新店簡易庭107年度店小字第800號

臺灣臺北地方法院小額民事判決　　　　107年度店小字第800號

原告

上品國際不動產經紀有限公司

法定代理人

賴廣琦

被告

韓健明

上列當事人間給付仲介費用事件，本院於民國107 年9 月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告方面：

㈠原告起訴主張：被告委由原告居間仲介承租訴外人官翰傑所有坐落於臺北市○○區○○路00號6 樓房屋（以下簡稱系爭房屋），兩造並於民國107 年2 月25日簽立房屋租賃契約書（以下簡稱系爭租賃契約）及服務內容確認同意書（以下簡稱系爭同意書），約定被告應於107 年3 月2 日前給付原告新臺幣（下同）28,085元之居間仲介報酬。詎被告自107 年3 月5 日拒付仲介費用，迄今仍積欠居間仲介報酬28,085元，經原告於107 年3 月14日以臺北逸仙郵局存證號碼第757號存證信函催告，被告仍未給付，爰依系爭同意書提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告28,085元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈡對被告答辯之陳述：被告與出租人即訴外人官翰傑解約係在簽訂系爭租賃契約及交屋之後，根據不動產經濟管理條例完成居間仲介簽約便可要求給付報酬。另原告已完成居間媒介，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院49年臺上字第1646號判例亦同此認定。原告對系爭租賃契約之成立亦復出相當之勞力，包含接待被告於同年2 月4 日查看系爭房屋等等，豈可於嗣後解除契約以拒付仲介服務費用。

二、被告則抗辯：

㈠系爭租賃契約原約定107 年3 月1 日起租，惟於107 年2 月25日磋商時出租人即訴外人官翰傑並未完成水電瓦斯結帳、尚餘留物品於屋內，並安排同年2 月27日入內空調保養及2月28日入內整體打掃，故約定於同年3 月2 日確認正式交屋及於系爭租賃契約成立後始給付仲介服務費用，原告與被告所簽訂之系爭同意書亦由107 年2 月26日改為107 年3 月2日前匯入服務費。嗣因被告向出租人即訴外人官翰傑表示只願短期租賃，出租人即訴外人官翰傑無意願短期出租，雙方即於同年2 月26日撤回出租與承租之意思表示，合意解除系爭租賃契約。是以雙方對於系爭租賃契約之必要之點存有瑕疵，而撤銷定約之意思表示，系爭租賃契約因未完成交屋且未至起租日即解除契約，故未符給付仲介費之條件。另本件係出租人與承租人雙方同意解除契約，契約應自始無效，則原告向被告請求給付給付仲介服務費應屬無據，應予駁回。

㈡被告與出租人解約之時並未完成交屋，水電瓦斯亦未結清，解除系爭租賃契約係因被告告知出租人未來有可能調派國外工作，出租人認被告無法長期出租、具有不確定性，與他需求房客穩定之要求不符，是以雙方合意解除契約。依民法第568 之立法理由，居間人所媒介之契約需有效成立始可請求報酬，如因契約成立時已附隨之情事，有撤銷之原因而消滅時，居間人應返還已受領之報酬。而原告所引用之最高法院49年臺上字第1646號判例係契約因故解除，與本件系爭契約係經撤銷之情形不同。

㈢縱認原告得請求報酬，亦應酌減，查原告僅偕同被告至系爭房屋看屋1 次，且前後不到1 小時，於107 年2 月25日在系爭房屋無視出租人尚未整理、搬遷完畢，即急於收取報酬，若非被告要求待系爭房屋淨空完成點交後始付服務費而更改系爭同意書，則原告毫無作為。據此，原告與被告約定之報酬顯逾原告所付出勞務之價值，應予酌減方符公平。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：本件原告主張之前開事實，業據其提出與其所述相符之租賃契約書、房屋附屬設備表、服務內容確認同意書、郵局存證信函等件為證（參見本院卷第11頁至第35頁），並主張依最高法院49年台上字第1646號判例意旨：「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響」，被告仍應給付原告服務報酬等詞，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是以，本件本院所應審究者為：㈠原告依系爭同意書請求被告給付服務報酬，是否有理由？㈡若有理由，被告是否得請求酌減報酬？茲判斷如下：

㈠原告依系爭同意書請求被告給付服務報酬，是否有理由？按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；次按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條第1 項、第568 條第1 項定有明文。查本件原告主張得以向被告請求居間報酬，無非係以卷附服務內容確認同意書所載之內容為據，然觀諸系爭同意書（參見本院卷第35頁）可知，該份同意書係針對租賃後續服務相關事宜所簽立，原告依系爭同意書所應提供之服務內容為①租賃物之家電、家具維修聯繫；②水、電、瓦斯及管理費用結算；③租期結束後之遷出交屋及保證金退還事宜；④中華電信光纖網路之申辦與退租事宜；⑤租賃物之協助簽約及經紀人用印，且系爭同意書之簽約日期為107年2月25日，核與被告及訴外人官翰傑簽立系爭租賃契約之期日相同，足見系爭同意書確係原告為提供租賃後續服務相關事宜所簽立無訛，然因系爭同意書第5點為租賃物之協助簽約及經紀人用印，被告對此補充條款亦簽名確認於上（參見本院卷第35頁），是其對於原告協助租賃物之簽約及經紀人之用印，亦屬原告服務內容之一環知之甚詳。又本件被告對於原告確實有偕同被告至系爭房屋看屋1 次，復提供租賃契約範本供被告與訴外人官翰傑簽約乙情並不爭執（參見本院卷第139 頁），故於原告確有協助租賃物之簽約及經紀人用印下，縱系爭租賃契約因被告無法配合出租人之需求長期租賃經被告與訴外人官翰傑於107 年2 月26日合意解除，然被告對其所主張之係因當天獲悉可能經醫院外派，而無法長期租賃乙情，未能舉證證明確有此契約成立後發生之情事，故被告其後雖與訴外人官翰傑合意解除契約，亦無從解免被告依約所應給付居間報酬之義務。

㈡若有理由，被告是否得請求酌減報酬？按民法第572 條規定：「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還」。次按不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%或一個半月之租金，不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 條亦有明文。查本件如前所述，兩造所簽立之系爭同意書，除租賃物之協助簽約及經紀人用印外，其餘均屬被告租賃期間所需提供之服務，本件原告僅偕同被告至系爭房屋看屋1 次，而由系爭租賃契約第2 條可知，被告與訴外人官翰傑係約定租賃期間自107 年3 月1 日起至108 年2 月28日止，出租人（即訴外人官翰傑）同意107 年2 月25日交屋給出租人，有4 天免租金搬運期（參見本院卷第14頁），而被告與訴外人官翰傑係於107 年2 月26日交屋過程中即因對於租期未達共識，經渠等協商後合意解除租賃契約，有被告所提協議書1 紙在卷可查（參見本院卷第47頁），是本件系爭房屋於點交予被告之過程中，即因租期未能達成共識而合意解除契約，是原告就系爭同意書中關於①租賃物之家電、家具維修聯繫；②水、電、瓦斯及管理費用結算；③租期結束後之遷出交屋及保證金退還事宜；④中華電信光纖網路之申辦與退租事宜等事項均因被告與訴外人官翰傑合意解除契約而無庸履行，故雖本件原告向被告所收取之服務費用未逾不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 條之規定，然衡其情節，原告居間系爭房屋之租賃，雖有勞務之付出，惟所付出之勞力、時間、成本尚屬不多，倘依系爭同意書原定報酬額28,085元之金額請求被告給付，顯然為數過鉅而有失公平，是被告依上開規定請求酌減之，核屬有據。本院審酌原告所付出之勞力、時間、成本、系爭房屋之租賃價格及事後合意解除契約之原因等一切情狀，認原告之服務費應酌減為服務報酬之1/5 即5,617 元（計算式：28,085元×1/5 ＝5,617 元）為適當；逾此金額之請求，洵屬無據。

四、給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233 條第1 項、第203 條亦定有明文。本件原告對被告之服務費報酬債權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而送達訴狀，被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即107 年5 月25日起（參見本院卷第41頁）至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。

五、從而，原告依系爭同意書之法律關係，請求被告給付服務報酬5,617 元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年5 月25日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由。逾此部分則無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

七、本件原告勝訴部分係適用小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436 條之20條規定，應依職權宣告假執行；並依同法第392 條第2 項依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額確定金額為裁判費1,000 元。

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