起勒令
停工，原告遂另行辦理建照續行審查申請及停工，而後原告於102年12月23日重新取得102店建字第820號建造執照續建
巴黎皇宮建案，迄至105年9月12日取得使用執照之情，則經本院調閱臺北高等行政法院100年度訴字第482號卷、最高行政法院101年度判字第373號卷核閱屬實，並有99店建字第
100號建造執照、102店建字第820號建造執照影本、建物謄
本影本在卷可據，自亦可信為真實。
四、至於原告請求被告應給付尾款203,382元，則為被告所拒絕
，並以上開情詞置辯，對此，本院判斷如下：
（一）兩造業已合意將買賣標的房屋自99店建字第100號建造執
照建物變更為102店建字第820號建造執照建物：
1、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第153條第1項有所明文。又民法上所謂意思表示，係指表意人將企圖發生一定私法效果之意思，表示於外部之行為而言，依民法第153條規定觀之，意思
表示之方式，有明示與默示之分，前者乃表意人將其所欲發生之效果意思表示於外，後者則由表意人之某項舉動或其他情事間接推知其企圖發生何私法效果之意思所在（最高法院95年度台上字第151號判決意旨參照）。
2、查兩造於99年8月8日簽訂之系爭房屋買賣契約第2條（買
賣房屋標示及權利範圍）第2項（房屋座落）明定建照號
碼為台北縣政府工務局核發之99店建字第100號建造執照
，有系爭房屋買賣契約書附卷可稽（見106年度司促字第5072號卷《下稱司促卷》第14頁），然上述99店建字第100號建造執照既經主管機關於101年6月28日撤銷，原告則於102年3月15日以明新字第000000000號函全體承購戶，說
明「...新北市工務局於101年6月28日來文〈文號：北工
建字第1011807431號及北工建字第10118074311號〉...撤銷本案建照，並命即日起勒令停工。...為維護本公司及
客戶之最大權益，本公司特以最短時間...辦理復照復工
之申請」等語，後續再於102年9月10日以明新字第1020910001號函全體承購戶，說明「本公司...，仍於102.05掛
照送工務局審核，目前仍於程序進行中」，嗣後原告取得取得102店建字第820號建照執照後，於102年12月26日發
函全體承購戶，說明「本公司業於日前重新取得建造執照（建造號碼：102店建字第820號），並進行辦理現況結構鑑定...等相關申報作業後，盡速動工。...基於巴黎皇宮建照事件，停工達18個月，造成完工期限延後，且新建造執照與原本之建造執照，內容並不一致，在不改變貴承購戶原合約權益之前提下.....，煩請貴承購戶撥冗前來本
公司辦理契約條款之增補.....」，再於103年5月15日以
明新字第103051502號函全體承購戶「本公司於102年12月23日重新取得建造執照（建造號碼：102店建字820號）...，目前結構鑑定已順利完成並由營造公司進行向工務局
做相關申報作業...正式動工尚須至申報作業完成」乙情
，分別有原告102年3月15日明新字第000000000號、102年9月10日明新字第102091001號函、102年12月26日函、103年5月15日明新字第103051502號函附卷可稽（見本院卷第117頁至第127頁），被告亦不否認上開函文真正，再者，99店建字第100號建造執照與102店建字第820號建造執照
，基地面積、層棟戶數、構造種類等確不同，可知原告已明白為變更契約標的之意思表示，而被告於收受上開函文後，既仍持續付款，進而辦理交屋乙情，復有客戶繳款明細表、存款憑條、房屋移交單、建物所有權狀、土地所有權狀存卷可查（見本院卷第144頁至第145頁、司促卷第42頁至第44頁），顯見被告亦已默示同意上述契約標的之變更，至其是否簽訂增補契約，並不影響契約意思表示合致之效力，是兩造系爭契約買賣標的已自99店建字第100號
建造執照建物更改為102店建字第820號建造執照建物乙節，應堪以認定。
3、另兩造除99年8月8日簽訂之系爭房屋買賣契約及土地買賣契約外，並未簽署其他契約乙節，為兩造所不爭執，而被告於買賣標的變更後持續依系爭房屋買賣契約繳交購屋分期款項，原告於建案完成後亦依系爭房屋買賣契約辦理交屋乙情，復已如前述，堪認兩造間系爭房屋買賣契約，除標的變更外，其餘條款則未變更，此併予敘明。
（二）系爭房屋完工期限遲延可歸責原告：
1、按本預售屋之建築工程預定於100年2月底前開工（以向主管機關申報開工日為準，若乙方即原告因故遲延開工日期，甲方即被告同意乙方仍依約於完工期限內完工，則不主張乙方遲延開工、違約情事），乙方預計於開工後1460個日曆天內完工，完工日期以主管機關核發使用執照之日為準，但有因政府法令變更、天災或戰爭等不可抗力或不可歸責於乙方之情事發生時，其期限應依影響期間延長之，系爭房屋買賣契約第8條第1項、同項第2款有所明文。
2、原告固主張系爭房屋至105年9月12日始取得使用執照，係遭工務局違法撤照，為不可歸責於原告等語。然原告原非86年7月16日改制前臺北縣○○市○○段000地號至652地
號、658地號至670地號等26筆土地向工務局申請建造執照之起造人，原告嗣於97年4月10日向工務局申請先行核發
其中23筆土地（非原始申請基地土地全部）之建造執照，已涉及起造人、建築基地及建築設計之變更，工務局因起造人間之爭執，分別於97年10月17日、97年10月30日召開2次協調會，原告已知上開建造執照申請案爭執情況，且
上開行政法院確定判決，更認定原告主觀上係認知其以訴外人周盧雙美等49人所有21筆土地為基地範圍於97年7月
間提出之建造執照申請案，係以申請新案之意思申請建造執照，依法自不得適用86年間原建造執照申請案時之容積率管制前法令，工務局客觀上係以原建造執照申請案續審之程序受理，則應經全體起造人同意始得據以受理原告之變更申請案，然工務局竟未經原建造執照申請案全體起造人之同意，即逕依容積率管制前之法令核發99店建字第100號建造執照予原告，原告對於工務局違法核發建造執照
一節，縱非明知，亦難謂無重大過失乙情，有台北高等行政法院100年訴字第482號判決及最高行政法院第101年度
判字第373號判決認定在案（見本院卷第83頁至第110頁），可證原告對於工務局可能違法核發建造執照乙情，本其專業非無從知悉，原告應亦可預見核發建造執照紛爭之可能，另本院審酌原告乃專業之資產開發管理公司，原告預見建造執照核發之違法性及紛爭之可能性，仍據以興建並銷售建案房屋，則因工務局撤銷99店建字第100號建造執
照所造成系爭房屋完工之延宕，自屬可歸責於原告。
（三）原告得請求被告給付之尾款金額，經被告行使抵銷權後之餘額為121,174元：
1、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條
第1項前段定有明文。又乙方如逾前項期限未完工者，每
逾一日應按已繳房屋價款萬分之二計算遲延利息予甲方，系爭房屋買賣契約第8條第2項前段復有明文。
2、系爭房屋完工期限遲延既可歸責原告，已認定如前，依系爭房屋買賣契約第8條第2項前段約定，原告自應給付遲延利息予被告。又依系爭房屋買賣契約第8條第1項約定，上開建案應於100年2月底前開工，於1,460個日曆天內完工
，則原告至遲應於104年3月1日完工，惟原告至105年9月
12日才取得使用執照，逾期560天，而據被告提出至104年3月時已繳交之房屋價款共計734,000元（計算式：86,000元＋258,000元＋86,000元＋25,000元＋25,000元＋25,000元＋25,000元＋25,000元＋25,000元＋25,000元＋26,000元＋25,000元＋26,000元＋26,000元＋26,000元＝734,
000元）乙情，有客戶繳款明細表及被告存款憑證為證（
見本院卷第144頁至第145頁），依被告主張遲延利息計算方式，原告應給付被告之遲延利息應為82,208元（計算式：734,000元×2/10,000×560天《104年3月2日至105年9
月11日》＝82,208元）。則本件原告得請求被告給付之尾款，以上開遲延利息抵銷後，尚餘121,174元（計算式：
203,382元－82,208元＝121,174元）。
五、從而，原告依買賣契約之法律關係，請求被告給付原告121,174元，及自支付命令送達翌日即106年4月11日起至清償日
止，按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許；逾此部分之請求，非屬正當，應予駁回。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：系爭房屋買賣契約第8條第1項，約定上開建案於100年2月底開工，預計1,460個日曆天內完工，反訴被
告理應於104年3月1日交付系爭房屋，惟反訴原告延宕至105年11月1日才完成產權登記，共計遲延610天，被告至104年3月已繳交2,164,000元予原告，依系爭房屋買賣契約第8條第2項約定，反訴被告應給付反訴原告違約金264,008元（計算式：2,164,000元×2/1,000×610天＝264,008元），扣除反
訴原告積欠反訴被告之尾款203,382元，反訴被告尚應給付
反訴原告60,626元（264,008元－203,382元＝60,626元），爰依契約法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：反訴被告應給付反訴原告60,626元，及自106年12月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、反訴被告抗辯：反訴被告當初合法領有工務局98年12月16日核發之99店建字第100號建造執照，自99年8月開始銷售上開建案，於99年9月完銷，其後，少數地主與工務局產生訴訟
，經台北高等行政法院100年度訴字第482號、最高行政法院101年度判字第373號判決工務局敗訴確定，工務局因而撤銷對反訴被告取得之99店建字第100號建造執照，反訴被告遲
延交屋係不可歸責反訴被告所致，依約自無庸給付違約金等語。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、按本預售屋之建築工程預定於100年2月底前開工（以向主管機關申報開工日為準，若乙方即原告因故遲延開工日期，甲方即被告同意乙方仍依約於完工期限內完工，則不主張乙方遲延開工、違約情事），乙方預計於開工後1460個日曆天內完工，完工日期以主管機關核發使用執照之日為準。乙方如逾前項期限未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之二計算遲延利息予甲方，系爭房屋買賣契約第8條第1項、第2
項前段復有明文。承前所述，本件反訴被告因可歸責情事，遲至105年9月12日始取得使用執照，距原訂完工日期104年3月1日，逾期560天，而反訴原告至104年3月時已繳交之房屋價款為734,000元，依約應給付反訴被告遲延利息82,208元
（計算式：734,000元×2/10,000×560天＝82,208元，惟反
訴原告於本訴部分主張以遲延利息與應給付反訴被告之買賣價金尾款為抵銷，則經抵銷後，反訴原告已無遲延利息餘額可得請求。
四、從而，反訴原告依買賣契約之法律關係，請求反訴被告給付60,626元，及自106年12月4日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
參、本件本訴原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用
簡易程序所為本訴被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，本院並依同法第392條第2
項規定，依職權宣告本訴被告如預供擔保，得免為假執行。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法79條、第78條。本件訴訟費用額，本訴部分為第一審裁判費，金額確定為2,210元；
反訴部分為第一審裁判費，金額確定為1,000元。
中 華 民 國 107 年 2 月 2 日新店簡易庭法 官 陳杰正
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 2 日書記官 馮姿蓉